Invitasjon til deltakelse i Alf Bjerckes vei AS

Transkript

1 Invitasjon til deltakelse i Alf Bjerckes vei AS Nybygg som ferdigstilles desember års investeringshorisont Brutto eiendomsverdi: MNOK 108,3 Forventet egenkapital: MNOK 30,7 Eiendomsyield: 7,1 % Forventet akkumulert utbetaling over 11 år: 95,0 % Forventet IRR over 11 år: 14,1 % Forventet gj.snittlig årlig utbetaling: 8,6 %

2 Viktig informasjon og ansvarsforhold Denne Investorpresentasjonen ( Presentasjonen ) er utarbeidet i forbindelse med en mulig investering i UNION Nystiftet 47 AS (under navneendring til Alf Bjerckes vei AS) som skal kjøpe eiendommen Brobekkveien 80 Bygg 16 i Oslo Kommune gjennom kjøp av aksjene i B80 Bygg 16 AS. Informasjonen i denne Presentasjonen er innhentet og utarbeidet av UNION Corporate AS. Presentasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, men UNION Corporate AS kan ikke påta seg ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Denne presentasjonen inneholder fremoverskuende utsagn, inkludert estimater og forventninger til eiendomsprosjektets fremtidig finansiell posisjon, planer og mål. Det ligger i sakens natur at det knytter seg usikkerhet til fremoverskuende utsagn, og eiendomsprosjektets utvikling kan vise seg å fravike vesentlig fra de forventningene som kommer til uttrykk i slike utsagn. Presentasjonen er ajourført frem til den dato som fremgår av forsiden til Presentasjonen. Forhold inntruffet etter denne dato kan ha betydning for vurderingen av eiendomsprosjektet. UNION Corporate AS påtar seg imidlertid ikke noe ansvar for å oppdatere Presentasjonen for å reflektere forhold som inntreffer etter denne datoen, eller på annen måte å informere bestillerne om slike forhold. Denne Presentasjonen er ikke å anse som en investeringsanbefaling. Presentasjonen må heller ikke forstås som rådgivning hva gjelder finansielle, juridiske, skattemessige eller kommersielle forhold og vurderinger. Enhver potensiell investor oppfordres til å kontakte sine egne rådgivere forut for investeringsbeslutning. Med mindre annet er uttrykkelig angitt, er UNION Corporate AS å anse som kilde for de opplysninger som fremkommer av denne Presentasjonen. Presentasjonen er ikke blitt gjennomgått eller godkjent av, eller registrert hos, noen offentlig myndighet eller børs. Presentasjonen er ikke et prospekt i henhold til lov om verdipapirhandel og oppfyller ikke kravene til innhold i et slikt prospekt. Under henvisning til ovenstående, fraskriver UNION Corporate AS seg ethvert ansvar knyttet til potensielle investorers investeringsbeslutning. Ansvarsfraskrivelsen omfatter også styremedlemmer, ansatte og rådgivere tilknyttet nevnte selskap. 2

3 3 Beliggenhet

4 Beliggenhet Siemens HQ T-bane stasjon Aspelin Ramm EIENDOMMEN Nye Økern Sentrum Quality Hotel 33 Kuben Yrkesarena Ulven 4

5 Områdebeskrivelse Nedre Groruddalen et område i transformasjon Økern består av Refstad, Økern, Risløkka, Brobekk, Nordre Hovin, Aker Sykehus, Bjerkebanen og Økern Senter Oslo Området har god infrastruktur og er lett tilgjengelig med bil, buss,t-bane og tog NOK 1 mrd er planlagt investert i oppgradering av T-bane nettet NOK 4 mrd er planlagt investert i oppgardering av veinettet Brobekk er lokalisert i et område i sterk vekst og med omfattende utvikling / transformasjon i regi av markedsledende eiendomsutviklere Aspelin Ramm står bak Vollebekk byutvikling som er ca m 2 som skal bli et nytt bolig- og handelssenter Höegh Eiendom står bak HasleLinje som er ca. 100 mål som skal konverteres til nærings- og boligarealer Økern Senter (Storebrand og Steen & Strøm) skal utvides med ca m 2 handel samt badeland, hotell, kulturhus, bibliotek, kino, musikk og kulturskole og offentlige kontorer Ulven (Storebrand og Fabritius) utvikler ca m 2 næring, service og boligarealer 5

