Detaljreguleringsplan for Græsdal feriehjem - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dk. 15/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedat Sak nr. Utvalg fr plan, miljø g teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan fr Græsdal feriehjem - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Benedikte Gärtner Kmmunedirektørens innstilling: I medhld av plan- g bygningslven ledd vedtas detaljreguleringsplan fr Græsdal feriehjem, utarbeidet i målestkk 1:1000 g datert g sist endret , sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert g sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkmne merknader med frslagsstillers g kmmunedirektørens kmmentarer, datert Sammendrag: På vegne av Sarpsbrg g Omegns Bligbyggelag (SOBBL) har knsulentfirma HS arealplan AS versendt frslag til reguleringsplan fr Græsdal feriehjem til behandling. Frmålet med planen er å bygge 19 nye hytter, fradele eksisterende feriehjemhytter g utvide eksisterende småbåtanlegg. Planmrådet ligger på østsiden av Skjebergkilen, nrd fr Løkkevika. Området er uregulert. Området er i kystsneplanen dispnert til fritidsbebyggelse g LNF. Det er lagt inn en hensynssne friluftsliv fr badestranden g tilliggende gressbakke. Allmennhetens tilgang til disse mrådene er sikret i reguleringsplanen. 1

2 Merknader ved ffentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekmmet. De endringer sm er gjrt etter ffentlig ettersyn er å betrakte sm mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planfrslaget, sm kan egengdkjennes av Sarpsbrg kmmune. Kmmunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan fr Græsdal feriehjem, vedtas. Utredning: Bakgrunn fr saken HS arealplan AS har på vegne av Sarpsbrg g Omegns Bligbyggelag (SOBBL) utarbeidet frslag til reguleringsplan fr Græsdal feriehjem. Planen legger til rette fr bygging av 19 nye hytter, fradeling g mindre utvidelser av eksisterende feriehjemhytter g utvidelse av eksisterende småbåtanlegg. Planfrslaget er vurdert pp mt plan- g bygningslven 4-2 g frskrift m knsekvensutredning (FOR ). Knklusjnen er at verken planen eller tiltak innenfr planmrådet gir vesentlig virkning fr miljø g samfunn, g mfattes ikke av kriteriene mtalt i frskriften. Planfrslaget utløser dermed ikke krav m knsekvensutredning. Beskrivelse av mrådet Planmrådet ligger på østsiden av Skjebergkilen, nrd fr Løkkevika. Områdets areal er 94,6 daa. Innenfr planmrådet er det t fritidsbliger, ti feriehjemhytter, et sanitetsbygg, parkeringsplass, ballbane/lekeareal med en gresslette sm heller nrdver mt badestranda, felles bryggeanlegg, veier g stier. Det er gså t autmatisk fredede kulturminner. Et av disse ble påvist gjennm arbeidet med reguleringsplanen. Frhldet til andre planer Området er i gjeldende kystsneplan dispnert til LNF, fritidsbebyggelse, bruk g vern av sjø g vassdrag. Deler av planmrådet ligger innenfr 100 meters-grensen mt sjøen. Den nrdre badestranden g tilliggende gressbakke ligger innenfr hensynssne friluftsliv. Kyststien går i Gressdalsveien gjennm planmrådet. Området g tilstøtende arealer er uregulerte. Beskrivelse av planfrslaget Planfrslaget legger pp til bygging av 18 nye fritidsbliger innenfr mråder avsatt til framtidig fritidsbebyggelse g én innenfr eksisterende fritidsbebyggelse. Det er satt byggegrenser g gitt bestemmelser m maks høyder fr å begrense fjernvirkningen av utbyggingen. Det ble påvist et autmatisk fredet kulturminne innenfr mråde avsatt til framtidig fritidsbebyggelse under arbeidet med planen. Dette g et allerede kjent kulturminne er sikret med hensynssner. Det reguleres inn tmtegrenser fr de ti eksisterende fritidsbligene slik at de kan fradeles. Det er gså lagt inn byggegrenser, slik at utvidelsene ikke skal privatisere stier, eller bli ekspnert fra sjøen. Allmennheten sikres tilgang til badestrendene, stier g eksisterende friluftsmråder i 100- metersbeltet mt sjøen. Eksisterende fellesbrygge i Grisebukta tillates utvidet, men bare med et antall båtplasser tilsvarende det sm fjernes andre steder i planmrådet. Området freslås regulert til frittliggende fritidsbebyggelse, LNF, friluftsfrmål, badeplass, småbåthavn, bruk g vern av sjø g vassdrag, lekeplass, kjørevei, parkeringsplasser, annen 2

