SAKSFRAMLEGG Saksbehandlar: Karina Vestrheim Arkivsaksnr: 16/1195 18/18993 Arkiv: K2-L13, PLANID-2016001195, GBNR-86/19 Gnr 86 gnr 19 m.fl. 3. gongs behandling - eigengodkjenning Detaljregulering for Øvrebø Utval: Møtedato: Saksnr.: Det faste utvalet for plansaker 27.11.2018 126/18 Kommunestyret 13.12.2018 090/18 Rådmannen si innstilling: Med heimel i plan- og bygningslova 2008, 12-12 vedtek Sula kommunestyre reguleringsplan for Øvrebø, plankart datert 13.08.2018 føresegner datert 30.10.2018 og planbeskrivelse dater 13.08.2018. Tittelfelt til plankartet vert utfylt etter vedtaket. Tittel Dok.ID Plankart (L)(777429) 369843 Reguleringsbestemmelser-30.10.2018-rev 369842 Planbeskrivelse-13.08.2018 (L)(777428) 369844 Illustrasjonsplan-13.08.2018 (L)(777427) 369845 ROS-analyse 378819 AKU01 R 180417 Øvrebø Sula - Støyutredning (L)(759262) 369846 Detaljregulering for gnr 86 bnr 19 m.fl. - Referat frå oppstartsmøte 378822 Saksframlegg - 2 gongs behandling - Detaljregulering for gnr 86 bnr 19 363738 m.fl. - Øvrebø - 2. gongs offentleg høyring og ettersyn Kommentarer merknad offentlig høring - 2-gang 378827 Gnr 86 bnr 19 mfl - NVE si generelle tilbakemelding - 2. gongs offentleg 363737 ettersyn - detaljreguleringsplan - Øvrebø - Sula kommune Gnr 86 bnr 19 - - uttale til detaljregulering - 2. gongs offentleg høyring og 369857 ettersyn Fylkesmannen - motsegn 369855 Fylkesmannen - trekking av motsegn 378817 Gnr 86 bnr 19 m.fl - fråsegn til offentleg ettersyn 369854 Barnerepresentanten si uttale - gbnr 26 nr 16 m.fl Reguleringsplan for 369852 Øvrebø - 2.(1) Reguleringsplan Øvrebø 8619 369853 Øvrebø - vegrett 369851 Innspill - detaljregulering for gnr. 86 bnr. 19 m.fl. - 2 369856 Veirett 378829 27.11.2018 Det faste utvalet for plansaker 1
Rådmannen si innstilling vart samrøystes tilrådd. P-126/18 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova 2008, 12-12 vedtek Sula kommunestyre reguleringsplan for Øvrebø, plankart datert 13.08.2018 føresegner datert 30.10.2018 og planbeskrivelse dater 13.08.2018. Tittelfelt til plankartet vert utfylt etter vedtaket. 13.12.2018 Kommunestyret Tilrådinga frå det faste utvalet for plansaker vart samrøystes vedtatt. K-090/18 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova 2008, 12-12 vedtek Sula kommunestyre reguleringsplan for Øvrebø, plankart datert 13.08.2018 føresegner datert 30.10.2018 og planbeskrivelse dater 13.08.2018. Tittelfelt til plankartet vert utfylt etter vedtaket. Bakgrunn for saka: På vegne av grunneigerane av gnr 86 bnr 19 m.fl. har Stein Halvorsen Arkitekter AS starta regulering av eit om lag 25 daa stort areal på Fiskarstranda. Planområdet er på ca. 19,5 daa og omfattat tomtene gbnr 86/19, 86/2 og deler av tomtene 86/13, 86/15 og 87/3. Tomtene er avsatt til bustadformål i kommuneplanen. ( 12.1 daa bustadformål og 1.9 daa leik- og fritidsareal + infrastruktur i form av vegareal, gang- og sykkelvegar). Saksopplysningar: Planforslaget vil videreføre ein allereide eksisterende småhuskarakter. Planen legger opp til ein einhetlig bebyggelse som vil gje planen eigen identitet. Planområdet i dag er tidligere jordbruksareal som nå er avsatt til bustadformål i kommuneplanen. Ny bebyggelse vert utforma med hensyn til den omkringliggande bebyggelsen med hensyn til takform og fargebruk. Det er eit mål at den nye bebyggelsen innanfor planområdet skal uttrykkes med ein hetlig bebyggelse. Takform: Planforslaget legger opp til ein bebyggelse med hovedtakstype saltak med vinkel mellom 18-35 grader. Unntak er del av gnr./bnr. 86/2 der det også vert lagt til rette for pulttak og flate tak. Materialvalg / farge: Planforslaget legger opp til enhetlig materialvalg med hovedvekt på treverk med innslag andre materialer. Fargesettingen skal være lyse farger for å tilpasse seg områdets øvrige karakter. Landskap: Landskapsområdet innenfor planområdet er relativt flatt, men med et høydepunkt nærmest fylkesveien, med fall sydover. Planforslaget legger opp til 2 etasjes bebyggelse mot syd og nord, men med mulighet for 3 etasjer i planområdets midtområde. Støy: Det er utarbeidet støynotat fra BS Akustikk i forbindelse med nordligste tomt på felt B1. Det er foreslått avbøtende tiltak med støyskjerm på 2,6 meter 2
