Detaljregulering for gbnr. 300/4620 m.fl. - Kverndalen bo- og dagsenter

Arkivsak-dok. 17/29080-31 Saksbehandler Solveig Foss Haugen Saksgang Møtedato Hovedutvalg for teknisk sektor Detaljregulering for gbnr. 300/4620 m.fl. - Kverndalen bo- og dagsenter 1. gangs behandling Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for gbnr. 300/4620 m.fl. Kverndalen bo og dagsenter, med kart datert 1.3.2019 og bestemmelser datert 15.4.2019, ut til offentlig ettersyn. Viktige punkter i saken Saken gjelder detaljreguleringsplan for et område i Kverndalen i Skien kommune. Hensikten med reguleringsplanen er primært å legge til rette for etablering av et kommunalt bo- og dagsenter. Planforslaget er utarbeidet av Børve Borchsenius AS, på vegne av kommunen. Planforslaget er konsekvensutredet i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger. Dokumentnr.: 17/29080-31 side 1 av 9

SAKSFRAMSTILLING 1 Bakgrunn for saken Planforslaget er utarbeidet av Børve Borchsenius AS på vegne av eiendomsenheten i Skien kommune. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt bo- og dagsenter. I tillegg til selve bo- og dagsentertomten, tar reguleringsplanen også med seg øvrige bygg innenfor kvartalet, samt tilliggende gatestruktur. Reguleringsplanen faller inn under krav om konsekvensutredning. 2 Tidligere politisk behandling Reguleringsplanen har ikke vært politisk behandlet tidligere, men planprogram for planarbeidene ble stadfestet i HOTS den 19.6.2018 sak 63/18. Vedtak om lokalisering av nytt sykehjem ble gjort av bystyret den 6.4.2017, sak 32/17. 3 Planstatus 3.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel. Området omfattes også av kommunedelplan for Skien sentrum, hvor området er avsatt til sentrumsformål S-41. For dette feltet er det satt en maksimal byggehøyde, med 14,8 meter mot Holbergsgate og 22,2 meter i øvrige deler av kvartalet. Gatene som omslutter kvartalet er avsatt til vegformål. 3.2 Gjeldende reguleringsplaner Det meste av planområdet er i dag uregulert, men deler av ny plan vil erstatte noe av Reguleringsplan for Landmannstorget og parkering i fjell. Arealet som blir lagt innunder ny plan er i dag avsatt til vegformål, noe som videreføres i nytt planforslag. 3.3 Pågående planarbeid i området Det er ikke noe annet pågående reguleringsplanarbeid i umiddelbar nærhet, men både kvartalet og prosjektet er et viktig del av prosjektet «Kverndalen i nytt lys»; et opprustningsprosjekt for Kverndalen og Kverndalsgate. 4 Eierforhold Eiendommene som reguleres er i hovedsak i kommunalt eie (Skien kommune, Kontorbygg AS), mens deler omfattes av en intensjonsavtale om kjøp. To av bygningene mot Kverndalsgate; Skien sykkelfabrikk og Comfort, er eid av henholdsvis Farstad Group AS og Odd Johansen. For nærmere beskrivelse av eierforholdene vises det til planbeskrivelsen utarbeidet av forslagsstiller. 5 Beskrivelse av planområdet Planområdet er i Kverndalen i Skien sentrum, og omfatter et kvartal mellom Kongens gate i øst og Kverndals gate i vest. Holbergs gate og Kverndalssenteret avgrenser området i sør og nord. I forbindelse med Kverndalsutbyggingen på 1970-tallet ble området fylt opp, og eksisterende Dokumentnr.: 17/29080-31 side 2 av 9

