Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger 20. November 2013
Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering 2
UNION Gruppen Vi skaper verdier av eiendom En ledende norsk eiendomsaktør som utfører alle eiendomsrelaterte tjenester Et partnereid selskap med 51 ansatte UNION Eiendomskapital er Norges ledende kapitalforvalter av eiendom UNION Norsk Næringsmegling er Norges 3. største megler innenfor utleie og salg av eiendom UNION Corporate er et verdipapirforetak med konsesjon fra Finanstilsynet UNION Gruppen UNION Norsk Næringsmegling UNION Eiendomskapital UNION Corporate Næringsmegling/Utleie Eiendoms-og Kapitalforvaltning Rådgivning og Kapitalinnhenting 3
UNION Eiendomskapital Etablert i 2004 av Bjørn Henningsen og Lars Even Moe sammen med UNION Gruppen 16 ansatte med i gjennomsnitt 14 års eiendomserfaring Forvalter 2,1 milliarder i egenkapital i 2 eiendomsfond og 12 syndikater Vi investerer egne midler sammen med våre investorer UNIONs eiendomsfond har skapt best avkastning i det norske eiendomsmarkedet 1 UNIONs årlige avkastning (pr. desember 2012) 29,8 % 22,8% Egenkapitalavkastning 8,2% Produkt UEN (2010) SEF (2005) Syndikater (2004-2012) Struktur Lukket fond Lukket fond SPV Antall eiendommer 12 67 28 Realiserte eiendommer 3 10 16 4 Merk: Historisk avkastning eller markedsscenarier er ingen pålitelig indikator for nåværende eller fremtidig prestasjoner. Avkastningen som fremgår av tabellen tar ikke høyde for kostnader på holdingnivå. Avkastningen vil reduseres på linje med disse. 1. Basert på Investment Property Databank ( IPD ) og Norsk Eiendomsfondsindeks
Hvordan skape verdier av eiendom? - Kontantstrøm og verdiskapning Syndikeringsprosjekt UNION Eiendomsinvest Norge AS 19 % Verdiskapning 30 % Leievekst Yield-reduksjon Prosjektutvikling 10% -11 % Kontantstrøm 11 % Kontantstrøm 5 Avkastning på egenkapitalen (IRR) Avkastning på egenkapitalen (IRR)
Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering 6
Forventninger til eiendom i Norge Markedsutviklingen Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer 7
Attraktivt norsk eiendomsmarked Gode muligheter for å utnytte et dynamisk og hurtig transaksjonsmarked for en etablert lokal aktør Sterkt transaksjonsmarked; estimert til NOK 50 mrd. i 2013 Leienivå for kontor er på moderate nivåer; prognoser antyder videre vekst i leienivå som er blant de høyeste i Europa Etterspørselen etter nybygg er økende urbaniseringen medfører en begrenset tilbudsside Gjennomsnittlig prime yield på 5,25 5,50 %, med variasjon på +/- 0,75 % siste åtte år Norsk økonomi er fundamentalt sterk Høyere vekst i BNP enn resten av Europa, lav arbeidsledighet, sterkt arbeidsmarked og befolkningsvekst Lavt rentenivå og forventet videre lønnsvekst tilsier økt privatkonsum Stabilt bankvesen, offentlig budsjettoverskudd (14 % av BNP) og et betydelig handelsoverskudd (NOK 425 mrd. i 2012) Bergen Stavanger Trondheim Oslo Kristiansand Leienivå kontor Norge (NOK/m 2 per år) Transaksjonsvolum (NOK mrd.) BNP vekst (%-vis endring år for år) 4.0 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 80 70 60 50 40 30 20 15 22 44 68 53 28 15 39,1 36,3 56,4 % change 3.0 2.0 1.0 0.0-1.0 2011 2012E 2013E 2014E 250-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Euro Area Norway United Kingdom Germany Sweden Snitt leie samtlige leiekontrakter for Oslo-området KPI justert. Kilde: Eiendomsverdi Næring. Kilde: UNION Gruppen AS. Kilde: EIU Februar 2013. 8
