SKI KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for boliger og barnehage Gnr. 120 bnr. 1/Gnr. 120 bnr. 163, Ramstadfaret, Ski kommune Forslagstiller: sted helhet arkitektur, shark.as. v / Kari Sivertsen Pb. 143. 1411 Kolbotn Tlf. 66 81 21 21. Tiltakshaver: Greverud Eiendomsutvikling AS Svein Witzøe Postboks 143 1416 Oppegård side 1 av 12
Planområdets avgrensning Flyfoto av planområdet INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG. 3 2 NØKKELOPPLYSNINGER.. 3 3 BAKGRUNN.. 3 4 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING.. 4 5 EIENDOMSFORHOLD, PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 4 6 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON.. 5 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7 8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET.. 10 9 AVSLUTTENDE KOMMENTAR. 13 side 2 av 12
1 SAMMENDRAG Planforslaget inkluderer tomt for 10 boenheter, en barnehagetomt og et stort friareal rundt en gravhaug på Ramstadfaret, Langhus i Ski kommune. Området grenser til boligfelt i vest, nord og øst og mot jordbrukslandskap i sør. Det ligger i gangavstand til offentlig transport og sosial infrastruktur. 2 NØKKELOPPLYSNINGER Sted Langhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Ramstad Gård Gårdsnr./bruksnr. 120/163, 120/1 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Fremtidig boligformål, barnehage Forslagstiller Greverud Eiendomsutvikling as Grunneiere (sentrale) Greverud Eiendomsutvikling as (120/163) Terje Holm - Grunneier Ramstad Gård (120/1) Plankonsulent Shark as v / Kari Sivertsen Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Bolig, barnehage 16,07 daa 30% for bolig, 30% for barnehage 10 nye boenheter + 1 barnehage Ingen kjente Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato 07.05.15 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei 3 BAKGRUNN Tiltakshaver, som også er grunneier av eiendom 120/163, ønsker å detaljregulere denne og deler av 120/1 på Ramstadfaret etter Plan- og bygningslovens 12-3. Eiendom 120/163 ønskes regulert fra LNF jord- og skogbruksområde til boligformål. Deler av naboeiendommen 120/1 ønskes regulert til barnehage. Intensjonen bak planforslaget er å fortette knutepunktsområder ved å tilrettelegge for konsentrert småhusbebyggelse og barnehage. Planområdet består av et nytt boligområde i nord med 10 boliger, og i sør vil en 5-avdelings barnehage bedre barnehagekapasiteten på Langhus. 4 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Kunngjøring om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet berørte naboer, grunneiere og myndigheter i brev av 07.05.15 og annonsert i Østlandets Blad 08.05.15. Orientering om oppstart ble samtidig lagt ut på Ski kommunes hjemmeside og saken ble lagt frem etter PBL 12-8 for kommunen i møte side 3 av 12
14.01.15. Frist for merknader til planoppstart var 01.06.15 og det kom inn 8 merknader. Kopi og sammendrag med kommentarer til alle innkomne merknader finnes i vedlegg 6. 5 EIENDOMSFORHOLD, PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 Eiendomsforhold Planen omfatter 120/163 og deler av 120/1. Grunneiere er Greverud Eiendomsutvikling as (120/163) og Terje Holm (120/1). Ramstadfaret er i dag en privat vei eid av Terje Holm. Etter gjennomføring av planen vil veiareal frem til Ramstadfaret 7 opparbeides i kommunal standard og veiareal kan utskilles til egen parsell slik at Ski kommune kan overta veiarealet og deretter overta ansvaret for drift/vedlikehold om dette er ønskelig. Det finnes en privat avtale for eiendommen 120/163 mellom tidligere grunneier Terje Holm og nåværende grunneier Greverud Eiendomsutvikling as om at det kan oppføres inntil 12 boenheter (villa/enebolig) på eiendommen 120/63. 5.2 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen for Ski 2011-2022 er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse og framtidig barnehage. 5.3 Gjeldende reguleringsplan Gjeldende regulering for planområdet er reguleringsplan «Et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål» som tredde i kraft 12.11.1970. Her er området regulert til jord- og skogbruksformål. Gjeldene reguleringsformål for tilgrensende områder er: boligformål frittliggende småhusbebyggelse, kommunal vei, privat vei, anlegg for lek og jord- og skogbruksområder. side 4 av 12
