Norsk økonomi - fra særstilling til omstilling Meget aktivt transaksjonsmarked Utfordringer for utleiere Sverige: Rapport från grannlandet
Norsk økonomi - fra særstilling til omstilling Norsk økonomi fortsetter sin vandring fra særstilling til omstilling slik sentralbanksjef Øystein Olsen oppsummerte utsiktene i sin Årstale. En reise hvor Norges Banks viktigste bidrag blir å holde kronekursen svak, ved hjelp av tilstrekkelig lave renter. Politikerne må følge opp med strukturreformer, og partene i arbeidslivet må ivre for lønnsmoderasjon og nyskaping. SSBs ferske estimater tilsier at det ikke blir noen dramatisk nedgang i Fastlands-Norges BNP, fordi økt bruk av oljepenger og ny vekst i enkeltnæringer, som reiseliv, vil bidra til å holde sysselsettingen oppe. Veksten i antall arbeidstakere blir imidlertid beskjeden og arbeidsledigheten vil fortsette å stige gjennom hele prognoseperioden. produsenter og industrien varsler økte investeringer neste år, men det er vanskelig å se den store lønnsomheten i disse næringene. Kraftprodusentene må ta høyde for at Nord-Europa er på vei mot et mangeårig overskudd av billig elektrisk kraft. I våre naboland kommer rentene til å forbli minimerte i en årrekke. Som Sveriges tidligere finansminister Anders Borg sa det nylig: Europa er stagnant. Her hjemme vil også våre renter gradvis falle i årene som kommer. Høy byggeaktivitet i år, vil avleire seg som overkapasitet på et senere tidspunkt, med deflatoriske trender i en lang rekke næringer som resultat. Også husleiene i deler av boligmarkedene kan falle, og bidra til redusert konsumprisvekst i tiden fremover. For eiendomsselskap blir lengden på leiekontrakten, og kredittverdigheten til leietager, vel så viktig som yield. Makroprognoser 2013 2014 2015 2016 2017 2018 for norsk økonomi BNP 0,7 2,2 1,2 1,7 2,5 2,6 BNP fastland 2,3 2,2 1,2 2,4 3,2 3,2 Lønnsvekst 3,9 3,1 2,8 3 3 3,3 KPI, Snittvekst 2,1 2 2 2,1 1,6 1,4 KPI JAE snitt 1,6 2,4 2,5 1,9 1,5 1,4 Arbeidsledighet 3,5 3,5 4,2 4,3 4 3,8 desember 3mnd rente, NIBOR 1,8 1,7 1,3 1,3 1,3 1,5 desember Boligprisvekst, NEF, 4 2,7 4,6 2,5 2,2 0,1 snitt for år Oljepris, desember 90 60 70 70 70 70 3mnd brent, USD NOK/USD, årsslutt 6,08 7,43 7,5 7,5 7,5 7,5 NOK/EURO, årslutt 8,38 9,03 8,5 8,5 8,5 8,5 I-44 93,7 102 99 97 96 96 5 års Swap NOK 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 04.06.10 04.06.11 04.06.12 04.06.13 04.06.14 04.06.15 Kilde: Eika Gruppen Kilde: SSB, Eika Gruppen (valuta- og oljeest.) Av etterspørselskomponenter er det særlig konsumet som vil måtte dra lasset. Offentlig sektor må øke utgiftene både fordi det blir flere trygdede, og fordi nye flyktninger tas inn i Norge. Privat konsum ser ut til å reagere på blandingen av dårligere tider, nedgang i renter og stigende boligpriser med fortsatt moderat vekst. Fra april i fjor til samme måned i år har den gjennomsnittlige boliglånsrente falt fra 4,0 pst til 3,25 pst. Nye rentekutt kan ventes. Årene fremover blir preget av svak økonomisk vekst, lav inflasjon og et vedvarende lavt rentenivå. Rentekuttene vil tilpasses næringslivets behov for en svak kronekurs. Avkastningskravene på sikre investeringer vil fortsette å falle, mens risikopremiene vil øke der det er fare for ledighet. Noen steder dramatisk. Investeringsestimater i Norge er svært usikre. Enn så lenge har næringslivsinvesteringer holdt seg høye, og både kraft- Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen 2
Transaksjonsmarkedet Mange vil kjøpe Markedet for omsetning av næringseiendom er fortsatt meget aktivt. Vi meldte i vår Markedsrapport 1/15 at aktiviteten fra slutten av 2014 vedvarte inn på nyåret 2015, og vi konstaterer at aktivitetsnivået i transaksjonsmarkedet på ingen måte har avtatt i perioden siden februar. Det er grunn til å forvente høy aktivitet ved utgangen av første halvår 2015. I henhold til NAI sin tracking av transaksjonsmarkedet er det totale omsetningsvolumet (eiendom i Norge) i skrivende stund nærmere NOK 37 mrd. når vi inkluderer de kjente transaksjonene. Vi presiserer at Obligo sitt salg av cirka 15.000 leiligheter i Sverige og Tyskland til en verdi NOK 7,5 mrd., og NREP sitt salg av 28 logistikkeiendommer i Sverige, Finland og Danmark til