ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak ÄLVSBYHUS NORGE AS Postboks 2008 Høyden 1520 MOSS Deres ref.: Vår ref.: 2016/269/ELISOR Arkivkode: 91/181 Dato: Delegert behandling av sak D 119/16 DISPENSASJON, RAMMETILLATLESE OG DELVIS IGANGSETTINGSTILLATELSE FOR RIVING AV BOLIG, SAMT OPPFØRING AV NY ENEBOLIG, JFR. PBL OG 20-3 Søknad datert: Komplett søknad: Matrikkel: Gnr.: 91 Bnr.: 181 Eiendommens adresse: Myraveien Ytre Enebakk Tiltakshaver: Aud Laila Gystad Ansvarlig søker: ALVSBYHUS NORGE AS Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 og 20-3 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen punkt 4.1, og rammetillatelse for oppføring av ny bolig. Det gis videre rammetillatelse til riving av eksisterende bolig. Det gis delvis igangsettingstillatelse til oppføring av ny bolig. Begrunnelse: Eiendommen er bebygget med en eldre bolig, og hensynene bak landbruksbestemmelsen i 4.1 tilsidesettes ikke av at riving av eldre bolig, og oppføring av ny bolig i TEK 10 standard. Det anses klart mer positivt at boligstandarden heves, og det må legges avgjørende vekt på at det tillates spredt boligbebyggelse i arealformålet. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Fristene kan ikke forlenges. Foretak som har erklært ansvar: Foretak: Alvsbyhus Norge AS Postboks 2008 høyden 1520 Moss Fagområder og tiltaksklasse som foretaket er godkjent for: Ansvarlig søker tkl. 1 PRO tkl. 1 overordnet ansvar for utforming, og plassering av enebolig. Samt utearealer, landskapsutforming, og plassering av tiltak Sentr. godkj Erklært ansvar: Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D - side 2 Vector takst og byggteknikk AS Brattbakken Moss UTF tkl. 1 tømrerarbeid og montering av trekonstruksjoner, grunnmur, takkonstruksjon, luft og fukttetting, innvendig sanitærinstallasjon, pipe, og ventilasjonssystem. Uavhengig kontroll tkl. 1 tetthetsmåling og våtrom Det må innsendes miljøsaneringsrapport og erklæring om ansvar før riving av bolig kan iverksettes. I tillegg må det sendes inn resterende erklæring om ansvar for oppføringen av ny bolig. Saksopplysninger: Det søkes om dispensasjon og tillatelse til å rive eksisterende bolighus. BYA for bygget oppgis til 83 m2. Den nye boligen som skal oppføres har en etasje, og beregnet BYA på 262 m2. Det er lagt til grunn 18 m2 for parkering. Grad av utnytting er beregnet til 19%. BRA oppgis til 165 m2, og BYA er 196 m2. Kotehøyde 1 etg. gulv er 156 moh. Mønehøyden er 5,75 meter og gesimshøyden er 3,6 meter. Tiltaket er nabovarslet i henhold til pbl Det foreligger ingen merknader. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er beliggende i område Myra, som er avsatt til LNF-område med spredt boligbebyggelse i kommuneplanen for Enebakk I henhold til kommuneplanbestemmelsen 4.3 tillates mindre tiltak på eksisterende boligeiendommer i LNF, men oppføring av ny bolig anses ikke innenfor denne bestemmelsen. I følge kommuneplanbestemmelsen 4.1 tillates kun bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jfr nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. Oppføring av ny bolig innebærer derfor at det må gis dispensasjon fra punkt 4.1. Dispensasjon I følge pbl skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det følger av 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klima- og miljømessige forhold Dersom en dispensasjonssøknad berører naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 om kunnskapsgrunnlaget, føre var, samlet belastning mm legges til grunn for kommunens saksbehandling, og fremkomme av vedtakets begrunnelse, jfr naturmangfoldlovens 7. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ingen registreringer på eiendommen.