bekkeløp gjennom området lagt i kulvert. Det er en vesentlig høydeforskjell internt i kvartalet, med 5-6 meter fra høyeste til laveste punkt. Kvartalet er en del av den historiske bystrukturen, men framstår i dag som forvitret og med lav tetthet. Bebyggelsen i øst består av eldre industribygg uten spesiell arkitektonisk verdi, men hvor det i dag er lokalisert virksomheter som blant annet en mindre dagligvare, brukthandel og liftutleie. Denne bebyggelsen er forutsatt revet i forbindelse med bygging av nytt bo- og dagsenter. Bebyggelsen mot Kverndalsgate forholder seg godt til gateløpet, og består av to eldre, bevaringsverdige bygninger, samt et nyere kontorbygg. Internt i kvartalet ligger parkeringsarealer og innkjøring til parkeringskjellere. Planområdet sett fra sør Det er ikke registrert noen naturverdier innenfor planområdet, og heller ikke automatisk fredete kulturminner. Området ligger imidlertid innenfor Riksantikvarens NB!-register (Skien Middelalderby), og Kverndalsgate 6 og 8 er SEFRAK-registrert. For inngående beskrivelse av planområdet vises det til planbeskrivelsen utarbeidet av forslagsstiller. 6 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for etablering av et nytt bo- og dagsenter innenfor store deler av kvartalet. Planforslaget legger opp til en utfylling og oppstramming av kvartalet, ved at bebyggelsen skal følge gateløpene på tre sider. Midt i kvartalet legges det opp til et offentlig tilgjengelig uterom. Dette uterommet blir liggende på taket av parkeringskjelleren, noe som gjør at plassen blir liggende på nivå med Kverndalsgate. Det nye planforslaget bryter med sentrumsplanens bestemmelser for høyde. Langs Holbergsgate angir sentrumsplanen en maks byggehøyde på 14,8 meter, mens nytt planforslag legger opp til en byggehøyde på ca. 24,5 langs den delen av Holbergsgate hvor bo- og dagsenteret er tenkt etablert. På oversiden av Kvartalet, mot Kverndalssenteret, setter sentrumsplanen en byggehøyde på 22,2 meter, mens nytt planforslag åpner for en byggehøyde på ca. 24,5. Dokumentnr.: 17/29080-31 side 3 av 9

For øvrig bebyggelse innenfor kvartalet er det lagt inn tilsvarende høydebegrensninger og muligheter som i sentrumsplanen, med unntak av et lite areal i sørvestre hjørne, hvor det i spissen ut mot krysset er lagt inn byggeformål der sentrumsplanen viser vegformål. For utfyllende beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte planbeskrivelse. 7 Planprosess og medvirkning Det ble varslet oppstart av planarbeid den 5.1.2018, og på nytt den 16.4.2018 samtidig med at forslag til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det er registrert til sammen 14 forhåndsuttalelser fra følgende instanser: 1. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), 10.01.18 2. Fylkesmannen i Telemark, 30.01.18 og 08.05.18 3. Telemark Fylkeskommune, 02.02.18 og 29.05.18 4. Statens vegvesen, 05.02.18 og 15.05.18 5. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, sak 1/18, 15.01.18 og 21.05.18 6. Roar Fjeld, Kverndalsgaten 5, 15.01.18 7. Harald Bakke, Eie og Leie AS, 30.01.18 8. Fortidsminneforeningen, 04.02.18 9. Odd Johansen Kverndalsgaten 6, 04.02.18 10. Skagerak Nett AS, 20.02.18 Merknadene er referert og kommentert i forslagsstillers planbeskrivelse, og er å finne i sin helhet som vedlegg til saken. Det har, i tillegg til varselet, vært tett dialog med øvrige grunneiere innenfor planområdet, der samordning med grunneiere langs Kverndalsgaten har hatt et særlig stort fokus. 8 Rådmannens vurdering og konklusjon 8.1 Byggehøyder Planforslaget går utover de høydebegrensninger som er satt i sentrumsplanen for kvartalet med ca 2,5 meter mot nord, og med 11,7 meter mot Holbergsgate i sør (fra 14,8 meter til 26,5 meter). Høydebegrensningene er kun for de deler av planen som er tiltenkt nytt bo- og dagsenter; resterende del av kvartalet er foreslått med høydebegrensninger som er i tråd med sentrumsplanen, men dette begrenses samtidig av at Kverndalsgata 6 og 8 er foreslått regulert til bevaring. Det er i forbindelse med planarbeidet blitt gjort en konsekvensutredning for landskap og arkitektur, der høydene fastlagt i sentrumsplanen sammenlignes med høydene i det nye planforslaget. Konsekvensutredningen konkluderer med at en utbygging i tråd med planforslaget vil medføre en noe forringet påvirkning på bylandskapet sammenlignet med en utbygging som forholdt seg til sentrumsplanens høydebegrensninger. Illustrasjonene på neste side viser maksimal utbygging etter sentrumsplanen til venstre, og maksimal utbygging etter nytt planforslag til høyre: Dokumentnr.: 17/29080-31 side 4 av 9

