Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling SAMLET SAKSPROTOKOLL Arkivsak: 2009/2391-0 Arkiv: 0101R0903 Dato: 29.04.2011 Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 14/11 Fast utvalg for plansaker 30.05.2011 Forslag til Reguleringsplan med bestemmelser - 0101 R0903 - Barnehage Sørgårdsbråtan Rådmannens innstilling : Reguleringsplanforslag med bestemmelser for barnehage på Sørgårdsbråtan plannummer 0101 R0903, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker - 30.05.2011 Fast utvalg for plansakers behandling: Varaordfører Jon Røine (SP) foreslo som nytt pkt. 2: Utvalget har klare innvendinger mot kapasitet og utforming på trafikk- og adkomstarealene som nå er foreslått. Likeledes synes forholdene til eksisterende driftsvei til skogområdene dårlig utredet og løst. Disse forhold taler mot den foreslåtte løsning. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 stemmer. 1-AP stemte mot innstillingen.
Varaordfører Jon Røines forslag til nytt pkt. 2 ble vedtatt med 6 stemmer. 1-FrP stemte mot forslaget. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: 1. Reguleringsplanforslag med bestemmelser for barnehage på Sørgårdsbråtan plannummer 0101 R0903, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. 2. Utvalget har klare innvendinger mot kapasitet og utforming på trafikk- og adkomstarealene som nå er foreslått. Likeledes synes forholdene til eksisterende driftsvei til skogområdene dårlig utredet og løst. Disse forhold taler mot den foreslåtte løsning.
Vedlegg : 1. Forslag til detaljreguleringsplan, M= 1:1000, datert 27.04.11 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 27.04.11 3. Planbeskrivelse, 29.04.2011 4. ROS-analyse, datert 27.04.11 5. Situasjonsplan for Vitåsen FUS Barnehage AS, forslag datert 26.04.11 6. Foreløpige fasader, datert 13.04.11/27.04.11 7. Snitt som viser området datert 14.04.11 Dokumenter som ligger på saken : 8. Brev fra Ole Martin Fallan, Fallko AS ang. overvannbehandling mm, datert 13.04.11 9. Innkomne merknader i forbindelse med varsel om oppstart (fra 4 offentlige og 6 lag/foreninger og private) Varsel oppstart, Fet kommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 18.05.2009 Akershus fylkeskommune, datert 20.05.2009 Statens vegvesen, datert 15.05.2009 Romerike Avfallsforedling, datert 20.05.2009 Garderåsen Vel, datert 18.05.2009 Sommerly Andelsbarnehage, datert 20.04.2009 Helge Bergersen på vegne av beboere i Sørgårdsbråten og Sørgårdslia, datert 15.05.2009 Kristian Støvind (gnr/bnr 17/2), epost mottatt 20.05.2009 Johan Chr. Lothe (gnr/bnr 18/266), datert 22.05.2009 Varsel oppstart, Trygge barnehager AS Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 10.12.2009 Akershus fylkeskommune, datert 06.01.2010, 12.01.2010 Romerike Avfallsforedling, datert 08.01.2010 Sverre Brøtmet, datert 11.12.2009 10. Arkeologisk rapport (ligger sammen med merknad fra Akershus fylkeskommune) 11. NBI-blad 520-706 om radon
Planområdet FV279 RV2 Fetsund sentrum Bakgrunn for saken: Reguleringsarbeidet for barnehage på Sørgårdsbråtan fremmes av Sjåtil & Fornæss AS avd. Romerike på vegne av Trygge Barnehager AS. Planområdet ligger ved Sørgårdsbråtan i nedre del av Garderåsen. Det grenser i nordøst mot Sørgårdsbråtan og eksisterende boligbebyggelse. I øst grenser planen mot gnr. 17 bnr. 1 som ligger som en smal stripe mot Garderåsvegen. I sør og vest er eksisterende skogsområder på gnr. 17 bnr 2 (nærmeste nabo). Formålet med reguleringen er å legge til rette for etablering av ny barnehage i Fet med kapasitet for 100 135 barn avhengig av alderssammensetning. Fet kommune varslet våren 2009 oppstart av planarbeid for området. Trygge barnehager varslet oppstart på nytt i desember 2009 etter ny plan og bygningslov. Reguleringsplanen blir fremmet som en privat detaljreguleringsplan. Det varslede arealet var i underkant av 35 dekar. Forslag til reguleringsplan er på 11,3 dekar, hvorav 9,2 dekar er regulert til barnehageformål.
