UNION Eiendomsinvest Norge ASA

Transkript

1 En attraktiv investeringsmulighet i norsk eiendom Investorpresentasjon Oktober 2010 Tilrettelegger:

2 Disclaimer Denne presentasjonen er utarbeidet i forbindelse med tilbud om investering i (Selskapet). Presentasjonen er utarbeidet av UNION Corporate AS på vegne av Selskapet og dets tilknyttede selskaper. Det understrekes at presentasjonen ikke er fullstendig i ethvert henseende og at det foreligger en rekke forhold som det ikke redegjøres for. Det understrekes derfor at det vil utarbeides prospekt i forbindelse med investering i Selskapet. Prospektet vil på en rekke områder gi en mer utførlig presentasjon av vesentlige forhold knyttet til Selskapet og dets virksomhet, og potensielle investorer oppfordres derfor til å gjennomgå prospektet grundig før investeringsbeslutning fattes. Prospektet vil også inneholde en redegjørelse for de risikoforhold som etter styrets oppfatning er mest relevante. Presentasjonen inneholder enkelte antagelser knyttet til Selskapets fremtidige finansielle resultater og verdiutvikling, dets virksomhet og antagelser relatert til fremtidig utvikling av makroøkonomiske forhold generelt og eiendomsbransjen spesielt. Slike fremtidsutsikter vil alltid være beheftet med betydelig usikkerhet. Enhver uttalelse som er relatert til fremtidige forhold og som fremkommer av denne presentasjonen kan derfor utelukkende anses som antagelser som er beheftet med betydelig usikkerhet. Ved eventuelle uoverensstemmelser mellom denne presentasjonen og prospektet som er under utarbeidelse, skal prospektets tekst ha forrang. Denne presentasjonen er ikke å anse som en investeringsanbefaling. Presentasjonen må heller ikke forstås som rådgivning hva gjelder finansielle, juridiske, skattemessige eller kommersielle forhold og vurderinger. Enhver potensiell investor oppfordres til å kontakte sine egne rådgivere forut for investeringsbeslutning. Innholdet i dette presentasjonsmaterialet er oppdatert per dags dato. Presentasjonen kan imidlertid endres uten varsel. Med mindre annet er uttrykkelig angitt, er Selskapet å anse som kilde for de opplysninger som fremkommer av denne presentasjonen, herunder også historiske finansielle opplysninger. Under henvisning til ovenstående, fraskriver Union Corporate AS seg ethvert ansvar knyttet til investeringer i Selskapet og potensielle investorers investeringsbeslutning. Ansvarsfraskrivelsen omfatter også styremedlemmer, ansatte og rådgivere tilknyttet nevnte selskaper. Alt presentasjonsmateriale er utarbeidet og undergitt norsk lov. Eventuelle tvister eller uoverensstemmelse som måtte oppstå er underlagt norsk lov og skal underlegges norske domstolers eksklusive domsmyndighet. 2

3 Sammendrag 1 Markedet har gått igjennom en betydelig reprising og timingen er god for å sette opp et nytt eiendomsfond som kan investere i norsk eiendom 2 Å investere i norsk eiendom medfører betydelig mindre risiko enn internasjonalt basert på en meget solid norsk makroøkonomi 3 Investeringsstrategien til er en naturlig forlengelse av UEKs operasjonelle plattform og fokus 4 UEK har god erfaring med utvikling, administrasjon og forvaltning av denne type fond og har en bevist track record i det norske markdet 5 Fondet har en attraktiv forventet egenkapital avkastning på 8-12 % med løpende utbytter på 4-6 % 3

4 Innholdsfortegnelse I Hvem er UNION Eiendomskapital? 5 II Hvorfor investere i eiendom nå? 12 III 21 IV Hvordan skape verdier i Fondet? 26 V Oppsummering og videre fremdrift 43 4

