Olav Haugen Moen Schweigaardsgate 76B 0656 Oslo Asker kommune Postboks 353 1372 Asker Oslo, 25. juni 2013 Klage til Fylkesmannen i Oslo og Akershus over Asker kommunes vedtak i byggesak av 19. juni d.å. 1. Oversikt Undertegnede er eier av eiendommen gnr. 41, bnr. 166 i Asker kommune (Ladeveien 11). Eiendommen er i henhold til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser av 28. juni 1995 regulert til byggeområde for fritidsbolig. Etter bestemmelsene pkt. 2.2 er det krav for byggetillatelse: tomtene kan ikke bebygges før det er opparbeidet en biloppstillingsplass pr. tomt i parkeringsanlegg/parkeringsplass på Nesøya. Byggesøknad ble sendt av Crux arkitektur As ultimo desember 2012. Det fremkom av vedlegg til søknaden at undertegnede hadde parkeringsplass i anlegg på adresse Ridder Flemmingsvei 40, gnr. 40, bnr. 1681. Anlegget ligger i luftavstand ca. 480 meter fra kabelfergeanlegget, men i gangavstand ca. 685 meter om korteste vei på opparbeidet sti over friareal benyttes. Dersom asfaltert gangvei skal benyttes hele veien er gangavstanden om lag 200 meter lenger. Kommunen har avslått søknaden med den begrunnelse at reguleringsplanen skal tolkes slik at ikke enhver biloppstillingsplass på Nesøya godtas, kun plass som ligger innenfor en gangavstand til kabelfergeanlegget på 650 meter. Undertegnede bestrider at det er grunnlag for en slik forståelse av reguleringsplanen. Det dreier seg om et lovbundet vedtak: Dersom planen først er oppfylt skal tillatelse gis. Planen selv gir ikke anvisning på skjønn. Slik planen nå praktiseres virker den som en felle for private: Gitt topografien rundt kabelfergeanlegget (Klippe langs store deler av Vendla) vil det i praksis være umulig å erverve biloppstillingsplass innenfor den avstand kommunen krever. Vilkåret kan således ikke innfris og fungerer i praksis som et byggeforbud i sterk kontrast til planens formål: Byggeområde for fritidsbolig. Det fremkommer av administrasjonens saksfremlegg til Bygningsrådet at de øvrige krav for byggetillatelse er til stede. Denne klage er derfor begrenset til spørsmålet om avslag grunnet parkeringsplassens beliggenhet. Prinsipalt kreves den byggetillatelse, dvs. at det anføres at p-plassen fyller reguleringsbestemmelsenes krav. Subsidiært er det søkt om dispensasjon. Det vises til mitt til kommunen av 5. mars vedrørende dette. Fylkesmannen bes
vurdere også det subsidiære grunnlag om disp. Hovedproblemstillingen er imidlertid om søknad kan nektes med den begrunnelse at tiltaket ikke ligger innenfor plan. 2. Bakgrunnen for kommunens avslag Begrunnelsen for kommunens krav om maksimal gangavstand er parkeringssituasjonen i nærheten av overfarten til Brønnøya: Dersom parkeringsplassen ligger for langt unna vil det heller satses på gateparkering nærmere overfarten, med den konsekvens at det blir uønsket gatetrafikk. Målet - å begrense gateparkering er både fornuftig og tillatelig. Middelet (minstegrense på 650 meter) er imidlertid mer problematisk: Gitt det begrensede utbud av p- plasser vil et slikt vilkår i realiteten innebære et byggeforbud. I så fall burde kommunen vurdert om samme mål kan realiseres på en mindre inngripende måte. Her er det to alternativer som umiddelbart fremstår som nærliggende og som burde vært valgt: Begrenset parkeringsadgang gjennom forbudsskilt eller innføring av beboerparkering der beboerne i området gis parkeringskort til gjester. Ut fra sakens papirer kan jeg ikke se at noen av alternativene er vurdert. Valget av maksimalavstand er også problematisk: Det bygger på en antakelse om at de som har