Fra Ole Cudrios gate Fra Kongens gate Fra Kverndalsgate/Ibsenparken Fra taket på nye kommende boligprosjekt på Lietorvet Dokumentnr.: 17/29080-31 side 5 av 9

Sentrumsplanen ble vedtatt i 2011, og de vurderingene av høyde som ligger til grunn for planen ble gjort ut fra den bebyggelsen som fantes i området på daværende tidspunkt. I ettertid har NAVbygget blitt etablert, og reguleringsplan for Louises gate (Lietorvet) har blitt vedtatt. Begge disse prosjektene er høyere enn de høydene som ble fastlagt i sentrumsplanen, og sammen med Kverndalssenteret er området på vei til å få en annen skala enn det sentrumsplanen har lagt opp til. Slik sett vil dette planforslaget være mindre i strid med omkringliggende bebyggelse enn det avviket med sentrumsplanen skulle tilsi. Den viktigste gata i Kverndalen er Kverndalsgata; denne er bilfri og er hovedfartsåren gjennom området for gående og syklende. Det er også denne som har mest potensiale for byliv. Det at bebyggelsen mot Kverndalsgata holdes lavere er viktig, da dette sikrer gode solforhold og en menneskelig skala i gateløpet. Det er også viktig med tanke på hensynet til gata som middelaldergate. For de øvrige gateløpene, som det nye bo- og dagsenteret grenser mot, er det lagt inn bestemmelser som sikrer oppbrutte og varierte fasader på bakkeplan, samt beplantningssone for trær/trerekker. Disse grepene vil bidra til å dempe inntrykket av høyden på bygget, og gi en mykere overgang mot gate. 8.2 Grunnforhold Det har blitt gjort undersøkelser av grunnforholdene innenfor planområdet i forbindelse med planarbeidet og forprosjektet til nytt bo- og dagsenter. Grunnteknikk AS, som har utført undersøkelsene, har konkludert med at det ikke er fare for kvikkleire i planområdet. Det er imidlertid mye kvikkleiregrunn i omkringliggende områder, og det er derfor lagt inn i bestemmelsene til planforslaget at omkringliggende bebyggelse, og især Skien kirke, skal overvåkes under byggeperioden for ev. setningsskader. Dette også med bakgrunn i vedtak gjort av HOHV våren 2018. Ved byggesøknad for tiltak innenfor planområdet skal sikringstiltak, samt utgravings- og fundamenteringsløsning være godkjent av geoteknisk sakkyndig. Rådmannen anser med dette hensynet til grunnforhold som tilfredsstillende ivaretatt. 8.3 Støy Planforslaget legger til rette for etablering av et nytt bo- og dagsenter midt i sentrum, og langs Kongen gate som har relativt høy trafikk. Støybelastningen fra Kongens gate gjør at deler av det nye senteret vil bli liggende innenfor rød støysone, noe som i utgangspunktet ikke er akseptabelt for bygg av denne typen. Kommuneplanens arealdel åpner imidlertid for avvik fra dette kravet for boliger, da det ellers ville vært vanskelig å få til nye boliger innenfor sentrum. Videre er det i statlig støyretningslinje også åpnet for bygging av støyfølsom bebyggelse i rød sone, forutsatt at bygget har en stille side, og at pasientrom ikke vender mot støysiden. Slik planforslaget nå foreligger må ny bebyggelse (bo- og dagsenter) legges i u-form rundt et vestvendt gårdsrom. Dette gir fasader inn mot gårdsrommet med lave støyverdier. Det er i bestemmelsene satt krav om at uteplasser/balkonger skal tilfredsstille støykrav for stille uteområder for helsebygg. Videre skal minimum 85 % av fellesrom, deriblant felles stue/oppholdsrom vende ut mot fasade som vender mot stille side. For beboerrommene er det ikke satt krav om stille side, noe som heller ikke vil kunne la seg gjøre slik prosjektet nå er lagt opp. Det vil dermed være opp til detaljprosjekteringen å sikre at beboerrommene blir tilstrekkelig lydisolert, og at rommene blir utstyrt med balansert mekanisk ventilasjon slik at det ikke vil være behov for lufting via vindu. Rådmannen mener at planforslaget slik det nå foreligger ivaretar hensynet til støy på en tilfredsstillende måte. 8.4 Luftforurensning Det er ikke gjort spesifikke målinger av luftforurensning i forbindelse med planarbeidet, og til ROSanalysen er det benyttet tall fra målinger gjort i Sverres gate i Porsgrunn. Luftforurensning fra vegtrafikk følger gjerne det samme mønsteret som støy, og det vil dermed være høyest belastning på fasader mot Kongens gate. Bebyggelsen lenger inn i kvartalet, og i det framtidige gårdsrommet til bo- og dagsenteret vil være vesentlig mindre eksponert. Det er samtidig viktig at selve bygget Dokumentnr.: 17/29080-31 side 6 av 9

