ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak rak arkitektur as Vidars gate 5 0452 Oslo Deres ref.: Vår ref.: 2015/2536/ELISOR Arkivkode: 115/167 Dato: 09.06.2016 Delegert behandling av sak D 125/16 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSAJON I HENHOLD TIL PBL. 19-2 Søknad datert: 15.03.16 Uttalelse mottatt: 06.06.2016 Matrikkel: Gnr.: 115 Bnr.: 50,168 Eiendommens adresse: Lillestrømveien 890 og 892 Tiltakshaver: Norsk Epoxy AS Ansvarlig søker: Rak arkitektur as Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til pbl. 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense på 50 meter for fylkesvei 120 i kommuneplan for Enebakk punkt 2.6.2 og oppføring av tiltak uten reguleringsplan, jfr. kommuneplanens punkt 2.1 vedrørende krav til reguleringsplan. Begrunnelse: Fordelene ved å gi dispensasjon fremstår ikke som klart, og det foreligger et begrunnet behov for å utarbeide reguleringsplan for område NK6. Saksopplysninger Det ble 21.12.15 bedt om forhåndsuttalelse for dispensasjon. Bakgrunnen er at firmaet som i dag har sin virksomhet på 115/50 og 115/167 har behov for å utvide sine lokaler og vurderer å kjøpe eiendommene. Et eventuelt bygg skal inneholde lager og administrasjon, se utsnitt situasjonsplan nedenfor: Postadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
Sak D 125/16 - side 2 Kommunen informerte om at det ikke kan gis forhåndsuttalelse. Det må søkes om dispensasjon, for å få et gyldig vedtak. Søknad om dispensasjon ble innsendt 15.03.16. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen og veiloven. Etter at ny kommuneplan ble vedtatt høsten 2015 er byggegrensen til fv 120 inntatt i planen, og det skal derfor ikke søkes om dispensasjon fra veiloven. Statens vegvesen er likevel en høringsinstans. Søknaden er nabovarslet, og det er innkommet to merknader. Nabomerknad fra Løken Gård Det bemerkes at et høyere bygg en eksisterende bygg vil virke negativt, og dominerende. Videre bemerkes det at utregnet BYA kan være mindre enn søker antar, pga av behov for arealer til gang- og sykkelvei. Det vises til at område som det skal bygges på er delvis oppfylt, og at det er etablert drensrør som ikke må overbygges. Det bemerkes videre at det har vært ras i området, og at tiltak som fører til økt skredfare ikke må tillates. Det anføres til sist at det ikke
Sak D 125/16 - side 3 foreligger kommunal avløpssystem og at det observeres en del forurensing i bekkeløpene. Det vises til tidligere hendelser med utslipp. Det konkluderer med at det er behov for reguleringsplan. Nabomerknad fra Anette Dehli: Det redegjøres for tidligere skred, og det anslås at grunnforholdene er ekstra ustabile. Det uttrykkes bekymring for om gravearbeider, utfyllinger og økt belastning kan øke rasfaren. Det vises til at begge eiendommene ligger på kanten av en bratt bakke ned i en dal som leder mot Preståa. Det anføres derfor at NVE bør uttales seg til en eventuell byggesak. Videre vises det til pbl. 12-1 og det anføres ulike grunner til at tiltaket bør reguleres i reguleringsplan. Til sist bemerkes det at det bør legges vekt på behovet for fremtidig veiutvidelse for gang- og sykkelsti. Uttalelse fra Statens vegvesen av 06.05.16 Det vises til at eiendommen er avsatt til næringsformål i kommuneplanen, og at det dermed er krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Videre vises det til at eiendommen er beliggende i faresone for ras- og skredfare, at det foreligger krav til geoteknisk vurdering og at byggegrensen er overskredet med 20,5 meter. Det redegjøres for at vegvesenet i utgangspunktet er positiv til en utvidelse av eiendommen. Særlig på grunn av gangavstanden til sentrum av Kirkebygda. Dette tilsier at det kan fastsettes en mindre byggegrense enn i kommuneplanen. Likevel bemerkes det at utbyggingsområdet NK 6 må sees i sammenheng for å sikre en helhetlig og god løsning på kort og lang sikt. Det uttales derfor at vegvesenet ønsker at byggegrensen i forhold til konsekvenser for trafikk og miljø utredes i en planprosess. Vesentlig vekt legges på behovet for en samlet avkjøring i felles kryss for virksomhetene innenfor NK6 og behovet for å planlegge fremtidig gang- og sykkelvei langs fv 120. Det vises til at gang- og sykkelvei langs fv 120 på strekningen Ignaveien-Skøyenveien er prioritert som nr 4 i kommunens trafikksikkerhetsplan. Det vises også til behov for å planlegge eventuell fare for utglidning og skade på fylkesveien på grunn av dårlige grunnforhold. Svar på merknader fra ansvarlig søker. Det vises til at høyder på eventuelt bygg vil fremkomme i en eventuelt senere byggesøknad. Antatt tillatt grad av utnytting er basert på uttalelser i forhåndskonferanse med kommunen, og at det er tilstrekkelig