Plan 2149: Detaljregulering for Fjordgården. Sluttbehandling.

Transkript

1 Arkiv: 2149 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Roy Laberg Plan 2149: Detaljregulering for Fjordgården. Sluttbehandling. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs Kommunestyret Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar Rana kommune «PLAN 2149: DETALJREGULERING FOR FJORDGÅRDEN», revidert , med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, revidert Innstilling fra Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 133/15 til Kommunestyret. Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar Rana kommune «PLAN 2149: DETALJREGULERING FOR FJORDGÅRDEN», revidert , med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, revidert Saksprotokoll - Kommunestyret sak 8/16 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar Rana kommune «PLAN 2149: DETALJREGULERING FOR FJORDGÅRDEN», revidert , med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, revidert Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt (37-0). SAKSUTREDNING Bakgrunnen for saken er et privat reguleringsforslag, utarbeidet av Stein Hamre Arkitektkontor AS (SHA), på vegne av grunneier Movika Eiendom AS. Planen er en detaljreguleringsplan etter PBL 12-3; fremmet av

2 privat forslagsstiller med hjemmel i 12-3, 2. avsnitt. Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige; jfr. krav om dette i PBL 12-3, 4. avsnitt. Hensikten med planforslaget er å supplere dagens arealformål «kontor» og «hotell» med det nye formålet «bolig». Planområdets beliggenhet og avgrensning. Detaljreguleringen omfatter et areal på ca m2. Dette består i all hovedsak av tomta Søndre gate 9 (eiendommen 20/363). I tillegg tas med en mindre trekant utafor tomta på vestsida; mot strandpromenaden. I øst/vest-retning strekker planområdet seg fra Søndre gate til strandpromenaden. Til nordsida grenser det mot «Iliaden»- og «TAG»-tomtene. På sørsida av planområdet ligger K2-tomta, som i 2012 ble regulert for bl.a. hotell. Plannavnet «Fjordgården» tilsvarer navnet på hotellet som har vært (og fortsatt blir) drevet på eiendommen. Gjeldende regulering er plan 2087: «Mobekkleira sør for Havmannaksen», vedtatt Her er Fjordgårdtomta regulert til «kontor/hotell». Tomteutnyttingen skal være minst BYA 30 % og maks. 40 %. Her er videre gitt bestemmelser om bebyggelsesstruktur, kjøreadkomst og takform. Byggehøyden skal være minimum 8,0 meter (gesims). Øvre begrensning for bebyggelsens høyde er 14,5 meter (gesims) og 18,0 meter (møne). Forholdet til overordnet plan. I kommunedelplanen for Mo og omegn (vedtatt ) er dette området markert som «detaljeringssone reguleringsplan skal fortsatt gjelde». Kommunedelplanen har bestemmelser om MUA (minste uteoppholdsareal), og disse er videreført i bestemmelser til foreliggende detaljreguleringsforslag. I kommunedelplanen er det også bestemmelser om parkeringsdekning. Også disse er fulgt opp i forslaget til detaljregulering. Endringsforslaget går i hovedsak ut på å utvide det kombinerte arealformålet. En trekant vest for tomta endres tilbake til friområde. Det er foreslått endringer av de gjeldende planbestemmelsene, bl.a. blir det tatt ut en bestemmelse om at bebyggelse skal være plassert ute ved byggegrensa langs Søndre gate og med klar lengderetning langs gata. Mottatt planmateriale består av: - plankart, - planbestemmelser, - planbeskrivelse, - ROS-analyse, - sjekkliste naturmangfold, - oppstartsmøtereferat, - oppstartskunngjøring, - mottatte innspill (som forslagsstiller har kommentert i sin planbeskrivelse). Planmaterialet følger som vedlegg til saken. Forholdet til KU-forskriften. Endringsforslaget vil åpne for et «Utviklingsprosjekt for by- og tettstedområde» - jfr. pkt. 10 i KU-forskriftens vedlegg II om «planer etter 3 som skal vurderes etter vedlegg III». Planforslaget vurderes til ikke å falle inn under noen av kriteriene for «vesentlig virkning for miljø og samfunn», jfr. vedlegg III, og planforslaget skal derfor ikke konsekvensutredes etter forskriften. Behandling. Medvirkning. Side 2 av 11