prosjekteres og bygges på en måte som sikrer tilfredsstillende luftkvalitet innendørs, og at f.eks. luftinntak plasseres på et sted hvor luftforurensningen er lav. For å sikre tilfredsstillende forhold med tanke på luftkvalitet er det i bestemmelsene satt krav om at tiltak mot luftforurensning skal dokumenteres før igangsettingstillatelse for bo- og dagsenteret kan gis. 8.5 Kverndalsgata 6 Det har vært kommunikasjon med eier av gbnr 300/2380 (Kverndalsgata 6) vedr. utbyggingsmuligheter og -ønsker. Eiendommen omfatter det som i dag fungerer som parkeringsareal for rørleggerbedriften som holder til i bygget. Deler av dette arealet er avsatt til vegformål i sentrumsplanen, noe som også er videreført i planforslaget. Holbergs gate er en del av den historiske gatestrukturen, og det å beholde gateløpene i en jevn bredde er et viktig grep for å bevare den opprinnelige strukturen. I dialogen med kommunen underveis i prosjektet har grunneieren ment at hele eiendommen må kunne bebygges, og viser til tidligere vedtak i kommunen. Det vises her til en tidligere reguleringsplan, der en slik utbygging ville vært i tråd med planen. Denne reguleringsplanen ble imidlertid opphevet i forbindelse med vedtak av sentrumsplanen i 1996. Foreliggende planforslag følger opp sentrumsplanen på dette punkt. 8.6 Byliv Planforslaget vil bidra til å definere gateløpene i området, og vil tilføre et nytt byrom langs Kverndalsgata. Videre legger planforslaget opp til etablering av en relativt stor kommunal virksomhet på området, noe som vil trekke et stort antall ansatte og besøkende til området hver eneste dag. Mot nord er det lagt opp til publikumsrettet virksomhet på gateplan som vil kunne bidra til å støtte opp under allerede eksisterende lokaler i Kverndalssenteret. 8.7 Gående og syklende Planforslaget tar utgangspunkt i at Kverndalsgata er en hovedfartsåre for gående og syklende, og som knytter nordre del av byen sammen med sentrum. Hovedinngangen til den nye bo- og dagsenteret, og det offentlige uterommet i tilknytning til dette, er derfor lagt fra Kverndalsgata, mellom Holtbygget og Sykkelfabrikken. I tillegg er det lagt inn snarveier i form av trapp fra både Liestredet i nord, og Holbergs gate i sør som supplement til hovedatkomstveien. Snarveier er viktige grep for å øke gangandelen, og vil også bidra til at det offentlige gårdsrommet vil oppleves mindre privat og lukket. Planforslaget legger også opp til etablering av fortau i Holbergs gate, samt utvidelse av eksisterende fortau i Kongens gate. Det er satt krav om sykkelparkeringsplasser under tak for både ansatte og besøkende til bo- og dagsenteret. Rådmannen anser med dette at hensynet til gående og syklende er tilfredsstillende ivaretatt. 8.8 Universell utforming Krav til universell utforming for ny bebyggelse i planområdet følger av teknisk forskrift, og det er ikke lagt inn ytterligere bestemmelser eller krav i planforslaget for det som gjelder innomhus. Det er heller ikke satt krav utover teknisk forskrift når det gjelder eksisterende bebyggelse i området. For bo- og dagsenteret, felt BS1, er det imidlertid lagt inn spesifikke krav om at det sentrale gårdsrommet skal utformes med tanke på ulike brukergrupper, og at det skal legges til rette for bruk av rullestol, rullator mv. Naturlige og trygge ledelinjer for både synshemmede og demente skal hensyntas. Videre er det i bestemmelsene stilt krav om at rommet skal beplantes med allergivennlige vekster, som gir sanseopplevelser av ulike slag (farger, lukt, lyd, filtrering av lys mv.) slik at flest mulig kan ha glede av dem. Rådmannen anser hensynet til universell utforming som tilfredsstillende ivaretatt. 8.9 Effekten av saken Effekter av saken vurdert ut fra noen utvalgte hensyn: Perspektiv Negativ Nøytral Positiv Ingen Konsekvens for klima på kort og lang sikt x Konsekvens for miljøet på kort og lang sikt x Dokumentnr.: 17/29080-31 side 7 av 9