en verdi NOK 5,6 mrd., ikke er tatt med omsetningsvolumet. Det er mao. grunn til å tro at 2015 totalt vil få et større volum enn 2014 som endte på ca. NOK 63 mrd. eksklusiv børsnoteringen av Entra Eiendom. Det er flere kjøpere enn selgere i markedet. Dette etterspørselsoverskuddet vil nødvendigvis medføre press på de bedre objektene. Vi kan erfare at det generelle direkteavkastningskravet faller ytterligere ned, men dette gjelder ikke alle eiendommer. I kontormarkedet ser vi at det generelle avkastningsnivået er ned mot 6,25 %. Store volumer er omsatt på 5-tallet for solide objekter. Prime yield i Oslo er notert på 4,5 % på det skarpeste. Avstanden mellom løpende yield og dagens rentenivå er rekordstort. Eiendom er blitt enda mer attraktivt i forhold til de andre aktivaklassene der det er både lavere forventet avkastning og/eller til dels større risiko. Kontoreiendom utgjør omkring 50 % av det totale transaksjonsvolum for næringseiendom. Innen lager- og logistikkmarkedet er et godt objekt med alle «nøkkelkriterier» innfridd på rundt 6,5 % direkteavkastning. Vi har sett enkelttilfeller på ned mot 6,2 %. Men det er stor spredning i dette segmentet avhengig av beliggenhet, byggets kvalitet og kontraktsforhold. For litt mer usentrale bygg, litt mindre og/eller litt eldre bygg er generelt nivå gjerne 7 8 % i Østlandsregionen. Markedsrapport De fleste institusjonelle selskapene ser etter så vel kontantstrømeiendom som utviklingseiendom. Det har i de senere år vært betydelig økning i aktivitet innen utviklingssegmentet, - og dette forsterker seg med at både de tradisjonelle eiendomsselskapene, familiedrevne selskaper og finansielle aktører (gjerne i samarbeid med andre) søker mer verdiskapning gjennom egen utvikling av eiendom. Hvem vil selge? Vi vil trolig i tiden som kommer se at flere eiendomsbesittere vil ta gevinst. Mange vil spisse sin portefølje i en tid der det finnes mange kjøpere og gode priser. Vi har sett at flere institusjonelle selskaper har solgt i det siste, og i tiden som kommer tror vi at noen av de store aktørene vil lette seg både for de mindre eiendommene i egen portefølje og de objektene som for øvrig kanskje ikke lenger passer inn i strategien. Markedet er dynamisk, og disse aktørene vil reinvestere i nye objekter. Fortsatt vil selskaper som eier egen eiendom (sale-lease back) forventes å ville ta gevinst. Vi er kjent med at en rekke fondsstrukturer gjennomfører og/eller planlegger nedsalg i tiden som kommer i henhold til planlagt exit-strategi. Det må nevnes at den senere tids utvikling på leiemarkedet kan bidra til at prisingen i transaksjonsmarkedet blir mer segmentert. Prisingen av eiendom med kortere leiekontrakter påvirkes ved at kjøper kalkulerer inn høyere fradrag for antatt lengre ledighetsperioder og/eller lavere markedsleie ved verdsettelse av eiendom de vurderer kjøp av. I hovedtrekk har veksten i kontorleiene stoppet opp, og det er generelt en utflating. I enkelte områder erfarer vi leieprisnedgang. Investorene vil følge nøye med på dette, og utfordringene i leiemarkedet gir både trusler og muligheter. Utenlandsk kapital dominerer så langt i år Utenlandsk kapital stod for over 20 % av det registrerte omsetningsvolumet i 2014, og dertil kommer den del som er gjort indirekte gjennom fond, syndikater og børs. For 2015 ser ut til å bli minst like høy dominans av utenlandsk kapital. Transaksjoner i den senere tid Oslo-området Dato Ca. m 2 Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill. Yield Ullevål Stadion (næringsdelen) Feb. 58.000 Hotell/Handel/ Kontor DNB Livsforsikring Oslo Pensjonsforsikring ~1.100 ~6 Helsfyr Panorama Feb. 18.000 Kontor Catella Bryn Eiendom ~500 ~6 48 % av Bogstadveien 54 Mars 3.000 Handel/Kontor Collum Anthon B. Nilsen Eiendom < 50 n.a. Colosseum kino Mars 9.800 Kino Syndikat (DNB Markets) Ragde Eiendom ~240 <6,5 Sandakerveien 121 (Schibsteds trykkeri) Mars Industri Syndikat (Pareto) OBOS Nye Hjem ~1.000 ~6 Josefinesgate 30 Mars 2.556 Utvikling Oslo Universitetssykehus Saja Eiendom 44 - Grensen 5-7 April 14.400 Handel/Kontor Genesta EPISO 3 (Tristan Capital Partners) 630 ~5 Gaustadalleén 30 (Nemko-bygget) April 11.700 Utvikling Stiftelsen Nemko Universitetet i Oslo 305 - Maridalsveien 17 D (Westerdals høyskole) Citypassasjen (Akersgata 47, 49 & Pilestredet 8) Mai 4.500 Undervisning Syndikat (Pareto) Aberdeen Eiendomsfond Norge I ~220 ~5,8 Mai 20.000 Handel/Kontor/Lager Berner Gruppen KLP Eiendom n.a. n.a. Frydenlundgata 8 (16 boligseksjoner) Mai 1.120 Bolig Cde Holding Anonym 61 Smalvollveien 65 Mai 26.000 Handel/Utvikling Coop Norge W.P. Carey & Winta Eiendom 724 ~6,5 Fyrstikkalléen 3 Mai 14.000 Kontor Oslo Areal JB Ugland Eiendom, Oterleie Group & Vedal Investor n.a. n.a. 3