avstand til å etablere gang- og sykkelsti. Det vises til at det skal innhentes geoteknisk rapport før det gjøres byggetiltak. Det bemerkes videre at avløpssystemet skal oppgraderes, og at drensrør fra jordene vil bli hensyntatt. Videre opplyses det at krav til detaljregulering er unødvendig på grunn av eiendommens begrensede størrelse, samt at bruken av eiendommen ikke skal endres. En dispensasjon vil dermed ikke ha innvirkning på tilstøtende areal. Videre bemerkes det at plassering av nybygg ikke vil endre solforhold eller forringe utsikten for boligeiendommen i nr 888. Krav til parkering og snuplass vil avklares i utomhusplan. Et nytt bygg som er tilpasset driften vil bedre forholdene og redusere støy og rot på eiendommen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommene er avsatt til næring i område NK 6. Eiendommen berøres av rød og gul støysone. Dagens bebyggelse er delvis i gul støysone. Eiendommen er beliggende i skravert faresone for kvikkleireras og skredfare. Regulert byggegrense er 50 meter, jfr punkt 2.6.2. I følge kommuneplan punkt 2.1 kreves det reguleringsplan før det kan iverksettes tiltak eter pbl. 20-1.
Sak D 125/16 - side 4 Dispensasjon I følge pbl. 19-1 skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det følger av 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Det kan også settes vilkår for dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må i tillegg vurderes om det bør gis dispensasjon, dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Opplysninger i søknaden: Søknaden begrunnes med at foretaket har behov for å utvide sine lokaler, og vurderer å kjøpe nabotomten. Nytt bygg skal inneholde lager og administrasjon. Det anføres at tiltaket vil overholde høyde og avstandsregler i plan og bygningsloven, samt en maksimal grad av utnytting på 50%. Bruken av eiendommen skal ikke endres, men området rundt skal ryddes og forskjønnes. Det anføres at eiendommen ligger i et tynt bebygd landbruksområde og en dispensasjon vil ikke forringe hensikten med kravet til regulering. Den tiltenkte bebyggelsen skal plasseres ca 29.5 meter fra senterlinje vei. Søknaden begrunnes med at byggeområdet gir en naturlig utvidelse av det eksisterende bygget, og dets plassering forholder seg til nabogrenser og eksisterende terreng. Avstanden til veien er i flukt med eksisterende nabobygg på nr 888, og plasseringen vil gi god plass foran bygningen til parkering og varelevering. Tiltaket vil ikke medføre endringer i adkomstforhold og siktlinjer. Det konkluderer derfor med at det ikke er noen umiddelbare ulemper ved å tillatte dispensasjon. Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon? Kommuneplanen er fastsatt i medhold av pbl kap. 11, og det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Krav til reguleringsplan og fastsatt byggegrense har i stor utstrekning lignede hensyn, slik at dette vurderes under ett. Plan og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det skal spesielt legges vekt på universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og estetisk utforming av omgivelsene. Det omsøkte tiltaket er noe mindre, og vil ikke vesentlig tilsidesette lovens formålsbestemmelse.
Sak D 125/16 - side 5 Hensynene bak bestemmelsen om reguleringsplan En reguleringsplan angir rammer for arealbruken i et område. Planens rammer for arealbruk er fastsatt etter en avveining av de ulike interesser som gjør seg gjeldende i området. Prosessen forut for vedtakelsen av en reguleringsplan har til hensikt å avdekke de ulike hensyn og interesser, og i denne sammenheng legge til rette for medvirkning i planprosessen fra berørte privatpersoner og sektormyndigheter. Hensynet bak plankravet er å ivareta hensynene bak en reguleringsplan og prosessen før planen vedtas, før det gis tillatelse til byggetiltak i området. Det omsøkte området er avsatt til næring slik at en utvidet bruk til næring fremstår som forutsigbart for de berørte i området. Øvrige relevante hensyn er knyttet til hensynet til fylkesveien, herunder støyforholdene og særlig må det vurderes om grunnen er eget til å bygge på. I tillegg må det legges vekt på hvilken grad av utnytting som kan godkjennes, samt utformingen av bygg. Søknaden er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens 8-12. Det er ikke gjort funn ved kontroll av registreringer i kommunal kartportal samt Artsdatabanken. Dispensasjon for utbygging uten reguleringsplan vil i utgangspunktet være i strid med disse formålene. Det kan likevel at legges vekt på at det er et mindre tiltak, og at tilsidesettelsen ikke er klart vesentlig. Det bør derfor vurderes om fordelene er klart større enn ulempene. Er fordelen ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? Dispensasjonen