Søknad om endring av reguleringsbestemmelser tilhørende reguleringsplan for Moan og Sandfjæra (planid 32B - vedtatt 29.09.08) Dato: 05.12.11 Hommelvikbukta 1
INNHOLD: 1. Bakgrunn 3 2. Beskrivelse av planendringen 5 3. Virkninger av planforslaget 6 4. Samråds- og medvirkningsprosess 6 5. Innkomne innspill 7 6. Vedlegg 10 2
Søknad om planendring Søknad om reguleringsendring er innsendt 29.09.11 av Nordbohus AS, avdeling for plan og arkitektur som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Malvik Næringsbygg AS. Hensikten med reguleringsendringen er å øke antall boenheter fra dagens tillatte antall på 500 til 600 samt spesifisere nærmere hvordan antallet skal fordeles. 1. Bakgrunn Reguleringsplan for Moan og Sandfjæra ble stadfestet 29.09.08 etter en omfattende planprosess som ble påstartet i 2005. Før den tid, har spørsmålet om arealbruken på dette området vert diskusjonstema både administrativt og politisk gjennom flere tiår. Området vekker også stort engasjement blant Malviks innbyggere, da det er et mye brukt friluftsområde, med flott sandstrand og svaberg. Byggeområdene innenfor gjeldende reguleringsplan er regulert til bolig, næring, barnehage og kombinerte formål. Etter flere behandlinger i planutvalg og formannskap, ble planforslagets endelige vedtak i kommunestyret følgende: Kommunestyret vedtar med hjemmel i pbl 27-2 forslag til reguleringsplan med bestemmelser datert 25.04.2007, med følgende endringer: 1. Det kan bygges maks 500 boenheter innenfor hele planområdet. 2. Området K2 skal benyttes i sin helhet til allmennyttige formål kultur/idrett, pkt.2 i rekkefølgebestemmelsene utgår som følger av dette. 1. Maks byggehøyde for hele område settes til 9 meter, over gjennomsnittlig eksisterende terreng, for bygg med p-kjeller. Tilføyes bestemmelsene. 4. Deler av K4 og K7 som grenser til offentlig friområde F1 skal i 1.etg. forbeholdes publikumsrettet virksomhet som næring, kultur og service. 5. Parkeringsplass T3 utvides med 1 da. Parkering for bevegelseshemmede anlegges langs gangvei mot K2 og K3. 6. BYA for B2 og K1 inntatt i reguleringsbestemmelsene settes til 40 %. 7. Det offentlige friområdet og strandpromenaden trekkes 30 meter overfor eksisterende vei langs Hommelvikfjæra (badestranda). 8. I den videre behandling kontaktes Malvik båtforening for avklaring om fremtidig arealbehov. 9. Utbygging starter fra Vest mot Øst. Tilføyes bestemmelsene. For øvrig vedtas plan og bestemmelser som forelagt. Rådmannen innarbeider endringer før vedtaket kunngjøres. 3
Situasjonen etter vedtak For fremtidige utbyggerinteresser var det spesielt ett punkt i vedtaket som var kritisk; «1. Det kan bygges maks 500 boenheter innenfor hele planområdet.» Planen skulle i utgangspunktet gi rom for 900 boenheter, men mot sluttbehandling av planen ble dette tallet redusert til 500. Det ble aldri foretatt en grundig faglig vurdering i forhold til hva denne reduksjonen ville bety for prosjektet. Det ble heller ikke diskutert eller vedtatt en fordelingsnøkkel som ga klare føringer for hvordan boenhetene skulle fordeles på hvert enkelt delfelt. I 2011 ble den første utbyggingen innenfor planområdet igangsatt. Denne utbyggingen er hjemlet i bebyggelsesplan 32C, som er utarbeidet for delfelt B2. Tiltakshaver er utbyggingsselskapet Hommelvik Sjøside AS. I løpet av planprosessen for denne bebyggelsesplanen var man nødt til å gjøre en vurdering i forhold til hvordan de 500 boenhetene skulle fordeles. Som grunnlag for fastsetting av antallet som kunne tillates innenfor delfelt B2, ble det utarbeidet en arealoppgave med forslag til fordelingsnøkkel for hele planområdet (se vedlagt arealoppgave utarbeidet av Link