Smøla kommune Bygg og forvaltning «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Melding om vedtak Deres ref: Vår ref Saksbehandler Dato «REF» 2011/1164-17 Per Ottar Brattås 04.06.2015 Melding om vedtak - offentlig høring av detaljregulering for Jøstølen fritidsog turistområde. Deler av gnr. 23, bnr. 3,6,7 og 25. I henhold til plan- og bygningsloven 12-10 legges detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde ut til høring og offentlig ettersyn etter 1.gangs behandling i Smøla Formannskap 19.05.2015 sak 40/15. Planområdet omfatter deler av eiendommene med gårds- og bruksnummer 23/3, 23/6, 23/7 og 23/25. Hensikten med planen er å legge til rette for turistformål, småbåthavn og fritidsboliger. Planen med bestemmelser, planbeskrivelse og andre sentrale dokumenter, er lagt ut på publikumssenteret på Smøla rådhus, og på www.smola.kommune.no. Merknader til reguleringsarbeidet kan rettes til Smøla kommune, postboks 34, 6571 Smøla eller til postmottak@smola.kommune.no innen 30.07.2015. For vurdering av innkomne merknader ved oppstart: se saksfremlegg. Med hilsen Per Ottar Brattås Planlegger Dokumentet er elektronisk godkjent og krever ingen signatur. Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks 34 6571 SMØLA Smøla rådhus 71544600 3936 09 20171 E-post: Telefaks Org.nr postmottak@smola.kommune.no www.smola.kommune.no 945012986 11:22:11
Smøla kommune Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 2011/1164-15 Saksbehandler: Per Ottar Brattås Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Smøla Formannskap 40/15 19.05.2015 Detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde. Deler av gnr. 23, bnr. 3,6,7 og 25. 1. gangs behandling før høring og offentlig ettersyn. Vedlegg 1 Referat fra oppstartsmøte 2 Gnr. 023/6,7 og 25 - Varsel om reguleringsplanarbeid Jøstølen fritids- og turistområde 3 Innsigelse vedr reguleringsarbeid på Jøstøl - gnr 23/6, 7 og 25 4 Fiskeridirektoratet - Uttalelse til melding om oppstart av reguleringsplanarbeid for Jøstølen Fritids- og turistområde 5 Gnr. 023/ 006,007 og 025 - Jøstølen fritids- og turistområde - fråsegn ved varsel om oppstart 6 Merknader fra fylkesmannen - reguleringsplan Jøstølen fritids- og turområde gnr23 bnr6, bnr7 og bnr25 - oppstart 7 Kommentarer og møtereferat 11.04 2013 8 Reguleringskart Jøstølen 20141024 9 Bestemmelser og beskrivelse Jøstølen 20141121 10 Varsel om oppstart - Reguleringsplan - Jøstølen fritids- og turistområde - gnr. 23/6, 7, 25 11 Brev inn NVE 12 Geologisk vurdering (f) Jøstølen, Smøla Saksopplysninger Dagens situasjon Planområdet består av eksisterende turistanlegg med utleiehytter, uthus, småbåthavn/marina og molo. Utbyggingen av området har skjedd gradvis i perioden 2001-2011. Planforslaget Forslag til detaljregulering før Jøstølen fritids- og turistområde er mottatt fra Areal og Plan AS. 2
Planforslaget består av: - Plankart - Reguleringsbestemmelser datert oktober 2014 - Planbeskrivelse Planområdet Planområdet ligger ved Jøstølen i Smøla kommune, ca. 15 km nordvest for Edøya fergekai. Planområdet avgrenses mot kommunal vei i nord, naboeiendom og sjø i vest, sør og øst. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringsplanen er å avklare arealbruken i eksisterende turistanlegg, samt å legge til rette for utvidelse med fritidsbebyggelse, småbåtanlegg, molo og lager for småbåter. Eiendomsforhold Hjemmelshavere: Gnr. 23 bnr. 3 er Anne Rigmor Fredly og Randi Fredly Mathisen. Gnr.23 bnr. 6,7 Egil Kåre Betten. Gnr. 23 bnr. 25 Betten Eiendom AS. Forhold til overordnete planer Den sørlige delen av planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan, og omfattes også av gjeldende reguleringsplan for Jøstølen hytteområde. Resten av planområdet er i hovedsak LNF med et mindre areal som er avsatt til LNF-C i kommuneplanens arealdel. Planoppstart Oppstartmøte med Smøla kommune ble holdt 18.10.2011 se vedlagt referat. Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort i Tidens Krav den 23.02.2012, i henhold til plan og bygningslovens 12-8. Vedlagt kopi av varslingsbrev datert 16.02.2012 viser hvem som ble varslet skriftlig om reguleringsplanarbeidet. Rådmannens merknad I oppstartsvarselet fra tiltakshaver er gnr. 23 bnr. 3 utelatt over eiendommer som berøres av reguleringsforslaget. 3