5.4 Statlige planretningslinjer og statlige planbestemmelser Planforslaget er i tråd med «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging», da planen ligger i et utbyggingsområde med eksisterende infrastruktur. 5.5 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) og bestemmelser (RPB) Planforslaget berøres av rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. 5.6 Regionale føringer Føringer i Samordnet areal- og transportstrategi for Oslo-regionen medfører at det bør være en høy utnyttelse av denne eiendommen som ligger nær Langhus stasjon og eksisterende sosial og teknisk infrastruktur. 5.7 Konsekvensutredning Arealbruken er i hovedsak avklart i kommuneplanen. Både området avsatt til boligbebyggelse og barnehage er i dag regulert til LNF jord- og skogbruksformål, men er i kommuneplanens arealdel foreslått endret til boligbebyggelse og framtidig barnehage. Planforslaget innebærer derfor en endring av reguleringsplanen. I plan- og bygningslovens 14-1 står det at konsekvensutredninger skal gjøres for tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Endring i arealformål kommer inn under Forskrift om konsekvensutrednings 2d), områdereguleringer og detaljreguleringer på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål. Dette er planer som alltid skal behandles etter forskriften. Planområdet som skal detaljreguleres har en størrelse på 16,07 dekar. Planens omfang er derfor lite og formålene i tråd med formål (bolig) i nærområdet. Rammene for innhold i konsekvensutredningen, beskrevet i vedlegg IV til Forskrift om konsekvensutredninger, ivaretas derfor i denne planbeskrivelsen og et eget dokument anses derfor ikke som nødvendig. 6 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON 6.1 Beliggenhet Planområdet består av eiendom 120/163 og deler av 120/1, med et areal på totalt 16,07 dekar inkludert 1,0 dekar veiareal som omreguleres fra felles avkjørsel til offentlig kjøreveg. Eiendommene ligger på Ramstad i Langhus. Langhus er det største kommunedelsenteret i Ski kommune. Eiendommen ligger 300 meter fra Langhus skole og 600 meter fra Langhus stasjon. 6.2 Avgrensning og tilstøtende arealers bruk/status Planområdet er avgrenset av Ramstadfaret i vest, en privat vei med tilhørende frittliggende småhusbebyggelse. I nord og øst grenser planområdet til Bøhlerveien og bakenforliggende boligområder også her bestående av frittliggende boligbebyggelse. I sør grenser området mot åpent jordbrukslandskap. 6.3 Eksisterende bebyggelse Det finnes ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. I tilstøtende områder finnes frittliggende småhusbebyggelse. side 5 av 12
6.4 Landskap, grønnstruktur og naturmangfold Planområdet bærer preg av å være restareal inne i et eksisterende boligområde og har en trekantet form. Eiendommen ligger i en østvendt helling med omtrent fem høydemeter fall og med to relativt flate områder i vest og nord. I dag består planområdet av nyere blandingsskog og kratt, med hovedsakelig treslag som gran, bjørk, rogn, or og ask. Det er tydelig at skogen er felt noen år tilbake, da de store stubbene fortsatt er synlige. Det finnes innslag av eldre, mer åpen skog på høydedraget mot Ramstadfaret og langs jordet i sør. En rydningsrøys strekker seg langs jordet fra Ramstadfaret til Bøhlerveien. Her går det i dag en sti som benyttes som snarvei. 