Signatur AS). Som det går frem av oppgaven foreslås det 416 boenheter på arealet Sandfjæra (øst for Homla) og 83 boenheter på Moan (vest for Homla). Allerede på dette tidspunktet synes det åpenbart at det totale antallet boenheter er lavt og den foreslåtte fordelingen er svært ugunstig for utbyggingsområdet vest for Homla. Resultatet i arealoppgaven baserer seg på en antatt BYA og ikke tillatt BYA. Dette gir et skjevt bilde av hva som er delfeltenes egentlige potensial. Undertegnede argumenterer at det ikke kan være hensiktsmessig å vise til et arealregnskap basert på antakelser, når det allerede er vedtatt klare føringer. Det er også store reguleringsmessige forskjeller fra boligfeltene i øst (Sandfjæra) og boligfeltene i vest (Moan). Blant annet gjelder dette krav til uteareal. På Moansiden er store områder allerede avsatt til grønnstruktur, mens på Sandfjærasiden skal dette spesifiseres nærmere i bebyggelsesplanene. Den geografiske plasseringen i forhold til Hommelvik sentrum burde også vært et sentralt tema ved vurdering av antall leiligheter og hvordan de skulle fordeles. Det er viktig å poengtere, at denne søknaden ikke er ment som en kritikk til det antall leiligheter som er tillatt øst for Homla (Sandfjæra). Det argumenteres tvert imot at boligprosjektet «Hommelvik Sjøside» har gjennomgående svært høy kvalitet både i forhold til bebyggelse og utomhusarealer. Det er det totale antall boenheter som er tema i søknaden. 4
2. Beskrivelse av planendringen Hvorfor behov for utvidelse av antall boenheter på Moan og Sandfjæra? En helt klar forutsetning for realisering av reguleringsplanen for Moan og Sandfjæra er at den nye infrastrukturen som er vist i planen blir realisert. Dette gjelder blant annet ny kjøreadkomst i øst, oppgradering av eksisterende adkomst ved Homla, nye turveger, parkanlegg, kulvert under jernbanen og VA-anlegg. Kostnadsfordelingen i forhold til etablering av denne infrastrukturen vil bli fastsatt gjennom en utbyggingsavtale, men det er på det rene at det største økonomiske bidraget vil falle på utbyggingsprosjektet. Det er åpenbart at ingen av delfeltene på Moan vil kunne la seg realisere når disse kostnadene skal fordeles på kun 27 boenheter per delfelt. I tillegg til det rent privatøkonomiske aspektet, som selvsagt ikke kan vektlegges i arealplansammenheng, så vil det viktigste argumentet for å øke antall boliger ligge i det samfunnsøkonomiske perspektivet. Det å bygge så få boliger på et så verdifullt areal strider imot både nasjonale og lokale føringer i forhold til bærekraftig arealdisponering. Søknad om økt antall tillatte boenheter Malvik Næringsbygg AS har presentert et skisseprosjektet for flere av de store aktørene innen boligutbygging i Trondheimsregionen, med tanke på videresalg av tomtene. Den entydige tilbakemeldingen er at konseptet er svært interessant i forhold til den sentrumsnære beliggenheten, men ikke realiserbart på grunn av det begrensede antall boliger som tillates. Det er her snakk om et sentrumsområde hvor høy utnyttelsesgrad og tetthet bør være et viktig kriterium for utbygging. Det presiseres at en økning av antall enheter ikke vil gå på bekostning av den avsatte grønnstrukturen. Det søkes ikke om noen endringer av plankartet. For å gi et bilde av utbyggingsmulighetene som ligger i delfeltene K3, K4 og K7 er det laget en tabell med nøkkeltall i forhold til utnyttingspotensialet. Tabellen ligger vedlagt denne søknaden. På bakgrunn av ovennevnte søker grunneier, Malvik Næringsbygg AS, om en reguleringsendring som muliggjør å øke antallet boenheter vest for utløpet av Homla (Moanfjæra), uten at dette går på bekostning av planlagt antall boenheter på Sandfjæra. Forslag til endring er følgende tekst som tillegg til gjeldende reguleringsbestemmelser: «I området vest for Homla tillates oppført inntil 180 boenheter, innenfor arealet øst for Homla tillates oppført 420 boenheter» 5