3 Oppstartsmøte ble holdt Planarbeidets oppstart ble av forslagsstiller kunngjort i Rana Blad Varslingsbrev datert ble sendt til naboer, myndigheter og andre berørte. Forslagsstiller mottok innspill fra følgende: - Jernbaneverket, - Nordland fylkeskommune, - Fylkesmannen i Nordland, - Sametinget, - Statens vegvesen. Forslagsstiller har i sin planbeskrivelse referert fra og gitt kommentarer til disse innspillene. (Innspillene er i sin helhet gjengitt som vedlegg til saken). Det har underveis i prosessen vært dialog mellom forslagsstiller og kommunen (plankontoret). Første utgave av planforslaget ble mottatt Plankontorets tilbakemelding med kommentarer og justeringsforslag ble gitt Revidert planforslag fra forslagsstiller er mottatt av kommunen (journalført ). Fra denne dato kan planforslaget betraktes som komplett og kan tas opp til behandling. Små justeringer som plankontoret har gjort etter denne dato, er forslagsstiller gjort kjent med (e-post ). Høring og offentlig ettersyn. I møte (sak 77/15) vedtok MPR-utvalget å sende på høring, og legge ut til offentlig ettersyn, et detaljreguleringsforslag revidert Dette ble kunngjort gjennom Rana Blad Skriftlig varsling av naboer, interesseorganisasjoner og andre høringsinstanser ble gjort ved plankontorets brev datert Saksdokumentene var også lagt ut på kommunens heimeside. Høring og offentlig ettersyn foregikk i tidsrommet Merknader og uttalelser er sendt til forslagsstiller som har gitt sine kommentarer til disse. Dette framgår av «merknadsbehandling offentlig ettersyn», datert SHA Dokumentet er vedlagt saken. Mottatte merknader og uttalelser: 1. fra Statens vegvesen ( ): «Statens vegvesens ansvar i planarbeidet er først og fremst knyttet til arealbruk langs riks- og fylkesvegnettet. Vi har også ansvar for å påse at føringer gitt i Nasjonal transportplan (NTP), rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske dokumenter blir ivaretatt i planleggingen. Vi uttaler oss som forvalter av riksveg på vegne av staten, forvalter av fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport og trafikksikkerhet. I denne saken uttaler vi oss som statlig fagmyndighet innenfor vårt sektoransvar. Vår vurdering er i hovedsak knyttet til trafikale konsekvenser som følge av tiltakene, og trafikksikkerhet. Saksopplysninger. Den planlagte eiendom er Søndre gate 9, som ligger midt i sentrum av Mo i Rana. I gjeldende reguleringsplan er arealene regulert til kontor/hotell. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boligformål kan etableres på tomten. Vi har følgende innspill/merknader til forslaget: Parkeringsplasser på eiendommen må utformes på en trafikksikker måte, sånn at der blir det snuplass for kjøretøy, og at kommunevegen ikke blir brukt som snuområde. Side 3 av 11

4 På nåværende tidspunkt har vi ingen andre merknader eller kommentarer til forslag til detaljregulering for Fjordgården, Mo i Rana, men vi forbeholder oss retten til å komme med flere innspill senere i prosessen. Vi bidrar gjerne i den videre prosessen dersom det dukker opp problemstillinger hvor vi er berørt og hvor dere trenger vår uttalelse». Det er viktig for trafikksikkerheten at all snuing og manøvrering i tilknytning til parkeringsplasser kan foregå inne på tomta, og dermed ikke berører offentlig trafikk på gangvei og kjørevei. Et punkt om dette er foreslått lagt inn i kommunens reviderte mal for planbestemmelser. Plankontoret vil anbefale at dette hensynet ivaretas i foreliggende plan (2149) ved et tillegg til planbestemmelsen om parkering. Forslagsstiller har i sine kommentarer vist til planbestemmelsen om hva som skal framgå av en situasjonsplan (ved byggesøknad), der det bl.a. kreves vist både parkering og gang- og kjøremønster. Vegvesenets merknad er med dette anbefalt imøtekommet. 2. fra Jernbaneverket ( ): «Det vises til brev av og mottatte detaljregulering for Fjordgården til offentlig ettersyn. Området er i dag regulert til kontor/hotell i reguleringsplan for «Mobekkleira sør for Havmannaksen», vedtatt Formålet med planen er å regulere inn bolig, slik at området reguleres til kontor/hotell/bolig. En mindre del av tomta skal tilbakeføres fra bebyggelsesområde til grønnstruktur. Grunnforhold I de mottatte planbestemmelsene fremgår det at det skal gjøres en fagkyndig geoteknisk vurdering av området. Jernbaneverket er opptatt av at den planlagte utbyggingen ikke medfører en forverret situasjon for stabiliteten til jernbanekonstruksjonen. Jernbaneverket forutsetter at de geotekniske forhold hensyntas i anleggsfasen og permanent. Planfaglige råd - Det er et eksisterende gjerde langs jernbanen forbi planområdet i dag. Vi vil likevel anbefale at det tas inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om at eksisterende flettverksgjerde opprettholdes. For øvrig vises til våre merknader i brev av i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet». Plankontoret ser ikke grunn til å legge inn rekkefølgebestemmelse om gjerde langs jernbanen. Hensynet til avskjerming mot jernbaneområdet er ivaretatt gjennom gjeldende reguleringsplan 2087: «Mobekkleira sør for Havmannaksen» - vedtatt Denne reguleringsplanen omfatter det arealet hvor jernbanegjerdet faktisk står. I bestemmelsene til plan 2087 står det: «Gjerde/rekkverk: Alt areal som grenser til jernbanen, skal være inngjerdet. Der gate eller parkeringsområde grenser til jernbanen, skal det i tillegg oppføres veirekkverk». Side 4 av 11