6.5 Solforhold I dag er planområdet et skogholt med til dels høye trær som medfører skygge for omkringliggende boligbebyggelse, mens området i seg selv er ligger høyt og har mye sol gjennom hele dagen. Det åpne landskapet i syd gir en flott situasjon for fremtidig barnehage og tilhørende uteområder. 6.6 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser Det finnes et svært godt tilbud for barn og unge som ønsker å drive med idrett og friluftsliv i området. I tilknytning Langhus skole, 300 meter fra planområdet, finnes det tre balløkker; grusbane, asfaltert løkke og kunstgressbane. Skog med turstier og lysløype ligger 300 meter nordøst for området. Det er gjennomført barnetråkk undersøkelse på Langhus skole høsten 2014 i forbindelse med konsekvensutredning for Langhus gård. Registreringene viser at det er relativt få barn som oppholder seg i planområdet utover ved idrettsanleggene, der mange driver med ballspill. Barna angir idrettsanleggene som en møteplass. 6.7 Kulturmiljø og kulturminner Ramstad ligger i et område med lang historie, hvor det er oppdaget en del forminner i landskapet rundt. I fylkeskommunens vurdering av kulturlandskap i Follo er området registrert som «Kulturlandskap med arkeologiske funn/mulighet for arkeologiske funn». I forbindelse med varslingen av oppstart av planarbeidet meldte Akershus fylkeskommune inn at det måtte gjennomføres arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Dette ble gjennomført i løpet av september 2015. Det ble funnet en gravhaug øverst i Ramstadfaret. Denne er automatisk fredet etter kulturminneloven og kulturmyndigheten har vurdert ett areal på 3,7 daa som passende hensynsone rundt dette kulturminnet (areal oversendt fra Anne Traaholdt pr. mail 09.10.15). Ut over denne gravhaugen er det ikke gjort flere funn. Fullstendig rapport foreligger ikke pr. dags dato, da denne ferdigstilles etter at feltsesongen er over, antatt desember 2015/januar 2016. Gravhaug er innmålt på tiltakshavers regning som et samarbeid mellom landmåler og arkeolog. Innmålte koordinater og hensynssone C, utarbeidet av Akershus Fylkeskommune, er lagt inn i kartgrunnlaget. 6.8 Vei og trafikkforhold Bøhlerveien er kommunal og fungerer som samlevei for området. Fra denne er det avkjøring til atkomstveier for bakenforliggende boligområder, i tillegg til direkte avkjøring for boliger på nord- og østsiden av veien. Bøhlerveien er asfaltert, har ett kjørefelt og parallell gang- og sykkelvei separert fra veibanen med grøft. Fartsgrensen er 30 km/t forbi planområdet. Gang- og sykkelveien går fra begynnelsen av boligfeltet nordøst for planområdet ned til krysset med Østrengveien i nærheten av Langhus skole. side 6 av 12
Ramstadfaret er en privat atkomstvei med sløyfe, og fører inn til fire eneboliger. Den er gruslagt og har ett kjørefelt. Fartsgrensen er 30 km/t. 6.9 Støy Området er ikke støyutsatt. 6.10 Offentlig kommunikasjon Området ligger svært godt til rette for gang, sykkel og bruk av kollektivtransport. Nærmeste knutepunkt for kollektivtransport er Langhus stasjon, 600 meter fra planområdet. Her går det lokale og regionale tog med togavgang hvert 30.minutt til Ski, Kolbotn og Oslo. Etter utbyggingen av Follobanen vil det bli hyppigere avganger på lokalbanen. Lokale busser har også holdeplass på Langhus stasjon med avganger opptil fire ganger i timen. Flybussekspressen kjører hvert 30.min. Knutepunktet i regionen er Ski stasjon. 6.11 Vann og avløp Det ligger kommunalt vann- og avløpsnettet i Bøhlerveien syd for planområdet og et nytt vann- og avløpsanlegg knyttes derfor til dette. Detaljprosjektering vil skje i byggefasen. 