Leieprisene for kontor i Oslo - Leieprisene har økt siden 2009 Gjennomsnittlig leiepris (venstre akse)* 2 200 2 000 1 800 Utleiegrad (høyre akse) 100,00 % 97,00 % 1 600 1 400 1 200 1 000 800 94,00 % 91,00 % 88,00 % Arealledigheten i Oslo har siden 2009 vært stabil rundt 7 % Arealledigheten forventes å synke i de kommende årene og leieprisene forventes å øke 9
Utvikling for kontor i øvrige Storbyer - Stabil utvikling med unntak av Stavanger som øker Kontor Bergen - Kyte Næringsmegling 2 200 2 000 1 800 Bergen Stavanger Trondheim Arealledighet 7,0 %* Svakt stigende kontorledighet Leienivå sentrum 1.400-2.400* Leienivå randsonene 1.000-1.900* 1 600 1 400 1 200 1 000 Kontor Trondheim - DNB Næringsm. Arealledighet 74.000 m² Svakt synkende konntorledighet Leienivå sentrum 1.200-2.000 Leienivå randsonene 1.000-1.800 Kontor i Stavanger - EM1 Næringsm. Gjennomsnittelig kvadratmeterleie for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kilde: Dagens Næringsliv Arealledighet 5,8 %* Svakt stigende kontorledighet Leienivå sentrum 1.200-2.650* Leienivå Forus 1.000-1.900* 10
Leiemarkedet - Stavanger Høyest leieprisvekst i Stavanger sentrum Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN jun. 2013: Gj.snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.950 kr. per m²/år, opp fra 1.900 kr. per november 2012 Intervallet for høy høystandard kontor i sentrum går fra 1.800 til 2.650 kr. pr. m²/år På Forus ligger leienivået for høystandardlokaler i intervallet 1.600-1.900 kr. pr. m²/år Kontorledigheten har vært økende det siste året og er ventet å stige til drøye 6 %. Ledighetsnivået er lavt i sentrum og høyere på Forus og i randsonene NOK / m2 Gj.snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 2 100 1 800 1 500 1 200 900 600 300 0 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2005 2007 2008 2010 2011 2013 (jun) Kilde: Dagens Næringsliv 11
Transaksjonsmarkedet - Stavanger - Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet Syndikeringsaktører og eiendomsselskaper mest aktive Transaksjoner fra MNOK 50 hittil i år Prime yield for kontor i Stavanger er vurdert til 6,0 % Fra 2010 har vi registrert transaksjoner med verdi over MNOK 150 i Stavanger-regionen. De fleste eiendommene er kjøpt av Oslo-aktører, herunder bl.a. 7 ulike syndikeringsaktører Lager/ industri/ kombi 5 % Butikk/ Handel 32 % Annet 12 % NOK 1,1 mrd. Kontor 51 % Kilde: UNION 12
Utvikling i avkastingskrav for Eiendom % - Store forskjeller iht. type eiendom Yield for prime-eiendom er tilbake på nivået fra år 2007 tilsvarende 5,25 % Normal-markedet har en snitt yield på 7,0 % og er 70 80 8 7 6 5 4 3 punkter høyere enn nivået fra år 2007 2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 10 års swap-rente Prime yield 8 % eller høyere netto-yield: 9 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 34 % 6 % eller lavere netto-yield: 24 % 100 transaksjoner med yield-data Mellom 6 og 7 % netto-yield: 33 % 13