6 Eiendommen er fleksibel og effektiv Byggestart januar 2014 Forventet ferdigstillelse 12. desember 2014 Entreprenør: A Bygg AS Byggherre: B80 AS Ca m 2 kontor og parkering 2 etasjer kontor, totalt m 2 3 etasjer parkering, totalt m 2 o 153 parkeringsplasser innendørs o 40 parkeringsplasser utendørs Fleksible lokaler kontorarealene kan relativt enkelt konverteres til åpent landskap Selveiet tomt på m 2 Gjeldende regulering for tomten er industri, lager og kontor 6

7 Tomt Tomtestørrelse på ca m 2 Brobekkveien 80 Eiet av Oslo Pensjonsforsikring 7

8 Leietakeroversikt Bruttoleieinntekter NOK 7,93 millioner estimert per Leietaker Segment Bta Årlig leie Leie pr. kvm KPI Mva Leietid Leieutløp Opsjon Type opsjon Hyundai Motor Norway AS* Kontor % 100 % 10, x5 Marked Ascom Norway AS Kontor % 100 % 10, x5 Marked Sum Kontor % 100 % 10,7 Leietaker Parkering Ant. Plasser Årlig leie Leie pr. plass KPI Mva Leietid Leieutløp Opsjon Type opsjon Hyundai Motor Norway AS* Innendørs % 100 % 10, x5 Marked Ascom Norway AS Innendørs % 100 % 10, x5 Marked Ascom Norway AS Utendørs % 100 % 10, x5 Marked Brobekkveien 80 AS Innendørs % 100 % 15, x10 Marked Brobekkveien 80 AS Utendørs % 100 % 15, x10 Marked Sum % 100 % 14,0 Sum totalt % 100 % 11,7 Hyundai Motor Norway flytter fra Ensjø, etter å ha vært der en årrekke, og valgte Bygg 16 som ny lokasjon for sitt hovedkontor i Norge Hyundai Motor Norway vil utgjøre ca. 64 % av de totale leieinntektene på eiendommen Samtlige leiekontrakter er gjenstand for KPI regulering fra prosjektovertakelse Hyundai sin leie KPI-justeres fra leiekontrakten ble signert mars 2012 Gjennomsnittlig leie per m 2 kontor er NOK Leie pr. parkeringsplass innendørs er NOK p.a. Leie pr. parkeringsplass utendørs er NOK p.a.

9 Solide leietakere Hyundai Motor Norway AS eies av Hyundai Motor Company som er et børsnotert selskap Markedsverdien av Hyundai Motor Company er ca. NOK 300 mrd Hyundai ble etablert i Norge i 1992 og har i dag ca. 67 forhandlere i hele landet Omsetning i 2012 for Hyundai Motor Norway var NOK 905 millioner Ascom (Norway AS) er 100 % eid av et børsnotert utenlandsk selskap Markedsverdi for det børsnoterte morselskapet er ca. NOK 3,8 mrd Ascoms største kunder inkluderer offentlige sykehus, flyplasser, sykehjem og fiskeoppdrettsanlegg Brobekkveien 80 AS eies av Storebrand Eiendomsfond og forvaltes av UNION Eiendomskapital Storebrand Eiendomsfond skal avvikles innen 2018 og Brobekkveien 80 AS er forventet å skifte eier innen den tid Eiendommen utgjør totalt m 2 næringsarealer, og har totale leieinntekter NOK 64,8 mill fordelt på 94 leietakere 9