6.12 Energi Området ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme 6.13 Privat og offentlig servicetilbud Langhus skole ligger 300 meter fra planområdet og har i dag 425 elever. Her ligger det også en barnehage med 110 plasser. Nærmeste dagligvare ligger på Langhus senter 1,5 km unna. Utbygging av 10 boenheter har liten betydning for elevtall i skole eller barnehager. Det vurderes derfor at kapasiteten på skole og barnehage er tilstrekkelig. 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Innledning Planforslaget er en detaljplan som åpner for etablering av inntil 10 boenheter og én barnehage, se vedlagt illustrasjonsplan. Boligene er eneboliger i en tett-lav-bebyggelse, reguleringsmessig definert som konsentrert småhusbebyggelse. Tilhørende parkering ønskes lagt under terreng i felles garasjekjeller. Atkomster til boliger skjer via Ramstadfaret. Barnehagen plasseres sør i planområdet. Det vil være naturlig å plassere bygningen nord evt. nord/ øst på tomten, for da vil uteområdene ligge solrikt til på sydsiden av bygningen. Endelig plassering vil avklares i byggesaken og det stilles krav om utomhusplan som viser tomtens bruk i reguleringsbestemmelsene. Atkomst til barnehage skjer direkte fra Bøhlerveien. 7.2 Reguleringsformål Planen er totalt på 16,07 daa, et avvik på 0,7 daa i forhold til dagens kommuneplan der området har en størrelse på 15,4 daa. Dette skyldes at reguleringen også inkluderer en omregulering av Ramstadfaret fra felles adkomstvei til offentlig kjøreveg. Arealet innenfor reguleringsplanen foreslås avsatt til følgende formål: side 7 av 12
Konsentrert småhusbebyggelse (m/tilhørende felles anlegg) Offentlig tjeneste/barnehage (m/tilhørende anlegg) Vei (Ramstadfaret, ny vei og annet trafikkareal) Friareal Hensynsone kulturminne (3,7 daa inkludert i formål over) Totalt 5,74 daa 6,30 daa 1,01 daa 3,02 daa 16,07 daa 7.3 Bebyggelse Boligbebyggelse Boligbebyggelsen i planområdet ønskes regulert til konsentrert småhusbebyggelse, med tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) på maksimalt 30 %. Forslaget innebærer at parkering under terreng ikke medregnes i BYA, dette for å initiere at mest mulig av parkeringen legges under terreng. Maksimal gesimshøyde er foreslått til 6,5 meter og maksimal mønehøyde 9,0 meter, som tilsvarer høyder i nærliggende småhusområder. Som utgangspunkt for avgjørelsen er det gjort sammenlikninger av eksisterende reguleringsplaner i området og anbefalinger fra SINTEF Byggforsk. Barnehage Det er totalt avsatt 6,3 daa til barnehageformål i planen, dvs. barnehage og tilhørende parkering. Barnehagen kan bygges som en 5-avdelings barnehage, med plass til cirka 100 barn. Grunnflaten på barnehagen kan være mellom 1000 og 1500 m 2. Resterende areal blir uteareal. Bygget bør plassers slik at den største delen av utearealet blir vendt mot sør og vest for å få best mulig solforhold. Planbeskrivelse og planbestemmelser i forbindelse med bygging av barnehage i Kråkstad er brukt som utgangspunkt. I Kråkstad bygges det nå en fem-avdelings barnehage med fotavtrykk på 1000-1500 m 2. Barnehagen vil ha plass til maksimalt 109 barn. I reguleringen for Kråkstad er 6,9 daa avsatt til barnehage og 1,3 daa til parkering. Til sammenlikning er det på Ramstad avsatt 6,3 daa til barnehage, inkludert parkering. Eiendommen til barnehage er derfor noe mindre, men reguleringen åpner for inntil to etasjes bebyggelse, slik at BYA/fotavtrykk kan minimeres, og en oppnår likevel tilstrekkelig areal til lek og uteopphold på terreng. 7.4 Lek/uteoppholdsareal for boligene Privat uteopphold De 10 eneboligene vil få «private parseller» på mellom 400 m 2 og 625 m 2. Med boliger med fotavtrykk på cirka 100 m 2 vil hver bolig få mellom 300 og 500 m 2 privat uteoppholdsareal. Samtlige boliger får terrasser på terreng både mot syd og vest. Felles uteoppholdsareal (MUA) I boligfeltet knyttet inn til interne gangveier er det avsatt to sentrale områder (tun av ca.80 m 2 ) til møteplasser for fellesskapet, her kan en tilrettelegge for noe lek (nærlek for de minste) og felles opphold som f.eks. grillsammenkomster, gatefester etc. Øvrig felles lek og opphold vil skje i friområdet rund gravhaugen (og i barnehage/skogen). Tun 160 m 2 Friområde 3023 m 2 Totalt 3183 m 2 side 8 av 12