Saksutredning: Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble holdt forhåndskonferanse mellom representanter fra Fet kommune og Trygge Barnehager AS/ den 09. nov. 2009. Alle forhold av betydning for reguleringen og etableringen av barnehagen ble da gjennomgått. De momentene som ble diskutert da, er lagt til grunn i det foreliggende reguleringsforslaget. Varsling Som nevnt varslet Fet kommune oppstart av reguleringsplanarbeid i april 2009. I forbindelse med at Trygge Barnehager skulle fremme reguleringsplanen i stedet for Fet kommune, samt at det var vedtatt ny plan- og bygningslov, ble varsel om oppstart av planarbeidet kunngjort på nytt i Romerikes Blad og Indre Akershus Blad 04.12.09. Berørte grunneiere, naboer og rettighetshavere, samt offentlige myndigheter opplyst fra planavdelingen i Fet kommune, ble også varslet direkte i brev av 02.12.09. Frist for å komme med opplysninger og informasjon som kunne ha betydning for saken ble satt til 11.01.10. Alle merknadene som kom inn ved begge varslingene, og forslagsstillers kommentarer til disse, kan ses i planbeskrivelsen datert 29.04.2011, vedlegg 3. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger ved Sørgårdsbråtan i nedre del av Garderåsen. Planområdet er 11,3 dekar. Området er i gjeldende kommuneplan for Fet avsatt til LNF-område og vegformål. Arealet i planforslaget er i dag ikke bebygd, og ingen bebyggelse vil bli direkte berører av planen. Området ligger imidlertid i direkte tilknytning til et etablert boligområde. Tomta skråner mot vest/sørvest og har flotte solog utsiktsforhold både sommer og vinterstid. Området består i hovedsak av barskog. I henhold til kartdata fra Norges geologiske undersøkelser (NGU) består berg-grunnen i planområdet av diorittisk til granittisk gneis/migmatitt med et tynt overliggende løsmasselag/markdekke. Grunnen anses å ha mindre infiltrasjonsevne uten grunnvannspotensial. Planområdet Det henvises til vedlegg 3 under kap. 3 for mer informasjon rundt beskrivelse av eksisterende situasjon. Forslag til planløsning Planforslaget legger opp til ny barnehagetomt i eksisterende LNF område i Garderåsen. Planforslaget tar med adkomstløsning til senterlinje av Garderåsveien med frisiktlinjer. Det legges også opp til fortausløsning på sørsiden av Sørgårdsbråtanveien. Ny barnehage er planlagt med 6 avdelinger for 100 135 barn avhengig av alderssammensetning. Bygget er tenkt delt i 2 etasjer, med 1. etasje i bakkenivå mot sørvest og med 2. etasje i bakke-nivå mot nordøst. Det legges også opp til uteboder på tomten. Maks % BYA er satt til maks 15% for barnehagebygg. Total % BYA med parkeringsplassen inkludert er satt til 25%. Se vedlegg 3 under kap. 4.
Allmennyttig formål barnehage Tomten som reguleres ligger i et område avsatt til LNF i tilknytning til et stort eksisterende boligområde, Garderåsen. Vestsiden i Fet kommune vil oppleve størst behov for nye barnehageplasser i de kommende årene på grunn av økt boligutbygging hovedsakelig i Garderåsen og på sikt i Fetsund sentrum. Den planlagte barnehagen vil kunne ta opp større deler av dette behovet. Det er få andre reelle alternativer på vestsiden. Tomtens lokalisering og utforming gjør at den egner seg godt til barnehageformål. Utearealene til barnehagen vil bli universelt utformet samtidig som man skal forsøke å ivareta mest mulig av eksisterende terreng. Forhold til naboer, støy og innsyn Barnehagen vil på hverdager kunne generere en maksimal 530 totalt antall kjøreturer tur/retur ved henting og levering, samt kjøring tur/retur for ansatte. Garderåsvegen er en samleveg som skal være dimensjonert for en slik økning. Fra krysset Garderåsvegen/ Sørgårdsbråtan og inn til adkomsten til barnehagen er Sørgårdsbråtan regulert med en større bredde enn i dag for å dimensjoneres for den økte trafikken. Krysset Garderåsvegen/ Sørgårdsbråtan er også lagt noe om i reguleringsplanen av trafikksikkerhetshensyn. For å bedre trafikksikkerheten er det regulert fortau fra krysset Garderåsvegen/ Sørgårdsbråtan og inn til barnehagen. De som bor i nærheten av en barnehage kan oppfatte barns lek som en støykilde. Siden barnehagens åpningstider i hovedsak sammenfaller med normal arbeidstid anses dette som et begrenset problem. Trafikk til og fra barnehagen vil begrenses til et par timer hver morgen og ettermiddag på hverdager (mandag til fredag), og adkomst til barnehagen er foreslått så langt øst som mulig i Sørgårdsbråtan for å unngå trafikk innover i vegen. Barnehagen blir lagt sør/sør-vest for den nærmeste boligbebyggelsen og 7 meter høyere i terrenget i bakkant av bygning. For nærmeste boligtomt vil barnehagens tak ligge ca 2 meter over tomtens høyde. Slik sett vil ikke barnehage bygget være til særlig sjenanse i form skygge eller sikthindring for nabotomtene. Snittet viser barnehagens høyde i forhold til nærmeste bolighus. Se vedlegg 7.
