PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR SKOLEHAUGEN BOLIGFELT I SØR-VARANGER KOMMUNE Arkivsak Arkivkde 2001109 Vedtatt Frslag ved 17.02.2010 Offentlig ettersyn (dat) Sluttbehandling (dat)
1 Bakgrunn Systembygg Kirkenes AS har etter vedtak i frmannskapet i Sør-Varanger kmmune, datert 18.3.2009 fått psjn på å mregulere mrådet Sklehaugen i Bjørnevatn til feltutbygging. Med bakgrunn i dette har Systembygg nå fått utarbeidet et frslag til reguleringsplan fr det aktuelle mrådet. Reguleringsplanen er utarbeidet av SWECO Nrge AS. Frmålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge fr en ne høyere utnyttelse av planmrådet enn den pprinnelige planen legger pp til ved å tilrettelegge fr flermannsbliger i stedet fr enebliger. Innkmne merknader i frbindelse med varsling av påbegynt planarbeid er ppsummert g kmmentert i kapittel 7 i planbeskrivelsen. 2 Planmrådet 2.1 Lkalisering g mkringliggende arealbruk Planmrådet er lkalisert rett sør fr Bjørnevatn barne- g ungdmsskle sm avgrenser planmrådet mt nrd. Mt sør avgrenses planmrådet av Fjellveien, mens Chr. Ankersvei avgrenser planmrådet mt øst. Mt vest avgrenses planmrådet av regulert frimråde i gjeldende reguleringsplan fr Sklehaugen. Planen mfatter et samlet areal på ca 12,7 dekar. Området ligger i en utbygd g etablert del av kmmunen med tanke på blant annet teknisk infrastruktur sm vei, strøm, tele, vann g avløp. Fr utenm sklen ligger gså t enebliger langs Chr. Ankers vei rett nrd fr planmrådet. På mtsatt side av Chr. Ankers vei ligger flere enebliger samt enkelte flermannsbliger. 2.2 Eiendmsfrhld Planmrådet inngår hvedsakelig i eiendmmen Gnr. 23 Bnr. 2 sm eies av Sør-Varanger kmmune. Et areal på 415 m 2 av eiendmmen Gnr. 23 Bnr. 2 Fnr. 154 sm festes av barneg ungdmsklen, inngår gså i planmrådet. 2.3 Eksisterende bebyggelse Av bebyggelse innenfr planmrådet finnes kun en enkelt transfrmatrstasjn sm ligger sentralt i mrådet. Ellers er mrådet ubebygd. 2.4 Naturfrhld Planmrådet fremstår sm relativt flatt. Den østre delen av mrådet (på nedsiden av planlagt atkmstvei) faller mt Chr. Ankers vei med et stigningstall på ca 1:10. Vestre delen av bligmrådet (ver planlagt atkmstvei) ligger på en høyderygg med øverste del i sør g sm flater ut mt nrd. Lenger vest fr bligmrådet faller terrenget mt vest. Laveste del av planmrådet ligger lengst nrdøst g har en ktehøyde på ca 73. Høyeste punkt ligger mt sørvest, rett nrd fr Fjellveien, g har en ktehøyde på 82. Stre deler av mrådet har åpent fjell i dagen. I mrådet ned mt Chr. Ankers vei g rundt den eksisterende transfrmatrstasjnen dekker sand- g grusløsmasser fjellet under. 2
3 Gjeldende planstatus Gjeldende arealplan fr planmrådet er reguleringsplan fr Sklehaugen Bjørnevatn i Sør- Varanger kmmune, vedtatt 17.6.2008. Området er hvedsakelig regulert til enbligmråde. 