ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Mulighetenes Enebakk BLINK HUS SIGDAL AS v/ Roar Koppergård Bruveien KROKSTADELVA Deres ref.: Vår ref.: 2015/772/ELISOR Arkivkode: 83/16 Dato: Delegert behandling av sak D 137/16 DISPENSASJON OG BYGGETILLATELSE FOR BRUKSENDRING FRA FRITIDSEIENDOM TIL HELÅRSBOLIG, OPPFØRING AV ENEBOLIG OG STØTTEMURER, SAMT TILLATELSE TIL OPPARBEIDELSE AV ADKOMSTVEI OG ARBEID I FORBINDELSE MED TILKNYTNING FOR VANN OG AVLØPSNETT, JFR PBL OG 20-3 Søknad datert: Mottatt her: Matrikkel: Gnr.: 83 Bnr.: 16 Eiendommens adresse: Svenskerudveien Ytre Enebakk Tiltakshaver: Siri og Roger Buer Svendsen Ansvarlig søker: BLINK HUS SIGDAL AS Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon i fra kommuneplan for Enebakk for bruksendring av fritidseiendom til helårseiendom, oppføring av ny enebolig og støttemur, etablering av adkomstvei, samt arbeid knyttet til påkobling til vann- og avløpsnett uten krav til reguleringsplan, jfr. kommuneplanbestemmelsen punkt 2.1. Vilkår: Det stilles vilkår om at reguleringsplanen skal være endelig vedtatt før det gis midlertidig brukstillatelse, eller ferdigattest til boligen. Eventuelle rekkefølgebestemmelser i planen skal også være oppfylt før det gis midlertidig brukstillatelse, eller ferdigattest. Det stilles også vilkår om at dersom det skjer vesentlige endringer i planen før den blir endelig vedtatt, skal tiltaket rettes i tråd med planendringen. Det gis videre byggetillatelse til ovennevnte tiltak i samsvar med innsendte søknad, jfr. pbl Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Fristene kan ikke forlenges. Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 side 2 Begrunnelsen for dispensasjon: Behovet for reguleringsplan er ivaretatt, da det forventes at foreslått reguleringsplan for området, som har vært vedtatt til førstegangsbehandling, endelig vedtas. Særlig må det legges vekt på at boligen ikke kan tas i bruk før planen er endelig vedtatt. Foretak som har erklært ansvar: Foretak: Fagområder og tiltaksklasse: Sentr. godkj BLINK HUS ARKITEKTER Ansvarlig søker tkl. 1 AS Postboks 2300 PRO tkl. 1 boligutforming og 3103 Tønsberg situasjonskart, oppbygging av Y- vegg og Y-tak, gulv mot grunn, radonsperre, varmetapsberegning, våtrom, trekonstruksjoner, dimensjonering og statikk, samt plate på mark. UTF tkl. 1 utvendige tømrerarbeid ink. Eiker Oppmåling AS Drammensveien Mjøndalen Geir Pedersen Barlindveien Røyken SYSTEMAIR AS Postboks Sandes Rørleggerfirma Kjelgaard AS Osloveien Ytre Enebakk HF Anlegg AS Nosaveien Ytre Enebakk ABC VEDLIKEHOLD PER OLE VIK Brekkedalsveien Drammen Sweco Norge AS Jernbanesvingen Ski montering av veggelementer PRO tkl. 1 utarbeidelse av koordinater og utstikkingsplan UTF tkl. 1 utstikking av tiltak i høyde og plan, samt plasseringskontroll. KON tkl. 1 tetthet og våtromsarbeider PRO tkl. 1 ventilasjon PRO tkl. 1 stikkledninger fra VAtilknytningspunkt frem til grunnmur. Bunnlendinger, samt innvendig rørleggerarbeid inkl sanitærutstyr UTF tkl. 1 utgraving, masseutskiftning, komprimering, drenering, tilbakefylling og grovavretting av tomt med fallforhold, samt stablesteinmurer. Opparbeidelse av vei, og VA ledninger UTF tkl. 1 fundamenter og plate på mark, radonsikring, membranarbeider på bad, støp gulv/avretting baderom, flisarbeider samt montering av pipe. Innvendige tømrerarbeider, bygningsmessige våtromsarbeider og montering av ventilasjon. PRO tkl. 1 adkomstvei og vann- og avløpsanlegg Erklært ansvar:

