ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Hilde Hestenes Svartholveien Deres ref.: Vår ref.: 2015/1571/ELISOR Arkivkode: 126/6 Dato: Søknaden ble behandlet i møte for teknikk og utvikling den Følgende vedtak ble fattet: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for bruksendring fra fritidsbruk til helårsbruk avslås. Begrunnelse: Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken, men lagt avgjørende vekt på at området ikke er egnet for bruksendring. Videre er det lagt avgjørende vekt på at arealformålet nylig er vurdert, og vedtatt i ny kommuneplan i september En mulig dispensasjon vil være en endret praksis som medfører at det gis anledning til fortetning og etablering av boligstrøk innenfor 100 meterssonen i et lite hensiktsmessig område. En bruksendring vil derfor ikke ha klart flere fordeler enn ulemper. Vilkårene for å gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt. Det ble fremmet et alternativ forslag til vedtak som det ble votert over. Terje Taraldset FRP, framsatte følgende forslag: Det gis dispensasjon som omsøkt fra hytte til bolig på gnr. 126 bnr. 6, 1404 Siggerud. Som vilkår settes: 1. Det må etableres godkjent vann og avløpsløsning med søknad, før bruksendring gis. 2. Boligen må oppgraderes for å tilfredsstille kravene til bolig, jfr. krav i TEK. 3. Det må etableres en godkjent adkomstløsning/veirett i hht krav til bolig. 4. Boligen må tilknyttes offentlig vann og avløp når/dersom dette er/blir mulig. Forslaget legges fram til høring for regionale myndigheter. Votering; Rådmannens innstilling 5 stemmer (1 AP, 1 SP, 1 SV, 1 V, 1 KRF) Taraldsets forslag: 4 stemmer (2 H, 2 FRP) Forslaget fikk dermed ikke nødvendig flertall. Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D - side 2 Saksopplysninger: Det vises til vedlagte saksfremlegg. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2015, fastsettes gebyret til kr. 0,-. Som hovedregelen er gebyret kr På grunn av at saksbehandlingstiden på 12 uker ble overskredet med 8 uker gebyret reduseres. Gebyret reduseres med 15% per uke i henhold til punkt A4 punkt 6. Gebyret skal derfor fastsettes til kr 0,-. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.

3 Sak D - side 3 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2015/1571 Arkivkode: 126/6 Saksbehandler: Elin Melbøe Sørensen Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 3/16 Utvalg for teknikk og utvikling Innstilling for avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, gnr 126 bnr Siggerud Dokumenter som er vedlagt: Søknad om bruksendring av Dokumenter som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for bruksendring fra fritidsbruk til helårsbruk avslås. Begrunnelse: Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken, men lagt avgjørende vekt på at området ikke er egnet for bruksendring. Videre er det lagt avgjørende vekt på at arealformålet nylig er vurdert, og vedtatt i ny kommuneplan i september En mulig dispensasjon vil være en endret praksis som medfører at det gis anledning til fortetning og etablering av boligstrøk innenfor 100 meterssonen i et lite hensiktsmessig område. En bruksendring vil derfor ikke ha klart flere fordeler enn ulemper. Vilkårene for å gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Terje Taraldset FRP, framsatte følgende forslag: Det gis dispensasjon som omsøkt fra hytte til bolig på gnr. 126 bnr. 6, 1404 Siggerud. Som vilkår settes: 5. Det må etableres godkjent vann og avløpsløsning med søknad, før bruksendring gis. 6. Boligen må oppgraderes for å tilfredsstille kravene til bolig, jfr. krav i TEK. 7. Det må etableres en godkjent adkomstløsning/veirett i hht krav til bolig. 8. Boligen må tilknyttes offentlig vann og avløp når/dersom dette er/blir mulig. Forslaget legges fram til høring for regionale myndigheter.