Følgende merknader til planoppstart er beskrevet og kommentert av forslagstiller. Finn Asbjørn Gjøstøl - Mener planlagte tiltak kan komme til å virke negativt inn på allerede regulert fritidsbebyggelse på hans eiendom gnr. 23, bnr. 5. Han ønsker derfor ikke ytterligere regulering i området. Mellom nærmeste regulerte hyttetomt på bnr. 5 og nye planlagte tiltak på bnr. 6 er det ca. 120 meter. Friområder danner buffer mot bnr. 5 langs mesteparten av grensa mot bnr. 6. Aktiviteten i planlagte byggeområder vil i all hovedsak orientere seg mot sjøen, og det er lite trolig at planlagte tiltak vil påvirke kvaliteten til planlagt hytteområde på bnr. 5. Planlagte tiltak er dessuten i tråd med gjeldende kommuneplan. Fiskeridirektoratet region Møre og Romsdal - Anbefaler tiltak for å begrense forurensing fra planlagte småbåthavner og områder for opplag og vedlikehold av småbåter. - Har vurdert planområdet i forhold til fiskeri- og havbruksinteresser. Et snurpenotområde er registrert ca. 150 meter fra planområdet, og et låssettingsområde ca. 50 meter fra planområdet. Det er ikke registrert gyte- og oppvekstområder eller havbrukslokaliteter i nærområdet. - Forventer at marint biologisk mangfold utredes i planbeskrivelsen. Planforslaget omfatter egen opplags- og spyleplass for båter, med krav om oppsamling av slam og avfall. Snurpenot- og låssettingsområdene er registrert rett vest for planområdet. Som følge av eksisterende småbåthavn og turistvirksomhet i planområdet er det allerede en viss trafikk forbi disse registrerte fiskeriområdene. Trafikkmønsteret vil neppe endres som følge av planlagte tiltak, men øke noe. Selve byggetiltakene vil ligge godt skjermet inne i sundet mellom Jøstøløya og Smøla-landet. Se kapittelet Virkninger av reguleringsplanen, for vurderinger av biologisk mangfold. Fylkesmannen i Møre og Romsdal: - Viser til registreringer av naturbeitemark og kystlynghei i Naturbasen, og påpeker viktigheten av at hensynet til disse naturtypene blir utredet i planbeskrivelsen. - Mener neset i sørdelen av planområdet er et viktig landskapselement, og oppfordrer til å opprettholde gjeldende reguleringsformål friluftsområde her. - Ber om at krav om oppsamling av slam fra båtpuss og spyling, samt godkjenning fra Fylkesmannen før fylling eller mudring i sjø, blir innarbeidet i reguleringsplanen. - Etterlyser en nærmere begrunnelse for oppstartmøtets konklusjon om at planen ikke faller inn under virkeområdet til forskrift om konsekvensutredning. Se kapittelet Virkninger av reguleringsplanen i planbeskrivelsen for vurdering av forholdet til registrerte naturtyper. Planforslaget omfatter egen opplags- og spyleplass for båter, med krav om oppsamling av slam og avfall. 4