Norsk økonomi og politisk status er fortsatt solid. Til tross for de mørke skyer som ligger i horisonten grunnet oljeprisfallet er Norge ansett som et godt land å investere i både tryggere, mer transparent og med høyere avkastning enn det man får i konkurrerende markeder. I det siste er disse store transaksjonene gjennomført med utlendinger på kjøpersiden: 75 % av Storebrand Eiendomsfond (30 eiendommer) til er verdi NOK 3,7 mrd. til Partners Group AG. Sektors shoppingsenterportefølje solgt til finske Citycon. Transaksjonsverdi NOK 12,3 mrd. Coop Alnabru solgt til W. P Carey (+Winta). Transaksjonsverdi NOK 724 mill. Grensen 5-7 solgt til EPISO 3/Tristan Capital Partners. Transaksjonsverdi NOK 630 mill. Forventninger for 2. halvår 2015 Finansiering vil fortsatt være tilgjengelig, og det er ingen grunn til å tro at finansieringen vil bli dyrere. Bankene vil fortsatt kjempe om å finansiere de gode prosjektene. I tillegg er obligasjonsmarkedet velfungerende for de større strukturene. Tilgang på egenkapital som må finne bedre avkastning enn hva som oppnås i de fleste andre aktiva-klasser vil øke. Det er mye penger som «klør i lomma». Fortsatt vil Oslo og Akershus dominere transaksjonsmarked med godt over halvparten av totalvolumet. «Alle» vil ha sentral eiendom med lange kontantstrømmer, men tilbudet er begrenset. Det blir fortsatt press på prisene, men vi tror ikke at prime yield vil gå særlig lavere enn 4,5 %. Men vi har sett spesielle tilfeller før som har presset direkteavkastningen ned under 4 %, og det kan selvsagt skje igjen. Dette er ofte knyttet til tilfeller der kjøper har særinteresser i objektet som er vanskelig å prise. Utenlandske investorer vil komme inn i større bredde. Markedsrapport Markedet i Norge har blitt mer transparent, og noen toneangivende internasjonale aktører har bidratt til å «åpne øynene» på andre utenlandske kjøpskandidater. Interessen for investering i næringseiendom utvider seg både delvis til litt mindre sentrale områder og til «utviklingseiendom», og vi vil se en større spredning i investeringene både geografisk og risikomessig. Dette betyr ikke nødvendigvis at avkastningskravet faller ytterligere i de mindre sentrale områdene. Kun de lokalt godt beliggende kontorobjektene med solide leietakere og lengre kontrakter kan komme ned mot yield 5-tallet. Fortsatt etterspørselsoverskudd i markedet for gode objekter, men i enda større grad tilbudsoverskudd for de mindre attraktive objektene. Vi forventer ikke ytterligere yield-fall for mer usentrale eiendommer. Transaksjonsmarkedet i Tromsø Transaksjonsmarkedet i Tromsø kjennetegnes for tiden av få eiendommer til salgs. Større lokale aktører kjøper med lange perspektiver. Det er pr. Tiden færre rene utviklere. Men med de store offentlige aktørene som er på flyttefot kan dette føre til oppføring av større nybygg som igjen vil komme for salg. Prime yield anslås til 6,9 % basert på de siste 6 månedene. Landet forøvrig Dato Ca. m 2 Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill. Yield Lagårdsveien 78-80, Stavanger Mars 1.900 Kontor Lokal investor Castelar Investment Management, investorer ~250 ~7,5 Sanitetsveien 1, Lahaugmoen Næringspark Mars 9.200 Kombinasjon Anthon B. Nilsen Eiendom/Kgj Real Estate Syndikat (Fearnley Finans) n.a. n.a. Damsgårdsveien 161-171, Bergen Mars 16.400 Kontor/Lager Aberdeen Pan Nordic Norway Midgard Gruppen ~206 ~8 Olav Kyrresgate 41/Vaskerelven 39, Bergen Mars 4.100 Handel EGD Property Vestenfjeldske Eiendom n.a. n.a. Sjøgata 3/5/25, Tromsø Mars n.a. Handel/Kontor Stig Gerhardsen Acea 16 n.a. Rolf Olsens vei 30-32, Lillestrøm Mars 5.200 Kombinasjon Lambertsson Norge Ragde Eiendom / Ola Heggset 86 10,5 