4 Arealbrukskategrier Planmrådet er regulert til følgende arealbruksfrmål, jfr. PBL 12-5: Bebyggelse g anlegg (PBL 12-5. nr.1) Bligbebyggelse (B1a-b g B2a,b) Innenfr mrådet legges det til rette fr t firemannsbliger med garasje i underetasje, samt t tmannsbliger med garasjer/carprt. Undervisning (Skle) Deler av skletmta til Bjørnevatn skle er innlemmet i reguleringsplan. Øvrige kmmunaltekniske anlegg (K) Området mfatter eksisterende transfrmatrstasjn. Annen særskilt angitt bebyggelse g anlegg (S) Innenfr mrådet merket S tilrettelegges det fr felles søppelhåndteringsplass fr alle bligene. Utepphldsareal (UOa,b) Firemannsbligenes nærliggende utearealer (UOa,b) er regulert til felles private utepphldsarealer. Her tillates ppføring av lekeplasser, stier g felles samleplasser sm fr eksempel grillplass med mer. Samferdselanlegg g teknisk infrastruktur (PBL 12-5. nr. 2) Veg (V1-2, VF) V1 mfatter deler av Chr. Ankers vei g Fjellveien med nytt kryss mellm disse. V2 mfatter ny ffentlig atkmstveg til B1 a-c. VF mfatter felles privat avkjørsel fra B2a g B2b. Annen veggrunn Arealene mfatter grøfte-/sidearealer til ffentlig veg. VA-trase kmbinert med frimråde (VA/F) Det er satt av areal sm skal sikre nabeiendm mulighet til å kble til vann g avløpsledninger under Chr. Ankers vei. Landbruks-, natur g friluftsmråder samt reindrift (PBL 12-5 nr. 5) Friluftsfrmål (F1-2) Området mfatter ffentlig friluftsmråde. 3
5 Planfrslag med aktuelle knsekvenser Planfrslaget består av plankart, bestemmelser g planbeskrivelse, alle datert 17.02.2010. Frslaget gir en samlet beskrivelse av tiltakshavers ønsker fr bruken av planmrådet. Tiltaket sm her planlegges er vurdert pp mt gjeldende frskrift m knsekvensutredninger (gjeldende fra 1.7.2009) g det er knkludert med at tiltaket ikke medfører krav til knsekvensutredning. Dette siden mrådet allerede er regulert til bligfrmål g de freslåtte endringer ikke vurderes sm mfattende nk fr å kunne medføre krav m knsekvensutredning jf. frskriftens 3 bkstav d). 5.1 Planlagt bebyggelse Planfrslaget legger pp til i alt 12 nye benheter frdelt på t tmannsbliger g t firemannsbliger. Tmannsbligene er vertikaldelte ver én etasje. Det er valgt å bygge i kun én etasje fr å unngå at byggene blir fr dminerende i landskapet. Bligene ligger vendt mt vest med hvedinngang på østsiden mt atkmstveien. Størrelsen på hver enkelt blig vil være ca 75 m 2 BRA pluss terrasse. I tilknytning til tmannsbligene tillates det ppført garasjer/carprter med plass til én bil per blig. I tillegg er det mulig å anlegge ekstra ppstillingsplasser innenfr bligeiendmmene. Det vil være behv fr ne sprengningsarbeid fr å få plassert tmannsbligene i terrenget. Dette gjelder hvedsakelig mrådet mt Fjellveien sm må tilpasses ne fr ikke å la tmannsbligene kmme fr høyt i terrenget. Firemannsbligene ppføres med t fulle etasjer pluss en underetasje fr garasje i bygg. Bligene ligger vendt mt sørvest med hvedatkmst på nrdøstsiden. Bligene vil gså få inngang på sørsiden. Parkering vil skje i garasje med innkjøring fra gårdsplass g eventuelt på selve gårdsplassen på nrdøstsiden av bygningene. Underetasjen vil utfrmes sm skkeletasje sm graves ut fr å plassere bygningene lavest mulig i terrenget. 5.2Uteareal/lekeareal Planfrslaget legger pp til t ulike type benheter. Tmannsbligene vil ha felles atkmstareal g mulighet fr garasje/carprt, hvr hver enkelt benhet gså har egne utepphldsarealer. Størrelsen på utepphldsarealene tilknyttet hver enkelt benhet varierer ne. Benhetene i firemannsbligene har egne balknger sm vender mt sydvest. Utearealene på bakkeplan er fellesarealer sm vil driftes/vedlikehldes i fellesskap av samtlige eiere i de respektive firemannsbligene. 