3 veggrunn grøntareal, vegetasjnsskjerm, energianlegg g øvrige kmmunaltekniske anlegg. Fr en mer utførlig beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprsess Det ble varslet ppstart av reguleringsarbeidet med annnse i Sarpsbrg Arbeiderblad , g fagmyndigheter, rettighetshavere g grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjrt på Sarpsbrg kmmunes nettside Utvalg fr plan, miljø g teknikk behandlet i møte , sak 17/18, frslag til reguleringsplan fr Græsdal feriehjem, g vedtk dette lagt ut til ffentlig ettersyn. Planfrslaget lå ute til høring i periden Fagmyndigheter, naber g berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planfrslaget ble kunngjrt i Sarpsbrg Arbeiderblad g på Sarpsbrg kmmunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkmmet i alt 15 merknader. Offentlig ettersyn innkmne merknader g uttalelser g endringer etter ffentlig ettersyn Et sammendrag av innkmne merknader g uttalelser med tiltakshavers g kmmunedirektørens kmmentarer følger saken sm eget vedlegg. Etter ffentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkmne merknader g gjrt nen mindre endringer sm er inntatt i reguleringsbestemmelser g plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsfrslaget. Merknader sm er imøtekmmet, jf. vedlegg - Fylkesmannen, ved at det er laget en tabell sm viser eksisterende hytters størrelse. - Fylkesmannen, ved planlagte parkeringsplasser ikke legger pp til mdispnering av dyrket mark. - Fylkesmannen g Østfld fylkeskmmune, ved at planen tydeliggjør plasseringen av bølgebryteren g virkningen på landskap g naturmangfld. - Marius Thrbjørnsen, ved at de nye hyttene bygges utm høysmmertid g frhlder seg til regulerte byggegrenser g høydebestemmelser. - Østfld fylkeskmmune, ved at bestemmelsene g planbeskrivelsen har tydeliggjrt at enkelte båtplasser kan ha mindre bredde enn 3 meter. - Østfld fylkeskmmune, ved at det er tatt inn bestemmelse m at dyptgående båter (seilbåt.l.) sm betinger mudring, ikke tillates. - Østfld fylkeskmmune, ved at det er tatt inn supplerende bestemmelse sm sikrer at det ikke tillates tiltak innenfr LNF-frmål g at naturlig vegetasjn skal bevares med skånsm skjøtsel. - Østfld fylkeskmmune, ved at det er lagt inn bestemmelse sm sikrer at tilbygg kun tillates vekk fra sjøen. - Østfld fylkeskmmune, ved at man sikrer at det ikke er tillatt med utvidelse av hytter med ikke målbart areal. - Østfld fylkeskmmune, ved at det tillates etablert/behldt vegetasjn sm kan bryte pp de sammenhengende parkeringsplassene. - Kystverket, ved at bestemmelse 9.3 c sm tillater markering med bøyer tas ut. Merknader sm ikke er imøtekmmet, jf. vedlegg - Fylkesmannen, m at utvidelsene av eksisterende hytter i delmrådene BFF1-3. begrenses. 3

4 Kmmunedirektøren mener at utvidelsen det legges pp til er ikke å anse sm vesentlig, selv m man kan utvide hytta mer enn 50 % av eksisterende areal. I tillegg er de eksisterende hyttene meget små, m2 BRA. Selv med en maksimal utnyttelse på m2 vil hyttene frtsatt være små. Utvidelsen kan kun skje brt fra sjøen g vil ikke være til hinder fr allmennheten. Det er gjrt knkrete vurderinger på hvr mye hver enkelt hytte i 100-metersbeltet kan utvides, ut ifra landskapshensyn g allmennhetens ferdsel. - Brg havn, m at bølgebryteren tegnes inn i plankartet. Kmmunedirektøren viser til at plasseringen av bølgebryteren er sikret i bestemmelsene g planbeskrivelsen. - Askhlmkleiva velfrening, m at