75 % av Storebrand Eiendomsfond / 30 eiendommer Tomt, Kilenveien/Arnstein Arnebergsvei, Fornebu Mars n.a. Handel/Kontor/Lager Storebrand Privat Investor Partners Group AG 3.709 - Mars 11 mål Boligutvikling Skanska Bolig Selvaag Bolig 156 - Bølervegen 28, Berger Mars 9.100 Kombinasjon Sharif Invest Stadsalg Eiendom 74 n.a. To etasjer av Alfheim Stadion, Tromsø April n.a. Kontor Serepta Meteva n.a. n.a. Bankgata 9/11, Tromsø April n.a. Kontor Serepta Trojan 40 n.a. 50 % av Strandgaten 20, Bergen April 7.200 Handel/Kontor n.a. J. Berstad Eiendom 90 n.a. Strandkaien 6, Bergen April n.a. Utvikling n.a. Haugland Gruppen ~59 - Skeievegen 76, Bergen April 7.600 Kombinasjon Tertnes Holding 60 ~7,6 Tangen Nærsenter, Fagernes Kjøpesenter, Rykkinn Nærsenter, Grorud Nærsenter April 68.000 Handel NorgesGruppen Eiendom Scala Retail Property 900 ~7,2 Cityterminalen, Fredrikstad April 15.200 Handel Aberdeen Eiendomsfond Norge II Aberdeen Eiendomsfond Norge I ~300 n.a. 3 eiendommer, Bergen/Trondheim April 22.000 Industri Agri Eiendom n.a. 200 n.a. Saga Senter, Jessheim Mai 8.800 Handel Rom Eiendom/Ø.M. Fjeld Utvikling 25 % av Kvartal 98, Bodø Mai 7.600 Utvikling Næring/ Bolig Olav Tryggvasons gate 37/39/41, Trondheim Syndikat (RS Platou) 225 6,5 Thongård Gunvald Johansen Holding n.a. - Mai 7.500 Handel/Kontor Scandinavian Property Group Svanen EIendom 130 ~5,7 Sektor Gruppen Mai 495.000 Handel Joh. Handel Eiendom 1, Varner Invest, K & S Holding Citycon 12.300 5,2 4
Leiemarkedet Utfordringer for utleiere Vi skrev i vår forrige rapport i februar at det i hovedtrekk er balanse i utleiemarkedet i Stor-Oslo, men med klare tegn til økt ledighet. Det er fortsatt riktig å hevde at det er balanse i markedet. Inntil det siste har det vært en generell utflating i leieprisutviklingen Stor-Oslo. Den veksten vi har sett i de senere år er nå avløst av et i hovedtrekk mer stabilt leieprisnivå, men med klare tegn til nedgang i enkelte delmarkeder i kontorsektoren. Særlig gjelder dette utenfor de store knutepunktene. Årsaken er til dels utviklingen i oljeprisene og den usikkerhet som er skapt i mange selskaper som har sin virksomhet knyttet til denne sektoren. Det var særlig i «Subsea Valley», i vestkorridoren fra Lysaker og utover, at dette først ble registrert. Nå ser vi også at nedgangen i leiepriser kommer til syne i et bredere omfang. Tilbudet av lokaler til fremleie øker, og dette vil naturligvis påvirke utviklingen i det generelle leienivået i et makrobilde som ikke er for positivt. Vi ser at markedet er mer segmentert, og at en del eiendommer faller utenfor på grunn av standard og beliggenhet. I rapporten fra Arealstatistikk pr utgangen av Q1 fremkommer det at «Leieprisene på signerte kontrakter fortsetter å falle for andre kvartal på rad, og endte ned 5 % til 1.850 kr/ kvm for hele Oslo, tilbake til nivåene fra slutten av 2013.». Volumet målt i antall kontrakter og i kvm er lavere enn i 1. kvartal 2014. Videre står det: A-kategorien (de dyreste 15 % av kontraktene) faller 7 % til 3.060 kr/kvm. Både Skøyen og Indre by sentrum så fall i leieprisene i kvartalet, henholdsvis til 2.120 kr/kvm (-9 %) og1.930 kr/ kvm (-6 %). Nydalen og Bryn-Helsfyr hadde relativt sett sterkere utvikling enn resten av byen, med leieprisvekst i kvartalet på henholdsvis 14 % og 20 %. (På et lavt volum). Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone kontor 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2013 2014 2015 Vika - Aker Brygge Indre by sentrum Kilde: Arealstatistikk AS Indre by Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo totalt Utviklingen i 2. kvartal har generelt ikke vist forsterket nedgang i leieprisene, heller en utflating og stabilisering. Mest stabile er leienivåene for sentralt og godt beliggende eiendommer i Oslo og ved de større knutepunktene. Vi mener at nye og høyprofilerte bygg fortsatt kan oppnå leier på de samme nivåer som i fjor. Utviklingen i kontormarkedet er drevet av utviklingen i arbeidsmarkedet. Vi vil se økt ledighet i noen sektorer i tiden som kommer, og det forventes nullvekst i sysselsettingen i 2015. Den samlede etterspørsel etter kontorlokaler vil derfor ikke øke vesentlig. I lager- og logistikkmarkedet er