Totalt felles uteoppholdsareal for de 10 boenhetene er 3183 m 2. Dette tilsvarer 318,3 m 2 per boenhet. Areal for interne gangveier, trapper, sykkelparkering, bilparkering, manøvrering er ikke inkludert i MUA, selv om dette er fellesarealer. I reguleringsbestemmelsene har vi foreslått krav til MUA på 70 m 2 per boenhet, til felles bruk. Dette er i tråd med Ski kommunes Kommuneplan av 2011. I bestemmelsene er det i 11 spesifisert krav til utearealer. Ved reguleringsplaner for mer enn 4 boenheter skal det for konsentrert småhusbebyggelse opparbeides minst 70 m 2 uteoppholdsareal til felles bruk per boenhet. 7.5 Universell utforming Boliger Minst 50 % av boligene vil ha universelt utformet hovedplan, selv om tomtens topografi medfører at atkomster ikke nødvendigvis er universelt utformet. Universelt utformet atkomst mellom parkeringskjellerne og hovedplan, kan ved etableres ved innsetting av løfteplattform. Barnehage Det er satt inn krav i reguleringsbestemmelser om at barnehagens planløsning skal være universelt utformet. Det samme gjelder uteareal, i den grad det er mulig, da tomten har ett naturlig fall på mellom 4-5 meter. 7.6 Parkering / garasje Boliger Parkering ønskes i hovedsak lagt i parkeringskjeller, noe som følger kommunens parkeringsnorm og ønske om minst mulig markparkering. I illustrasjonsforslaget er det en parkeringskjeller med totalt 18 parkeringsplasser for de 9 boligene som ligger samlet langs denne. Fra parkeringskjeller er det direkte tilgang boligenes kjelleretasje. Én bolig ligger frittliggende og denne vil ha 2 garasjeplasser i sokkeletasjen. I tillegg er det illustrert totalt 4 gjesteparkering på bakkeplan, der en av disse er tilrettelagt for bevegelseshemmede. I reguleringsbestemmelsene er det derfor foreslått 2 p-plasser og 2 sykkel parkeringsplasser per boenhet. Barnehage Parkering for barnehage skal anlegges på terreng. Parkeringsdekningen som er foreslått tilsvarer en 5-avdelingsbarnehage i Eikeliveien som nå er under oppføring. 7.7 Trafikkareal Illustrasjonsplanen viser at de nye boligene får innkjøring/atkomst via Ramstadfaret. Ramstadfaret er i dag en privat atkomstvei som er gruslagt. Denne ønskes omregulert til offentlig kjøreveg og kan da opparbeides i kommunal standard, frem til og med Ramstadfaret nr. 7. Resten av Ramstadfaret må forbli felles avkjørsel som i dag, da en utvidelse her til kommunal standard ville komme i konflikt med kulturminnets hensynsone. Det er dermed ikke regulert inn vendhammer på kommunal grunn, men vendhammer mellom Ramstadfaret 9 og 13 må benyttes. Det er vurdert at adkomstveien ikke har behov for fortau da det er begrenset antall boenheter som vil benytte denne veien (maksimalt 17) og dermed et begrenset antall myke trafikanter. Avkjørselen fra Bøhlerveien er planlagt utbedret til ett vinkelrett kryss, for å få bedre oversikt i krysset. I enden av Ramstadfaret vil en friarealet rundt gravhaug åpne for at gående fra Ramstadfaret får tilgang til arealer syd for planområdet. 7.8 Tursti/lysløype Planforslaget berører ikke lysløypetrasé da denne ligger syd for planområde over dyrket mark. side 9 av 12