Fyllinger og mudring i sjø er konkret beskrevet i reguleringsbestemmelsene, og skal i utgangspunktet kun tillates i tråd med disse. Tillatelser i tråd med reguleringsplanen bør kunne gis uten spesiell godkjenning fra Fylkesmannen. Avvik må behandles som dispensasjonssaker, og skal etter lovverket legges fram for Fylkesmannen før tillatelse gis. Reguleringsplanen vurderes å være i med gjeldende kommuneplan. Nye byggeområder er avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Eksisterende småbåtanlegg og eksisterende byggeområder på land nord i planområdet er fra før uregulert og skal holdes innenfor eksisterende utstrekning, med kun små justeringer. Reguleringsplanen vurderes etter dette ikke å berøres av 3 Forskrift om konsekvensutredninger, og skal derfor heller ikke vurderes etter 4 i samme forskrift. Forholdet til truede naturtyper er likevel vurdert i kapittelet Virkninger av reguleringsplanen. Rådmannens merknad I reguleringsbestemmelsene er det tatt med punkt som presiserer at mudring og fylling i sjø krever tillatelse fra Fylkesmannen. Møre og Romsdal fylkeskommune Har gjennomført synfaring med arkeolog i området, og har etter det ingen merknader til oppstart av planarbeidet. NTNU Vitenskapsmusèet - Varsler mulig krav om arkeologiske registreringer under vann, avhengig av hvilke tiltak som planlegges. Forholdet til kulturminner under vann bør avklares i forbindelse med høring av reguleringsforslaget. NVE: - Anbefaler at det foretas en fagkyndig vurdering av massestabilitet i området, på bakgrunn av registreringer av marine avsetninger i området. - Anbefaler at det tas hensyn til havnivåstigning - Ber om at det tas kontakt med eier av eventuelle eksisterende og planlagte kraftproduksjons- og kraftoverføringsanlegg. Planområdet er vurdert av geolog, se vedlagt rapport. Se kommentar om havnivå og stormflo i avsnittet Risiko og sårbarhet på side 9. Foruten eksisterende lavspentnett inneholder området ingen produksjons- eller overføringsanlegg for elektrisk kraft. Planer for slike anlegg er heller ikke kjent. Vurdering Området er i dag delvis utbygd som turistanlegg med utleieenheter. Utbyggingen i området har skjedd trinnvis fra 2001 gjennom dispensasjoner. Området har i dag 7 rorbuer for utleie, utleieleilighet, naust, uthus, småbåtanlegg og molo. 5
Tiltakshaver ønsker å utvide området med småbåtanlegg, lagerhall for båter, vei, parkeringsareal, 7 fritidstomter for salg med tilkomst via utvidelse av molo og gangbru. Han ønsker også utfylling og mudring i sjø. Ortofoto over planområdet med formålsgrenser Gjeldende planer For områdene vei 2, s3 og s4 så er plasseringen av disse hensiktsmessig ut ifra tidligere terrenginngrep i området. Ved eventuell alternative plasseringer så vil det kunne medføre mer terrenginngrep i området. For vei 2 vil det være nødvendig med utfylling i sjø. Alternativ adkomst til område for fritidsbebyggelse er i følge tiltakshaver vurdert ved kryssing av sund lenger nord eller ved vei fra østsiden. Ifølge tiltakshaver er ikke alternativene gjennomførbare som følge av at veien må bygges gjennom gnr./bnr. 23/5. Utvidelse av molo og plassering av gangbro er drøftet med tiltakshaver med tanke på vannsirkulasjon og terrenginngrep på møte 11.4.2013. Den foreslåtte plasseringen gir minst terrenginngrep men er ikke vurdert med tanke på vannsirkulasjon. Tidligere forslag Nåværende forslag Forurensning Småbåtanlegg medfører vedlikehold og puss av båter som gir fare for forurensing til sjø og grunn. Tiltakshaver ønsker også lagerhall for lagring av båter. Dette tilsier at det vil være aktuelt med puss og sesongmessig renhold og vedlikehold av båter på området. Planforslaget har 6