prisbildet fortsatt stabilt slik det har vært en stund. Ledighet Ledigheten i kontormarkedet har i den senere tid økt, og vi anslår ledighetsnivået i Stor-Oslo til å være ca. 8 %. Vi anslår at ledigheten vil ligge på dette nivået i en 6 12 måneders horisont. På litt lengre sikt tror vi ikke at ledigheten vil stige fordi det er relativt lavt tilfang av nybygg, og at det i vårt marked hvert år faller mange bygg ut av markedet som følge av sanering eller konvertering til boliger og andre formål. Dette volumet er anslått til å være over 50.000 kvm pr år. Leietakerne Det er hard konkurranse om leietakerne i markedet. Gårdeierne må ofte strekke seg for å komme til løsning. Leietakeren er den viktigste «driveren» i eiendomsmarkedet, og man kan si at all direkte og indirekte aktivitet i eiendomsmarkedet har sitt utspring i en leiekontrakt. Leietakerne er generelt mer bevisste sin «verdi» enn tidligere. Leietakere som ikke er tvunget til å ta beslutning om flytting nå, og som er usikre på sin egen utvikling og utviklingen i eiendomsmarkedet i den nærmeste tiden, er mer avventende enn tidligere. Man vil unngå risiko. Mange leietakere vil også benytte anledningen til å reforhandle leieavtalene, og eventuelt oppgradere lokalene de leier dag. Gårdeiere på sin side vil trolig i større grad være interessert i å sikre forlengelse av leiekontrakter på et tidligere tidspunkt. Leiemarkedet i Tromsø Raske justeringer innen oljeindustrien har ført til at noen kutter i stillinger, noen beslutter å ikke vokse som forventet. Dette fører til at denne type bedrifter Ikke har fått det arealbehovet de hadde kalkulert med. Store utslag på ledige lokaler blir det imidlertid ikke. Etterspørselen har holdt seg på et normalt nivå med en økende etterspørsel de siste to månedene. Flere tekniske firmaer øker volumet, det samme gjelder offentlige instanser som NAV, Statens Veivesen og Skatt Nord. NAV har alt inngått leieavtale av det tidligere politihuset. Prisene for utleie har holdt seg stabil. Nå ser vi tendenser til en utflating og en mulig fremtidig nedgang for god standard. 5
Leienivåer Oslo-området Kontor Område 10 % høyeste 10 % laveste CBD 4.600 2.700 Bjørvika 3.500 2.700 Sentrum 3.000 1.800 Kvadraturen 2.600 1.500 Skøyen 3.100 1.800 Lysaker/Fornebu 2.300 1.400 Nydalen 2.200 1.500 Bryn / Helsfyr 2.100 1.400 Hasle / Økern 2.100 1.400 Lager Type 10 % høyeste 10 % laveste Lager - Kategori A 1.200 800 Forventet utvikling Forventet utvikling Leienivåer Tromsø Kontor Område 10 % høyeste 10 % laveste Tromsø 2.100 1.450 Forventet utvikling Standard Leienivå Forventet utvikling Høy standard 1.950 God standard 1.650 Definisjon: 10% høyeste: Kontorlokaler av høy standard/nybygg og prime beliggenhet i det definerte området. 10% laveste: Kontorlokaler med behov for oppgradering. Lager kategori A: Høy standard/nybygg innenfor 30 kvm radius fra Oslo sentrum. Handel kategori A: Prime beliggenhet i Oslo sentrum Bogstadveien, Karl Johans gate. Handel Type 10 % høyeste 10 % laveste Oslo - Kategori A 25.000 7.000 Forventet utvikling Leiekontrakter i den senere tid Oslo-området Type Leietaker Ca. m 2 Fridtjof Nansens plass 4 Kontor Golar LNG 1.200 Verkstedveien 1 Kontor PA Consulting Group 1300 Elias Smiths vei 14-26 (Sandvika Business Center) Kontor Skatt Øst 3.000 Nydalsveien 28 Kontor Sats Elixia 2.000 Strømsveien 96 Kontor Statens legemiddelverk 6.000 Grenseveien 92 Kontor Skala Prosessteknikk 1.500 Ullevål Stadion Undervisning Heltberg Private Gymnas 2.400 Grini Næringspark Lager / kontor (nybygg) Anonym 1.600 Aslakveien 14 Kombinasjon OK Minilager > 600 Akersgata 45 Kontor Insenti AS 1.000 Ensjøveien 20 Kontor Hager Systemer 600 Bygdøy Allé 2 Kontor Norad < 9.000 Bogstadveien 54 Kontor Questback 1.700 Askerveien 61 Kontor Vitec Midas 1.500 Tromsø-området Type Leietaker Ca. m 2 Terminalgata 110 Butikk/kontor/lager Tess Tromsø 1.200 Stakkevollv. 57 - Trofi Teknopark Kontor UNN 1.154 Grønnegt. 122 Kontor NAV 6.664 Storgata 51 Restaurant O\Learys 500 Stadionvn. 3 Kontor PGNiG Upstream Int. AS 500 Ærfugelv. 33 Butikk/lager IKEA 1.024 6
