Detaljreguleringsplan for Grålumveien 40 A - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dk. 17/ Saksbehandler Terje Gjelten Bakken Saksgang Møtedat Sak nr. Utvalg fr plan, miljø g teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Skåren Kmmunedirektørens innstilling: I medhld av plan- g bygningslven ledd vedtas detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A, utarbeidet i målestkk 1:500 g datert g sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert g sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkmne merknader med frslagsstillers g kmmunedirektørens kmmentarer Sammendrag: På vegne av Ttal Eiendm AS har knsulentfirma BAS Arkitekter AS versendt frslag til detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A til behandling. Frmålet med planen er å frtette en eiendm fra frittliggende eneblig til en knsentrert bligbebyggelse frdelt på tre vlumer med tilhørende infrastruktur g leke- g utepphldsarealer. Antall benheter i planfrslaget anslås til ca. 11, g frutsetter riving av eksisterende eneblig på eiendmmen. Planmrådet ligger mellm Greåker g Grålum, i direkte tilknytning til fylkesvei 114 Grålumveien, på østsiden av veien. Avstand til Greåker sentrum er ca. 500 meter i luftlinje. Avstand til Sarpsbrg sentrum er ca. 4,2 km i luftlinje. Planmrådets areal er ca. 2,7 daa. Området er i kmmuneplanens arealdel dispnert til bebyggelse g anlegg. Planmrådet grenser til varslet avgrensning fr kmmunedelplan fr InterCity, men planfrslaget kmmer ikke i knflikt med kmmunedelplanen. Området er uregulert. 1

2 Merknader ved ffentlig ettersyn har blant annet vært innvendinger fra naber mt bebyggelsens størrelse g utfrming. Det er i løpet av planutarbeidelsen vurdert ulike alternativer fra utbygger, g planfrslaget er bearbeidet i frkant av ffentlig ettersyn fr å passe inn i terreng g mgivelser. Planfrslagets størrelse g utnyttelsesgrad er freslått ppretthldt. Øvrige merknader fra ffentlige myndigheter er i alt vesentlig imøtekmmet. De endringer sm er gjrt i plankart g bestemmelser etter ffentlig ettersyn er å betrakte sm mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planfrslaget, sm kan egengdkjennes av Sarpsbrg kmmune. Kmmunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A, vedtas. Utredning: Bakgrunn fr saken BAS Arkitekter AS har på vegne av Ttal Eiendm AS utarbeidet frslag til detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A. Frmålet med reguleringsplanen er å frtette en eiendm fra frittliggende eneblig til knsentrert bligbebyggelse frdelt på tre vlumer med tilhørende infrastruktur g leke- g utepphldsarealer. Beskrivelse av mrådet Planmrådet ligger i direkte tilknytning til fylkesvei 114 Grålumveien, på østsiden av veien, mellm Greåker g Grålum. Avstand til Greåker sentrum er ca. 500 meter i luftlinje. Avstand til Sarpsbrg sentrum er ca. 4,2 km i luftlinje. Planmrådet er i dag en bebygd enebligtmt. Stre deler av eiendmmen ligger i bratt, hellende terreng fra øst ned mt fylkesveien, g tmten fremstår sm til dels upparbeidet/naturtmt. Omkring, g i hvedsak vest fr, planmrådet ligger etablert bligbebyggelse bestående av enebliger g ne småhusbebyggelse. Ny blkkbebyggelse ved Tindlund ligger ca. 150 meter sør fr planmrådet. Planmrådets areal er ca. 2,7 daa. Planen berører ikke dyrket eller dyrkbar mark. Frhldet til andre planer Området er i kmmuneplanens arealdel dispnert til bebyggelse g anlegg. Varslet planavgrensning fr kmmunedelplan fr InterCity grenser til planmrådet. Dette planfrslaget kmmer ikke i knflikt med kmmunedelplan fr InterCity. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennm følgende reguleringsplaner: Greåkerdalen Mallin (planid 21039), vedtatt Greåkerfjellet (planid 21057), vedtatt , sist endret Seterveien (planid 21020), vedtatt Tindlund park (planid 21059), vedtatt , sist endret Beskrivelse av planfrslaget Området freslås regulert til blkkbebyggelse (BBB), med tilhørende anlegg sm renvasjnsanlegg (f_bre), lekeplass (f_blk), kjørevei (_SVK), annen veigrunn tekniske anlegg (_SVT) g naturmråde - grønnstuktur (f_gn). 2