Planforslaget berører derimot en mye brukt tursti som ligger nord for rydningsrøysene (uten kulturhistorisk verdi i følge arkeolog) i nordenden av dyrket mark. Dette arealet med sti, rydningsrøyser og randvegetasjon har flotte kvaliteter og vil bli flotte lekeareal for barna i barnehagen. Ski kommune må ved utbygging av barnehagetomten tilrettelegge for folk som skal kunne fortsette å bevege seg i øst/vest retning. Det ble vurdert å opprettholde denne stien slik den er i dag med å skille ut turvegen som eget formål/friareal i 10-15 meters bredde (= 1,5 daa), men dette ble forkastet da det ville medføre at barnehagetomtens areal ville bli for lite i forhold til kommunens ønske om tomtestørrelse. Det er lett at barnas uteareal blir nedprioritert, noe forslagstiller ikke ønsker. En barnehages uteareal er som oftest tilgjengelig for lek og uteopphold for allmenheten utenfor barnehagens åpningstid. Vi mener derfor Ski kommune i stor grad kan styre bruken av arealet til glede for innbyggerne. Kommunen kan da også velge å la folk kunne passere gjennom barnehagen utenfor åpningstiden uten at dette blir regulert i reguleringsplanen. 7.9 Støytiltak Planområdet ligger i ett stille boligområde uten gjennomgangstrafikk slik at nye tiltak ikke vil ha behov for støytiltak. Formålet bolig og barnehage er i seg selv ikke støyende aktiviteter og vil derfor ikke påføre nabolaget støy. Barn som leker kan selvfølgelig oppfattes som støy, men barnehagen kan plasseres slik at bygningen danner en skjerm mellom barnas uteoppholdsareal og småhusbebyggelsen i nord og øst. 7.10 Avfallshåndtering / miljøstasjon Avfallscontainere bør samles og på illustrasjonsplan er det vist forslag til plassering nordøst i byggeområdet. Dette er sentralt for brukerne, og renovatøren kan benytte avkjørselen som «vendhammer», mens at renovasjonsbilen i sin helhet vil stå på privat grunn ved tømming. 8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 Overordnede planer og vedtak Ski kommune har i kommuneplanen 2011-2022 definert overordnede mål og strategier for Langhus. Tettstedet skal utvikles som bærekraftig og levende med mange boliger. Et mål er at størst mulig del av veksten skal ha gangavstand til toget. Planforslaget imøtekommer overordnede mål og strategier gjennom en fortetting på Ramstad. Området ligger i kort avstand til tog og annen infrastruktur og utbyggingen vil være med på å fortette det eksisterende boligområdet. Trafikksikkerhet er spesielt viktig i området, da Langhus er et område med mange barn og unge. Tiltakshaver ønsker derfor å etablere oversiktlige avkjørsel fra Ramstadfaret og legge parkering i kjeller for å minske areal av harde flater på bakkeplan. På grunn av nærheten til Langhus sentrum kan mye av trafikken skje ved gang/sykkel og kollektivtransport. 8.2 Eksisterende reguleringsplaner Planforslaget vil få konsekvenser for eksisterende reguleringsplan. I reguleringsplanen «Et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål», som tredde i kraft 12.11.1970 er planområdet regulert til jord- og skogbruksområde. Dette omreguleres nå, i henhold til kommuneplanens arealdel, til boligformål og barnehage. Planforslaget for Ramstad vil ikke ha noen konsekvenser for tilstøtende reguleringsplaner. side 10 av 12
8.3 Estetikk Planforslaget vil endre landskapet i området. Det vil gå fra å være et skogholt med nyere blandingsskog, slik det er i dag, til et boligfelt. Området vil derfor oppleves betydelig mer åpent enn tidligere, noe de nærmeste naboer gjerne imøteser. I kommuneplanens arealdel står det at «ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene.» Det er viktig for tiltakshaver å bevare småhuskarakteren i området og ønsker derfor å oppføre tett-lav-bebyggelse som oppleves som eneboligene rundt. De nye byggene bør ha saltak og være tilknyttet de eksisterende i volum, form og materiale, men de må komplimentere eksisterende bygg ikke kopiere dem. 8.4 Konsekvenser for naboer Utbyggelsen av planområdet vil få noen konsekvenser for nabobebyggelse og andre tilgrensende områder. De største konsekvensene for naboene vil være positive. De som bor nærmest vil få langt bedre sol- og lysforhold enn tidligere, som en konsekvens av at høy vegetasjon hogges. Ny barnehagetomt vil også medføre bedre barnehagedekning og kortere avstander for nabolaget. En negativ konsekvens for nabolaget er at deler av skogholtet erstattes av et byggeområde, men denne ulempen er liten i forhold til fordelene knyttet til planforslaget. 