3 side 3 Saksopplysninger: Bruksendring Det søkes om bruksendring av fritidseiendom til helårsbruk. Eiendommen er ubebygget, da tidligere hytte er revet. Bolig og støttemur Det skal oppføres ny enebolig over to plan. BYA er 247,2 m2 og BRA er 330 m2. Gesimshøyden er 6,2 meter. Bygget har pulttak med 5 grader fall. Kote første etasje gulv er 155,5 moh. Tiltaket skal oppføres i tradisjonelt bindingsverk. Grad av utnytting er beregnet til 8%. Det er lagt til grunn 54 m2 for parkering. Det skal etableres fyllinger og tilhørende støttemurer. Risiko mot fall skal sikres i tråd med gjeldende regelverk. Etablering av adkomstvei Adkomstveien skal etableres i tråd med planforslaget. Adkomsten vil være fra privat vei, og retten er sikret ved tinglyst avtale. Søknaden gjelder opparbeidelse av vei fra kryss v1/v2 til tomtegrensen. Det bekreftes at veien skal opparbeides i henhold til planen og kommunens krav. Det opplyses at veien skal være ferdig før det gis brukstillatelse til boligen. Tilknytning til vann og avløpsnett. Det er privat vannverk, men offentlig avløpsnett. Det søkes om opparbeidelse av VAledninger fra tilknytningspunkt og frem til bolig. Søknad om sanitærabonnement anses godkjent. Det er dokumentert rett til å legge ned nødvendig anlegg på annen manns grunn. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er avsatt til fremtidig boligformål i kommuneplan for Enebakk I henhold til kommuneplanbestemmelsen punkt 2.1 kreves det reguleringsplan før det innenfor, utbyggingsområder kan utføres arbeid som nevnt i plan- og bygningslovens Dispensasjon De omsøkte tiltakene innebærer krav til reguleringsplan. Det er derfor søkt om dispensasjon fra kravet. Søknaden begrunnes med at arbeidet med å reguleres området er igangsatt. Planen har vært til førstegangsbehandling, og det foreligger ingen innsigelser til planen. Det vises til pbl som uttaler at reguleringsplanen og byggesøknaden kan behandles parallelt. Videre anføres det at fordelen er stor for tiltakshaver, at det er gunstig å komme i gang på våren, og at dette også er en fordel for naboene. Det uttales til sist at det ikke foreligger noen ulemper ved å gi dispensasjon, og det hevdes derfor at vilkårene i 19-2 er oppfylt. Vurdering I henhold til pbl skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8.

4 side 4 Det følger av 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kan det gis dispensasjon, og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen? Kommuneplan er vedtatt med hjemmel i plan og bygningsloven kap. 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Søknaden er begrunnet og nabovarslet. Det er ikke nødvendig å sende søknaden på høring. Tilsidesettes hensyn bak plan og bygningsloven, eller kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal blant annet sikre åpne beslutningsprosesser, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det skal spesielt legges vekt på universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og estetisk utforming av omgivelsene. Dispensasjon for utbygging uten reguleringsplan vil i utgangspunktet være i strid med disse formålene. Rådmannen finner likevel at det må legges avgjørende vekt på at området vil blir regulert innen rimelig tid, slik at tilsidesettelsen er av mindre omfang. Hensynene bak bestemmelsen om reguleringsplan En reguleringsplan angir rammer for arealbruken i et område. Planens rammer for arealbruk er fastsatt etter en avveining av de ulike interesser som gjør seg gjeldende i området. Prosessen forut for vedtakelsen av en reguleringsplan har til hensikt å avdekke de ulike hensyn og interesser, og i denne sammenheng legge til rette for medvirkning i planprosessen fra berørte privatpersoner og sektormyndigheter. Hensynet bak plankravet er å ivareta hensynene bak en reguleringsplan og prosessen før planen vedtas, før det gis tillatelse til byggetiltak i området. Det omsøkte området er avsatt til boligutbygging slik at bruk av eiendommen til utbygging av bolig fremstår som forutsigbart for de berørte i området. Planarbeidet (Svenskerudtoppen) er dessuten igangsatt, og har vært til førstegangsbehandling. De omsøkte tiltakene er i tråd med planforslaget. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, grad av utnytting er vedtatt til 30% BYA, maksimal mønehøyde er 7,5 meter og maksimal gesimshøyde er 6,5 meter. Ett av de sentrale momentene for at området skulle reguleres var knyttet til løsning av infrastrukturen. Det søkes om etablering av ny adkomstvei, og tilknytning til vann- og avløpsnett i tråd med planforslaget. Alle relevante momenter i den foreslåtte planen anses derfor ivaretatt, med unntak av krav til parkeringsplass. I følge planen skal det avsettes plass til 3 biloppstillingsplasser. Dette innebærer at i beregningen av grad av utnytting skal det