4 Sak D - side 4 Votering; Rådmannens innstilling 5 stemmer (1 AP, 1 SP, 1 SV, 1 V, 1 KRF) Taraldsets forslag: 4 stemmer (2 H, 2 FRP) VEDTAK: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for bruksendring fra fritidsbruk til helårsbruk avslås. Begrunnelse: Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken, men lagt avgjørende vekt på at området ikke er egnet for bruksendring. Videre er det lagt avgjørende vekt på at arealformålet nylig er vurdert, og vedtatt i ny kommuneplan i september En mulig dispensasjon vil være en endret praksis som medfører at det gis anledning til fortetning og etablering av boligstrøk innenfor 100 meterssonen i et lite hensiktsmessig område. En bruksendring vil derfor ikke ha klart flere fordeler enn ulemper. Vilkårene for å gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt. SAKSUTREDNING: Sammendrag Det er søkt om bruksendring ved flere tilfeller. Rådmannen har på nytt vurdert vilkårene i forhold til ny kommuneplan, men konkluderer med at vilkårene for dispensasjon ikke er oppfylt. Det bør ikke gis dispensasjon for bruksendring i dette området. Bakgrunn I forbindelse med salg av eiendom, søker tiltakshaver om bruksendring av eiendommen. Eiendommen er betegnet som Nabben i Matrikkelen, og er beliggende i vannkanten til Bindingsvann. Saksopplysninger Historikk: Søknad om oppføring av bolighus på 96 m2 i BYA ble avslått Bakgrunnen var at det i dette området, kun var tillatt med oppføring av bygninger som var ledd i tradisjonell landbruksvirksomhet, og at plasseringen var i strid med 100 meterssonen til vassdrag i kommuneplanen. Vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen. I Fylkesmannens vedtak av 10.mars 1997 opprettholdes kommunens vedtak. Det ble lagt vekt på at det ikke forelå noen særlig grunn til å gi dispensasjon (pbl ) ble det gitt tillatelse til å flytte eksisterende hytte 20 meter, samt endre bruken til snekkerbod/anneks. Eksisterende uthus på 20 m2 ble søkt revet. I vedtak av fra bygningsrådet fremkommer det at det gis byggetillatelse til oppføring av hytte med bruksareal på 79,5 m2. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse til hytte Det presiseres at nytt borevann ikke må innlegges i hytten. Ferdigattest ble gitt vedtok utvalg for teknikk, bygning og planarbeid at administrasjonen skulle jobbe videre med utviklingen av området, og oversendelse til de ulike sektormyndighetene. Avslag på søknad om bruksendring ble fattet Bakgrunnen for avslaget var at eiendommen var beliggende i 100 meters sonen til Bindingsvann og at området ikke var avkloakert.

5 Sak D - side 5 Søknaden Det opplyses i søknaden at «boligen» ble bygget i 1997 med formål å bruke bygget som et hus. Det anføres at Fjell var med i kommuneplanen, og at det lå føringer for at det ville skje endringer av området. Det opplyses videre at det har vært søkt om bruksendring tidligere, men at søknaden ble avslått. Søker har nå registret at Svartholveien 38 har fått innvilget status som helårsbolig, og søker finner det rimelig at hennes bolig også får status som hus all den tid den faktisk er bygget etter norsk standard. Videre vises det til at det er 5 hus og 1 hytte beliggende rundt hennes eiendom. Særlig vises det til at hun har to boliger ved siden av hennes som begge har husstatus. Det opplyses til sist at det jobbes, i området Fjell, som ligger innenfor Enebakk kommune, med oppgradering for alle husstander, og hadde vært naturlig at gnr 126 bnr 6 også ble med i dette. Gjeldende planstatus Tiltaket er på en fritidseiendom beliggende i område av satt til Landbruk, natur, friluft og reindrift (LNFR) i kommuneplan for Enebakk I følge punkt 4.1 kan det innenfor LNF-området tillates bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss. All annen bygge- og anleggsvirksomhet og deling av eiendom er ikke tillatt, men unntak som følger av retningslinjene. Disse er ikke relevante for en fritidseiendom. Det må derfor vurderes om det kan og bør gis dispensasjon for tiltaket. Ettersom eiendommen er beliggende i 100 metersonen til Bindingsvann, må det også vurderes dispensasjon fra kommuneplan av byggeforbud langs vassdrag.

6 Sak D - side 6 Dispensasjon I følge pbl skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det følger av 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klima- og miljømessige forhold Dersom tiltaket berører naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 om kunnskapsgrunnlaget, føre var, samlet belastning mm legges til grunn for kommunens saksbehandling, og fremkomme av vedtakets begrunnelse, jfr naturmangfoldlovens 7. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ingen registreringer på eiendommen.

7 Sak D - side 7 Økonomiske forhold Ikke relevant Risikovurdering Ikke relevant Vurderinger og begrunnelse Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra punkt 4 i kommuneplan for Enebakk ? Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon? Søknaden er begrunnet og nabovarslet i henhold til pbl Det foreligger ingen merknader. Det er ikke nødvendig å sende søknaden på høring, da rådmannen finner at søknaden bør avslås. (fremkommer av mail av fra fylkesmannen at det ikke er nødvendig å sende saken til statlige myndigheter hvis kommunen etter en intern vurdering har kommet frem til at det ikke er ønskelig å gi dispensasjon.) Kommuneplan er fastsatt i medhold av pbl kap. 11, og det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes plan og bygningslovens, samt kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Kommuneplanens formål: Kommuneplanen er et overordnet styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. I ny kommuneplan for 2015 til 2027 er området oppretthold som landbruk, natur og friluftsområdet. Dette innebærer en klar indikasjon på at det nylig er foretatt en bred vurdering av arealformålet, og det er besluttet å ikke endre formålet slik at det kan tillates helårsboliger. En bruksendring vil ikke berøre landbrukshensynet, men vil ha innvirkning for natur- eller friluftsinteresser som skal prioriteres i området. Selv om det er et enkelt tiltak vil en dispensasjon tilsidesette viktige hensyn til demokratisk medvirkning til planarbeid. Det vil også være lite påregnelig for andre innbyggere om det skulle gis en dispensasjon fra arealformålet kun måneder etter at ny kommuneplan ble vedtatt. Selv om hensynene tilsidesettes, legger rådmannen til grunn at tilsidesettelsen av lovens og planens formål ikke er av vesentlig grad på grunn av tiltakets mindre omfang. Det må derfor vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