5 3. fra NVE Region Midt-Norge, : «NVE har følgende kommentarer til planforslaget: I forslaget til bestemmelser er det tatt inn krav om geoteknisk vurdering av fagkyndig før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak. Det er også stilt krav om minimum høyde på golv i første etasje på kote 3,55 m. Vi vil gi ros til kommunen for å ha vært seg bevisst forholdet til naturfarene flom og skred. Dette innebærer at vi ikke har noen kommentarer eller innvendinger til planforslaget slik det nå framstår». 4. fra Helgeland Kraft AS ( ): «Helgeland Kraft AS har følgende uttalelse i forbindelse med reguleringsplanen: I følge vår oversikt går det en høyspent 22 kv jordkabel over den østlige delen av planområdet (se kartskissen under). Denne kabelen må ikke overbygges eller berøres av maskinelt utstyr ved jordbearbeiding. Vi ber kommunen vurdere å legge en hensynssone faresone, i plankartet som strekker seg over kabelen, med bestemmelser om at det ikke må bygges nærmere kabelen enn 1 meter, eller at kabelen må flyttes, dersom det skal bygges på dette arealet. Vi anser magnetfeltet fra kabelen å være så lite, at det i denne sammenhengen er neglisjerbart». Vedlagte kartskisse fra HK følger som vedlegg til saken. Spørsmålet om hensynssone langs kabeltrasèen, er tatt opp med grunneieren. Vi har dessuten bedt både grunneieren og kabeleieren (HK) vurdere hvorvidt bestående nettstasjon på tomta bør reguleres som eget arealformål. Om hensynssonen: Grunneieren ønsker ikke at hensynssone reguleres. Dette begrunnes med tanker om et framtidig behov for ny bebyggelse lenger ut mot gangveien så langt som byggegrensa tillater. Sånn sett ligger kabelen uheldig plassert, rett over gårdsplassen, og ei utbygging vil betinge at kabelen blir flyttet ut mot Søndre gate. Hvis det reguleres inn en hensynssone, vil reguleringsplanen seinere måtte endres for å klargjøre for bygging på den aktuelle delen av tomta. Plankontoret har forståelse for grunneierens argumenter, og vi anbefaler at planforslaget ikke endres på dette punkt. De ordinære rutiner som skal følges i forkant av bygge- og anleggstiltak, slikt som nabovarsling og gravemelding, anses tilstrekkelig for å sikre at kabelen ikke blir overbygget eller berørt. Om nettstasjonen: Nettstasjonseieren (HK) mener det kan være fornuftig å regulere nettstasjonen til formål «energianlegg». Grunneieren ønsker imidlertid at dette ikke gjøres. Nettstasjonen står plassert slik i forhold til øvrig bebyggelse at det ikke kan sees bort i fra et framtidig behov/ønske om å flytte den (for utbyggers kostnad). Plankontoret legger til grunn at de avtaler som finnes, mellom grunneier og HK, ivaretar behovene knytta til bruken av nettstasjonen. Planforslaget anbefales ikke endret på dette punkt. 5. fra Fylkesmannen i Nordland ( ): «Fylkesmannen har følgende uttalelse til planforslaget: Side 5 av 11

