Utvalg Utvalgssak Møtedato Smøla Formannskap 68/ Smøla Kommunestyre 39/

Transkript

1 Smøla kommune Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Per Ottar Brattås Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Smøla Formannskap 68/ Smøla Kommunestyre 39/ Sluttbehandling reguleringsplan - Jøstølen fritids- og turistområde. Gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025. Vedlegg 1 Reguleringskart Joestoelen NTNU - kopi av sluttbrev Marinarkeologisk befaring Jøstølen fritids- og turistområde 3 Fylkesmannen i Møre og Romsdal - Gnr. 23, og Uttalelse om Reguleringsplan Jøstølen fritids- og turistområde 4 NTNU - Uttalelse til detaljplan - Jøstølen fritids- og turistområde - Smøla Kulturminner under vann 5 Møre og Romsdal Fylke - Vurdering - reguleringsplan for gnr 23/6, 7 og 25 - Jøstølen fritids- og turistområde 6 Høringsuttalelse Jøstølens fritids- og turistområde - Statens Vegvesen 7 Særutskrift Detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde. Deler av gnr. 23, bnr. 3,6,7 og gangs behandling før høring og offentlig ettersyn. 8 Planbeskrivelse og bestemmelser planid Saksopplysninger Dagens situasjon Planområdet består av eksisterende turistanlegg med utleiehytter, uthus, småbåthavn/marina og molo. Utbyggingen av området har skjedd gradvis i perioden Planforslaget Forslag til detaljregulering før Jøstølen fritids- og turistområde er mottatt fra Areal og Plan AS. Planforslaget består av: - Plankart

2 - Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse Planområdet Planområdet ligger ved Jøstølen i Smøla kommune, ca. 15 km nordvest for Edøya fergekai. Planområdet avgrenses mot kommunal vei i nord, naboeiendom og sjø i vest, sør og øst. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringsplanen er å avklare arealbruken i eksisterende turistanlegg, samt å legge til rette for utvidelse med fritidsbebyggelse, småbåtanlegg, molo og lager for småbåter. Eiendomsforhold Hjemmelshavere: Gnr. 23 bnr. 3 er Anne Rigmor Fredly og Randi Fredly Mathisen. Gnr.23 bnr. 6,7 Egil Kåre Betten. Gnr. 23 bnr. 25 Betten Eiendom AS. Forhold til overordnete planer Den sørlige delen av planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan, og omfattes også av gjeldende reguleringsplan for Jøstølen hytteområde. Resten av planområdet er i hovedsak LNF med et mindre areal som er avsatt til LNF-C i kommuneplanens arealdel. Planoppstart Oppstartmøte med Smøla kommune ble holdt se vedlagt referat. Reguleringsplanarbeidet ble kunngjort i Tidens Krav den , i henhold til plan og bygningslovens For merknader og kommentarer til planoppstart henvises det til saksframlegget for førstegangsbehandling. Førstegangsbehandling Planforslaget ble førstegangsbehandlet i formannskapet den utvalgssak 40/15. Formannskapet vedtok å sende forslaget på høring og legge det ut til offentlig ettersyn. Høringsuttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn 4 uttalelser som er vedlagt saken. Innspillene er gjengitt i helhet nedenfor.