8 Sak D - side 8 Er fordelene klart større enn ulempene? Den klare fordelen er at bygning anses å ha tilnærmet boligstandard og at det er noen andre helårsboliger i nærheten. I tillegg kan det vektlegges at det er helårsboliger i samme område som tilhører Ski kommune. I følge forvaltningsretten skal likebehandlingsprinsippet legges til grunn, og det er derfor særlig relevant hva kommunen har tillatt i andre lignende saker. I all hovedsak blir søknader om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbruk til helårsbruk i LNF- områder avslått, med mindre det ikke fremkommer av kommuneplanen at bruksendring kan tillates (for eksempel områdene Myra, Andersrud, og Tangen). Likevel ble det i møte for teknikk og utvalg den vedtatt å ta til følge klage over avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring med fra fritidsbolig til helårsbolig for Svartholveien 38, uten at det framkom nye momenter i klagen. Det ble lagt avgjørende vekt på at eiendommen var beliggende i et område med eksisterende bolighus. Vedtaket ble fattet med dissens 5 mot 4 stemmer. Nedenfor vises et kartutsnitt for begge eiendommene: Rådmannen finner at dette vedtaket er hjemlet i utgått kommuneplan og ble besluttet med et knapt flertall i utvalget. Vedtaket ble ikke fulgt opp i ny kommuneplan, og dette må anses å være et klart signal om at den tidligere vedtatte dispensasjonen ikke skal ha noen presedens for området. I tillegg bør det vektlegges at bebyggelsen på 126/6 er beliggende i vannkanten, mens bebyggelsen på 126/155 er beliggende ca 60 meter fra vannkanten. Søker viser til at nabobebyggelsen i stor grad er helårsboliger. Rådmannen har kontrollert omkringliggende bebyggelse og viser til tabellen nedenfor.

9 Sak D - side 9 Adresse Gnr/bnr status Godkjent Svartholveien 1 126/100 Hytte Svartholveien 3 126/5 Hytte Svartholveien 5 126/102 Hytte Svartholveien 7 126/99 Bolig 1956 Svartholveien 126/144 Hytte Svartholveien 9 126/135 Hytte Svartholveien /3 Landbruk Svartholveien /128,139 Bolig 1963 Svartholveien 14 * Nr 12 og nr 14 er samme eiendom Svartholveien /137 Hytte Svartholveien /8,136 Hytte Svartholveien ,4,98,141 Hytte Svartholveien /86 Bolig 1960 Svartholveien /9 Bolig 1963 Svartholveien 28 *126/6 Hytte (omsøkt tiltak) Svartholveien /156 Hytte Svartholveien /96 Bolig 1975 Svartholveien /95 Ubebygd Svartholveien /94 Hytte Svartholveien /155 Bolig 2014 Svartholveien /159,165 Tomannsbolig 1967 Oversikten viser at det er en del boliger, men i hovedsak hytter. Det må legges vekt på at boligene er godkjent for 56 til 41 år siden, med unntatt av klagesaken som ble omgjort i TEK i En ytterligere dispensasjon vil innebære at det må påregnes ytterligere flere søknader om dispensasjon for bruksendring. Etter rådmannens vurdering er ikke dette området egnet til helårsbeboelse. Det er ikke anledning for tilknytting til offentlig vann eller avløpssystem. Eiendommen tilfredsstiller verken nasjonale eller kommunale vilkår for hvordan boligområder skal utformes. Det gjelder særlig nødvendig nærhet til sentrumsfunksjoner, og hensyn til vassdraget. Selv om det er fordeler som taler for en bruksendring, er disse fordelene av personlig art og ikke generelle offentlige hensyn. Disse fordelene er ikke klart større enn ulempene, tvert imot er ulempene i klart større omfang. Det kan derfor ikke gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse. Tiltaket er videre i konflikt med 100 meterssonen, men det anses ikke nødvendig å vurdere dette forholdet ettersom det ikke bør gis dispensasjon fra arealformålet og bestemmelsen i punkt 4. Det konkluderes derfor med at søknaden må avslås. Alternative løsninger Det kan vurderes å gi dispensasjon til bruksendring, men dette innebærer at saken må sendes på høring til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, samt Akershus fylkeskommune. Det videre ingen spesielle forhold ved denne hytta som tilsier at det bør gis dispensasjon. En dispensasjon vil derfor skape presedensvirkning for øvrige hytter i området på Fjell, men også for andre områder i kommunen.

10 Sak D - side 10 Som nevnt ovenfor har ikke rådmannen funnet grunn til vurdere dispensasjon til 100 meterssonen. Dette må vurderes før det eventuelt kan gis dispensasjon. Særlig må det vurderes virkningen av å tillate bruksendring fra hytte til helårsbolig 2,3 meter fra vannkanten. Dette vil antagelig føre til en ny praksis for hva kommunen tillater i umiddelbar nærhet til både Bindingsvann og øvrige vassdrag i kommunen. Dersom det er politisk ønskelig å foreta bruksendringer på Fjell til et boligområde, burde dette gjøres ved endring av kommuneplan eller i reguleringsplan.