Nytt fra NAI FirstPartners Prosjekter i prosess Vi arbeider med et variert utvalg av prosjekter og nevner her et lite utvalg av løsninger i den senere tid, samt noen eksempler på pågående oppdrag. Utleie Oppdrag i prosess Konowsgate 67 B, på folkemunne kjent som «Postgarasjen», har en unik beliggenhet i Ekebergskrenten med fantastisk eksponering ca. 80.000 biler kjører daglig gjennom Vålerenga tunellen / 7.000 biler kjører forbi Konowsgate. Vi tilbyr totalrehabiliterte, lyse og moderne lokaler fra 500 8.900 m 2. Lokalene er fleksible og vi ser for oss mange ulike løsninger. Her inviterer vi leietakeren til å være med å tilpasse lokalene etter deres eget ønske og behov. Se hele vår utleieportefølje og les siste utgave av vårt utleiebilag Ledige Lokaler nr på www.nai.no. Søk / leietakerrådgivning Løsninger Søk i prosess For Jernbaneverket, søk etter ca. 5.000 m 2 lager. For Ramirent Alnabru, søk etter ca. 4.000 m 2 lager og uteareal. For Ramirent Hamar, søk etter ca. 1.000 m 2 lager. For industribedrift, søk etter ca. 8.000 m 2 produksjonsog lagerlokaler Oslo nord. For handelsbedrift, søk etter ca. 9.000 m 2 lager- og distribusjonslokaler på strekningen Oslo nord - Gardermoen. Transaksjon Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og evt. hva vi kan gjøre for dere. Vi har salgsprosesser både innen kontoreiendom, lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklingsprosjekter. Dertil har vi ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører. Ramirent Moss Årvollskogen 25, Moss, ca. 1.000 m 2. Ramirent Bærum Ringeriksveien 161, Vøyenenga, ca. 1.000 m 2. Konowsgate 67 B Konowsgate 67 B 7
Salgsmandat for Ullensaker kommune NAI FirstPartners har vunnet konkurransen Ullensaker kommune inviterte til ifm. valg av megler/eiendomsrådgiver med salg og utvikling av kommunale eiendommer. Det er nå inngått rammeavtale med oss som leverandør til salg av større utbyggingsområder og mindre eiendommer med utviklingspotensial, som eies av Ullensaker kommune, og som det foreligger politisk vedtak om salg på. I tillegg omfatter rammeavtalen generell eiendomsfaglig rådgivning. Ved valg av megler/eiendomsrådgiver ble kompetanse, opp dragsforståelse/prosjektgjennomføring vektet med 80 %, hvor NAI FirstPartners hadde full score på samtlige tildelingskriterier. I første omgang gjelder det salg av areal på Gystadmarka som primært er egnet til boligutvikling, hvor det ligger en forutsetning fra kommunestyret om at eiendomsporteføljen primært vurderes solgt samlet. Videre vil det gjelde kommunens tomter i Gardermoen Næringspark 1 (GNP 1), når områderegulering er gjennomført, samt at det vil være aktuelt å bistå med salg av andre eiendommer med utviklingspotensial som kommunen til enhver tid har vedtak på å selge i det åpne markedet. Ullensaker kommune ønsket i konkurransen å knytte til seg en leverandør med bred eiendomsfaglig kompetanse, samt med solid og dokumentert erfaring fra tilrettelegging og kjøp/ salg av større/komplekse utviklingseiendommer, herunder både enkeltstående eiendommer og porteføljer. Det var forventet at leverandøren hadde et omfattende nasjonalt og inter nasjonalt nettverk med tilgang til potensielle kjøpere, og evnet å markedsføre kommunens eiendommer på en måte som har til hensikt å skape størst mulig konkurranse (nasjonalt/internasjonalt) for raskest mulig å oppnå best mulig salgspris og betingelser for kommunen som oppdragsgiver. Det var forutsatt at leverandøren hadde, enten selv eller via en underleverandør, tilgang til en autorisert og erfaren takstmann som kan dokumentere sin rolle i prosesser med taksering av tilsvarende eiendommer som de Ullensaker kommune nå ønsker å avhende. Til dette hadde NAI First- Partners engasjert BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS. BER er et kompetansehus innen næringseiendom med spesialister innen verdivurdering, økonomisk- og byggteknisk rådgivning. har Gystadmarka siden år 2000 vært avsatt til byggeformål ( annet byggeområde ). Tomteområdene er en del av en kommunedelplan der de største delene av eiendommens ubebygde arealer er foreslått til bolig, kombinert bebyggelse, anlegg, samt grønnstruktur. Endelig utnyttelse av hvert enkelt delområde vil først konkretiseres gjennom en påfølgende reguleringsplan. Ullensaker kommune besitter ca. 240 daa tomteareal som har en påregnelig del