5.3 Atkmstfrhld/trafikkfrhld Bligene vil ha atkmst fra Fjellveien hvr det etableres ny felles atkmstveg (V2) inn til bligene. Atkmstveien er regulert med en bredde på 4 meter med en snuplass dimensjnert fr lastebiler i enden. Atkmst til B2 a g b er gså 4 meter bred. Gjesteparkering løses på den enkelte tmt. B2b vil ha minst plass til parkering. Her vil kan det pparbeides plass til m lag 6 bilppstillingsplasser på gårdsplassen pluss garasjeplasser med ytterligere fire plasser. 4
5.4 Generelt m fellesarealer Fellesarealer frdeler seg sm følger: Fellesmråde: Benheter sm har tilknyttet eierskap i fellesareal: Privat veg (VF) B2a g B2b Utepphldsareal - UOa B2a Utepphldsareal - UOb B2b Søppelhåndteringsareal - S B2a g B2b Fr leiligheter i firemannsbligene legges det pp til felles utearealer g gårdsplass. Leilighetene i tmannsbligene vil kunne ha egne utearealer mt vest g en delvis felles gårdsplass med mulighet fr egne arealer i tillegg. Det bør utarbeides bindende avtale blant de respektive bebere i B2a g B2b vedrørende vedlikehld g drift av de respektive fellesarealene herunder felles avkjørsel VF, parkering, utepphldsarealer g søppelhåndteringsareal, samt øvrige innendørs g utendørs fellesarealer. 5.5 Strømnett g trafstasjn Bligene vil kunne kbles til strømnett ved eksisterende trafstasjn inne på planmrådet. Interne lavspente kabler vil legges i bakken under atkmstvegen. Varanger Kraft har eksisterende høyspennings g lavspenningskabler i bakken fra transfrmatrstasjnen mt Fjellveien g Chr. Ankers vei, samt linjer langs Chr. Ankers vei g Fjellveien. Disse må legges m fr å kunne etablere nytt kryss mellm vennevnte veier, samt få plass til den nye firemannsbligen nærmest krysset. 5.6 Vann g avløp Bebyggelsen vil knytte seg på vann g avløpsledning sm går under Chr. Ankersvei. Intern VA-trase vil i hvedsak legges under den private atkmstveien V2. Avløpsledning vil legges med selvfall ned til eksisterende ledningsnett. VA-trase fra nabeiendm i sør med gnr. 23 bnr. 228 (ver frimrådet frem til privat atkmstvei V2) er tatt med i planen etter avtale med kmmunen. Traseen sikrer mulighet fr videreføring av VA-ledninger under privat atkmstveg g tilkbling til VA-ledningene tilknyttet de nye bligene. 6 ROS-analyse Det er i frbindelse med reguleringsarbeidet utarbeidet en ROS-analyse. Analysen er fretatt etter Direktratet fr samfunnssikkerhet g beredskap (DSB`s) manualer g veiledere. Analysen tar kun utgangspunkt i ting sm man frventer kan skje i fredstid. ROS-analysen bidrar til planlegging g tiltak fr å skape et trygt g gdt miljø g har beredskap fr effektivt å møte kriser. Dette frutsetter blant annet kjennskap til risikfaktrer fr liv, miljø g materielle verdier. Det frutsetter videre kjennskap til egne sterke g svake sider knyttet til evne g mulighet fr å frebygge at uønskede hendelser inntreffer g evne til å redusere skadevirkningene av de uønskede hendelser sm faktisk skjer. 5