rekkefølgebestemmelse som sier at før område S3 og S4 kan tas i bruk til spyling og skraping av båter skal det etableres anlegg for oppsamling av slam og annet avfall. Rådmannen mener at det er sannsynlig at det vil bli foretatt vedlikehold og renhold av båter som følge av båtopptrekk og lager i samme område. Det vil derfor være nødvendig med anlegg for oppsamling av slam i forbindelse med bygging av lagerhall og båtopptrekk. Fast dekke med oppsamlingskum er et alternativ. Vann og avløp Det foreligger ikke avløpsplan for området. Det er heller ikke registrert på kart hvor avløpsledninger ligger. Det er presisert i rekkefølgebestemmelsene at det ikke kan bygges fritidsbolig før tomten er tilknyttet felles avløpsanlegg. Risiko og sårbarhet Planen legger til rette for tiltak i strandsonen og da må risiko i forbindelse med stormflo og bølgepåvirkning vurderes. For å ta hensyn til stormflo og bølgepåvirkning foreslår tiltakshaver en planeringshøyde på 3 meter over NN1954 for fritidsbebyggelse. Vurdering etter naturmangfoldloven Planforslaget skal vurderes etter naturmangfoldloven. Etter 7 skal prinsippene i loven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. 8 kunnskapsgrunnlag Naturbase viser kartfestet informasjon fra ulike kilder for utvalgte natur- og friluftsområder. For planområdet er det registrert to naturtyper i naturbase. Naturbeitemark verdsatt til svært viktig(a), og kystlynghei verdsatt til viktig(b). Kystlynghei og naturbeitemark står på rødlista for naturtyper hvor kystlynghei har kategori sterkt truet og naturbeitemark har kategori sårbar. Det er ikke registrert rødlista arter i området i artsdatabanken. I beskrivelsen i naturbase nevnes det funn av en rødlista art spissvokssopp Hygrocybe persistens. 9 føre var Ut i fra informasjonen i naturbase og artsdatabanken mener Rådmannen at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om naturmangfoldet for området til at vi kan vurdere planforslaget. Føre var prinsippet i 9 vil derfor ikke bli vurdert. 10 samlet belastning Etter naturmangfoldloven 10 skal påvirkning på et økosystem vurderes ut fra den samlede belastningen økosystemet er eller vil bli utsatt for. Konsekvensene av en eventuell utbygging må ses i sammenheng med andre belastninger naturtypene naturbeitemark og kystlynghei er eller vil bli utsatt for. Smøla har i dag 15 områder med ca 2380 daa naturbeitemark med kategori viktig(b) og svært viktig(a). Det totale arealet av naturbeitemarka som berøres av planforslaget er ca. 17 daa. Av det vil planforslaget og tidligere tiltak legge beslag på ca. 5 daa. Sett i sammenheng med den samlede utbredelse av naturtypen og den øvrige belastningen naturbeitemark er utsatt for så antas planforslaget ikke å medføre ekstra belastning for naturtypen som sådan. Det er i dag tiltakshavers familie som bruker området til sauebeite, og det resterende området vil være tilgjengelig for fortsatt beite i følge tiltakshaver. For skjøtsel av området er det viktig at beite opprettholdes. 7
Kystlynghei er en kulturbetinget naturtype som påvirkes negativt av opphør av tradisjonell bruk. Den viktigste skjøtselsmetoden for kystlynghei er avsviing og beite. Området som berører kystlynghei er på ca. 4 daa og ligger i utkanten av naturtypen og inngår i dag i reguleringsplan for Jøstøløya gnr. 23 bnr. 5. Smøla har andre kystlyngheiområder med skjøtselsplan og som er verdsatt til svært viktig(a). Planforslaget vurderes til ikke å medføre ekstra belastning på naturtypene naturbeitemark og kystlynghei samlet sett. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10 legges planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn. Ved godkjenning av detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde planid 157320110006 vil deler av reguleringsplan for Jøstøløya fritidshus- og hytteområde, gnr. 23, bnr. 5, inkludert alle senere planendringer bli opphevet. Behandling i Smøla Formannskap - 19.05.2015, Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10 legges planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn. Ved godkjenning av detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde planid 157320110006 vil deler av reguleringsplan for Jøstøløya fritidshus- og hytteområde, gnr. 23, bnr. 5, inkludert alle senere planendringer bli opphevet. 8