Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk /15

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk /15 Forslag til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 - Utlegging til offentlig ettersyn Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Christian Emmerich, Enhet Byggesak, landbruk og kart Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne uttalelser i forbindelse med varsel om oppstart, med forslagsstillers kommentarer, datert Sammendrag: På vegne av ABE Eiendom AS, har konsulentfirmaet Faveo prosjektledelse AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 til behandling. Planområdet avgrenses av Tuneveien mot nord, E6 mot øst, dyrket mark mot sør og Rådmann Dalens vei mot vest. Formålet med planforslaget er å legge til rette for en større utvidelse av eksisterende kontorbygning med parkeringskjeller og samtidig sikre fortsatt vern av eksisterende våningshus og tuntre på eiendommen. I kommuneplanen ligger området inn under Bydelsenter Grålum. Innenfor disse områdene legges det til rette for noe høyere tjenestetilbud enn andre steder utenom sentrum. Bydelssentrene har høy befolknings- og/eller arbeidskonsentrasjon og de skal dekke noen service- og tjenestebehov lokalt for å redusere transportbehovet. Det legges også vekt på at området skal utvikle seg til å ha en tydelig senterfunksjon og det åpnes for høy utnyttelse i området med gode møteplasser. Det nye tilbygget vil inneholde ca m 2 kontorer, og er noe høyere enn eksisterende kontorbygg. Tilbygget vil bli sammenføyet med eksisterende kontorbygg via ett lavere og inntrukket mellombygg. Deler av mellombygget står på søyler slik at det kan etableres parkering også under dette bygget i tillegg til parkeringskjelleren. Planforslaget regulerer inn gang- og sykkelveg på østsiden av Rådmann Dalens vei, langs planområdet og fortau videre et stykke langs Tuneveien. På vestsiden av Rådmann Dalens vei ivaretar planen eksisterende fortau.

2 Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Tuneveien 87 legges ut til offentlig ettersyn. Utredning: Bakgrunn for saken ABE Eiendom AS har kjøpt eiendommen 2066/505, Tuneveien 87. Konsulentfirma Faveo prosjektledelse AS har på vegne av eier oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87 til behandling. Eiendommen er pr i dag ikke utnyttet i samsvar med føringer gitt i overordnede planer om effektiv arealutnyttelse. ABE Eiendom har derfor gjennomført et forprosjekt for å vurdere ulike løsninger som kan utnytte tomten bedre. Det er i tillegg kommet flere forespørsler om leie av kontorer i området. Formålet med planforslaget er med bakgrunn i ovenstående å legge til rette for flere kontorer ved en større utvidelse av eksisterende kontorbygning med parkeringskjeller. Planforslaget vil samtidig sikre et fortsatt vern av eksisterende våningshus og tuntre på eiendommen. Beskrivelse av området Planområdet omfatter eiendommene 2066/505, 2066/511, 2066/596, 2066/594 m. fl inkl. omliggende veier. Planområdet avgrenses av Tuneveien mot nord, E6 mot øst, dyrket mark mot sør og Rådmann Dalens vei mot vest. Områdets areal er ca. 15 daa. Planområdet er i hovedsak delt i to ulike arealbrukskategorier, bebygd område og parkering. Parkeringsplassen benyttes som felles parkering for bebyggelsen innenfor planområdet og Tune Administrasjonsbygg, som ligger utenfor planområdet. Eierskapet til parkeringsplassen er delt mellom ABE Eiendom og Sarpsborg kommune. Det tidligere våningshuset på eiendommen benyttes i dag til kontorer. Dette er skilt ut som en egen eiendom, men har adkomst over eiendommen til ABE Eiendom frem til eksisterende utkjøring øverst i Rådmann Dalens vei. Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold ble vedtatt den Eiendommen ligger innenfor nåværende tettbebyggelse. Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel ble vedtatt Området er vist som nåværende bebyggelse og anlegg, hensynssone «Reguleringsplan skal fortsatt gjelde», og hensynssone «Hensyn landskap». I arealplan som gjaldt da det ble varslet oppstart for reguleringsplan Tuneveien 87, var området vist som erverv og parkering. I gjeldende reguleringsplan for «Del av Grålum gård», vedtatt er arealformål forretning, kontor, parkering mv. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til kontor og tjenesteyting, uteoppholdsareal, parkeringsplasser, gang- og sykkelvei, kjørevei, annen veggrunn og fortau, samt vann og avløpsanlegg. Hovedformålet er kontor/tjenesteyting. Tjenesteyting er i tråd med kommuneplanens arealdel som har lagt dette området inn under Bydelsenter Grålum. Innenfor bydelsentrene er det lagt til rette for noe høyere tjenestetilbud enn andre steder utenom sentrum. Bydelssentrene har 2