10 Selger og entreprenør har full risiko for ferdigstillelse av bygget A Bygg AS er et østlandsbasert entreprenørselskap som fokuserer på logistikk og kontorbygg Referanser: Bulk Eiendom AS Brødrene Dahl AS Ski kommune Birkelunden Investeringsselskap (Skeidar/Living) 10

11 Attraktiv forventet avkastning Forventet IRR på 14,1 % ved realisasjon i år 2024 Avkastning High case Base case Low case Exit yield % 6,75 % 7,10 % 9,27 % Eiendomsverdi MNOK 148,7 141,4 108,3 IRR % 14,6 % 14,1 % 11,2 % ROE % 243 % 226 % 149 % Nominell verdi pr. m2 kontor NOK Deflatert verdi pr. m2 kontor NOK Nominell verdi pr. p-plass NOK Base case forutsetter en exit yield på 7,1 % Kjøpsyield = exityield Forventet brutto eiendomsverdi ved salg er NOK 141,5 millioner Verdi kontor tilsvarer ca. MNOK 101,5 o Verdi pr. m 2 kontor nominell ca. NOK o Verdi pr. m 2 kontor deflatert ca. NOK Verdi parkering tilsvarer ca. MNOK 40 o Verdi pr. innvendig p-plass ca. NOK Forventet IRR ved salg i år 2024 er 14,1 % 11 Low case forutsetter en exit yield på 9,30 % Eiendomsverdi ved salg = Brutto eiendomsverdi ved kjøp

12 God løpende avkastning til investor Årlige utbetalinger til investor forventes å utgjøre i snitt 8,6 % av innbetalt egenkapital over 11 år Snitt 9,5 % fra ferdigstillelse Total kontantstrøm til egenkapitalen over 11 år tilsvarer 95 % av innbetalt kapital Kontantstrøm inkludert avdrag til egenkapitalen utgjør i snitt 14,2 % årlig over 11 år Snitt 15,6 % fra ferdigstillelse Årlig 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Exit Avdrag (va) Utbytte (va) Akkumulert avdrag og utbytte totalt (ha) Akkumulert utbytte (ha) Akkumulert 180 % 160 % 140 % 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Total kontantstrøm til egenkapitalen inkludert avdrag over 11 år forventes å være 156 % av innbetalt egenkapital 12

13 Finansiering Forventet 70 % låneutmåling av brutto eiendomsverdi Forventet lånebeløp på MNOK 75,8 Tilsvarende 70,0 % av brutto eiendomsverdi Kvartalsvise avdrag på MNOK 0,55 Tilsvarende 2,9 % årlig nedbetaling Avdragsfrihet i år 2014 Etter år 5 fra ferdigstillelse tilsvarer lånet 62 % av opprinnelig eiendomsverdi Etter år 11 tilsvarer lånet 53 % av opprinnelig eiendomsverdi MNOK 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1, LTV 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Prosjektet har god nedsidebeskyttelse i forhold til byggets residualverdi For å betjene avdrag og renter etter utløp av leiekontraktene for kontorarealene: NOK 450 pr. m 2 kontor Avdrag (va) Renter (va) i % av opprinnelig eiendomsverdi (ha) 13 Etter utløp av kontraktene for kontorarealene er det fortsatt 5 års gjenværende leieavtale på 67 % av parkeringsarealet

14 Kontantstrøm År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År Inflasjon 2,00 % 2,00 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % 2,20 % Brutto leieinntekter Drifts- og vedlikeholdskostnader Administrasjon Teknisk forvaltning Sum eierkostnader Netto leieinntekt Tilrettelegging Due diligence Etableringsgebyr Bank Sum oppstart Renteinntekt Rentekostnader 1. prioritet Avdrag 1. prioritet Sum finansiering Skattekostnad Netto kontantstrøm etter skatt IB Likviditetsbeholdning Utbytte Kontantstrøm UB Likviditetsbeholdning Utbytte (%) 0,00 % 7,82 % 7,82 % 8,14 % 8,14 % 9,65 % 10,75 % 10,75 % 10,75 % 9,95 % 14 *Hyundai har redusert leie for deler av lokalene de 3 første årene. Dette er lagt til i beregningen av kjøpesumsreduksjonen