reguleringsplanen sikrer velfreningens medlemmer videre rett til parkering på SPP4-6. Kmmunedirektøren mener at det ikke er aktuelt at reguleringsplanen båndlegger nevnte parkeringsarealer fr velfreningens medlemmer. Nye parkeringsrdninger avklares med fremtidig eier av hvedeiendmmen til Feriehjemmet. - Prmenaden hyttefrening, Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at det lages en rekkefølgebestemmelse sm sikrer at før det settes i gang tiltak skal det være inngått en avtale mellm grunneiere g veilaget m bruken av veien. Kmmunedirektøren viser til at mesteparten av veien ligger på tiltakshavers egen eiendm. I tillegg brøytes veien av kmmunen, g et vilkår fr dette er at veien er åpen fr alminnelig ferdsel. - Prmenaden hyttefrening, m at ingen av medlemmene med tinglyste båtplassrettigheter er interessert å avvikle disse i sin nåværende frm g at en ev. utvidelsen av brygga i Grisebukta vil gå utver fritidsbruken av mrådet. Kmmunedirektøren viser til at rivning av eksisterende brygger/båtfester er frutsetninger fr at brygga kan utvides. Blant annet ved stranda i Grisebukta er det flere mindre brygger g landfester, disse kan med hell fjernes g bryggen utvides tilsvarende. Samlet sett vil dette medføre psitive virkninger fr brukerne. - Grisebukta bryggelag, m at eksisterende sti fra parkeringsplassen ppgraderes med universell standard. Kmmunedirektøren viser til at det vil ikke være anledning til å pparbeide stien med full grad av universell utfrming. Blant annet er stigningsfrhldet altfr bratt. - Grisebukta bryggelag, m at parkeringsplassene nærmest Grisebukta kan frbehldes brukere av mrådet mt at det tillates etablert ny parkeringsplass fr hytteeierne i Askhlmkleiva sm erstatning. Kmmunedirektøren mener at det er ikke aktuelt at reguleringsplanen båndlegger nevnte parkeringsarealer fr hytteeierne. - Grisebukta bryggelag, m at planen må åpne pp fr flere bryggeplasser. Kmmunedirektøren legger til grunn at kystsneplanen ikke åpner pp fr at det kan utvides/økes antall båtplasser i dette mrådet, derfr stilles det krav m at man kun kan samle eksisterende båtfester g bryggeplasser i ett nytt fellesanlegg. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m å flytte kyststien fra den trafikkerte Gressdalveien til en sti lenger øst. Kmmunedirektøren mener hensikten med kyststien er at den skal ligge så nærme sjøen sm mulig. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at flere av inngrepene planen legger pp til vil føre til betydelige terrenginngrep g at virkingen burde kmmet enda klarere frem i reguleringsplanen. Kmmunedirektøren mener reguleringsplanen ivaretar nødvendige hensyn fr å sikre at nye byggetiltak blir skånsmt gjennmført. 4

5 - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at det ikke må fretas inngrep innenfr mråde BFF7 g til dels BFF8. Kmmunedirektøren mener at plassering av hytter i dette mråde er nøye vurdert med tanke på terrenginngrep g hule eiker. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at hvedhuset videreføres sm frsamlingslkale. Kmmunedirektøren legger til grunn BFF6 hvedhuset tillates benyttet sm fritidsblig. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at det settes av mer areal til renvasjn. Kmmunedirektøren mener at eksisterende renvasjnsanlegg kan videreføres g eventuelt ppgraderes med flere eller større cntainer enn i dag. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at BFF10 reguleres til gjesteparkering g renvasjnsanlegg. Kmmunedirektøren viser til at dagens parkeringsløsning videreføres.i tillegg får nye fritidsbliger parkering på egen grunn. - Fjellbergs venner g Græsdal veilag, m at Sarpsbrg kmmune skal stå fr drift g vedlikehld av et felles bademråde. Kmmunedirektøren viser til at bademrådet er regulert sm felles g vil frbli åpent fr allmennheten. Sarpsbrg kmmune har ingen frpliktelser fr drift g vedlikehld av bademrådet. - Østfld fylkeskmmune, m at det kun tillates terrasser uten rekkverk fr hyttene i BFF1-3. Kmmunedirektøren mener eksisterende gjerder må tillates videreført av sikkerhetsmessige grunner. - Lars Thunæs, m at brygga i Grisebukta tillates utvidet med minimum 60 båtplasser g at brygga nrd fr planmråde tillates utvidet. Kmmunedirektøren viser til at reguleringsplanen har til hensikt å samle eksisterende brygger i et felles anlegg. Nye brygger strider mt målene i kystsneplanen. Endringene sm er gjrt etter ffentlig ettersyn anses sm mindre endringer g kan ikke sees å endre planens intensjner g hvedfrmål. Grupper sm krever spesiell tilrettelegging, herunder barn g unge Kmmunen har et særlig ansvar fr å sikre aktiv medvirkning fra grupper sm krever spesiell tilrettelegging, herunder barn g unge. Det er saksbehandler fr den enkelte reguleringssak sm har ansvaret fr å ivareta dette. Det er ikke gjennmført spesielle medvirkningsaktiviteter rettet mt barn g unge. Planmrådet har str verdi sm lek- g rekreasjnsmråde. Særlig badestranda har str verdi g brukes mye på smmerhalvåret. I tillegg finnes en ftballøkke g vlleyballbane sm brukes mye av barn g unge. Tiltakene det åpnes fr gjennm planen medfører ikke negative knsekvenser fr disse kvalitetene. Kmmunedirektøren mener hensynet til barn g unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennm planfrslaget. Avklaring m knsekvensutredning. Planfrslaget er vurdert mt frskrift m knsekvensutredninger (FOR ). Ingen av tiltakene i planen fanges pp av kriterier i vedlegg 1, planer sm alltid skal knsekvensutredes. I vedlegg 2, planer sm skal vurderes nærmere, er 12b lystbåthavner mest relevant. Planen åpner ikke fr at det kan etableres flere båtplasser, kun fr at eksisterende felles anlegg kan utvides tilsvarende det sm fjernes ellers i mrådet. Frhldet til naturmangfldlven 5

6 Planbeskrivelsen innehlder et eget kapittel m frhldet til naturmangfldlven. Etter kmmunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennmgang av prblemstillinger tilknyttet planfrslaget. Planfrslaget med tilhørende bestemmelser g planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Behv fr grunnerverv Grunnerverv er ikke nødvendig fr å gjennmføre planen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planfrslaget, g det kan egengdkjennes av Sarpsbrg kmmune. Kmmunedirektøren anbefaler at frslag til reguleringsplan fr Græsdal feriehjem, vedtas. Frslag til reguleringsplan fremmes med dette fr avsluttende behandling. Knsekvenser øknmi, miljø g flkehelse: Øknmi: Ingen fr Sarpsbrg kmmune. Miljø: Det finnes ikke et kllektivtilbud sm kan knkurrere med privatbil i mrådet. Sykkel er gså et lite aktuelt transprtmiddel til Græsdal. Transprten vil derfr skje med privatbil. Flere hytter medfører mer biltrafikk. Det er ikke registrert utfrdringer med luftkvaliteten, eller støy i mrådet. Den økte trafikken de nye hyttene vil medføre vil ikke være så str at den vil medføre slike utfrdringer. Det vurderes heller ikke at tiltakene medfører fare fr frurensing. Det er registrert t hule eiker, jamfør frskrift m utvalgte naturtyper. Disse er sikret. Flkehelse: Allmennhetens tilgang til strandsnen g turstinett i mrådet tydeliggjøres gjennm reguleringsplanen. Universell utfrming skal tilstrebes fr den enkelte hytte. Det åpnes gså fr at stiene i 100-metersbeltet kan gis en høyere standard g dermed bli lettere framkmmelige. Terrengfrhldene i mrådet gjør imidlertid at tilfredsstillende stigningsfrhld fr universell utfrming i mrådet sm helhet ikke kan ppnås uten stre terrenginngrep. Planen frbedrer mulighetene til fysisk aktivitet selv m det ikke lar seg gjøre å ppnå universell utfrming. Veiene i mrådet er smale g med fartshumper. Dette bidrar til et lavt fartsnivå sm sikrer myke trafikanters trafikksikkerhet. 6