5 UNION Eiendomskapital er en ledende kapitalforvalter i Norge UNION Gruppens hovedkontor Bolette Brygge 1, Tjuvholmen, Oslo UNION Eiendomskapital (UEK) En uavhengig, partner eiet kapitalforvalter dedikert til å strukturere og forvalte eiendomsinvesteringer i Norge Etablert i 2004 Av operasjonelle partnere Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad UEK har etablert en robust operasjonell plattform 13 dedikerte ansatte med bakgrunn fra ledende selskaper innenfor eiendom og finans Fokus på verdiskapning i alle ledd av verdikjeden Forvalter en solid og diversifisert eiendomsportefølje 75 eiendommer i Norge til en samlet verdi av NOK 7,8 mrd Meget god track record UEK har realiserte 21 eiendommer til en samlet verdi av NOK 3,1 mrd, med en gjennomsnittlig egenkapitalavkastning (IRR) på 57 % Forvalter det ledende eiendomsfondet i det norske markedet En del av UNION Gruppen En av landets ledende rådgivere innenfor næringseiendom 5

6 UEK er en del av UNION Gruppen UNION Gruppen er en av landets ledende kapitalforvaltere og rådgivere innenfor næringseiendom 38 ansatte ved kontoret i Oslo Rådgiver i transaksjoner verdt mer enn NOK 45 mrd. siden 2002 Forvalter NOK 7,8 mrd i eiendomsfond og -syndikater Omfattende nettverk av eiendomsbesittere, banker og investorer i Norge og internasjonalt UNION GRUPPEN UNION NORSK NÆRINGSMEGLING UNION CORPORATE UNION CAPITAL UNION EIENDOMSKAPITAL UNION MANAGEMENT UNION INVESTORSERVICE TRANSAKSJONS- RÅDGIVNING / UTLEIE STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITALFORVALTNING TEKNISK DRIFT INVESTOR SERVICE Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 45 mrd. siden 2002 Utleie- og søksmegling Verdivurdering av eiendom og selskaper Kapitalmarkedstransaksjoner (M&A) Private og offentlige emisjoner Restrukturering Int. institusjonelle investorer Norske private investorer Retail investorer via ekstern distribusjon Forvalter NOK 7,8 milliarder Eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning Teknisk forvaltning og adm. av underleverandører på teknisk drift Teknisk DD ifm. kjøp og salg Byggeadministrasjon og prosjektoppfølging Forretningsførsel Økonomisk forvaltning Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 6

7 UEK har en solid og diversifisert eiendomsportefølje Sammendrag Beliggenhet Type mandat Antall fond/syndikater Antall eiendommer Areal ('000 kvm) Leieinntekter (NOKM) Eiendomsverdi (NOKM) Fond Syndikater Sum Segment Mandat 7

8 UEK har fokus på verdiskapning i alle ledd av verdikjeden Fokus og verdiskapning Finansiell rådgivning Allokering mellom investeringsklasser Strategi Analyse av eiendomsmarkedet Top down og bottom up analyse Optimering og allokering av eiendomsporteføljer Eiendomsstrategier Forretningsutvikling 100 % Forvaltning av investeringen Investorservice Sourcing (deal flow) Investeringsanalyser Eiendomsstrategier ( hold/sell analyser) Kjøp Finansiering Due diligence Refinansiering Regnskap, konsolidering og rapportering Kvalitetssikring Forvaltning av eiendommen Property Management Drift (eksterne tjenester) Risikostyring Restrukurering og reforhandling Eiendomsutvikling Exit optimering ( hold/sell ) Leietakerpleie Leieforhandlinger Ledelse av eksterne forvaltere Leieinnkrevning og SPV regnskap Vaktmestertjenester Oppgraderinger Verdivurderinger og revisjon 8

9 UEK forvalter fondet med best avkastning i det norske markedet IPD Norway Annual Property Index 2009** 4.4 % Storebrand Eiendomsfond: 7.9 % * Eiendomsfondsindeksen er laget av analyseavdelingen til UNION Gruppen og består av rapporterte tall fra Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS og Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA, DnBNOR Eiendomsfond AS, Nordisk Areal AS, Pareto Eiendomsinvest Nordic AS, ACTA Etatbygg Holding I fra oppstart av det enkelte fond. Indeksen er vektet etter verdijustert egenkapital. 9