3. Virkninger av planforslaget I planbeskrivelsen til reguleringsplan for Moan og Sandfjæra er virkninger av planforslaget diskutert. Foreslåtte endring vil ikke innvirke på gjeldende plans overordnede intensjoner og føringer. 4. Samråds- og medvirkningsprosessen Det er avklart med kommunens planavdeling at oppstart av planarbeid kan kunngjøres. Kommunen har avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning Varsel om igangsetting av planarbeid ble kunngjort i Adresseavisen og på kommunens hjemmeside i begynnelsen av juli 2011, med frist for uttalelse til planarbeidet den 26.08.11. Hjemmelshavere og berørte parter ble varslet i eget brev (se vedlegg for kopi av kunngjøringsannonse, brev og adresseliste). 6
5. Innkomne innspill etter varsel om planarbeid Etter fristens utløp er det kommet inn 5 forhåndsuttalelser til planarbeidet: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag brev datert 22.08.11 (se vedlegg) Barn og unge: Ingen merknad Landbruk og bygdeutvikling og miljøvern: Henviser til brev fra Landbruks- og matdepartementet og Miljøverndepartementet datert 19.11.2010 hvor departementene peker på kommunens ansvar for å ta vare på jordressursene. Planlegging etter pbl er det viktigste virkemiddelet for forvaltning av arealer. Peker på at Hommelvik er et av senterområdene i Malvik og området ligger sentralt til i forhold til kollektivårer med gode tog og bussforbindelser. Fylkesmannen synes på bakgrunn av dette at det er positivt at det legges opp til en høy utnyttelse i dette området. Det er derfor viktig at det innføres minimumskrav til utnytting i reguleringsbestemmelsene som sikrer at utnyttelsen blitt i henhold til intensjonene. Økt fortetting må imidlertid ikke gå ut over verken areal i strandsonen eller grønnstrukturen som er avsatt i overordnet plan. Kommentar: Forslagstiller stiller seg bak ovennevnte argumentasjon fra Fylkesmannen og poengterer at foreslåtte planendring ikke vil medføre noen endring i forhold til grønnstrukturen eller nærhet til strandsonen. Tvert imot vil realisering av prosjektet, med den planlagte kulverten under jernbanen, øke tilgjengeligheten til den flotte sandstranden og grønnstrukturen på andre siden. Miljøvern: Fylkesmannen som miljøvernmyndighet forutsetter at reguleringsplanen ivaretar de tema knyttet til støy og forurensning som overordnet plan legger opp til. Kommentar: Forslagstiller bekrefter at planendringen vil ikke medføre noen endring i forhold til ivaretakelse av tema knyttet til støy og grunnforurensning. Samfunnssikkerhet: Ingen merknad Universell utforming: Fylkesmannen ber om at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen. Det minnes også om reglene til medvirkning i plan- og bygningsloven kapittel 5, og ber kommunen vurdere å sende planforslaget til kommunens råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. 7
Kommentar: Gjeldene plan gir tydelige føringer i forhold til at man skal etterstrebe universell utforming. Skisseforslaget som er utarbeidet for arealene vest for Homla er også planlagt etter prinsippene om universell utforming. Forslaget om planendring vil etter forslagsstillers skjønn forsterke mulighetene for et mer tilgjengelig Hommelvik sentrum. Her vil det bli muligheter for tilgjengelige boliger med heis og parkering i kjeller. Stigningsforhold på gangveger og fortau er gode. Tilgjengelighet til grønnstrukturen og strandarealene på nordsiden av jernbanen