3 Statens vegvesen "Statens vegvesen har ingen merknader til planlagt arealbruk. Av trafikksikkerhetsmessige årsaker mener vi atkomst fra kommunal veg til området bør reduseres til en felles atkomst, og man i stedet fokuserer på tilrettelegging av et godt internvegnett der lagerhall, båtopplagring, vedlikehold og sjøsetting av båter(s3 og S4) skilles fra de øvrige områdene. Planforslaget legger opptil parkering langs internvegene, og stedvis tosidig. En slik løsning vil medføre at rygging og manøvrering av kjøretøy vil skje på kjørevegene. Vi anbefaler at parkeringsplassene lokaliseres i egne områder, skilt fra kjørevegene, slik at rygging og manøvrering kan skje der. De fleste områdene er allerede bygd ut. Likevel bør plankartet vise byggegrenser for den enkelte tomt. Dersom eksisterende bebyggelse står i strid med regulertbyggegrense, kan det løses ved en bestemmelse om at tilbygg som ikke medfører at bygget kommer ytterligere i strid med byggegrensen eller tiltak på boligen kan tillates." Forslagstillers kommentar: "Den kommunale veien forbi planområdet er dimensjonert for lav hastighet, og avkjørselsforholdene på eksisterende og planlagt avkjørsel er meget gode. Å samle all trafikk til eksisterende avkjørsel vil skape store utfordringer for eksisterende turistanlegg, bl.a. ved transport av småbåter gjennom turistanlegget. Å samle trafikken til ny avkjørsel er kanskje mulig, men vil kreve relativt store inngrep i eksisterende turistanlegg. Den kommunale veien egner seg etter vår vurdering godt som samlevei for eksisterende og nye tiltak i området, med to adskilte adkomstveier til planområdet. Etter vår vurdering gir dette størst trafikksikkerhet for området som helhet. Parkeringsplassene i området er i all hovedsak lagt til enden av to adkomstveier. Adkomstveiene ender altså i parkeringsplasser, og det er praktisk talt ikke lagt opp til gjennomkjøring forbi parkeringsplassene. Alle parkeringsplasser må i sin natur ha en adkomstvei. Parkering til to sider er god arealutnyttelse, og noe man vanligvis etterstreber ved planlegging av parkeringsplasser. Veiarealet mellom P1 og P2 kunne vært definert som parkering, sammen med parkeringsarealene, uten at det ville utgjort noen forskjell i praksis. Vi mener det vil være lite hensiktsmessig å endre planen på dette punktet. Planlagte tiltak kommer ikke i konflikt med den generelle byggegrensen på 15 m fra kommunal midtlinje av kommunal vei, jf. Veilovens 29, og vi vurderer derfor byggegrense langs offentlig vei som overflødig. Snuplass for biler med båthenger forutsettes løst innenfor områdene S3 og S4, slik Statens vegvesen antar." Rådmannens kommentar: Uttalen er tilstrekkelig besvart av forslagstiller. Merknad fra Møre og Romsdal fylkeskommune "Automatisk freda kulturminne Området vart synfart av arkeolog i Ein fann då området til å ha lågt potensiale for funn av automatisk freda kulturminne på land. Vi har ingen særlege merknader til plana, men ber likevel om at ein er varsam under opparbeiding av området, og gjer merksam på at dersom ein under arbeid kjem over noko som kan vere automatisk freda kulturminne, pliktar å stoppe arbeidet og ta kontakt med kulturavdelinga i fylket for avklaring jf. Kulturminnelova 8 andre ledd. Saken er i tillegg oversendt NTNU Vitskapsmuseet med sikte på avklaring vedrørande