6 Vi er tilfreds med at forslaget til planbestemmelser inneholder en bestemmelse om støy. Det er i planbeskrivelsen sagt at det skal gjøres tiltak slik at alle boenheter innenfor planområdet skal ha støynivå som tilfredsstiller kravene. Det fremgår imidlertid ikke hvilke tiltak som skal gjøres, og Fylkesmannen anser dette som en planfaglig mangel. Med planfaglige mangler tenker vi på feil og mangler knyttet til lov og forskriftskrav typisk tekniske krav og formelle krav f.eks. knyttet til manglende dokumentasjon/utredning. Dette er krav som normalt skulle vært oppfylt ved utarbeidelse av planen og som kan få betydning for planens gyldighet. Denne type mangler vil avhjelpes ved at påpekt mangel rettes opp i det videre planarbeidet. Det er i kommunens saksframlegg vist til at framtidig utbygging av nabotomta K2 vil virke dempende på støy fra industrikaia. For at fremtidig bebyggelse skal kunne benyttes som et argument når det gjelder støyskjerming, vil det kreves en rekkefølgebestemmelse om at boliger i reguleringsområdet ikke kan tas i bruk før nabobebyggelsen er på plass. Vi forutsetter at kommunen i det videre planarbeidet går inn på hvordan støykravene i reguleringsbestemmelsene skal kunne oppfylles». Forslagsstiller er bedt om å kommentere også denne merknaden, og eventuelt komme med forslag til imøtekommelse. Om dette skriver forslagsstiller (SHA, ): «Det har vært en dialog mellom Fylkesmannen (v/ Sten Bruaas) og forslagsstiller angående støy. Det ble fra vår side påpekt at tiltakshaver ikke har kommet så langt i sin planlegging at det foreligger bygningsmasse som det kan gjøres en støyanalyse på. Det må derfor stilles generelle krav angående støy i bestemmelsene som må følges opp i byggesaken. Fylkesmannen påpekte dette var litt uheldig men aksepterte en slik løsning. De tiltak som vil være naturlig å benytte for å tilfredsstille innendørs støykrav, vil kunne være ulike støydempende tiltak i fasader. Nå er ikke eventuell utbygging innenfor området kommet så langt at det kan prosjekteres. Dette innebærer at hvilke konkrete støydempende tiltak som skal benyttes ikke kan beskrives. Merknad som omhandler rekkefølgekrav om at nabotomt K2 må bebygges før boliger kan tas i bruk tas ikke til følge. Det er umulig å pålegge eier av nabotomt å bebygge denne før eier av Fjordgården kan bebygge sin. For å sikre at framtidige boliger overholder de støykrav i bestemmelsenes 3 tas det med en rekkefølgebestemmelse med følgende ordlyd: - Ved innlevering av byggesøknad for bolig skal det vedlegges støyfaglig utredning som beskriver de nødvendige tiltak som må gjennomføres for å overholde bestemmelsene i 3 som omhandler støy». Dialogen har foregått pr. telefon. Plankontoret legger til grunn at dialogen er korrekt beskrevet av SHA, med slik oppsummering av samtalen med Fylkesmannens saksbehandler (SHA, e-post ): «dette burde ha vært avklart i plan, men kunne jo også tas i byggesaken». Side 6 av 11