Marginer og utlånsgrad UNION Financing Clock Marginer og utlånsgrad 14 Historisk normalisert nivå Margin: 70-80 basispunkter LTV: 60-75 % 10yr swap vs. 10yr gov: ~50 bps (15 års gj. snitt)
Marginer og utlånsgrad UNION Financing Clock Marginer og utlånsgrad 2005-07 Margin: 40-60 basispunkter LTV: 75-95 % 10yr swap vs. 10yr gov: ~20 bp (Feb 05) 15
Marginer og utlånsgrad UNION Financing Clock Marginer og utlånsgrad 2008-12 Margin: 200 250 basispunkter LTV: 60-65 % 10yr swap vs. 10yr gov: 85 bp (I dag) 16
Marginer og utlånsgrad UNION Financing Clock Marginer og utlånsgrad 17 Nytt nivå 2013...2014..?. Margin: 150-200 basispunkter LTV: 65-70 % 10yr swap vs. 10yr gov: ~50 bps (15 års gj. snitt)
Hva betyr en mer optimal finansiering? Eksempel: Syndikering Solid leietaker Attraktiv beliggenhet Leiekontrakt med varighet 10 år Mål om en forventet avkastning for syndikatet på 11-12 % med et årlig utbytte på i gj. snitt 6 7 % Belåningsgrad: 65 % Margin: 200 punkter Kjøpsyield: 6,5 % Eksempel: Finansiering 18
Hva betyr en mer optimal finansiering? Eksempel: Syndikering Solid leietaker Attraktiv beliggenhet Leiekontrakt med varighet 10 år Mål om en forventet avkastning for syndikatet på 11-12 % med et årlig utbytte på i gj. snitt 6 7 % Belåningsgrad: 65 % Margin: 200 punkter Kjøpsyield: 6,5 % Eksempel: Finansiering Nytt nivå på finansiering Belåningsgrad: 70 % Margin: 150 punkter Kjøpsyield: 6,1 % En økning i belåningsgraden med fem prosentpoeng og en forbedret margin på 50 punkter tilsvarer en teoretisk yield nedgang på 40 punkter i syndikatmarkedet 19
Forventninger til eiendom i Norge Markedsutviklingen Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer 20
Allokering av kapital til eiendom - Hvordan har investorene fått eksponering i eiendom? Sterk vekst i perioden 2005-07 NOK 27 milliarder i egenkapital innhentet Eiendomsfond Etterspurt av større aktører Økt interesse for ubelånt eiendom etter innføring av nye kapitalkrav hvor belånt eiendom vurderes strengere Ubelånt eiendom Eiendom på børs Syndikater Lite eiendom som er børsnotert i Norge Til dels lite likvid sammenlignet med andre noterte selskaper Stor forskjell fra andre sammenlignbare land Eierløse syndikatstrukturer er mindre attraktivt for både bank og investor Dreining mot mindre aksjonærbase Club deals 21
Større forskjeller på avkastning i fremtiden - Større forskjeller mellom avkastning og risikoprofil for de ulike eiendomsinvesteringskonseptene i fremtiden 3-deling av eiendomsmarkedet Markedet dreies i større grad mot 3 hovedsegmenter: 1. Eiendom for Livselskaper og Pensjonskasser (Direkteinvestering) Ubelånte investeringer Større profilerte eiendommer 2. Syndikeringseiendom Solid leietaker med lang leiekontrakt 3. Eiendom som krever sterkt fokus på aktiv forvaltning (Value Add) Konsekvenser for prising av eiendom Historisk har Syndikeringseiendom blitt tilrettelagt for investorer med en forventet avkastning på 11 12 %. I fremtiden forventer vi enda sterkere konkurranse i segmentet Syndikeringseiendom Indikerer skarpere prising i fremtiden Krevende å tilrettelegge Syndikatinvesteringer med samme avkastningsmål som tidligere Case-eksempler IRR EK ved 70 % belåning IRR EK ved 65 % belåning IRR EK ved 60 % belåning Kjøpsyield 6,0 % 10,0 % 9,5 % 9,0 % 6,5 % 11,0 % 10,5 % 10,0 % 7,0 % 12,0 % 11,5 % 11,0 % 22