10 Totalavkastning Storebrand Eiendomsfond vs. IPD Indeksen i Norge - UEK leverte en ugiret meravkastning på 3,4 % mot IPD Indeksen i 2009 IPD Indeksen i Norge Indeksen er basert på over 580 eiendommer med en eiendomsverdi på NOK 115 mrd. Storebrand Eiendomsfond Ugiret totalavkastning på 4,4 % inkl. prosjekter og kjøp/salg Storebrand Eiendomsfond AS leverte en ugiret avkastning på 7,9 % i 2009 sammenliknet med 4,4 % for den norske IPD Indeksen Totalavkastning Norge (IPD) 20,0 15,0 10,0 5,0 0, ,0-10,0 10

11 Innholdsfortegnelse I Hvem er UNION Eiendomskapital? 5 II Hvorfor investere i eiendom nå? 12 III 21 IV Hvordan skape verdier i Fondet? 26 V Oppsummering og videre fremdrift 43 11

12 Timingen er god for å investere i eiendom i Norge 1 Trygg norsk makro gir et godt fundament for attraktiv risikojustert avkastning innenfor eiendom 2 Eiendomsmarkedet har falt kraftig i verdi og har nå passert bunnen 3 Leiemarkedet for kontor falt kraftig i 2009, men har nå passert bunnen og viser tegn til utflating 4 UNIONs leie- og avkastningsprognoser forventer positiv verdiendring i eiendomsmarkedet fremover Høydepunkt Korreksjon Stabilisering Gjenvinning Tid for å investere Markedssykler 12

13 1 Trygg norsk makro gir et godt fundament for attraktiv risikojustert avkastning innenfor eiendom Årlige %-vise endringer E 2011E 2012E 2013E BNP - Fastlandet (1,4) 1,5 2,9 2,8 3,3 BNP (1,4) 1,0 2,4 2,2 2,5 KPI 2,1 2,5 1,5 2,1 2,5 Privat forbruk 0,2 3,3 3,9 3,7 4,0 Offentlig forbruk 4,7 2,7 2,2 1,9 1,9 Oljeinvesteringer 5,7 (5,9) 4,5 3,2 0,9 Tradisjonell eksport (8,2) 5,3 2,8 3,0 4,2 Sysselsetting (0,4) (0,6) 0,8 1,4 2,2 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,6 3,7 3,8 3,4 Kilde: SSB september 2010 Internasjonal økonomi har snudd tilstrekkelig opp til at eksporten av tradisjonelle varer stiger med drøye 5 % i år og ca. 3 % per år fremover Anslagene innebærer at vi får et vekstnivå i fastlandsøkonomien fra neste år på linje med snittet av de siste 10 og 20 årene Sysselsettingen snur opp fra neste år, Oslo-området ligger i forkant av utviklingen 13

14 % 2 Eiendomsmarkedet har falt kraftig i verdi og har nå passert bunnen Prime yield netto opp fra 5,25 % i 2007 til 6,1 % per Q Høyeste yield-gap siden vinteren 2004 Prime yield minus 10-års swaprente per. 1. sept = 6,10 3,67 = 2,43 % (1) års sw ap-rente Prime yield Yield-gap 14

15 3 Leiemarkedet for kontor falt kraftig i 2009, men har nå passert bunnen og viser tegn til utflating Kilde: Union Norsk Næringsmegling, Eiendomsspar og Eiendomsverdi Næring Leieprisene for kontor i Oslo-området falt gjennomgående 15 til 20 % fra toppen i tredje kvartal 2008 til bunnen i tredje kvartal 2009 Vi venter at arealledigheten i Oslo-området topper ut på 8 % på slutten av inneværende år. Arealetterspørselen er i ferd med å snu opp, og vi venter at kontorledigheten vil synke ned mot intervallet 4 til 6 % (avhengig av volum nybygg) frem mot neste konjunkturtopp i 2015/2016 Leieprisene vil få en moderat vekst frem til markedet kommer mer i balanse i ca