åpner for en arealutnyttelse i henhold til fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel og vil representerer en ressursbesparelse for både kommunen og tiltakshaver. Ulempen er knyttet til nabomerknader, og hvorvidt det er behov for en reguleringsplan. Høyder på bygget reguleres av pbl. 29-4. Det kan være en ulempe for naboen at det tillates et høyere bygg, men dette anses ikke som en vesentlig ulempe. Hensyn til drensrør kan ivareta i en byggesaken. Økt risiko på kvikkleireskred vil være et svært viktig forhold, og det må legges vekt på naboers opplysninger om tidligere skred. Dette er likevel forhold som kan være mulig å vurdere dette i en byggesak. Likevel kan det være et moment at det kun er den aktuelle eiendommen som blir vurdert, og ikke er større planområde. Manglende kommunal avløpssystem anses ikke som en ulempe, og risiko forurensing av grunn reguleres ikke av plan- og bygningsloven så lenge driften ikke skal endres. Videre vises det til pbl. 12-1 og det anføres ulike grunner til at tiltaket bør reguleres i reguleringsplan. Til sist bemerkes det at det bør legges vekt på behovet for fremtidig veiutvidelse for gang- og sykkelsti. Et sentralt moment ved vurdering av en dispensasjon fra et plankrav i kommuneplanens arealdel, er hvilke forhold som ville blitt vurdert i en potensiell reguleringsplan. Det følger av kommuneplanen at reguleringsplaner i kommunen skal ha bestemmelser om Parkering Lekeplasser
Sak D 125/16 - side 6 Byggegrense til vassdrag Tiltak langas vassdrag Registrering av naturtyper, og kulturminner Estetikk Universell utforming Vei og trafikk Byggegrense til vei Byggegrense til offentlig vann, avløp og overvannsanlegg Overvannshåndtering Energiløsninger Grønnstruktur Naturmangfold Støy Klimahensyn Forurensing Geotekniske vurdering for områder under marin grense, vurdering av områdestabilitet og beskrivelse av risikoreduserende tiltak. Planen har bestemmelser om parkering, jfr. punkt 5.2, støysoner jfr. punkt 10.1.4, ras og skredfare punkt 10.1.5 slik at disse forholdene kan også ivaretas i en byggesak. Aktuelle momenter i denne saken er vilkår knyttet til utforming av bygg, vei og trafikk, byggegrense til vei, overvannshåndtering, støy, klimahensyn, og geotekniske vurdering av områdestabilitet samt beskrivelse av risikoreduserende tiltak. Ras og skredfaren for større områder bør vurderes som en del av en planprosess, men for et slikt mindre tiltak kan dette også vurderes ved byggesøknad. Selv om det skulle være gitt dispensasjon, kan det likevel ikke bygges uten at det er tilstrekkelig dokumentert at tomten er egnet til å bygges på og at det foretas tilstrekkelige sikringstiltak. Videre vil også utforming av bygg, overvann, støy og forurensning i seg selv ikke være en vesentlig ulempe ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsloven og forurensningsloven har bestemmelser som i stor grad ivaretar disse forholdene. For eksempel krav til estetikk og arkitektonisk utforming i 29-1 og 29-2, og krav til plassering og høyder i pbl. 29-4. Det er videre ønskelig med en høyere grad av utnytting på både bolig og næringseiendommer. I nyere planer tillates det opp mot 70 % BYA på områder regulert til næring og industri. Nærheten til sentrum av Kirkebygden anses også som en klar fordel. Det er etter kommunens vurdering særlig forholdene rundt fylkesveien og trafikale hensyn som ville vært blitt vurdert i en reguleringsplan, samt tilpassing til nærliggende bolig og LNFområder. Således må det legges betydelig vekt på høringsuttalelsen fra Statens vegvesen. Det fremheves at vegvesenet ønsker å regulere byggegrensen, og lage nytt kryss som skal håndtere en felles adkomst for eiendommene innenfor NK6. Det legges også avgjørende vekt på at det er behov for å etablere gang- og sykkelvei langs fv 120 på strekinngen Ignaveien Skøyenveien. Planavdelingen hos kommunen har nylig søkt om planleggingsmidler for regulering av gang og sykkelvei. En dispensasjon vil øke risikoen for at det ikke vil utarbeides en fremtid plan. Kommunen finner at det vil være både fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Fordele kan likevel ikke anses som klart større enn ulempene så lenge Statens vegvesen har klare motforestillinger for å vedta dispensasjon. Sammenfalt med uttalelser fra naboer om et klart
Sak D 125/16 - side 7 ønske om en reguleringsplan oppfylles ikke vilkårene for å gi dispensasjon. Søknaden avslås derfor. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2016, fastsettes gebyret til kr. 16.625 for dispensasjon (varenr: 66301). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Kopi til: Statens vegvesen,region Øst Jonas Adolfsen Dokumentet er elektronisk godkjent.