8.5 Trafikk- og parkeringsforhold Planforslaget fører til noen nye trafikksituasjoner. Barnehagen vil få direkte utkjøring på Bøhlerveien. Plasseringen av utkjøringen er lagt slik at man har oversikt over store deler av Bøhlerveien og utkjøringen fra Ramstad terrasse. Eksisterende utkjøring fra Ramstadfaret vil forbedres til kommunal standard, noe som vil bidra til bedre trafikksikkerhet enn med dagens situasjon. Utkjøring fra parkeringskjeller og boliger vil være til Ramstadfaret. Planens størrelse er liten, slik at økning av trafikken i Bøhlerveien og forbi Langhus skole vil være lite merkbar, bortsett fra i en kort byggeperiode. 8.6 Kulturminner Det finnes ingen nyere tids kulturminner å ta hensyn til, men det ble gjort funn av en gravhang som er et automatisk ferdet kulturminne. Gravhaugen er innmålt med diameter 15-18 m. Etter kulturminneloven er det automatisk 5 meters sikringssone/hensynssone rundt dette kulturminnet. Akershus Fylkeskommune har utvidet denne sikringssonen til å være ca. 50x70 meter 3,7 daa, vedlagt planforslag tar hensyn til dette. 8.7 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser Innenfor planområdet blir det etablert et stort friareal (rundt gravhaug) og en barnehage, dette er et formidabelt løft for tilrettelegging for lek for barn og unge, i et område som barna i liten grad benytter dette i dag. Planen begrenser heller ikke tilgjengeligheten mellom LNF områdene i syd og eksisterende boligområder. 8.8 Privat og offentlig servicetilbud Fra kommunens side er det et ønske om å avsette areal i reguleringsplanen til en ny 5-avdelings barnehage, som reserve for fremtidig behov. Dette blir dermed imøtekommet. Utbyggingen av 10 boenheter har liten eller ingen betydning for endring av elevtall i hverken barnehage, barneskole eller side 11 av 12
ungdomsskole. Utbyggingen skjer i ett eksisterende område og vil ikke medføre behov for nye servicetilbud eller annen infrastruktur i området. 8.9 Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse for planen, se vedlegg 5. Det foreligger ingen spesielle situasjoner ut over det som er normalt knyttet til byggeperiode ved endring av areal fra naturmiljø til byggeområde. Nødvendige tiltak kan ivaretas i prosjektering og byggefase. 8.10 Infrastruktur Det finnes vann og avløp i Bøhlerveien som grenser til planområdet. Kapasitet og løsning prosjekteres i forbindelse med fremtidig byggesak.. Det er nok kapasitet for brannvann i området. Beliggenhet av kummer med brannvann utredes/prosjekteres samtidig med byggesaker. Overvann tas hånd om på egen grunn. 8.11 Konsekvenser for natur og miljø Det vil bli noe CO 2 utslipp fra oppvarming av boliger og transport til og fra boliger. 8.12 Juridiske og økonomiske konsekvenser for kommunen Det finnes ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen som følge av planen. Planen bidrar derimot til 10 nye boliger, en ferdig regulert offentlig barnehagetomt, friareal med sikring av et kulturminne og en opprydding av tekniske og juridiske forhold i Ramstadfaret. 9 AVSLUTTENDE KOMMENTAR Foreslått plan er i tråd med sentrale og regionale retningslinjer/planer og i tråd med Ski kommunes ønsker for utvikling av Langhus. Oppegård 01.12.15 Kari Sivertsen Astrid Christine Johnsen VEDLEGG Denne planbeskrivelse, datert 01.12.15. Forslag til planbestemmelser, datert 01.12.15. Plankart 1:1000, datert 01.12.15. Illustrasjonsplan 1:1000, datert 01.12.15 ROS analyse, datert 01.12.15. Merknader til oppstartsvarsel og forslagsstillers kommentar til disse, datert 10.08.15. Annonse oppstart. Brev til berørte parter, datert 07.05.15. side 12 av 12