vil bli vesentlig forbedret via ny kulvert under jernbanen. Sør Trøndelag fylkeskommune brev datert 17.07.11 (se vedlegg) Fylkeskommunen har ingen merknad til det igangsatte planarbeidet forutsatt at en økning av antall boliger ikke går ut over friluftsinteressene/reduserer strandsonen. Jernbaneverket brev datert 11.07.11 (se vedlegg) Jernbaneverket har ingen innvendinger mot en endring av reguleringsplanen, så lenge rekkefølgebestemmelsen i gjeldende reguleringsplan om etablering av undergang under jernbanen følges opp. Historielaget Hommelviks Venner brev datert 24.0811 (se vedlegg) Historielaget Hommelviks Venner (HVV) viser til tidligere klager på vedtatt reguleringsplan og vil fortsatt be om at strandområdet må bevares og ikke ødelegges av boligbygging. Kommentar: Ovennevnte klage er avgjort hos Fylkesmannen og ble ikke tatt til følge. Omsøkte planforslag gir ingen nye føringer som vil gi innvirkning på byggeområdenes avgrensning, hverken mot strandarealet eller mot grønnstrukturen. Sentrum Vel brev datert 22.08.11 (se vedlegg) Brevet inneholder 7 avsnitt som omhandler vedtatte forhold i gjeldende reguleringsplan. Avsnitt 1: Negativ til en omgjøring av areal fra næring til bolig Kommentar: Søknad om planendring inneholder ikke forslag om formålsendringer 8
Avsnitt 2: Negativ til at det ikke skal gjøres en grundig konsekvensvurdering av hele utbyggingen av Moan/Sandfjæra. Kommentar: Forslag om planendring vil ikke medføre endringer som krever at planprosessen for hele området skal startes på nytt. Avsnitt 3: Ønsker at salg/utviklingsplaner for området bør settes på vent slik at det kan behandles en sentrumsplan for Hommelvik under ett. Kommentar: Avsnittet kan ikke knyttes direkte opp mot søknad om planendring. Tidspunkt for salg avgjøres av Malvik Næringsbygg AS. Avsnitt 4: Ser av tegningene at det legges opp til 4. etg Kommentar: Tegningene henviser til et skisseprosjekt som ikke er en del av den formelle søknaden om planendring. Det er vedlagt som en illustrasjon og som en opplysning om hva som til nå er gjort i forhold til å analysere området. Den formelle søknaden om planendring gjelder kun antall enheter. Avsnitt 5: Er bekymret for at prosjektet vil føre til økt privatisering av stranden. Kommentar: Det foreslås ingen endring i forhold til dagens situasjon. Avsnitt 6: Er bekymret for undergangen under jernbanen. Frykter at det blir en nedtagget samlingsplass for ungdom. Kommentar: Undergang er en av forutsetningene for utvikling på nordsiden av jernbanen og et helt ufravikelig krav ifølge Jernbaneverket (se høringsuttalelse fra JBV over). Avsnitt 7: Presiseres at de ikke er imot utvikling i Hommelvik sentrum men ønsker at utviklingen skal skje på demokratiske prinsipper med åpenhet, medvirkning og offentlige høringsrunder. I tillegg er det viktig med helhetstankegang, noe de mener mangler i dette prosjektet. 9
Kommentar: Som nevnt over er det ikke snakk om en planendring av vesentlig karakter. I planprosessen tilknyttet gjeldende plan ble det gjennomført både lovpålagt medvirkning og ekstra medvirkning i form av åpne informasjonsmøter og to høringsrunder ved offentlig ettersyn. Det er ikke korrekt å antyde at gjeldende plan er vedtatt under ulovlige omstendigheter. Når det gjelder medvirkning i forhold til omsøkte planendring, er den gjennomførte offentlige kunngjøringen og eget brev til direkte berørte, første ledd i planprosessen. 6. Vedlegg 1. Annonse oppstart planarbeid 2. Varslingsbrev oppstart planarbeid 3. Arealoppgave utbyggingspotensial 4. Arealoppgave utarbeidet for Hommelvik Sjøside AS 5. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Sør Trøndelag 6. Høringsuttalelse fra Sør Trøndelag fylkeskommune 7. Høringsuttalelse fra JBV 8. Høringsuttalelse fra Historielaget Hommelviks Venner 9. Høringsuttalelse fra Hommelvik sentrum vel 10