I selve analysen benyttes en del sannsynlighetsbegreper. I tabellen nedenfr er disse begrepene frklart nærmere (jf. nrm fr sannsynlighet g knsekvens, Direktratet fr samfunnssikkerhet g beredskap): Begrep Usannsynlig Lite sannsynlig Mindre sannsynlig Sannsynlig Meget sannsynlig Svært sannsynlig Frklaring Ikke aktuelt i denne sammenhengen Sjeldnere enn én hendelse pr 10 år Én gang pr 10 år eller ftere Én gang pr 5 år eller ftere Én gang i året eller ftere Ti ganger i året eller ftere Det brukes gså en del knsekvensbegreper i analysen. I tabellen nedenfr er gså disse begrepene frklart nærmere (jf. nrm fr sannsynlighet g knsekvent, Direktratet fr sivilt beredskap): Begrep Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrfalt Menneskelig liv g helse Ingen persnskade. Ikke sykefravær Skade sm fører til krtere sykefravær En alvrlig persnskade eller fraværskade på flere Kan resultere i død fr én persn Kan resultere i mange døde Det er fretatt en risikvurdering tilknyttet frskjellige prblemstillinger sm kan tenkes å være aktuelle i tilknytning til reguleringsplanen. I denne analysen er følgende vurdert; - hvilke uønskede hendelser sm kan ppstå - hvr sannsynlige de er - knsekvensen av slike hendelser - hvilke tiltak sm kan mtvirke risik g skademfang Mulige uønskede hendelser: Ptensielle risikmråder Sannsynlighet Knsekvensvurdering a) Trafikkstøy Lite sannsynlig Ufarlig b) Trafikkstøv Usannsynlig Ufarlig c) Større trafikkulykker Usannsynlig Farlig d) Snøras Usannsynlig - e) Jrd-/leirras (geteknikk) Usannsynlig - f) Flm Usannsynlig - g) Radn Lite sannsynlig Kritisk h) Strm/rkan Mindre sannsynlig En viss fare i) Ulykker i tilknytning til byggeg anleggsarbeider Lite sannsynlig Farlig/kritisk Fr hvert risikmråde beskrives/ vurderes: - planmrådet i frhld til det gitte risikmrådet - knsekvensvurderingen i frhld til sannsynligheten - evt. skadebegrensende tiltak (g m disse kan ivaretas gjennm planen) - evt. behv fr ytterligere analysering. 6
a) Trafikkstøy Vurderes sm lite sannsynlig ettersm trafikkmengden på begge de kmmunale veiene Chr. Ankers Vei g Fjellveien anses å være relativt liten. Det er ikke kjennskap til trafikkmålinger sm gir eksakte data ver trafikkmengden på Chr. Ankers Vei eller Fjellveien. ÅDT fr Grubeveien, sm er samleveien til hele Bjørnevatn, er målt til 1560 på siste strekning frbi Chr. Ankers vei. Det er rimelig å anta at tallet fr Chr. Ankers vei g Fjellveien er betydelig lavere. b) Trafikkstøv Vurderes sm usannsynlig av samme grunn sm punkt ver, samt at veiene har fast dekke. c) Større trafikkulykker Vurderes sm usannsynlig. Trafikkmengden anses sm liten g fartsgrensen er 30 km/t både på Chr. Ankers Vei g Fjellveien. Trafikksikkerhetstiltak vedrørende frtau, ny ftgjengervergang g frtau langs Grubeveien er vedtatt i gjeldende reguleringsplan, g vil frtsatt være gjeldende. Ny kryssløsning mellm Fjellveien Chr. Ankers vei vil pparbeides før ny privat atkmstveg ferdigstilles iht. gjeldende plan. d) Snøras Vurderes sm ikke aktuelt i denne sammenheng. e) Jrd-/leirras (geteknikk) Vurderes sm ikke aktuelt i denne sammenheng. f) Flm Vurderes sm ikke aktuelt i denne sammenheng. g) Radn Det er blitt stadig mer fkusert på radnprblematikken etter hvert sm kunnskapsnivået har økt de senere årene. Det er ikke kjennskap radnmålinger innenfr planmrådet eller i nærmrådet. I følge NGU s kartdata består berggrunn i planmrådet av hvedsakelig Kvartsitt sm Statens