Private Equity (PE) strukturer på eiendom - Hva betyr dette for eiendom? Definisjon av Private Equity PE er risikokapitalinvesteringer i selskapet med potensiale for høy vekst Private equity er langtidsinvesteringer som hjelper unoterte selskaper å vokse og gjøre suksess, og kan best beskrives som spesialistkompetanse på eierskap i en usikker fase Aktivt eierskap og realisering Et særtrekk ved private equity er at private equity rådgivingsselskapene utøver aktivt eierskap Representasjon i og ofte lederskap av det enkelte porteføljeselskapets styre, rådgivning Tett oppfølging av porteføljeselskapets ledelse, samt god kontroll med fremdrift og utvikling Forretningskompetanse tilbys porteføljeselskapene i kombinasjon med finansielle investeringer Private equity fondene er vanligvis tidsavgrenset til en periode på 8 12 år Det blir lagt realisasjonsplaner allerede på investeringstidspunktet Kilde: Norwegian Venture Capital Association 23
Dyktigste forvalter gir best avkastning - En forvalter av eiendom påvirker avkastningen mer sammenlignet med en forvalter av aksjer Type tjeneste Eiendom Aksjer Makro-analyse Analyse av sektor / bransje /eiendomsegment Kjøp av selskap / eiendom Vurdering av Management Forvalter = Management De beste fondene vil få de beste medarbeidere, det beste nettverket, og tiltrekke seg mest egenkapital. Det vil i likhet med andre bransjer gi betydelige forskjeller i avkastning mellom de beste og de dårligste forvalterne. 24
Hvilke faktorer påvirker avkastningen? BASE CASE Leievekst 10 % Kostnadsreduksjon 10 % Yieldreduksjon 10 % (70 punkter) Brutto leie 7,5 8,25 7,5 7,5 Eierkostnad 0,5 0,5-0,45 0,5 Netto leie 7,0 7,75 7,05 7,0 Yield 7,0 % 7,0 % 7,0 % 6,3 % Eiendomsverdi 100 110,7 100,7 111,1 (Netto leie/yield) 7,0 / 7,0 % Gjeld (65% belåning) Gjeld 65 Gjeld 65 Gjeld 65 Gjeld 65 Verdijustert EK VEK 35 VEK 45,7 VEK 35,7 VEK 46,1 EK- avkastning (VEK) 31 % 2 % 32 % 25
Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering 26
Forventet Avkastning 2013 2015: 8,5 % - Ubelånt gjennomsnitt 20,0 17,6 18,3 6,0 A v k a s t n i n g 15,0 10,0 5,0 0,0-5,0 15,2 12,8 10,8 10,4 9,3 7,0 7,6 8,2 8,1 8,2 7,4 4,5 5,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-4,6 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 BNP-vekst -10,0 Eiendomsavkastning (ugiret) BNP- vekst (Fastland) -2,0 Kilde: IPD år 2000 2011, UNION 2012-2015 27
Forventet Egenkapitalavkastning Kjøpsyield 6,5 % og 60 % belåning 6 % 1,0 % 15 % -0,8 % - 0,1 % 2 % 6,5 % Kjøpsyield Forvaltning og regnskap Utleiehonorar KPI Leieøkning og yieldkompresjon med fradrag for investering 60 % Belåning EK avkastning 28
Oppsummering Norsk økonomi forventes å utvikle seg sterk sammenlignet med resten av Europa Gode utsikter for næringseiendom i årene som kommer Økt fokus på eiendomsinvesteringer med mer verdiskapning Større innslag av utenlandske aktører i det norske markedet Forvalterne med det beste teamet/dyktigste medarbeidere vil være vinnerne i eiendomsmarkedet UNION forventer å skape en avkastning på 15 17 % på sine eiendomsinvesteringer 29 1. Internrente på egenkapitalen før forvaltningshonorar og suksesshonorar
UNION Eiendomskapital AS Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no