bebyggbar på ca. 250.000 m 2 BRA pluss. Øvrige Eiendommer Mht. «Øvrige Eiendommer» som kommunen eier, er dette mindre eiendommer av forskjellig karakter, alt fra skole, kommunale boliger og leiligheter, eiendommer som brannstasjon etc. som i stor grad egner seg godt til boliger. Disse eiendommene er i hovedsak klare for salg slik de fremstår. Ut fra den foreløpige oversikten består denne del av ca. 7 eiendommer på tilsammen ca. 74 daa., der det anbefales at Ullensaker kommune gjennomfører regulering, evt. deling av disse, før de legges ut for salg. Gardermoen Næringspark Planområdet er på ca. 1.130 daa., der kommunen eier ca. 413 daa. Av de eiendommene og tomtene Ullensaker kommune i dag eier i GNP 1, anslås at ca. 50 % befinner seg innenfor LNF område eller sikringssone for E6, og er således relativt verdiløse, mens den resterende halvpart har verdi som næringstomter. Det er pt. stor usikkerhet knyttet til hva som skjer videre i GNP inntil det foreligger en ny reguleringsplan og man har kommet frem til en tilfredsstillende løsning med bl.a. finansiering av det nye veikrysset V23, og det er foreslått at kommunen avventer med salg inntil forhold rundt i området er helt avklart. Videre var det forutsatt at leverandøren kunne sikre samarbeid med et større advokatfirma som har solid erfaring med alt fra bistand ifm. tilrettelegging, due diligence, kontraktsarbeider, forhandlinger, og gjennomføring av større eiendomstransaksjoner. Til dette hadde NAI FirstPartners engasjert Advokatfirmaet Føyen Thorkildsen AS. Gystadmarka Gystadmarka er betegnelse på et område som ligger øst og nord for fylkesvei 174 i Jessheim. De midtre delene ligger ca. 2 km øst for Jessheim sentrum. Området er på totalt ca. 1.560 daa., og er flatt og myrlendt. I kommuneplanen Fugleperspektiv av foreslått bebyggelsesstruktur på Gystadmarka. Illustrasjon Brendeland & Kristoffersen arkitekter. 8
Impulser utenfra Rapport från grannlandet Expansiv räntepolitik driver marknaden Den expansiva penningpolitiken har haft en positiv effekt på svensk ekonomi, men för att få upp inflationen anser Riksbanken det motiverat med en fortsatt starkt expansiv penningpolitik. Reporäntan ligger på historiskt låga -0,25 procent och någon höjning är inte att vänta förrän under andra halvåret 2016 då inflationen åter väntas nå målet kring 2 procent. Riksbanken utökar köpen av nominella statsobligationer med ytterligare 40 50 mdkr och har aviserat att ytterligare åtgärder kan komma att bli aktuella. Det låga ränteläget ökar efterfrågan i ekonomin och är positivt för fastighetsmarknaden, men innebär samtidigt betydande risker för stigande bostadspriser och hushållens skuldsättning. En bred efterfrågan, goda finansieringsmöjligheter och förmånliga räntor innebär att investeringsvolymen nu är tillbaka på nivåer motsvarande den vid senaste fastighetshögkonjunkturen. Av 2015 års inledande månader att döma är det inte osannolikt att en ny rekordnivå kommer att noteras vid årets utgång. Pressad direktavkastning i primärlägen, köpare breddar perspektivet Den svenska fastighetsmarknaden har trots lågkonjunktur och det osäkra omvärldsläget varit god med bibehållna avkastnings- och prisnivåer inom flera delmarknader och segment. Inom attraktiva delmarknader/segment har det noterats en positiv utveckling med sjunkande direktavkastningskrav och stigande priser. Nedan redovisas transaktionsvolymen under 2014 och första kvartalet 2015, uppdelad på tillgångsslag respektive köparkategori samt skillnaden mellan storstadsregionerna (Stockholm, Göteborg och Malmö) och övriga riket. Bostäder, samhällsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt i storstadsregionerna har varit attraktiva investeringar under de senaste åren. Efterfrågan ser ut att fortsätta överstiga utbudet markant inom dessa segment över överskådlig tid. Samtidigt märks ett ökande intresse för fastigheter med något högre risk, som kontorsfastigheter utanför A-läge, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell. Segment som attraherar en större andel utländskt kapital genom fastighets fonder och privata fastighetsbolag. Samhällsfastigheter 14% Övrigt 13% Transaktionsvolym per tillgångsslag Kontor 38% 