Detaljreguleringsplan for Bergheim - sluttbehandling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Bystyret Detaljreguleringsplan for Bergheim - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Magne Agnalt og Petter Sandtangen Kommunedirektørens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Bergheim, del 1 SYD og del 2 NORD: del 1 SYD, utarbeidet i målestokk 1:000 datert og sist endret , sammen med tilhørende bestemmelser, datert og sist endret del 2 NORD, utarbeidet i målestokk 1:000 datert 15: og sist endret , sammen med tilhørende bestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, del 1 SYD datert , revidert Reguleringsbestemmelser for del 1 SYD, datert , revidert Plankart, del 2 NORD, datert , revidert Reguleringsbestemmelser for del 2 NORD, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og kommunedirektørens kommentarer, datert Sammendrag: På vegne av MELK Eiendom AS, har konsulentfirma Halden Arkitektkontor AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Bergheim til behandling. Formålet med planen er å legge til rette for trinnvis utvikling av boligområder i tråd med rammer og føringer lagt i kommuneplanens arealdel for Sarpsborg kommune. Området ligger på Borgen, på østsiden av Iseveien (Rv.111 mot Rakkestad), litt nord-øst for gamle Skjeberg rådhus, handelsområdet og Skjeberghallen. 1

2 I kommuneplanens arealdel er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Planforslaget består av to plankart, en nordlig og en sydlig del, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Det er utarbeidet en felles planbeskrivelse. Området foreslås regulert til variert boligbebyggelse ved frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, uteoppholdsarealer, lekeplasser, grønnstruktur, turdrag, samferdsel, renovasjon og teknisk infrastruktur. Området planlegges med 51 avgrensede boligfelt, der 17 er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse (BKS) og 34 er frittliggende småhusbebyggelse (FS). Det er ikke fastsatt et maksimalt antall boenheter i områdene for konsentrert småhusbebyggelse. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn 3 ganger. Kommunen har nå kommet til enighet med Statens vegvesen om hva som er den beste løsningen for adkomst og trafikk. Det vil bli én avkjørsel direkte fra Iseveien (Rv. 111). Løsningen innebærer at eksisterende boligområder sør for planområdet ikke berøres. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at detaljreguleringsplan for Bergheim, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet Halden Arkitektkontor AS har på vegne av MELK Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bergheim. Formålet med planen er å tilrettelegge for en trinnvis boligutvikling. Utvikling av området til boligformål er i henhold til rammer og føringer lagt i kommuneplanens arealdel for Sarpsborg kommune. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet utgjør ca. 135 dekar. Området ligger på Borgen, på østsiden av Iseveien (Rv.111 mot Rakkestad), litt nord-øst for gamle Skjeberg rådhus, handelsområdet og Skjeberghallen. Dagens arealbruk er landbruks- og naturområder, i form av skogbevokste koller og 43,6 daa dyrket mark. Gården Bergheim med tilhørende grisehus, hovedhus, stabbur og redskapsskjul inngår i planområdet. Vest for området (på andre siden av Iseveien) er det næring, industri og boligbebyggelse. Nord for området er det næring, syd for området er det boligbebyggelse, og mot øst er det natur- og landbruksområde. I nordøst grenser området til et framtidig boligområde som er under planlegging. 2