3 Planfrslaget frtetter en eiendm fr frittliggende eneblig til knsentrert bligbebyggelse. Ny bebyggelse (BBB) freslås delt pp i tre vlumer på rekke sm trappes ned mt fylkesvei 114, med felles parkeringskjeller under. Antall benheter i planfrslaget anslås til ca. 11. Endelig antall vil avhenge av størrelse på leiligheter g mfang av endelig utbygging. Antall benheter begrenses av krav til minste utepphldsareal. Tilpassing til eksisterende terreng g mgivelser er sikret ved at høyder på ny bebyggelse er angitt ved maks gesimshøyde på kte 36,5, tilsvarende inntil 4 etasjer (inkludert skkel med parkeringskjeller), slik at bebyggelsen ligger lavere enn åsdraget øst på tmten g ikke bryter silhuetten. Byggegrensen sørger fr at bebyggelsen er inntrukket fra fylkesveien. Videre sikrer reguleringsbestemmelsene at bebyggelsens utfrming tilpasses terreng ved å stille krav m minimum 4 meter inntrekning av etasjer i bygg ver parkeringskjeller. Det er sikret at bebyggelsen vil bli ppdelte vlumer g ikke én massiv sammenhengende blkk ved at det stilles krav m minimum 6 meter avstand mellm de tre bygningsvlumene. Parkering g atkmst løses i felles skkeletasje under den sørligste delen av bebyggelsen. Det stilles krav m maksimum 1,2 parkeringsplasser fr bil g minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. benhet. Sykkelparkeringsplassene skal ha verbygg g mulighet fr lading. Bligene vil ha felles adkmst via eksisterende avkjørsel til fv. 114, sm flyttes ne mt nrd fr å ivareta bedre sikt. Areal fr lek (f_blk) er plassert slik at slfrhldene er gde, g reguleringsbestemmelsene sikrer nødvendig støyskjerming. Tilgang til eksisterende grøntdrag (f_gn) i åsen øst på eiendmmen sikrer sammen med lekeplass kravene til minste utepphldsareal. Planfrslaget frutsetter at eksisterende eneblig på eiendmmen rives. Fr en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprsess Det ble varslet ppstart av reguleringsarbeidet med annnse i Sarpsbrg Arbeiderblad , g fagmyndigheter, rettighetshavere g grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjrt på Sarpsbrg kmmunes nettside Utvalg fr plan, miljø g teknikk behandlet i møte , sak 7/19, frslag til detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A, g vedtk dette lagt ut til ffentlig ettersyn. Planfrslaget lå ute til høring i periden Fagmyndigheter, naber g berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planfrslaget ble kunngjrt i Sarpsbrg Arbeiderblad g på Sarpsbrg kmmunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkmmet i alt ti merknader fra myndigheter g naber. Offentlig ettersyn innkmne merknader g uttalelser g endringer etter ffentlig ettersyn Et sammendrag av innkmne merknader g uttalelser med tiltakshavers g kmmunedirektørens kmmentarer følger saken i vedlegg 4. Det har kmmet inn merknader fra naber sm i hvedsak er innvendinger mt bebyggelsens typlgi g størrelse, samt trafikkfrhld, herunder parkering, økt trafikkmengde g trafikksikkerhet. Etter ffentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkmne merknader g gjrt nen mindre endringer sm er inntatt i reguleringsbestemmelser g plankart. Hensynssne fr frisikt fr avkjørsel er endret til avkjørselspil g frmålene kjøreveg g annen veggrunn tekniske anlegg er justert, det er gjrt endringer i bestemmelser sm tilpasser byggegrense mt vei, 3