parkeringsplasser lenger unna enn 650 meter er mer tilbøyelige til å forsøke å finne gateparkering enn å bruke egen p-plass. Gateparkering er imidlertid ikke tilgjengelig i nærheten av p-anlegget. Det er parkering forbudt både oppover og nedover (i Vendla) og stikkeveiene på toppen av Vendla er har ikke plass til mer enn maksimalt en håndfull biler. Den som vil parkere lovlig (og det ønsker vel alle som skal hensette bilen over natten) er derfor henvist til andre veier flere hundre meter unna). Det sier seg selv at incitamentet til å velge bort en sikker parkeringsplass til fordel for en usikker (det er begrenset med parkeringsmuligheter i området) ikke er til stede om gevinsten er å spare et noen hundre meters gangavstand. Fylkesmannen oppfordres til med selvsyn å vurdere gateparkeringsmulighetene i nærheten av fergeanlegget. En befaring er nødvendig for å se at de reelle parkeringsmuligheter nærmere enn omsøkte byggeplass er svært begrensede. Selv en uttrykkelig planbestemmelse om maksimal gangavstand 650 meter, dersom slik hadde vært gitt, vil etter dette kunne være problematisk. Kommunen har riktignok et fritt planskjønn som ikke kan etterprøves fullt ut av verken Fylkesmann eller domstoler, men kommunen plikter å vise at det er foretatt en vurdering og ikke bare en vilkårlig satt grense. Kontrollorganer bør uansett kunne prøve at mindre inngripende alternative tiltak er vurdert, selv om en eventuell vurdering ikke settes til side. 3. Om den omsøkte parkeringsplass Den omsøkte parkeringsplass ligger i garasjeanlegg i Ridder Flemmingsvei 40. Den kjøpes for NOK 150.000 og det er mnd. utgifter på NOK 150. Overdragelsen tinglyses straks det er på det rene at plassen fyller reguleringsplanens krav. Det vises til vedlegg til søknad hvor det er vedlagt erklæring fra søker. Kartskisser som er vedlagt i flere av saksdokumentene. Som det fremkommer foreligger to alternative traseer: Alternativ 1: Korteste vei delvis over sti 685 meter gangavstand Denne sti følger Ridder Flemmingsvei nedover og videre inn blindvei til denne ender. Kort opparbeidet stiparti ca. 50 meter over friaeral til Søndre vei. Det vedlegges luftfoto:
Stien fremkommer på kommunens kart: Stien er ved selvsyn hyppig brukt også vinterstid og den er fullt farbar selv om den ikke brøytes. Kommunen synes å være i den villfarelse at adkomsten fordrer godkjenning, jfr. tilleggsopplysninger fra plan- og bygningsavdelingen av 12. juni d.å. (på s. 2): Kommunen kan ikke uten videre godkjenne bruksrett av private adkomster. Det dreier seg imidlertid om et utmarksområde, regulert som LNF område, og hvor det ikke er planlagte tiltak eller foreligger forslag til planendring. Det foreligger mao. en alminnelig ferdselsrett noe stien er et utslag av. Korteste vei vil alltid benyttes og det er dette som er den reelle gangtrasé fra p- plassen. Kommunens vurdering synes her å bygge på et uriktig utgangspunkt: nemlig at kommunen kan bestemme om en gangtrasé skal godkjennes. Slik kunne planen naturligvis vært utformet. Det er den imidlertid ikke. Gangavstand kommer her kun inn som et moment i vurderingen av om p-plassen er reell, jfr. nedenfor. I denne vurdering er det opplagt korteste vei som må legges til grunn så lenge denne er åpen for ferdsel og det er den her. I den grad hytta vil bli brukt vinterstid vil det dessuten være en klar presumsjon for at parkering i garasje vil være å foretrekke fremfor gateparkering. Alternativ 2: Via gangvei Denne trasé blir etter mine målinger i underkant av 900 meter og går via gangvei ut i søndre vei litt lenger opp i veien.