strålevern ikke er blant de bergartene med størst sannsynlighet med høye radnknsentrasjner. Sannsynligheten fr kritisk radnstråling vurderes med bakgrunn i dette sm lite sannsynlig. h) Strm/rkan Området antas å ligge ne utsatt til med tanke på vind. Skader sm frårsakes av uvær vurderes her sm mindre sannsynlig. Videre ventes ikke uvær sm måtte ppstå g kunne medføre mer enn mderate skader på løse gjenstander g evt. bygninger. Særskilte tiltak med tanke på vind vurderes sm unødvendig. i) Ulykker i tilknytning til bygge- g anleggsarbeider Dette ivaretas av den enkelte entreprenør i byggefasen, g kmmer inn under HMSsystemet til disse. 7
7 Planprsess/ høringsuttalelser Oppstart av planarbeidet ble varslet i Sør-Varanger Avis g Finnmarken Avis den 7.5.2009. Berørte parter ble tilskrevet direkte iht. PBL 27-1. I frbindelse med varslingen har det kmmet inn i alt 6 uttalelser fra hhv. Sametinget, Varanger kraft, Reindriftsfrvaltningen i Øst- Finnmark, Fylkesmannen i Finnmark ved miljøvernavdelingen, Finnmark fylkeskmmune, samt Gunn g Frank Stunes (berørt nab). Sametinget (9.6.2009): Kjenner ikke til at det er registrert autmatisk freda kulturminner i det aktuelle mrådet, g har fr øvrig ingen merknader til planarbeidet. Frslagsstillers kmmentar: Ingen kmmentar Varanger Kraft (15.5.2009): Varanger Kraft påpeker at de har nettstasjn med tilhørende høyspentkabler g lavspentkabler/linjer i planmrådet, g viser til vedlagt kart ver kabler g linjer i mrådet. Det bes m at det tas hensyn til dette slik at frskriftenes krav blir ivaretatt. Frslagsstillers kmmentar: Frslagstiller har hatt dialg med Varanger Kraft vedrørende behv fr mlegging av linjer/kabler, samt mulighet fr tilkbling til eksisterende transfrmatrstasjn. Merknadene vurderes sm ivaretatt. Reindriftsfrvaltningen i Øst-Finnmark (9.6.2009): Har ingen innvendinger til reguleringsplan fr Sklehaugen da dette ligger i eksisterende bligmråde g er regulert til bligmråde i gjeldende plan. Frslagsstillers kmmentar: Ingen kmmentar Fylkesmannen i Finnmark (7.5.2009): Miljøvernavdelingen g beredskapsstaben kmmer med innspill vedrørende estetikk, barn g unge, universell utfrming g støy. Estetikk: - minner m ansvaret g viktigheten av å sikre at estetiske kvaliteter ivaretas i reguleringsplanen: Barn g unge: - Påpeker viktigheten av grøntmråder i nærmiljø - Minner riksplitiske retningslinjer fr å styrke barn g unges interesser i planleggingen. - Det anbefales blant annet at det etableres gang g sykkelsti til bligmrådet. Universell utfrming: - Minner m viktigheten av universell utfrming g freslår at det tas med en generell bestemmelse vedrørende universell utfrming. Støy: Minner m retningslinje fr behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 g freslår støykrav sm tas med i bestemmelsene. Videre minner Fylkesmannen m planmyndighetens ansvar fr avklaring av eventuelt behv fr knsekvensutredning, samt nye krav til blant annet risik g sårbarhetsanalyse (ROSanalyse) i ny plan- g bygningslv. Fylkesmannen påpeker at det kan være aktuelt å fremme innsigelse til planen dersm ROS-analysen ikke er tilstrekkelig. 8