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 Bostäder 17% Samhällsfastigheter 14% Handel 7% Övrigt 13% Industri/Lager 12% Kontor 38% Bostäder 17% Handel 7% Industri/Lager 12% Riket exkl. Storstäder Övrigt Samhällsfastigheter Kontor Industri/lager Handel Övrigt Bostäder 5% Övrigt 5% Samhällsfastigheter 18% Kontor 13% Noterade fastighetsbolag Institutionella Industri/Lager investerare 12% Storstäder Transaktionsvolym per köpare/tillgångsslag Riket exkl. Storstäder Samhällsfastigheter 18% Bostäder 35% Kontor 13% Industri/Lager Privata Fastighetsfonder Övriga Handel 17% 12% fastighetsbolag Handel 17% investerare Storstäder Bostäder 17% 35% Bostäder 17% Handel 7% 35% 17% Handel 7% Övrigt Industri/Lager Samhällsfastigheter 12% 17% Kontor Industri/lager Handel 12% Bostäder Industri/Lager 12% 35000000 Kontor 38% 12% 13% Kontor 38% Samhällsfastigheter 13% 14% 18% 30000000 Samhällsfastigheter 14% Övrigt 13% 18% 5% Övrigt 13% 25000000 5% 20000000 15000000 10000000 5000000 0 Noterade Institutionella Privata Fastighetsfonder Övriga fastighetsbolag investerare fastighetsbolag investerare 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 Övrigt Samhällsfastigheter Kontor Industri/lager Handel Bostäder Noterade fastighetsbolag Institutionella investerare Privata Fastighetsfonder fastighetsbolag Övriga investerare 9 Bo
Stabila hyres- och vakansnivåer Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det kommande året utan betydande upp- eller nedgångar. Efterfrågan bedöms leda till sjunkande vakanser och möjlighet till nyproduktion inom många regionstäder/tillväxtregioner, men någon bredare hyresuppgång är inte att vänta förrän de fundamentala förutsättningarna inom svensk ekonomi förbättras. Med ett tillskott av moderna, yteffektiva lokaler, i kombination med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar dock riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det äldre beståndet. Delmarknader NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. NAI Svefa fastighetsindex Våren Kommun 2015 1 Stockholm l 91 2 Göteborg l 64 3 Uppsala l 58 4 Lund l 54 5 Helsingborg s l 52 5 Jönköping t l 52 7 Linköping s l 51 8 Umeå t l 49 9 Malmö t l 48 9 Halmstad t l 48 I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 64 poäng och Uppsala på tredje plats med 58 poäng. Malmö står sig fortsatt svagt relativt flera delmarknader och placerar sig först på nionde plats, en placering sämre än vid höstens mätning. Starkast utveckling i vårens mätning uppvisar Helsingborg som stärker sitt index med sex poäng och klättrar fyra platser i rankingen medan Halmstad och Sundsvall tappar tre placeringar vardera. Sveriges starkaste fastighetsdelmarknader befinner sig generellt sett inom triangeln mellan Stockholm, Göteborg och Malmö. Yield, bästa läge Kommun Kontor Butik Industri Stockholm 4,25 % 4,50 % 6,50 % Göteborg 4,75 % 4,75 % 6,75 % Uppsala 5,00 % 4,75 % 6,00 % Lund 6,00 % 6,00 % 7,50 % Helsingborg 6,25 % 6,00 % 7,50 % Jönköping 6,00 % 5,50 % 6,75 % Linköping 5,75 % 5,50 % 7,50 % Umeå 6,50 % 6,25 % 7,50 % Malmö 5,00 % 5,25 % 7,25 % Halmstad 6,25 % 5,75 % 7,00 % 10
Eiliv Christensen CEO / Partner Transaksjon / Søk Bjørn Einar Sundby Partner Transaksjon Tor Bergan Partner/Megler MNEF Transaksjon Gøril Bergh Partner/Fagansvarlig Transaksjon 4130 9999 2301 1409 ec@nai.no 9060 5753 2301 1411 bes@nai.no 9078 0452 2301 1416 tb@nai.no 4141 4125 2301 1414 gb@nai.no Sabine J. Bartler Leder Utleie/Megler MNEF Utleie Michael Færden Senior Eiendomsrådgiver Utleie Geir Atle Finden Eiendomsrådgiver Søk Stine Marie Olaussen Markedskoordinator 9321 0062 2301 1417 sb@nai.no 9222 4777 2301 1413 mf@nai.no 9598 8500 2301 1408 gaf@nai.no 9572 8929 2301 1418 smo@nai.no NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere. Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering. Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom Kompetanse Erfaring Et godt utviklet kontaktnett Løsningsorientert og innovativt engasjement Pålitelighet NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 Epost: post@nai.no www.nai.no Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide. 11
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 E-post: post@nai.no www.nai.no