Risiko og sårbarhet Kommunen har ansvar etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven for å sikre en forsvarlig bruk og vern av arealer og bygninger. Dette innebærer en selvstendig undersøkelsesplikt med hensyn til farer ved utarbeidelse av arealplaner. Forholdet til risiko og sårbarhet er utarbeidet av forslagsstiller og vurdert av kommunen. Det er ikke vurdert å være noen kjente risiko i området per dags dato. Overvann vil på sikt kunne by på utfordringer for arealet på grunn av type grunn og terrengform. Forslagstiller vil før byggestart utarbeide overvannsplan for tomten, som skal godkjennes av kommunen. Det må imidlertid vises stor varsomhet i en eventuell byggefase, slik at trær, terreng og annen vegetasjon ikke blir unødvendig skadet. Kommunalt behandlingsgebyr for reguleringsplan For forslag til reguleringsplan med bestemmelser for barnehage på Sørgårdsbråtan, gnr/bnr 17/2, plan nr. 0101 R0903er det beregnet følgende behandlingsgebyr: Gebyr pr. plansak: kr. 28 500,- + Arealavhengig gebyr for utbyggingsområder: Byggeområde allmennyttig formål barnehage (9,2 daa): 5 000m 2 x 5,7 kr pr. m 2 5 000m 2 x 4,5 kr pr m 2 1 300 m 2 x 3,0 kr pr m 2 = kr 54 900,- Totalt: kr. 83 400,-, Gebyrkravet rettes mot forslagstillerne ved Trygge Barnehager AS. Rådmannens vurdering : Fet kommune har per dags dato et stort behov for nye barnehageplasser. Plasseringen av den nye barnehagen ligger i nær tilknytning til eksisterende boligområde. Bygging av en barnehage i et bolignært friområde vil nødvendigvis medføre noen ulemper m.h.t. støy og nedbygging av arealer som blir brukt til rekreasjon. Det er imidlertid rådmannens vurdering at en har lyktes godt med å minimalisere ulempene. Rådmannen vurderer derfor at ulempene planforslaget påfører omgivelsene er relativt begrensede. Planforslaget legger opp til ny barnehage i et hellende terreng i et område avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan. Mye fjell i dagen i området, og tynne lag med løsemasser på deler av området. Fjellet her har dårlig absorbering av vann. Rådmannen vil på grunn av dette anbefale utbygger å benytte seg av grønne tak på bygningsmassen for å minske/forsinke mengden med vann som havner på arealet som en del av overvannsbehandlingen.
Det går i dag en driftsvei for uttak av skogvirke der avkjørselen til barnehagen reguleres. Forslagsstiller beskriver i forslag til planbeskrivelse at de vil se på muligheten for å ivareta fremkommeligheten i driftsveien på tvers av adkomstveien til barnehagen. Rådmannen mener det først og fremst er viktig å avdekke hva slags driftsredskap som brukes langs veien samt tid på året og døgnet den benyttes. Samtidig er det viktig at man ivaretar sikkerheten ettersom driftsveien vil krysse regulert fortau og kjørevei. Dersom det er mulig å legge denne drifteveien på utsiden av barnehagetomten, anser rådmannen det som den beste og sikreste løsningen forutsatt at skogbruksinteressene er ivaretatt. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. - RÅDMANNEN I FET Lars Ole Saugnes (sign)