3 Forholdet til andre planer I kommuneplanens arealdel , vedtatt , er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse i området B-5.5. Området er i kommuneplanen anslått til 125 daa og med et anslag på 130 boenheter. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Nylende Kløvningsten/ Bergheim Kløvningsten Næringspark Surfellingen Nygårdshaugen, (på nordsiden av riksvegen) Kroken Boligområde Tilstøtende arealer som er under regulering: Sarpsborg kommune: Kløvningsten område B4, N4, N5 og N Kamperhaug Boligutvikling AS: Bjørnemyr Statens vegvesen: Gang- og sykkelveg Rv111, Nygårdshaugen- Holmegil Det pågående reulgeringsplanarbeidet på Kløvningsten sikrer Bergheim del 2 nord adkomst fra Hevingen. Reguleringsplanarbeidet for Gang- og sykkelveg Rv111, Nygårdshaugen- Holmegil vil sikre areal for planskilt kryssing for gående og syklende av Iseveien. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er delt i to plankart, en nordlig og en sydlig del med tilhørende reguleringsbestemmelser, men har felles planbeskrivelse. Den nordre delen av planen får adkomst til Rv.111 via veien Hevingen og Kløvningsten, og den søndre delen via en ny, regulert direkteadkomst til Rv.111. Området foreslås regulert til variert boligbebyggelse med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, uteoppholdsarealer, lekeplasser, grønnstruktur, turdrag, samferdsel og teknisk infrastruktur, samt renovasjon. Området planlegges med 51 avgrensede boligfelt, der 17 er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse (BKS) og 34 for frittliggende småhusbebyggelse (FS). Det er ikke fastsatt et maksimalt antall boenheter i områdene for konsentrert småhusbebyggelse. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad , og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte , sak 26/16, forslag til detaljreguleringsplan for Bergheim, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Statens vegvesen (SVV) fremmet innsigelse til planen på flere punkter. De fleste innsigelsene ble løst, bortsett fra SVVs krav om å innarbeide en rekkefølgebestemmelse til 3

4 etablering av planskilt kryssing av Rv.111 for gående og syklende. Adkomsten ble da foreslått flyttet fra Rv.111 til en adkomst via Bjørnemyr (hvor det også pågår planarbeid), med tilkobling til Surfellingen. Kommunedirektøren la det nye forslaget ut på nytt begrenset offentlig ettersyn i perioden Fagmyndigheter, rettighetshavere og naboer ble varslet med brev datert Den nye høringsperioden ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside og med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Med bakgrunn av de innkomne merknader som kom fra velforeningen og naboer, ble det usikkert om adkomst via Bjørnemyr og Surfellingen var gjennomførbar. Derfor ble det opprettet dialog med SVV for å se på adkomst via Rv.111 igjen. SVV valgte å gå bort fra kravet om rekkefølgebestemmelse til etablering av planskilt kryssing av Rv.111. Adkomstløsningen via Bjørnemyr og Surfellingen ble derfor forlatt til fordel for nytt T-kryss mot Rv.111, med mulighet for etablering av planskilt kryssing for gående og syklende, uten rekkefølgebestemmelse. Det reviderte planforslaget ble lagt ut på nytt offentlig ettersyn i perioden Fagmyndigheter, rettighetshavere og naboer ble varslet med brev datert Den nye høringsperioden ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside og med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Gjennom 3 offentlige ettersyn har det i alt innkommet uttalelser fra 10 ulike myndigheter og berørte parter. Flere har uttalt seg ved alle offentlige ettersyn, og det er totalt innkommet 21 uttalelser. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og kommunedirektørens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader, og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget slik det nå foreligger. Statens vegvesen hadde følgende innsigelser til planforslaget som lå ute i perioden : Frisiktsone Opphøyd gangfelt Plassering av adkomst fra Rv.111 Passeringslomme Tilrettelegging for gående og syklende Plassering av bussholdeplass Mangelen på bestemmelse knyttet til støy Innsigelsene er imøtekommet, og innsigelsene er frafalt. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg: - Fylkesmannen, ved at det vises til statlig planretningslinjer for bolig, areal og transport i planbeskrivelsen - Fylkesmannen, ved at det vises direkte til grenseverdiene i T-1442/2012 reguleringsbestemmelsene 4