i 19 meters lengde. Tiltaket er ivaretatt i reguleringsplankart og bestemmelser. 28.08.2018 Fagutvalet for oppvekst Saka vart diskutert med fokus på vurdering av barnehage- og skulekapasitet fra kommunalsjef. Fagutvalet ynskjer eit rekkefølgekrav som sikrar at ferdigstilling skjer i takt med, til ei kvar tid, ekstisterande skulekapasitet Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring 4 Før bebyggelse tas i bruk Før det gis midlertidig brukstillatelse for: - Felt B1, B2, B3, B4, B5, B6 skal krysset vegen Skjervane/Fiskarstrandvegen være sikret opparbeidet i tråd med utformingskrav/siktkrav stadfestet i håndbok N100 - Felt B1 skal støyskjerm være etablert. - Felt B1 skal parkeringsplasser og fortau SF1 være opparbeidet. - Felt B2 skal parkeringsplasser og fortau SF1 være opparbeidet. - Felt B3 skal parkeringsplasser og fortau SF1, SF2, SF3 og SGS være opparbeidet. - Felt B4 skal parkeringsplasser og fortau SF1, SF3 og SGS være opparbeidet. - Felt B5 skal parkeringsplasser og SF1 være opparbeidet. - Felt B1, B2, B5 og B6 skal lekeplass BLK2 være ferdig opparbeidet. - Felt B3 og B4 skal lekeplass BLK3 være ferdig opparbeidet. - Før siste utbyggingstrinn skal kvartalslekeplass BLK1 være ferdig opparbeidet. - Uteoppholdsareal tilhørende de enkelte tomter være ferdig opparbeidet. - Før det gis igangsettingstillatelse for boliger i de enkelte felt, B1, B2, B3, B4, B5 og B6, skal skolesituasjonen være avklart. Antall boliger skal redegjøres for ved rammesøknad. NVE minner om at det er kommunen som har ansvaret for at det blir tatt tilstrekkelig omsyn til flaumog skredfare, vassdrag og energianlegg i arealplanar, byggeløyve og dispensasjonar. Dette gjeld uavhengig av om NVE har gitt råd eller uttale til saka. Dersom det likevel er trong for NVE si hjelp i saka kan NVE Region Vest kontaktast med ein konkret førespurnad. Statens vegvesen: Vi viser til vår uttale av 01.03.18 og vår tilbakemelding av 06.06.18. Merknadane våre er i hovudsak innarbeidd i revidert planforslag. Vi har ingen ytterligare merknadar. Fylkesmannen kan ut frå endringane som er gjort trekkje motsegna som gjeld barn og unge. For støy vert motsegn oppretthalde inntil føresegnene fastset krav som samsvarar med tilrådingane til utbygging i gul sone jf. T-1442/2016 og rettleiar M-128, samt fastset rekkjefølgjekrav for etablering av støyskjerm. Fylkesmannen hadde ved 1. og 2. gongs ettersyn av detaljregulering for gnr. 86 bnr. 19 m.fl. Øverbø/Skjervane, motsegn knytt til avklaring av støytilhøve og fastsetting av tiltak mot støy i plankart og føresegner. Jf. revisjon av føresegner datert 30.10.2018, finn vi at fylkesmannen sine innspel er imøtekome og at motsegna kan trekkast. Vurdering: Motsegn er trekt og planen kan no gå til vedtak. Møre og Romsdal fylkeskommune har ut frå sine ansvarsområde ingen 3
fleire merknader til planforslaget. Barnerepresentanten si uttale - gbnr 26 nr 16 m.fl Reguleringsplan for Øvrebø - 2. gongs offentleg høyring Barnerepresentanten har merknad til at rundt nærleikeplass BLK 2 bør det settast opp gjerde inkl port mot veg, for å redusere rissiko for ulykker. Barnerepresentanten ser at det er satt inn rekkefølgekrav og vilkår for gjennomføring under bestemmelse 4 (rev 11.09.2018) for nærleikeplass og kvartalsleikeplass, dette er bra. Vurdering: Ved å oppføre gjerde rundt med port vil medføre en annen problemstilling mht. om porten er lukket eller ikke. Bilkjøringen vil i hovedsak være de lokale beboerne ved å føre opp gjerde med port vil trygghetsfølelsen være betraktelig større enn ved ikke å ha ført opp gjerde med port. Og årvåkenheten ved kjøring vil reduseres. Problemstillingen knyttes da til de gangene porten er åpen og barn kommer ut fra denne uventet. Vi mener derfor at sikkerheten blir bedre uten gjerde og uten beplantning mot veiarealet. Miljøselskapet Årim: - Årim oppfordrer til at det blir satt av areal til felles oppsamling av avfall i planområdet. Utbygger / Kommentar: - Det er gjort en helhetsvurdering i forhold til felles oppsamling av avfall innenfor planområdet. Grunnet planområdets lange utstrekning samt ulik utbyggingstakt ansees en felles oppsamling for avfall som vanskelig å gjennomføre. Det er i planbestemmelse 2.1.3 Utomhusplan satt krav om å vise renovasjonsløsning. Bestemmelsen vil følge