Uavhengig av trasé fremstår parkeringen som attraktiv (innendørs og oppvarmet) sammenliknet med parkering med gateparkering og det fremstår som urealistisk når kommunen legger til grunn at parkeringen ikke vil bli benyttet. 4. Om tolkningen av reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2 Spørsmålet er følgelig om den omsøkte p-plass i Ridder Flemmingsvei 40 ligger innenfor planbestemmelsen 2.2: tomtene kan ikke bebygges før det er opparbeidet en biloppstillingsplass pr. tomt i parkeringsanlegg/parkeringsplass på Nesøya. Kommunenes arealreguleringsmyndighet er en tildelt myndighet som må vurderes på bakgrunn av legalitetsprinsippet og lex superiorprinsippet: Kommunen er i plan- og bygningsloven gitt hjemmel til å regulere til nærmere angitte formål i plan. Planen er imidlertid bindende også for kommunen og endringer må finne sted gjennom formaliserte endringsprosedyrer (pbl. 12-14). Kommunen kan ikke utenfor disse prosedyrer endre planen. Sagt på en annen måte må kommunen i byggesak ha hjemmel i planen eller særskilt lovbestemmelse for å avslå. Her som ellers ved tyngende avgjørelser er det hensynene som ligger til grunn for legalitetsprinsippet som styrer tolkingsprosessen: Den naturlige forståelse av ordlyden kan ikke fravikes til skade for borgeren. I den foreliggende sak dreier det seg om en presis ordlyd: Parkeringsplass på Nesøya. Plassen er ikke begrenset til et bestemt anlegg eller avstand til kabelfergeanlegget. At planen skal leses slik at plassen maksimalt må ligge i en gangavstand på 650 meter fra kabelfergeanlegget kan ikke, selv med mye godvilje, legges inn i kravet. Det kommunen har gjort her er å introdusere et firkantet tilleggsvilkår. Det vil sjelden være grunnlag for å tolke en plan slik at det kan angis et firkantet tilleggsvilkår: Dette er regulering som må finne sted gjennom planinstituttet. Muligens kan det derimot være grunnlag for å nekte plasser som ligger svært langt unna, med den begrunnelse at det ikke dreier seg om noen reell plass (Nesøya er en stor øy). En slik begrensning antydes av Fylkesmannen i vedtak av 8. februar 2011 på gnr. 41, bnr. 361. Det hitsettes fra vedtaket: Fylkesmannen har fått oversendt forarbeidene til gjeldende reguleringsplan på Brønnøya og kan, ut i fra det forelagte, imidlertid ikke se at det kan utledes et absolutt krav om at en parkeringsplass for å kunne godkjennes må ligge i tilknytning til den regulerte parkeringen ved Vendla. Etter Fylkesmannen syn er dette er et moment som bør vurderes konkret fra sak til sak, med utgangspunkt i spørsmålet om en vist parkeringsløsning kan anses som reell. Det er grunn til å nevne at denne del av Fylkemannens begrunnelse ikke var nødvendig for avslaget i den foreliggende sak (obiter dictum), og ikke er vurdert av Ombudsmannen som senere opprettholdt Fylkesmannens nye vurdering med annen begrunnelse i samme sak. Jeg er enig i Fylkesmannens synspunkt at parkeringsplass bør ligge i en viss nærhet til overfarten til Brønnøya. Problemet er imidlertid at noe slikt krav ikke kan leses ut av reguleringsplanen. Gode grunner kan derfor tale for at plangrunnlaget blir endret ordlyden er jo temmelig presist formulert og en endring ville være å foretrekke for å klargjøre rettstilstanden. En reservasjon som antydet av Fylkesmannen må, for å ikke motvirke kravet om planhjemmel som garanti for forutberegnelighet, forbeholdes de klare tilfeller. I foreliggende sak kommer imidlertid dette ikke på spissen, da den omsøkte parkeringsplass må anses å ligge godt innenfor hva som kan anses som reell :
Dersom ytterligere opplysninger er påkrevet bes undertegnede kontaktet. Med vennlig hilsen Olav Haugen Moen