16 4Totalavkastning UNIONs leie- og avkastningsprognoser forventer positiv verdiendring i eiendomsmarkedet fremover Prognose for ubelånt avkastning 9,8 % for år (gj.snitt) 20,0 15,0 10,0 5,0 0, ,0-10,0 Kilde: IPD år , UNION

17 4Totalavkastning UNIONs leie- og avkastningsprognoser forventer positiv verdiendring i eiendomsmarkedet fremover Prognose for ubelånt avkastning 9,8 % for år (gj.snitt) 20,0 15,0 Forutsatt at yield kompresjon på bps utsettes til ,0 5,0 0, ,0-10,0 Kilde: IPD år , UNION år

18 UEK forventer en normalisering av lånebetingelsene for næringseiendom de nærmeste årene Suksessfaktorer Gode transaksjoner UNION s Finans Klokke Bank Marginer & LTV Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Margin: pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~20 pkt (Feb 05) Normalisert nivå Margin: pkt (snitt siste 20 år) LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~50 pkt (15 års snitt) 2009 Margin: 250 pkt LTV: % 10 års swap vs. 10 års stat: ~100 pkt 18

19 Innholdsfortegnelse I Hvem er UNION Eiendomskapital? 5 II Hvorfor investere i eiendom nå? 12 III 21 IV Hvordan skape verdier i Fondet? 26 V Oppsummering og videre fremdrift 43 19

20 Forretningsidé og målsetting Etablere en diversifisert eiendomsportefølje i Norge med verdi på NOK 2,5 5,0 milliarder Type eiendom: Kontor Handel/ kjøpesenter Lager/ logistikk / industri Geografisk fokus: Etablering av nytt eiendomsfond Oslo/ Akershus Bergen Avkastningsmål: 8 12 % p.a. Forventet utdeling på i gjennomsnitt 4-6 % årlig i Selskapets levetid Risiko: Moderat Finansiering: % fremmedkapital Avkastningsmål og finansiering Målsetting om 65 % gjennomsnittlig belåning i Fondets levetid Pantelån og obligasjoner Forvaltning Drammens-området Kristiansand Trondheim Stavanger-området UNION Eiendomskapital er Forvalter Eiendommene i fondet skal forvaltes aktivt for å skape merverdier UNION Management forestår den tekniske forvaltningen Forretningsførsel og økonomisk forvaltning utføres av eksternt selskap 20

21 Investeringsrammer og strategi Eiendomssegment Investeringsrammer Maksimal andel av Eiendomsfondet Kontor Oslo/ Akershus 75 % Kontor Bergen 33 % Kontor Stavanger 33 % Kontor Trondheim 33 % Kontor Øvrig* 40 % Sum kontor utenfor Oslo 50 % Totalt i kontorsegmentet 75 % Handel/ kjøpesenter 50 % Lager-, logistikk, industribygg 33 % * Drammens-området, Kristiansand og Sandnes UEK har utarbeidet prognoser for eiendomsmarkedet og har identifisert tre områder hvor det er ønskelig med en overvekt av investeringer ved etablering av Fondet: 1. Kontor Oslo Investeringsstrategi 2. Kontor Trondheim 3. Handel/ kjøpesenter Eiendomsfondet skal i hovedsak kjøpe hele eiendommer eller alle andeler/aksjer i selskaper som eier hele eiendommer. Eierandel skal begrenses nedad til 51 %. Fondet skal kunne investere i andre finansielle eller eiendomsmessige instrumenter som vil gi Fondet tilgang til eiendom Fondet ønsker å investere i. Denne type investeringer skal godkjennes av investeringskomiteen 21