opp forskriften om husholdningsavfall og slam i Ålesundregionen. Vi opprettholder vår helhetsvurdering. Vurdering: Det er eit langstrakt felt og det vert innkjøring til eit felt til. Dermed vert det vanskelig å få til ei felles løysing for dette feltet. Cathinka Dybvik: Det legges inn protest fra gbnr. 87/3 mot å legge deler av kvartalslekeplass på gbnr. 87/3 inntil 86/19 oversender en signert avtale om veirett. Vurdering: Tiltakshaverne av 86/19 har oversendt signert dokument som inngir fremtidig veirett. Veiretten er vedlagt saka. Jon Jonsen: - Merknad om økt trafikk i Skjervane/Øvrebø og forslår at det avsettes større areal til veikrysset og at veien rettes opp. Vurdering: - Det kommenteres at veiplanen er lagt frem og akseptert av veiavdelingen i Sula kommune. Videre må det kommenteres at ved å rette ut veien samt øke kurvaturen i krysset vil dette kunne redusere trafikksikkerheten da farten kan øke både i Skjervane og i avkjøringen. 4
Randulf Fiskarstrand: Det er rettet spørsmål angående korrespondanse i forbindelse med tomt gbnr. 86/1 da han formodentlig har avventet svar om hans tomt. Kommentar fra Stein Halvorsen arkitekter as: Forespørselen ble besvart pr. epost 25.10 med følgende: Vi har ingen korrespondanse angående tomt 86/1. Randulf Fiskarstrand ble varslet pr. brev samtidig med øvrige naboer. Ovennevnte (RF) har ikke sendt inn merknad til oppstart av vår regulering. Det har ikke vært noen form for kontakt mellom RF og oss (plankonsulent). Eneste kommunikasjon vi har sett er kopi av brev til kommunen, datert 1.2.2018, mottatt 08.05.2018. Vurdering: Henvendelsen fra Randulf Fiskarstrand kom munteleg til plankantoret og i tillegg lenge etter høyringsfristane. Det vart lagt til rette for vegtilknytting til tomta, del av gbnr. 86/1i form av forlenga veg og innkjørings pil, men skulle denne tomta være med så måtte planområdet utvides, ny annonsering og ny støyvurdering. Dette ville fordyre og forsinke denne planen ytterligere. PBO samla vurdering: Å planlegger er å legge til rette for ei ønska utvikling, samtidig som det er eit styringsverktøy for å unngå uønska utvikling. Plan- og bygningslova har som formål både å ta vare på natur og kulturminner og legge til rette for utbygging. Grønnstrukturen er svært viktig for menneskas helse og livskvalitet, så sjølv om det her vert bygd passivhus med lavenergitiltak og det er god for miljøet så må det også være nok grønnstruktur igjen for dei som skal bo og kjøpe desse husa vil trives. Når det gjeld ÅRIM og renovasjons løysingar så ser vi at nedgravd løysing vil være ei god løysing. Det er dyrare, men det tar liten plass. I område med meir enn trettifem husstandar kan nedgravde avfallsløysingar vere ei god løysing. Avfallet er plassert under bakken i staden for i boder eller avfallsrom. Avfallsbrønnar har fleire fordelar Avfallsbrønnar tek mindre plass og er meir estetisk enn dunkar. Avfallsbrønnar gir betre brannsikkerheit enn avfall plassert i avfallsrom og ved oppgangar. Dei treng sjeldnare tømming, noko som gir mindre trafikk med renovasjonsbil. Avfallsbrønnar har fleire fordelar Avfallsbrønnar tek mindre plass og er meir estetisk enn dunkar. Avfallsbrønnar gir betre brannsikkerheit enn avfall plassert i avfallsrom og ved oppgangar. Dei treng sjeldnare tømming, noko som gir mindre trafikk med renovasjonsbil. Avfallsbrønnane er å få i fleire ulike storleikar. Dei fleste felta i Sula kommune er under 35 bueinheiter, derfor må ein løfte slike vurderingar opp på arealplan nivå. Litt slik som då kvartallsleikeplassane vart innført i føresegnene til arealplanen. Dette feltet har vorte bra, dei samarbeider om felles veg og kvartallleikeplass med/til 87/3. Reguleringsforslagets hovedidé er å legge til rette for boligutvikling av gnr./bnr. 86/19 og deler av gnr./bnr. 86/2 med en blanding av ene- og tomannsboliger, samt rekkehus. Det ønskes ein bærekraftig utbygging og av denne årsak skal energieffektive bustader premieres med høgare utnyttelse. Omsøkt tiltak som utelukkande vert bygd med 5
passivhusstandard iht. NS3700 eller senere etterfølgande standardar, eller tilsvarende lavenergi tiltak. Tiltaket ligger ikke i et konsesjonsområder med fjernvarme, men skal kunne benytte seg av solcellepaneler som ekstra energikilde. 6