4 marine kulturminne. Museet har tidlegare varsla at undersøkingar kan vere aktuelt. Vi har enno ikkje fått svar frå museet, og dei er bede om å svare kommunen direkte. Vedtak kan ikkje gjerast før svar er motteke og eventuelle krav om undersøkingar er etterkome. Planfagleg vurdering Planomtalen kunne med fordel hatt nokre illustrasjonar, som mellom anna viser skillet mellom eksisterande regulering og kommuneplan. Avvik frå eksisterande regulering bør også synleggjerast. Dokumentet er elles systematisk ordna og lett leseleg. Sidan arealet er avklart gjennom kommuneplan, vil kravet til verknadskapitlet vere avgrensa til å synleggjere verknader som kommuneplanen ikkje har utgreidd. Dersom NTNU gjennomfører undersøkingar i området, må planomtalen oppdaterast tilsvarande. Vi registrerer at både fritidsbebyggelse eller utleigehytter har byggegrenser i sjøkanten. Formulering om byggegrense er nødvendig ut frå pbl 1-8. Dette inneber sjølvsagt at bygg kan settast heilt i sjøkanten. Vi er usikker på om dette er tilsikta, men tek ikkje stilling utover dette. Området vil uansett vere lite tilgjengeleg for ålmenta. Føresegnene til denne planen krev ikkje saltak eksplisitt men kan forståast slik, i og med at byggehøgd er avgrensa som møne. Vi har ikkje merknader til kva løysing som vert valt, med føresegna kan oppfattast upresis. Føresegner om bygningsutforming bør ha utgangspunkt i korleis ulike løysingar påverkar natur- og kulturlandskapet, og planomtalen kan med fordel grunngi val av løysing. Vi gjer i den samanheng merksam på at vi har hatt to dispensasjonar frå Smøla som gjeld avvik frå krav om saltak der argumentet har vore betre tilpassing enn det gjeldande plan føreskriv. Den eine saken var nettopp på Jøstølen. Dersom løysinga ikkje betyr noko, bør dispensasjon vere unødvendig. Konklusjon Planen kan ikkje eigengodkjennast før NTNU har svart ut saka i forhold til marine kulturminne. Vi har elles ikkje merknader utover eit par plantekniske detaljar som vi ber kommunen vurdere." Forslagstillers kommentar: "Planen legger opp til bygging helt til sjøkanten, slik som ved eksisterende anlegg i området. Bestemmelser om byggegrense langs formålsgrenser mot sjø er et bevisst valg i så henseende, og anbefales opprettholdt uten endringer. Byggehøyde må etter vår tolkning av gjeldende forskrifter og veiledere angis som mønehøyde eller gesimshøyde, eventuelt begge. Rent intuitivt henspeiler begge begrepene på saltak-fomen. I dette tilfellet sikrer takvinkelbestemmelser at takene skal ha fall mellom 20 og 40. Dette åpner for saltak, pulttak, valma tak, og kombinasjoner av disse. En streng bestemmelse om saltak kan fort skape unødige vanskeligheter, f. eks. ved tilbygg. Valma tak kunne muligens vært eksplisitt forbudt i bestemmelsene. Likevel tror jeg at utbyggerne i området i svært liten grad vil velge valma tak, pga. byggenes størrelse og orientering mot sjøen. Generelt er jeg skeptisk til å definere takform for mye, da dette kan begrense mangfoldet og skape unødige dispensasjonssaker." Rådmannens kommentar: Fylkeskommunen påpeker at ved å angi mønehøyde som begrensning for byggehøyden så kan det forstås slik at kun saltak er akseptert. I svaret fra forslagstiller så skriver han at ved å bruke mønehøyde og takvinkel på 20 til 40 så gis det mulighet for saltak, pulttak, valma tak og