22 Styre og Investeringskomité Styre og daglig leder Investeringskomiteen Styret består av 3 medlemmer Daglig leder Einar J. Greve (Styrleder) Hege Bømark (Styremedlem) Lars Even Moe (Styremedlem) Bjørn Henningsen Representanter i Investeringskomiteen Representanter fra Forvalter: Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad Forvalter har samlet 2 stemmer i komiteen 2 representanter fra Investorene Harald Astrup (Astrup & Søn AS) Gunnar Bøyum (Tjuvholmen KS) 1 representant fra Distributør Øyvind J. Dahl (Storebrand Kapitalforvaltning AS) Inntil 6 representanter UEK skal utpeke to medlemmer, investorene har rett til å utpeke 2 medlemmer, Harbarn AS v/ Harald S. Astrup har rett til å utpeke 1 medlem og Storebrand Finansiell Rådgivning AS har rett til å utpeke 1 medlem. Komiteen fastsetter Fondets investeringsstrategi, beslutte kjøp og salg av eiendommer og aksjer i eiendomsselskapene basert på forvalters innstilling. Styret skal, etter innstilling fra investeringskomiteen, godkjenne inv. strategi samt godkjenne eller forkaste erverv eller avhendelse av fast eiendom. Investeringskomiteen er beslutningsdyktig når minst fire medlemmer, hvorav minimum to fra UEK og to øvrige medlemmer er representert Beslutninger treffes med 4/5 flertall blant de møtende 22

23 Struktur og løpetid Innhente egenkapital i 5 emisjoner frem til utløpet av år 2011 Forvaltning og varighet Første emisjon igangsettes 22. oktober og avsluttes 29. november 2010 Varighet frem til år 2016 med mulig forlengelse frem til år 2018 dersom investorene beslutter dette Egenkapital og distribusjon UNION Corporate AS samt Storebrand Finansiell Rådgivning AS vil bistå med å innhente egenkapital til Fondet. Det arbeides videre med å inngå avtale med ytterligere en samarbeidspartner. Ovennevnte aktører er kompetente miljøer med stor plasseringsevne, og vil arbeide med å innhente egenkapital til UEN Etableringshonorarer: Tegningshonorar på 1-4 % av EK Tilretteleggingshonorar på 0,25 % av totalkapital Kjøpshonorar på 0,60 % av totalkapital Årlig forvaltningshonorar på 0,60 % av totalkapital til Forvalter Salgshonorar på 0,25 % av Eiendomsverdi ved salg Suksesshonorar på 20 % utover en årlig egenkapitalavkastning (IRR) på 8 % Honorarer Honorar forfaller til betaling når Fondet avvikles Utleiehonorar, prosjekthonorar og regnskap belastes fondet direkte 23

24 Innholdsfortegnelse I Hvem er UNION Eiendomskapital? 5 II Hvorfor investere i eiendom nå? 12 III 21 IV Hvordan skape verdier i Fondet? 26 V Oppsummering og videre fremdrift 43 24

25 Kritiske suksessfaktorer for å skape verdier i Fondet Gode transaksjoner Effektiv drift Solid track record Optimal finansiering Aktiv forvaltning 25

26 UEK har et dedikert og meget erfarent transaksjonsteam som kan håndtere alle ledd av transaksjonsprosessen Suksessfaktorer Bjørn Henningsen, Daglig Leder i UEK og Partner i UNION Gruppen Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2004 Henningsen har 22 års erfaring fra det norske eiendomsmarkedet, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter Gode transaksjoner Lars Even Moe, Ansvarlig for Fondsutvikling i UEK og Partner i UNION Gruppen Moe var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2004 Moe har 16 års erfaring fra det norske eiendomsmarkedet, med hovedvekt på analyse, fondsutvikling og administrasjon. Ansvarlig for etableringen av Storebrand Eiendomsfond AS Før UEK var Moe ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors Optimal finansering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Jarle Villumstad, Transaksjonsansvarlig i UEK og Partner i UNION Gruppen Villumstad var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2004 Villumstad har 16 års fra det norske eiendomsmarkedet og jobber i UEK med forretningsutvikling, kjøp og salg av eiendom og verdiutvikling og forvaltning i porteføljen Før UEK var han sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors i Norge hvor han bl.a. jobbet med porteføljeansvar, og bygget opp transaksjonsavdelingen i selskapet Frode Johansen, Transaksjonsmedarbeider i UEK Johansen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2006 og jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater Han var involvert i de fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008 og har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til