Vedlegg til søknad om reguleringsendring Moan og Sandfjæra (planid 32 B vedtatt 29.09.08) Dato 05.12.11 Arealoppgaven er laget for å gi et bilde av utbyggingspotensialet innenfor felt K3, K4 og K7. Det er tatt utgangspunkt i en leilighetsstørrelse på 60 kvm brutto. Ved tolkning av arealoppgaven er det viktig å ha i tankene at arealer som normalt ville bli trukket ifra som utbyggingsområde (bakkeparkering, vegsystem, turveger) er allerede avsatt utenfor byggeområdene. Det er avsatt over 2 000 kvm til bakkeparkering innenfor trafikkområde T5. Havnevegen gir adkomst til alle områdene og det er foreslått offentlig turveg i friområdene. Tabell A viser arealfordelingen i forhold til parkering og lekeområder ved utbygging av kun boliger eller ved utbygging av kun næring. Tabell B viser arealfordelingen ved utbygging av 180 boliger og 29 % næring. Basert på summen av tilgjengelig areal og beregnet arealbehov ved full utbygging, viser tabell A og B at løsningene er fullt mulig å etablere innenfor vedtatte rammer. Eksempel med utbygging av kun næring: 12 822 kvm tomteareal 5 080 bebygd areal 2 572* bakkeparkeringsareal = 5 170 kvm (tilgjengelig areal for uteareal, interne veger, renovasjon etc) *508 p plasser x 18 kvm per plass = 9 144 kvm 50 % skal være parkering i kjeller jf. reg. bestemmelser: 9 144 kvm/2 = 4 572 kvm 2 000 kvm areal for bakkeparkering er tilgjengelig i T5: 4 572kvm 2 000 kvm = 2 572 kvm Eksempel med utbygging av kun bolig: 12 822 kvm tomteareal 5 080 bebygd areal 1 402* bakkeparkeringsareal = 6 340 kvm (tilgjengelig areal for lekeareal, interne veger, renovasjon etc) *378 p plasser x 18 kvm per plass = 6 804 kvm 50 % skal være parkering i kjeller jf. reg. bestemmelser: 6 804 kvm/2 = 3 402 kvm 2 000 kvm areal for bakkeparkering er tilgjengelig i T5: 3 402 kvm 2 000 kvm = 1 402 kvm Tabell A Felt Areal i kvm % BYA Utbyggingspotensial i kvm (x 3 etasjer) Boenheter a 60 kvm Lekeareal (15 kvm per boenhet) P plasser for boliger (1,5 p plass per boenhet over 50 kvm 1 p plass per bo enhet under 50 kvm) K3 5 744 35 2 010 (6 030) 100 1 500 150 201 K4 3 128 35 1 095 (3 284) 54 810 81 109 K7 3 950 50 1 975 (5 925) 98 1 470 147 198 SUM 12 822 5 080 (15 239) 252 3 780 378 508 P plasser for næring (1 p plass per 30 kvm næringsareal) Side 1
Dersom det tillates 180 boenheter og man legger tabell A til grunn, vil det være rom for 29 % næringsareal i tillegg til boliger. Tabell B viser arealoppgaver dersom det bygges 180 leiligheter og etablerer næringsarealer i resten av arealene som er mulig å bygge ut. Tabell B Felt Areal i kvm % BYA Utbyggingspotensial i kvm (x 3 etasjer) Boenheter a 60 kvm Næringsareal i kvm (29 % av utbyggingspotensialet) Lekeareal (15 kvm per boenhet) P plasser for boliger (1,5 p plass per boenhet over 50 kvm 1 p plass per boenhet under 50 kvm) K3 5 744 35 2 010 (6 030) 76 1 470 1 140 114 49 K4 3 128 35 1 095 (3 284) 30 1 484 450 45 50 K7 3 950 50 1 975 (5 925) 74 1 485 1 110 111 50 SUM 12 822 5 080 (15 239) 180 4 439 2 700 270 149 P plasser for næring (1 p plass per 30 kvm næringsareal) Eksempel med utbygging av 180 boliger og 29 % næringsareal: 12 822 kvm tomteareal 5 080 bebygd areal 1 771* bakkeparkeringsareal = 5 971 kvm (tilgjengelig areal for lekeareal, interne veger, renovasjon etc) *419 p plasser x 18 kvm per plass = 7 542 kvm 50 % skal være parkering i kjeller jf. reg. bestemmelser: 7 542 kvm/2 = 3 771 kvm 2 000 kvm areal for bakkeparkering er tilgjengelig i T5: 3 771 kvm 2 000 kvm = 1 771 kvm Side 2