Perspektiv Negativ Nøytral Positiv Ingen Økonomiske konsekvenser i et langt perspektiv x Konsekvens for folkehelsen x Planforslaget vil bidra til økt byliv, opprusting av området, mer vegetasjon/beplantning, og bedre overvannshåndtering, noe som slår positivt ut på konsekvensen for miljøet. Nytt offentlig byrom, mer vegetasjon/beplantning og gode løsninger for gående og syklende vil være positivt for folkehelsen. I tillegg legger planforslaget opp til etablering av et større kommunalt foretak midt i sentrum, noe som gir gode muligheter for kollektiv, og lettere tilgjengelighet for sykkel og gange. Begge deler er positivt med tanke på både miljø, folkehelse og klima. Økonomiske konsekvenser for kommunen er vurdert som positivt, i og med at et nytt sykehjem i sentrum kan dra veksel på allerede eksisterende infrastruktur, samtidig en sentral lokalisering forenkler og effektiviserer driften. 8.10 Konklusjon og anbefaling Planforslaget legger til rette for en høy utnyttelse av svært sentrale arealer som i dag er dårlig utnyttet og med få kvaliteter. En utbygging som planlagt vil bidra til å gi hele Kverndalen et løft både visuelt og ut fra et bylivsperspektiv. Planforslaget bygger opp under kvartalsstrukturen og Kverndalsgata som en hovedrute for gående og syklende, og tilfører et nytt byrom til området på et sted som i dag er preget av parkering. Planforslaget er bygget på prinsipper for universell utforming, både med atkomstforhold og utforming av uterom. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak framgår av sakens første side. Vedlegg: 1. Plankart datert 1.3.2019 2. Bestemmelser datert 15.4.2019 3. Landskapsplan datert 25.2.2019 4. Planbeskrivelse datert 16.4.2019 5. Innkomne forhåndsuttalelser 6. ROS-analyse 7. Geoteknisk rapport Ikke-vedlagte dokumenter i saken (finnes på skien.kommune.no/kbd): 8. Referat oppstartsmøte 9. Planprogram datert 6.6.2018 10. KU mobilitetsplan 11. KU byliv 12. KU landskap og arkitektur 13. 3D-perspektiver 14. Sol-/skyggediagram 15. Skisseprosjektrapport datert 1.6.2018 Dokumentnr.: 17/29080-31 side 8 av 9

Dokumentnr.: 17/29080-31 side 9 av 9