27 Ved å utnytte UEKs omfattende transaksjonserfaring og nettverk vil Fondet få tilgang til mange interessante investeringsmuligheter Direkte Indirekte Suksessfaktorer Type transaksjon Off market Én til én Offentlige Corporate (M&A) Bad bank Drivere Hurtig og stille prosess Riktig kjøper Andre forretninger m/ selger Riktig kjøper Ønske om høyest mulig pris Rådgivning som fører til realisering av eiendom Kunder med brudd på lånevilkår Gode transaksjoner Suksessfaktorer Gode relasjoner Gjennomføringsevne Gode relasjoner Gjennomføringsevne Effektiv screening God intern prosess Gode relasjoner Tillit Erfaring m/ strukturer Gode bankforbindelser Tilgjengelighet Middels Høy Høy Lav Lav Optimal finansering Aktiv forvaltning Kilde Eiere Forvaltere Eiere Forvaltere Meglere UNION Corporate Andre corp. miljøer Bank forbindelser Effektiv drift Solid track record UEK har kjøpt 95 eiendommer for til sammen NOK 11 mrd de siste 5 årene Megler (75 %) Én til én / Off market (25 %) 27

28 Fondet vil følge en disiplinert investeringsprosess ved alle kjøp og salg Suksessfaktorer Gode transaksjoner UNION Eiendomsinvest Norge ASA Optimal finansering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record 28

29 Flertall i Investeringskomiteen vil beslutte kjøp og salg av eiendom Suksessfaktorer Representant fra Forvalter 1) : Bjørn Henningsen, Daglig Leder i UEK og Partner i UNION Gruppen Henningsen har 22 års erfaring fra det norske eiendomsmarkedet Representant fra Harbarn AS: Harald Astrup Adm. dir. Astrup & Søn AS og har tidligere arbeidet med forvaltning av næringseiendom. Gode transaksjoner Optimal finansering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Representant fra Forvalter 1) : Lars Even Moe, Ansvarlig for Fondsutvikling i UEK og Partner i UNION Gruppen Moe har 16 års erfaring fra det norske eiendomsmarkedet Representant fra Forvalter 1) : Jarle Villumstad, Transaksjonsansvarlig i UEK og Partner i UNION Gruppen Villumstad har 16 års fra det norske eiendomsmarkedet Representant fra Investor: Gunnar Bøyum, Adm. dir. Tjuvholmen AS Bøyum har over 20 års erfaring fra eiendomsbransjen, og har blant annet vært direktør i Aspelin Ramm Gruppen AS og Skanska Norge AS 29 Representant 1 fra Distributør: Øyvind Johan Dahl, Storebrand Kapitalforvaltning AS Dahl har erfaring med å utvikle investeringsprodukter fra Storebrand Kapitalforvaltning [Representant fra Investor] 1) UEKs representanter har muligheten til å variere deltagelsen mellom sine tre partnere i selskapet, men kun to av representantene vil være stemmeberettigede.

30 Ved å utnytte UEKs erfaring fra fremmedkapitalmarkedet vil Fondet oppnå optimal finansiering utifra gjeldende markedsforhold Suksessfaktorer Gode transaksjoner UEK har meget gode relasjoner til de ledende bankene på lånefinansiering av eiendom i Norge og har god innsikt i de ulike bankenes utlånspraksis Fondet vil ta nytte av UEKs erfaring med fremmedkapitalfinansiering for å oppnå best mulig lånebetingelser Fondet kan benytte seg av rammelån, pantelån og evt. obligasjonslån (ref. Storbrand Eiendomsfond) Fondet vil også benytte seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å begrense renterisikoen i Fondet Et sammendrag av UNION Gruppens Bankundersøkelse Q fra de 10 ledende bankene som gir lån til næringseiendom viser at Fondets finansieringsstrategi er fullt ut mulig å realisere i dagens marked Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Sammendrag av UNION Gruppens Bankundersøkelse Q Endringer i etterspørselen etter lån Økning i bankenes innlånskostnader Q2 Q3 Gjennomsnittlig lånemargin til kunder Laveste margin tilbudt i Q Forventninger til utviklingen i marginen fremover Gjennomsnittlig egenkapital på gode prosjekter Stabilt Gjennomsnittlig lengde på utlån 5 år + Mulighet for lengre lån (f.eks. 10 år) punkter punkter 105 punkter Uendret på kort sikt prosent Ja 30