4 regulert støyskjerm er frlenget g det er lagt til bestemmelser m støy i anleggsperiden g bevaring av vegetasjn. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsfrslaget. Merknader sm er imøtekmmet, jf. vedlegg 4 - Statens vegvesen regin øst, ved at: avkjørsel i plankart tegnes kun sm avkjørselspil g bestemmelsene sikrer pparbeidelse iht. Statens vegvesens krav til sikt g utfrming. hensynssne fr frisikt tas ut av plankart g bestemmelser til frdel fr avkjørselspil med tilhørende bestemmelser. tiltak tillatt utenfr byggegrense endres i bestemmelsene slik at det ikke tillates trapper, ramper g permanente parkeringsplasser fr bil g sykkel i avstand under 10 meter fra fylkesveiens midtlinje. Unntak fr gjesteparkering på ppmerket plass. frmål g tegnfrklaring: uverensstemmelser er fulgt pp g krrigert i plankart - Østfld fylkeskmmune, ved at: det er lagt til bestemmelser m bevaring av vegetasjn under frmål Naturmråde grønnstruktur. - Fylkesmannen i Osl g Viken, ved at: det er lagt til bestemmelser sm sikrer at støynivå ved bygge- g anleggsvirksmhet ikke verstiger anbefalte grenseverdier. Merknader sm ikke er imøtekmmet, jf. vedlegg 4 - Statens vegvesen Regin øst, m at reguleringsbestemmelsene endres eller spesifiseres slik at fasader innenfr gul støysne ikke tillates før støyreduserende tiltak er satt pp. Kmmunedirektøren anser at bestemmelser fr støy m tiltak innenfr gul støysne anses ivaretatt i planfrslaget da bestemmelsene 4.3 stiller krav m at nødvendige lkale støyskjermingstiltak blir utført. Dette i tråd med arealplanens bestemmelser 4.7 med tilhørende retningslinjer. - Tm Albert g Marianne Karlsen, Helene Nilsen m.fl, Egil g Inger Hauge, Camilla Ryen g Claudia Vanessa Arce, m at planfrslaget er fr massivt sammenlignet med mkringliggende bebyggelse g at størrelser, byggehøyder, utfrming g utnyttelsesgrad ikke passer inn i eksisterende bligmråde. Kmmunedirektøren vil fremheve at det har vært en vesentlig del av planutarbeidelsen å sikre at planfrslaget tilpasser seg terreng g mgivelser, g at planmrådets beliggenhet i bybåndet mellm Sarpsbrg g Fredrikstad, nær Greåker sentrum, underbygger økt arealutnyttelse. Det legges pp til en mderat frtetting på ca. 11 benheter. Kmmunedirektørens vurdering er at planfrslaget tilpasser seg mgivelsene på en tilfredsstillende måte. Kmmunedirektøren ppretthlder freslått utfrming, størrelse g utnyttelsesgrad fr bligbebyggelsen. - Tm Albert g Marianne Karlsen, Helene Nilsen m.fl, Egil g Inger Hauge, Camilla Ryen g Claudia Vanessa Arce, m at planfrslaget vil medføre økning i trafikkmengde, mer parkering g at trafikksikkerheten i frbindelse med avkjørsel g ferdsel langs fv. 114 vil frverres. Kmmunedirektørens vurdering er at parkering g siktfrhld ved avkjørsel anses ivaretatt i tråd med gjeldende føringer i kmmuneplan g fra Statens vegvesen. Planfrslaget, med ca. 11 benheter, vil medføre en marginal 4

5 økning av trafikk langs fv Kmmunedirektøren anfører at fv. 114 er fylkeskmmunal, g inngår ikke i planmrådet utver nødvendig areal til avkjørsel. Det er skiltet hastighet 40 km/t g etablert fartsreduserende tiltak nrd g sør fr planmrådet. Kmmunedirektøren anser at trafikksituasjnen er akseptabel. Planfrslaget hindrer ikke fremtidig utvidelse av fylkesveien ved at det er avsatt tilstrekkelig avstand til vei fra bebyggelsen. - Helene Nilsen m.fl, m at bebere på mtsatt side av fylkesveien bør få skjerming fr sjenerende lys fra biler sm kjører ut fra parkeringskjeller g avkjørsel. Kmmunedirektøren har ikke stilt krav til skjerming utenfr planmrådet fr lys fra utkjørende biler. - Claudia Vanessa Arce, m at sm nærmeste nab vil egen blig være utsatt fr innsyn under g etter bygging. Kmmunedirektøren viser til at det i planfrslaget er innregulert støyskjerm mellm Grålumveien 40 g planmrådet, sm gså vil bidra til skjerming fr innsyn. - Østfld fylkeskmmune, m at det bør vurderes m enkelte naturlig vksende trær skal bevares. Kmmunedirektøren har ikke krevd at det skal måles inn g lages bestemmelser fr bevaring av enkelttrær i planmrådet. Det vises til at det er lagt til bestemmelser sm ivaretar generell bevaring av vegetasjn under frmål Naturmråde grønnstruktur. Endringene sm er gjrt etter ffentlig ettersyn anses sm mindre endringer g kan ikke sees å endre