Frslagsstillers kmmentar: Merknadene vurderes sm ivaretatt, jf. nedenstående begrunnelse. Bestemmelser vedrørende estetikk g støy vurderes ivaretatt. ROS-analyse er utarbeidet iht. Direktratet fr samfunnssikkerhet g beredskap (DSB) sine manualer g veiledere. Når det gjelder barn g unge vurderer frslagsstiller det sm unødvendig med gang g sykkelvei helt frem til bligmrådet. Årsaken til dette er at det her kun tilrettelegges fr 14 benheter sm i seg selv ikke vil medføre vesentlig økt trafikk på Fjellveien g Chr. Ankers vei. Bligmrådet ligger gså inntil Bjørnevatn barne- g ungdmskle g skleelever sm br i mrådet behøver derfr ikke å gå langs eller krysse ffentlig vei fr å gå til/fra sklen. Det er heller ikke nødvendig å gå langs eller krysse ffentlig vei fr å kmme til ballbane/lekeplass siden dette gså ligger inntil bligmrådet. Når det gjelder areal avsatt til ballbane/lekeplass i gjeldende plan vil dette ikke bli berørt av den planlagte bebyggelsen. Med bakgrunn i dette anser frslagsstiller planfrslaget sm tilfredsstillende med tanke på barn g unges interesser. Finnmark fylkeskmmune: Fylkeskmmunen minner m de skjerpede kravene i ny lv til innhld i reguleringsplan. Areal- g kulturvernavdelingen har ikke kjennskap til autmatisk freda kulturminner innenfr det aktuelle mrådet g har derfr ingen merknader til tiltaket. Ber likevel m at man tar med en generell bestemmelse vedrørende aktsmhetsplikten tas med i bestemmelsene. Frslagsstillers kmmentar: Bestemmelse vedr. aktsmhetsplikten er tatt med g merknadene vurderes sm ivaretatt. Gunn g Frank Stunes: Gunn g Frank Stunes er eier av eiendmmen Gnr 23/2/177 sm grenser til nrdlige del av planlagt bligmrådet. Følgende bes tatt i betraktning: 1) At garasjetmten vår ikke inngår i planmrådet. 2) At det i den pprinnelige reguleringsplanen fra Sør-Varanger kmmune var frutsatt at infrastrukturen skulle være på plass før byggestart. Dette innebærer sikker sklevei med frtau g fysisk skille mellm harde g myke trafikkanter i Chr Ankers vei. Begrunnelse: frmidabel trafikkøkning. Viser til løsning i Grubeveien. Går ut i fra at dette kravet ikke er frafalt. 3) At bebyggelsen ikke vil frringe livskvalitet fr naber det vil bant annet si at mønehøyde ikke tar sltimer. 4) Sm vi ser det bør Sklehaugen ikke bebygges i det hele tatt, da man dermed berøver et unikt frimråde sm benyttes både vinter g smmer av Bjørnevatn skle g bebere i Bjørnevatn. Frslagsstillers kmmentar: 1) Garasjetmten er ikke med i endelig frslag. Det var aldri hensikt å endre planstatus hva gjelder denne eiendmmen. 2) Frhld sm beskrives her er ikke helt krrekt. Gjeldende plan legger ikke pp til frtau langs Chr. Ankers vei. Opparbeidelse av nytt kryss mellm Chr. Ankers vei g Fjellveien er et krav i gjeldende plan g vil videreføres i dette planfrslaget. 3) Nærmeste planlagte bygg mt sør ligger ca 30 meter fra bligbygget til familien Stunes. Om smmeren (g verandasesngen) da slen står høyt på himmelen vil nye bygg verken medføre skyggevirkning på Stunes sin blig eller vesentlig skyggevirkning på eiendmmen Deres fr øvrig. Nye bygg vil dg kunne medføre ne skyggevirkninger i en tidsbegrenset peride m våren g høsten da slen står lavere. 4) Området er i dag regulert til enebligmråde. Ny plan vil ikke medføre ytterligere tap av frimråde ut ver hva gjeldende plan legger pp til. 9