3 Sak D - side 3 Vurderinger og begrunnelse Søknaden er begrunnet, og nabovarslet i henhold til pbl Samtlige naboer har samtykket. Det anses ikke nødvendig å sende saken på høring. Kan det gis dispensasjon, og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 4.1 kommuneplanen for Enebakk? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan og bygningsloven kap. 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes hensyn bak plan og bygningsloven, eller kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Grunntanken bak plan- og bygningsloven er at samfunnet har behov for å regulere hvordan faste eiendommer og andre ressurser skal utnyttes. Loven skal bidra til samordning av offentlig virksomhet, gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser og sikre estetiske hensyn. Samfunnets interesser skal videre sikres ved særskilte krav til det enkelte byggetiltak. Plan og bygningslovens formål fremkommer videre av 1-1. Loven skal blant annet sikre åpne beslutningsprosesser, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det skal spesielt legges vekt på universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og estetisk utforming av omgivelsene. Likevel er det også et mål at hensynet til lokaldemokratiet skal styrkes, slik at kommunens vurdering bør tilleggs betydelig vekt. Planens formål Grunntanken bak kommuneplanen er at den skal være et viktig verktøy for hvordan kommunens areal skal benyttes, og den er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Det må legges betydelig vekt på at området kan ha spredt boligbebyggelse, og at eiendommen har vært i bruk som bolig over lang tid. Formålene er derfor ikke tilsidesatt i noe vesentlig grad. Hensynene bak kommuneplanbestemmelsen 4.1 Det vesentlige hensynet bak bestemmelsen er å verne områder for å sikre matproduksjon i kommunen. Dyrket og dyrkbar jord er ikke-fornybare ressurser som må skjermes. I tillegg skal det legges til rette for natur- og friluftsinteresser. Ettersom det også tillates spredt boligbebyggelse i Myraveien, er oppføring av ny bolig ikke i strid med formålet. Overvekt av fordeler Bygningsmassen er av eldre dato. Oppføring av ny bolig vil medføre at eiendommen får et langt bedre arkitektonisk, og estetisk uttrykk i tillegg til at bygget vil få TEK 10 standard. Dette vurderes som en klar fordel. Naboene har samtykket i tiltaket, og derfor anses ikke tiltaket å være til vesentlig ulempe for naboene. Selv om området ikke er regulert, stiller kommuneplanen vilkår for boligbebyggelsen i punkt vedrørende maksimal BYA på 30%, maksimal gesimshøyde på 7 meter og maksimal

4 Sak D - side 4 mønehøyde på 9 meter. Tiltaket er i tråd med disse vilkårene. Den manglende reguleringen anses derfor ikke som en vesentlig ulempe. Tiltaket er for øvrig ikke i konflikt med hensynet til kulturlandskapet, eksisterende bygningsmiljø, og hindrer ikke allmenn ferdsel. Det konkluderes derfor med at det kan og bør gis dispensasjon for oppføring av ny enebolig. Øvrige vilkår i pbl: Boligen skal plasseres mer enn 4 meter fra nærmeste nabogrensen, jfr Kommunen legger til grunn innsendte fasadetegninger for vurdering av fasadeuttrykk og valg av materiale. Tiltaket oppfyller kravene til gode visuelle kvaliteter i henhold til pbl Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl , som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, geodata og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2016, fastsettes gebyret til : kr for enebolig (varenr ) kr for riving (varenr: 66244) kr for dispensasjon (varenr: 66301) kr for IG (varenr: 66158) Regning pålydende kr for saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Det henvises til nytt reglement for vann og avløp administrative og tekniske bestemmelser ved tilknytning til offentlig nett. Tilknytningspunktet skal koordinatfestes iht. Euref 89 sone 32. Enebakk kommune v/kommunalteknisk enhet skal varsles minst 2 dager før lukking av påkoblingspunkt på hovednett for vann og avløp.

5 Sak D - side 5 Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Kopi til: Aud Laila Gystad Dokumentet er elektronisk godkjent.