5 - Statens vegvesen, ved at planbeskrivelsen viser oppdatert versjon av ny plan, «Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad» - Statens vegvesen, ved at frisiktlinjer inntegnes i avkjørselen (riksveikrysset) fra Iseveien - Statens vegvesen, ved at det legges inn bestemmelse om at nytt riksveikryss skal ha passeringslomme - Statens vegvesen, ved at planbeskrivelsen ikke viser til undergangen som er tegnet inn i reguleringsplanene for Kløvningsten næringspark (7.desember 1989) og Kampenes sør (11. november 1983). Statens vegvesen har ingen planer om å regulere eller bygge denne undergangen - Hafslund nett, ved at det er satt av mer arealer til nettstasjoner i delområde nord - Statens vegvesen, ved at det tas inn en bestemmelse som sikrer at nytt riksveikryss skal ha passeringslomme. Passeringslommen inntegnes inn i Statens vegvesens plan for gang- og sykkelveg 3 langs riksveg 111 (under utarbeidelse) - Statens vegvesen, ved at det tas inn en bestemmelse for del 1 syd som sikrer at de to eksisterende avkjørslene til Iseveien 163 (Bergheim) og Iseveien 173 (Bjørnemyr) blir stengt - Statens vegvesen, ved at det tas inn en bestemmelse som sikrer fleksibilitet ved prosjektering/bygging av veiarealet langs med RV Statens vegvesen, ved at formål V5 rettes til formål AV5 Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Fylkesmannen, om at det lages en utredning som dokumenterer at eksemplene på avbøtende tiltak vil ha tilstrekkelig effekt og som viser en mer detaljert løsning på støyutfordringene i området o Kommunedirektøren mener støyutfordringene er godt ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. - Fylkesmannen, om at antall eneboliger reduseres og erstattes med en mer konsentrert utbyggingsform o Kommunedirektøren mener planforslaget balanserer hensynene til både bokvalitet og utnyttelse på en god måte. - Senter Landbruksverksted, om at antall boenheter bør reduseres i område KS1 og KS2 for å ha nok arealer til en eventuell framtidig rundkjøring eller annen forbedret trafikkavvikling o Kommunedirektøren legger til grunn at planforslaget for Bergheim ikke berører eiendommen til Senter Landbruksverksted. Rundkjøring på Rv.111 aksepteres ikke av Statens vegvesen, og det er derfor tegnet et T-kryss. - Kamperhaug Boligutvikling AS, om at det i Bergheimplanen bør være et krav om at det ikke kan gis brukstillatelse til noen bygg, før bussholdeplassene, overgangsfelt og tilhørende gang- og sykkelvei er bygget i Kroken-planen. o Kommunedirektøren viser til at holdeplassene er sikret opparbeidet gjennom et rekkefølgekrav i Kroken-planen. Kroken er under utbygging og rekkefølgekravet slår inn ved 65 boliger. Dersom partene for Kroken og Bergheim ønsker å dele kostnadene for opparbeidelse av holdeplassene, må dette løses gjennom en privatrettslig avtale. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Det foreligger barnetråkkregistreringer fra enkelte områder i nærheten. Deler av jordbruksarealet er registrert som lekeareal i barnetråkkregistreringen. Eksisterende 5

6 situasjon i planområdet inneholder ikke spesielle anlegg som berører barn og unge. Det vurderes derfor ikke å være nødvendig med spesielle medvirkningsaktiviteter mot barn grunnet planområdets formål som sikrer områder for lek. Ved gjennomføring av planen vil det etableres 9 trygge lekeplasser innenfor planområdet. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Konklusjonen er at det ikke er krav om konsekvensutredning da planområdet er utredet på høyere nivå (kommuneplanens arealdel ) og reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter kommunedirektørens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Behov for grunnerverv Grunnerverv er nødvendig for å bygge gang- og sykkelvei (FT7) og samlevei o-v7 11 forbi tunet på Bergheim gård. Rekkefølgekrav sikrer at gang- og sykkelvei gjennom gårdstunet og planområde del syd må være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i del nord. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Kommunedirektøren anbefaler at forslag til reguleringsplan for Bergheim vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune Miljø: Planforslaget innebærer at ca. 43,6 daa dyrket mark nedbygges. Nedbyggingen av dyrket mark er avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Det er tatt inn i bestemmelsen at der hvor jordbruksareal bygges ned av tiltaket skal vekstjordlaget fjernes og tas vare på. Landbruksmyndighetene skal kontaktes i detaljplanperioden for å sikre at jordressursene forvaltes på en god måte. Lagring og behandling av matjorda skal beskrives i rammesøknaden. Dersom vekstjorda kan benyttes i nærmiljøet skal dette fremkomme. Folkehelse: Tilgangen til skogområdet i øst samt leke- og uteoppholdsarealene innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og møteplasser. 6