31 UEK har et dedikert og erfarent forvaltningsteam med full fokus på å skape verdier på eiendommene som UEK forvalter Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Glenn Tore Stray, Ansvarlig for forvaltning i UEK Stray har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007 Hovedfokus i UEK er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommer Stray har 9 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på kontor og lager eiendommer Cato Hauge, Forvaltning i UEK Hauge har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007 Hovedfokus i UEK er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen Hauge har 12 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på kjøpesenter og handels eiendommer Are Duus Carlsen, Forvaltning i UEK Duus Carlsen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2009 Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen Duus Carlsen har 11 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer Tor Pedersen, Fund Manager Storebrand Eiendomsfond Pedersen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007 Pedersen er fund manager for Storebrand Eiendomsfond og Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London 31

32 UEKs aktive forvaltningsstrategi skaper betydelig merverdier - Case study: Storebrand Eiendomsfond AS Reforhandling og restrukturering Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning UEK har reforhandlet nærmere 230 leiekontrakter i Storebrand Eiendomsfond (SEF) siden 2008 Fra økte UEK leieinntektene i SEF med 13 % Dette tilsvarer ca. NOK 60 mill i økt årlig leie Ut av dette utgjør KPI regulering ca. NOK 21 mill De resterende MNOK 36 er oppnådd gjennom nye leiekontrakter UEK har inngått 37 leiekontrakter så langt i 2010 Disse har en årlig leie på over NOK 45 mill Over 35 % økning sammenlignet med tidligere vilkår og en forrentning på investeringene på ca. 20 % Utviklingsprosjekter Effektiv drift Solid track record Fra 2008 til medio 2010 har UEK investert totalt NOK 280 mill i eksisterende eiendommer Har identifisert og delvis godkjent regulering av samlet ca m2 nybygg Forsikring UEK har redusert SEF sin samlede forsikringskostnad med 50 % Fra ca. NOK 6 mill til ca. NOK 3 mill p.a. Grensen 5-7, Oslo sentrum 32

33 UEKs aktive forvaltningsstrategi skaper betydelig merverdier (forts.) - Case study: Sontumgården porteføljen i Oslo sentrum Suksessfaktorer Gode transaksjoner Type eiendom: Eiendomsportefølje med handels-/ og kontoreiendommer i Oslo sentrum Kjøpsdato: Q Kjøpspris: ca. NOK 600 mill (NOK 115 i egenkapital) Investeringsstrategi: Restrukturering av eiendommer og hel- eller delsalg Forventet gevinst: ca. NOK 200 mill Strategi per eiendom Status / Resultat Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record Keysersgt. 1, Oslo sentrum Ombygging av toppetasjer, forlenge leiekontrakt og selge eiendommen på lavere yield og høyere cashflow Grensen 5-7, Oslo sentrum Ombygging av butikklokaler i kjeller og 1. etg, oppussing av kontorlokaler i 2. til 6. etg, øke leier på nye kontrakter Karl Johansgt. 12, Oslo sentrum Utvikle 1,300 kvm handelsarealer og skille eiendommen fra naboeiendommen Kirkegata 34, nye leiekontrakter for kontoretasjen Kirkegata 34, Oslo sentrum Totalrehabilitering, inkludert oppgraderte fasader, atrium/fellesarealer, ny heis og oppgradering av tekniske installasjoner, og skille eiendommen fra Karl Johansgt. 12 Ombygging Hovedleiekontrakt forlenget Solgte eiendommen i Q1 08 ROE: 65 % (IRR: 32 %) Restrukturert leieavtaler Rehabilitering Under utvikling Konvertert fra fler- til énbruker bygg Solgte eiendommen i Q4 09 ROE: 117 % (IRR: 31 %) Eiendommen er tømt for leietakere Arbeidene ferdigstilt medio 2011 Leien økes fra NOK 6,3 mill til 15 mill Restrukturering av eiendommen Igangsetting etter at Karl Johansgate 12 er ferdigstilt 33