planens intensjner g hvedfrmål. Grupper sm krever spesiell tilrettelegging, herunder barn g unge Kmmunen har et særlig ansvar fr å sikre aktiv medvirkning fra grupper sm krever spesiell tilrettelegging, herunder barn g unge. Det er saksbehandler fr den enkelte reguleringssak sm har ansvaret fr å ivareta dette. Det er i dette planarbeidet ikke fretatt eget medvirkningspplegg mt grupper sm krever spesiell tilrettelegging, herunder barn g unge. Det ble i 2012 gjennmført Barnetråkkregistreringer der barnesklene deltk. Registreringen viser at det ikke er stier eller barnetråkk på eller gjennm eiendmmen, g heller ikke at barn bruker eiendmmen til lek. Eiendmmen er i dag en privat bligtmt. Ved gjennmføring av planen vil det etableres et trygt lekeareal innenfr planmrådet g være tilgang til grøntarealer. Arealet til lek har gde slfrhld g vil bli skjermet fr støy fra fylkesveien. Kmmunedirektøren mener hensynet til barn g unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennm planfrslaget. Avklaring m knsekvensutredning. Planfrslaget er vurdert i henhld til plan- g bygningslven 4-2 g frskrift m knsekvensutredning (FOR ). Planfrslaget mfattes ikke av punktene i 2 eller 3. Knklusjnen er at verken planen eller tiltak innenfr planmrådet gir vesentlig virkning fr miljø g samfunn, g mfattes ikke av kriteriene mtalt i frskriften. Kmmunedirektøren har utfra tiltakets karakter knkludert med at tiltaket ikke utløser krav m knsekvensutredning. Ny frskrift m knsekvensutredning (FOR ) trådte i kraft Dette planarbeidet ble startet pp før ny frskrift trådte i kraft, g mfattes ikke av frskriften av 2017, jf. 39 i ny frskrift. Frhldet til naturmangfldlven 5

6 Planbeskrivelsen redegjør i kap. 7.5 m frhldet til naturmangfldlven. Etter kmmunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennmgang 8 12 samt øvrige prblemstillinger i planfrslaget tilknyttet naturmangfldlven. Det er ikke registrert funn av spesielle naturmangfldverdier innenfr planmrådet. Kmmunedirektørens ppfatning er at den samlede påvirkningen sm tiltaket utsetter øksystemet fr er på et akseptabelt nivå. Behv fr grunnerverv Grunnerverv er ikke nødvendig fr å gjennmføre planen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planfrslaget, g det kan egengdkjennes av Sarpsbrg kmmune. Planfrslaget er utarbeidet sm en detaljreguleringsplan, g frslagets tilhørende bestemmelser g planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Kmmunedirektøren anbefaler at frslag til detaljreguleringsplan fr Grålumveien 40 A, vedtas. Frslag til reguleringsplan fremmes med dette fr avsluttende behandling. Knsekvenser øknmi, miljø g flkehelse: Øknmi: Ingen direkte øknmiske knsekvenser fr Sarpsbrg kmmune Miljø: Planmrådet har tilgang til høyverdig kllektivtilbud g ligger i nærheten av hvedruter fr sykkel. Det stilles krav m minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. benhet med verbygg g lademulighet fr elsykkel, sm vil gjøre det mer attraktivt å bruke sykkel. Det er ikke registrert truede arter, eller viktig bilgisk mangfld i planmrådet. Arealet sm er regulert til naturmråde - grønnstruktur i planen har bestemmelser sm sikrer at eksisterende vegetasjn skal behldes så langt det lar seg gjøre. Planen medfører ikke nedbygging av dyrket eller dyrkbar mark. Ingen negative miljømessige knsekvenser av reguleringen er påvist. Flkehelse: Planfrslaget sikrer areal til lek g utepphld. Areal til lek er plassert slik at det får gde slfrhld, g reguleringsbestemmelsene sikrer at det vil skjermes mt støy fra fylkesveien Planmrådet berøres av gul g rød støysne, men har reguleringsbestemmelser sm fanger pp tiltak fr å ivareta dette. Det er gang- g sykkelavstand til skle, barnehage, idrettshall, ftballbane g lekeplass. Reguleringsbestemmelsene sikrer at tiltak utfrmes etter prinsippene m universell utfrming, slik at alle beflkningsgrupper gis best mulig tilgjengelighet. 6