15 Forventet kapital- og selskapsstruktur Prosjektets forventede egenkapitalbehov er MNOK 30,7 Det legges opp til gjeldsfinansiering med MNOK 75,8. Indikativt lånetilbud foreligger. Det er forutsatt 70 % belåning, med en margin på 210 punkter Endelig låneavtale og derigjennom betingelser kan endre seg Det vil foretas en kjøpesumsreduksjon på ca. MNOK 5,1 grunnet utviklingsprosjektet og redusert leie for Hyundai de 3 første årene Det legges opp til å hente inn ca. MNOK 1,9 i arbeidskapital for å dekke løpende kostnader Det påløper ingen leieinntekter i byggeperioden Eiendomsverdi og prosjektpris (MNOK) Brutto eiendomsverdi 108,3 Fradrag for mindre avskr. -1,5 Prisavslag for manglende leie -5,1 Tilrettelegging og kjøpshonorar 2,2 Bank, advokat og div 0,7 Arbeidskapital 1,9 Prosjektpris 106,5 Investorer 100 % Alf Bjerckes vei AS Org. nr % Emisjon Forventet overtakelse av Eiendommen er 1. april 2014 B80 Bygg 16 AS Org. nr Målselskap Tilrettelegging og kjøpshonorar på MNOK 2,2 tilsvarer 2,0 % av brutto eiendomsverdi Minimumsbestilling i emisjonen er satt til 100 aksjer / 10 % av egenkapitalen, tilsvarende MNOK 3,07 Bestillingsperiode: 12. mars 25. mars 2014 Det utarbeides markedsmessige avtaler om forvaltning av eiendommen samt aksjonæravtale som må tiltres av partene Det vil være en salgstrigger på 25,0 % av aksjekapitalen Forventet finansiering (MNOK) Prosjektpris 106,5 hvorav estimert gjeld 75,8 hvorav estimert egenkapital 30,7 Sum finansiering 106,5 100 % Eiendommen [Adresse, Gnr / Bnr] 15

16 16 UNION Corporate AS Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: Fax: [email protected]

17 17 Vedlegg

18 18 Brobekkveien 80

19 Tomteområde Brobekkveien 80 AS Eiendommen 19

20 Brobekkveien 80 AS Strategi Ervervet juni m 2 Leieinntekt ved kjøp NOK 53 mill Kjøp av eiendom i Oslo med betydelig utviklingspotensiale Ved kjøp hadde eiendommen et utviklingspotensial på ca m 2 Forutsatt regulering og utvikling økt til m 2 Videre strategi for eiendommen Leieinntekten utgjør ca. MNOK 65 (2014) Øke leiene ved reforhandling av kontrakter Realisering av potensial på m 2 Planlagt exit/salg innen utgang av

21 Brobekkveien 80 AS Om Brobekkveien 80 Storebrand Eiendomsfond kjøpte Brobekkveien 80 av Fabritius i 2006 Største leietaker er Brobekk Storcash, som er leverandør til storhusholdninger De andre leietakerne er i all hovedsak byggrelaterte leietakere Eiendommen utgjør i dag et ledende bransjesenter relatert til byggebransjen Leietakerne utnytter samlokalisering av både kunder og leverandører Konseptet og markedsposisjonen resulterer i jevn og stabil etterspørsel etter arealer i eiendommen Dagens bygningsmasse består av totalt 14 bygninger Per februar 2014 har eiendommen 94 ulike leietakere Fabritius forvalter området/eiendommen på vegne av Storebrand Eiendomsfond 21