5 kombinasjoner av disse. Rådmannen er enig i fylkeskommunens vurdering i at ved å bruke mønehøyde som avgrensning av byggehøyden så vil den kunne tolkes som upresis hvis hensikten er å tillate andre typer tak. Forslagstiller gir samtidig utrykk for at hensikten ikke er å begrense taktype til saltak. Rådmannen foreslår derfor å legge til i bestemmelsene en gesimshøyde på fem meter i tillegg til eksisterende mønehøyde på seks meter. Dette gjelder for området som er avsatt til fritidsbebyggelse. NTNU Vitenskapsmuseet har gjennomført befaring av reguleringsområdet med tanke på kulturminner under vann. Det ble ikke påvist noe som kunne indikere at det er kulturminner i området. Vitenskapsmuseet har derfor ingen anmerkninger til planforslaget. Se vedlagt sluttbrev. Planomtalen er oppdatert som følge av befaringen. Merknad fra Fylkesmannen i Møre og Romsdal "Hovuddelen av planområdet er vist som byggeområde fritidsbustader i gjeldande kommuneplan, men eit mindre areal i nord er vist som LNF og LNF-C. Dette LNF området er delvis utbygt frå før (turistanlegg m.m.). Aust for turistanlegget er det registrert naturtype naturbeitemark/kulturmarkseng med svært viktig verdi. Det går fram av planomtalen at byggeområdet skal haldast innanfor eksisterande utstrekning, med kun små justeringar. Med bakgrunn i dei vurderingar som er gjort etter naturmangfaldlova i planomtalen kan vi akseptere dette. Planen viser fylling i sjø (molo) på begge sider av bukta/sundet forbundet med gangbru. Den føreslåtte plasseringa av gangbrua ikkje er vurdert med tanke på vassirkulasjonen. Fyllingar og gangbru vil snevre inn løpet og vil kunne føre til dårlegare utskifting av vassmassane innanfor og fare for auka groing. Ein kan til tider observere dette lenger aust der vegen over til Jøa er lagt på fylling over sundet. Vi vil derfor rå til at ein sørgjer for at lysopninga under gangbrua blir tilstrekkeleg til å sikre ei god gjennomstrauming av vatnet. Dette er viktig for å oppretthalde dei biologiske verdiane i sundet, men kanskje like viktig for turistsenteret der stagnerande forhold og auka groing i vatnet neppe er ønskjeleg. Når det gjeld mudring og fylling i sjø er vi nøgd med at det i reguleringsføresegnene er tatt inn eit punkt som presiserer at dette krev løyve frå Fylkesmannen. Vi er også nøgd med at vårt innspel om opplags- og spyleplass for båtar, med krav til oppsamling av slam og avfall er tatt inn i føresegnene. Konklusjon Fylkesmannen rår klart til at ein sikrar stor nok lysopning under gangbrua over sundet til at vassgjennomstrauminga ikkje blir vesentleg redusert. Vi har elles ikkje vesentlege merknader til planframlegget." Forslagstillers kommentar: " Gangbrua i planen vil bli dimensjonert for passasje med små fritidsbåter gjennom sundet. I tilfellet «Jøaveien», som det vises til i brevet fra Fylkesmannen, er saltvannsstrømmen ført i stikkrenner, som gir langt mindre gjennomstrømming. I og med at hensikten med planlagt gangbru er å sikre passasje for småbåter, mener vi vanngjennomstrømmingen er sikret, og at egne bestemmelser om dette vil være overflødige." Rådmannens kommentar: Rådmannen vil ikke pålegge tiltakshaver konkrete krav til utforming av molo/gangbru i forhold til vanngjennomstrømming. Det vil være i tiltakshavers interesse å sørge for tilstrekkelig

6 gjennomstrømming på vannet for blant annet å sikre oksygentilførsel og for å unngå sedimentering av forurensning. Vurdering For vurdering av planforslaget og ulike tema henviser rådmannen til vurderinger gjort i forbindelse med 1. gangsbehandling i formannskapet , utvalgssak 40/15. Se vedlegg 7. Følgende endringer er foretatt etter førstegangsbehandling i formannskapet : I planbeskrivelsen er det tatt med at det er utført undersjøisk befaring av NTNU vitenskapsmuseet med tanke på kulturminner. I 5 i bestemmelsene om byggehøyder er det tatt med gesimshøyde på 5 meter for fritidsboliger. Endringene vurderes til ikke å utløse behov for en ny høring eller offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling 1. Detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025. Med planid vedtas. 2. Deler av reguleringsplan Jøstøløya gnr.23 bnr.5 med planid som blir berørt av ny detaljregulering Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025 med planid inkludert senere planendringer og tilhørende bestemmelser oppheves. 3. Teknisk plan for vann og avløp for regulert område må være godkjent før videre utbygging. Behandling i Smøla Formannskap , Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025. Med planid vedtas. 2. Deler av reguleringsplan Jøstøløya gnr.23 bnr.5 med planid som blir berørt av ny detaljregulering Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025 med planid inkludert senere planendringer og tilhørende bestemmelser oppheves. 3. Teknisk plan for vann og avløp for regulert område må være godkjent før videre utbygging. Behandling i Smøla Kommunestyre , Formannskapets tilrådning ble enstemmig vedtatt.

7 Vedtak: 1. Detaljregulering for Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025. Med planid vedtas. 2. Deler av reguleringsplan Jøstøløya gnr.23 bnr.5 med planid som blir berørt av ny detaljregulering Jøstølen fritids- og turistområde gnr 23, bnr. 003, 006, 007 og 025 med planid inkludert senere planendringer og tilhørende bestemmelser oppheves. 3. Teknisk plan for vann og avløp for regulert område må være godkjent før videre utbygging.