3 høy befolknings- og/eller arbeidskonsentrasjon og skal dekke noen service- og tjenestebehov lokalt for å redusere transportbehovet. Kommuneplanen sier videre at Grålum bydelsenter skal være et regionalt knutepunkt for kollektivtrafikk og næringsvirksomhet med bl.a. kompetansekrevende virksomheter. Bebyggelsen med uterom skal oppføres med høy estetisk kvalitet, og miljøhensyn skal vektlegges. Ny parkering og deler av eksisterende parkering flyttes fra overflaten til under bakken. Det skal legges til rette for variert næringsvirksomhet med fokus på kunnskapsbaserte virksomheter. Ved å begrense antall parkeringsplasser, legges det til rette for mer bruk av sykkel og kollektivtrafikk. Det planlagte tilbygget er sammenføyet med eksisterende kontorbygg via et lavere og inntrukket mellombygg. Tilbygget er tenkt utformet som en enkel lamell orientert parallelt med Rådmann Dalens vei. Bygget eksponerer (fremhever/skrår) seg forsiktig mot nord inn i tunet, avgrenset av den eksisterende tilkomstveien fra nordvest. For flere detaljer se planbeskrivelsens pkt 9.4. Tilbygget vil ikke overskride høyden på eksisterende bebyggelse, og vil i fjernvirkning fra slettelandskapet i syd underordne seg raets silhuett. Det nye tilbygget inneholder ca m 2 kontorer, og er høyere enn eksisterende bygg Det eksisterende kontorbygget er oppført med etasjehøyder som er noe for lave ut fra dagens krav og behov. Byggene kobles derfor sammen med et mellombygg. Deler av bygget vil stå på søyler slik at det kan etableres parkering under bygget. I tillegg etableres parkeringskjeller. I fasader benyttes kontrasterende materialer i de forskjellige bygningsdelene. Som taktekking benyttes vegetasjon. Dette har positiv innvirkning på energibruken da det isolerer. I tillegg vil grønne tak være viktige bidragsytere til å håndtere overvann da de sørger for å fordrøye regnvann som faller på taket. Det gamle våningshuset innenfor planområdet har en annen grunneier og benyttes i dag til kontorer. Eiendommen har sin eneste adkomst via den gamle adkomsten til området som går over eiendommen 2066/505. Det tilrettelegges et grønt område til felles uteoppholdsareal i nord mot Tuneveien. Her er det i dag et stort tuntre og et stabbur. Tuntreet bevares som et viktig estetisk element. Stabburet foreslås revet pga. dårlig forfatning og at det er i konflikt med ny gang- og sykkelveg, samt til hinder for frisikt i veikryss. Området ligger skjermet mot trafikkstøy fra E6. Det er ønskelig å beholde de store trærne som står langs Rådmann Dalens vei. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med varsel om oppstart er nærmere kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har til innspillene. Det tilsendte materialet var komplett Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel har kommunen gjennomført barnetråkkregistreringer ved skoler og barnehager. Det er ikke registrert at arealet benyttes 3

4 til lek. Det er for dette planarbeidet ikke gjennomført spesielle tiltak for å involvere barn og unge i planarbeidet. Området er allerede bebygget og den planlagte utbyggingen endrer ikke på situasjonen. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt. Avklaring om konsekvensutredning I kapittel 6 i planbeskrivelsen, er planforslaget vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning. Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet har vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. (se vedlagt notat fra 2014) Det er i ettertid gjort en vurdering opp mot den nye forskriften, som trådte i kraft ved nyttår. Konklusjonen av vurderingen er den samme. Området har også blitt konsekvensutredet som en del av arbeidet med ny kommuneplan Rådmannen har med bakgrunn i dette ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensvurderinger. Forholdet til naturmangfoldloven Kapittel 7.5 i planbeskrivelsen omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Nåværende og fremtidig arealbruk innebærer at hele området blir bebygget og skjøttet som tettbygd område. Det vil ikke være mulig å opprettholde naturmangfoldet på slike arealer. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Rådmannen mener at utbyggingen ikke er i strid med naturmangfoldloven. Miljømessige konsekvenser: Det er konsesjon for levering av fjernvarme i området. Bygget vil derfor bli tilknyttet fjernvarmenettet. Som taktekking benyttes vegetasjon. Dette har positiv innvirkning på energibruken da det isolerer. I tillegg vil grønne tak være viktige bidragsytere til å håndtere overvann da de sørger for å fordrøye regnvann som faller på taket. Planen legger opp til høy arealutnyttelse og mer bruk av sykkel og kollektivtrafikk. Økonomiske konsekvenser: Sarpsborg kommune overtar driftsansvar for ny offentlig gang- og sykkelveg etter ferdig opparbeidelse. Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, foreslås opphevet. Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk

5 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for Tuneveien 87, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, foreslås opphevet. RETT UTSKRIFT Dato 29. oktober 2015 Gunn K. Evensen 5