5 side 5 legges til 59 m2 og ikke 54m2 som ansvarlig søker har beregnet. Grad av utnytting for eiendommen økes, men avrundes fortsatt til 8%. Er fordelen ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? Dispensasjonen åpner for en arealutnyttelse i tråd med planforslag som ble enstemmig vedtatt. Det vil være en ressursbesparelse for tiltakshaver å få iverksatt tiltaket i løpet av våren, slik at byggeaktiviteten om vinteren kan reduseres. Redusert byggeaktivitet om vinteren, særlig i forhold til opparbeidelse av vei og infrastruktur anses også som en fordel for nabolaget. Ulempen ved å gi dispensasjon er risikoen for at planarbeidet stanser, slik at det ikke blir vedtatt en endelig plan. Dette momentet taler for at en bør avvente med å gi dispensasjon til planen blir endelig vedtatt, og dette er også tidligere vært informert til tiltakshaver. Det vises til mail av hvor det klart fremkommer at byggetillatelse kan gis når planen er endelig vedtatt. Etter at planen ble vedtatt første gang, har den vært sendt på høring. Det foreligger ingen innsigelser, eller vesentlige merknader som tilsier at vesentlige endringer av planen må gjennomføres eller at planen ikke kan vedtas. For øvrig er det en del innspill fra privatpersoner og grunneiere. For å bøte på risikoen for at planarbeidet avsluttes må det stilles vilkår. Det gjelder særlig vilkår knyttet til at planen må ferdigstilles, og at det planlagte tiltaket blir i tråd med planen før tiltaket kan tas i bruk. Ved å stille disse vilkårene finner kommunen grunn til å tro at planen faktisk vil bli vedtatt, og at tiltaket vil være i samsvar med planen. Det konkluderes derfor med at fordelene ved å gi dispensasjon fremstår som klart større enn ulempene. Øvrige vilkår i plan- og bygningsloven: Plassering av tiltaket Avstand til nabogrense er 8,5 meter. Dette er i samsvar med vilkårene om minimum 4 meter, jfr Tiltaket er for øvrig ikke i konflikt med kraftlinjer eller VA-ledninger. Rett til å anlegge VA-ledninger over nabogrunn anses dokumentert. Krav til byggegrunn Boligen skal ikke plasseres i område med fare for flom, eller skred. Dersom en dispensasjonssøknad berører naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 om kunnskapsgrunnlaget, føre var, samlet belastning mm legges til grunn for kommunens saksbehandling, og fremkomme av vedtakets begrunnelse, jfr naturmangfoldlovens 7. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er en registrering av «gubbeskjegg» på en naboeiendom, men denne antas ikke å blir berørt av tiltaket.

6 side 6 Arkitektur: Ansvarlig søker har grundig redegjort for tiltakets utforming. Kommunen konkluderer med at tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming og har etter kommunens skjønn gode visuelle kvaliteter, jfr. Pbl og Avfallsplan: Tiltaket utløser krav til avfallsplan. Sluttavfallsplan skal vedlegges ved anmodning om ferdigattest. Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl , som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, areal og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2015 og 2016, fastsettes gebyret til: kr for enebolig, varenr: kr , varenr: kr for andre tiltak utendørs, varenr: kr for dispensasjon, varenr: Faktura pålydende kr for saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Det henvises til nytt reglement for vann og avløp administrative og tekniske bestemmelser ved tilknytning til offentlig nett. Tilknytningspunktet skal koordinatfestes iht. Euref 89 sone 32. Enebakk kommune v/kommunalteknisk enhet skal varsles minst 2 dager før lukking av påkoblingspunkt på hovednett for vann og avløp. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen.

7 side 7 Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Kopi til: Siri og Roger Buer Svendsen, Dokumentet er elektronisk godkjent.