34 UEKs aktive forvaltningsstrategi skaper betydelig merverdier (forts.) - Case study: Grensen 5-7 i Oslo sentrum Strategi Nøkkeltall Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Kjøpt i en portefølje med 3 andre sentrumsgårder i Oslo (Sontumgaarden AS) Eiendommen ble kjøpt basert på lavt leienivå med betydelig oppside ved reutleie Potensial for konvertering av kontorarealer til handelsarealer Beliggenhet: Grensen, Oslo sentrum Areal: kvm BTA Segment: Handel/Kontor Leietakere: Finn.no, Lindex, Sportshuset m.fl. Kjøpt: Q for MNOK 300 Solgt: Q for MNOK 445 Aktiv forvaltning Reforhandling og restrukturering Effektiv drift Solid track record Reforhandlet leiekontrakt med Finn.no på utvidet areal og høyere leie Leieinntekter ved kjøp: MNOK 21,9 Leie ved salg: MNOK 33,0 Investert beløp i eierperioden: MNOK 35,0 Avkastning: 30,5 % IRR 34

35 UEK jobber aktivt med større utviklingsprosjekter - Case study: Brobekkveien 80 Suksessfaktorer Type eiendom: Cluster med 65,000 kvm handels- og lagerarealer Kjøpsdato: Q2 06 Investeringsstrategi: Etablere senter for proffhandel m/ lager i attraktivt beliggenhet Utviklingspotensial: 60,000 kvm kontor Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record 35

36 UEK jobber aktivt med større utviklingsprosjekter - Case study: Brobekkveien 80 Ferdig utviklet Status: Nybygg er under oppføring, fremdrift i henhold til plan Videre arbeid: Jobber med utleie av resterende arealer Gevinstpotensial: ca. MNOK 45+ Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Solid track record 36

37 Fondet har tilgang til et dedikert og erfarent driftsteam med full fokus på komplett og verdiskapende teknisk forvaltning Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Pål Bolstad, Partner og daglig leder i UNION Management Bolstad er ansvarlig for alle områder av teknisk drift, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, due diligence, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. kvm og 12 ansatte Jan Sørlie, Teknisk forvalter i UNION Management Sørlie jobber som teknisk forvalter med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene, herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver Sørlie har 15 års erfaring fra bl.a. DriftsCompagniet fra , Marius Management fra og Saga Petrolium fra Effektiv drift Ingar Rognås, Teknisk forvaltning i UNION Management Rognås jobber som teknisk forvalter/ rådgiver med ansvarsoppgaver som teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving i forbindelse med teknisk due diligence Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer, inkludert DriftsCompagniet fra , Aberdeen Property Investors , DriftsCompagniet fra og før 2000 har han erfaring fra bla. Ingeniørbygg Solid track record Erik Thoresen, Teknisk forvalter i UNION Management Thoresen jobber som teknisk forvalter med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene, herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer, inkludert DriftsCompagniet fra , Marius Management og OBOS 37

38 UNION Management tar et helhetlig ansvar for en samlet teknisk koordinering med fokus på både daglig drift og verdiutvikling Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift Alle tekniske fagområder samlet gjennom et kontaktpunkt Teknisk forvaltning (inkl. styring av underleverandører) Rådgivning (inkl. teknisk due diligence) Prosjektstyring/utvikling Felleskostnader Ansvar for den tekniske forvaltningen av alle UEKs eiendommer kvm UM benytter et elektronisk arkivsenter for teknisk dokumentasjon Alltid salgsklare eiendommer Omfattende nettverk av samarbeidspartnere, arkitekter og rådgivere, byggeledere og entreprenører og andre leverandører av varer og tjenester God track record med å utveksle volumfordeler Prosjektkostnader Forsikring Felleskostnader Solid track record 38

39 UEK forvalter fondet med best avkastning i det norske markedet Suksessfaktorer Gode transaksjoner Optimal finansiering Aktiv forvaltning Effektiv drift IPD Norway Annual Property Index 2009** 4.4 % Storebrand Eiendomsfond: 7.9 % Solid track record 39