7 Plankontoret vil peke på at man ved boligprosjekt på denne tomta sjølsagt må håndtere støyproblematikken gjennom prosjektets egne kvaliteter, uten å støtte seg til eventuell framtidig effekt av bebyggelse på ei nabotomt. Forslagsstiller har vist til de muligheter som ligger i oppgradering ved ulike fasadetiltak. Med tanke på uteopphold kan det være aktuelt å vurdere skjerming i form av tette balkongrekkverk eller hel innglassing av balkonger. For uteoppholdsareal på bakken kan det oppnås forbedringer ved oppføring av lokal støyskjerming. Vi ser grunn til å nevne at det er godkjent (og bygd) boliger i store deler av dette kvartalet, både østvendte (mot vei og jernbane) og vestvendte (mot sjø og kai). Ut i fra dette kan en gå ut i fra at støyskjerming av boliger vil være gjennomførbar også her på Fjordgårdtomta. Dette vil bli avklart i ei støyfaglig utredning som i følge planbestemmelsene skal følge søknad om tiltak (bolig). Plankontoret betrakter merknaden som imøtekommet gjennom det omtalte tillegget til planbestemmelsene. Under 3 «støy» stilles kravet om støyfaglig utredning. Under 6 «rekkefølge» stilles kravet om at støytiltak skal være gjennomført før det gis brukstillatelse for boliger. 6. fra Nordland fylkeskommune ( ): «Planfaglig. Så langt vi kan se vil dette tiltaket ikke være i strid med regional politikk slik det blant annet fremkommer i arealpolitiske retningslinjer i Fylkesplanen for Nordland. Kulturminnefaglig. Bestemmelse om varslingsplikt ved eventuelle funn av kulturminner under markinngrep inngår i forslag til reguleringsbestemmelser. Det anbefales at «Kulturminner i Nordland» erstattes med for eksempel «regionale kulturminnemyndigheter» i bestemmelsen. Avdelingen har for øvrig ingen kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Uttalelsen gjelder ikke samiske kulturminner; vi viser til egen uttalelse fra Sametinget». Merknaden imøtekommes ved endring av tekst i kulturminnebestemmelsen. 7. fra Rana trafikksikkerhetsutvalg (møte ) Utvalget har i sak 18/15 gjort slikt vedtak: «RTU har ingen konkrete merknader til reguleringen. Trafikkbildet i området vil ikke endre seg noe ut fra hva bygget er regulert som i dag. Veiavdelingen har merket seg at det er kommet en ny inn-/utkjøring sør for Fjordgården hotell. Det stilles spørsmål rundt lovligheten av denne etableringen». Vi har kontaktet grunneieren angående den nye avkjørselen. Svaret er at avkjørselen ligger inne på nabotomta (K2) og er en foreløpig opparbeidelse av ei avkjørsel som er regulert her. Plankontorets beskrivelse, vurdering og anbefaling. Strøkets karakter. Bebyggelsen på Mobekkleira har en nokså sammensatt og ulik karakter, både med hensyn til Side 7 av 11

8 fysisk uttrykk og til bruksformål. Spennvidden i arealformål på feltet er bolig hotell kontor detaljhandel. Bebyggelsen er oppført over en femtenårsperiode fra Planområdet for det foreliggende endringsforslaget har ubebygd nabogrunn både på øst- og sørsida. Nabobebyggelse på nordsida består i hovedsak av 3-4 etasjes mur- og betongbygg til kombinerte nærings- og boligformål. Et opplegg med gatetrær langs Søndre gate, som har vært pålagt gjennom reguleringsplan helt siden 1999, er bare delvis gjennomført. Ved nybygging (også på BKB-tomta) vil slik treplanting kunne pålegges komplettert/fullført, noe som på sikt vil skape bedre orden og sammenheng i gaterommet. Vi har forstått forslagsstiller dit hen at den bestående bygningsmassen på tomta primært vil bli beholdt. Som det framgår av fotografier vedlagt saken, er dette en to-etasjes trehusbebyggelse i enkel, tradisjonell utførelse. Reguleringsplanen, så vel den gjeldende som den foreslåtte nye, gir imidlertid rom for betydelig videreutvikling og «urbanisering» av bebyggelsen bl.a. høydemessig. På sikt vil bebyggelsen m.a.o. kunne framstå med en endret karakter. En kvalitet ved tomta, med tanke på både bolig- og hotellformål, er beliggenheten i forhold til offentlig friområde langs sjøen (strandpromenaden). Arealformål. Byggehøyder. Utnyttingsgrad. Spørsmålet om boligregulering på Mobekkleira har vært drøftet mange ganger, i forbindelse med ulike planprosesser. Det har vært gjort (bl.a. i 2007) ei samlet vurdering av behovet for offentlige friområder. Sist var dette vurdert og behandlet i forbindelse med plan 2136 om «Tomt K1» (vedtatt i nov. 2014). Her ble det avsatt et areal til grønnstruktur «park» som skal kunne opparbeides til bl.a. lek og annet uteopphold. Arealet måler netto 665 m2 men vil i realiteten kunne bli noe større ettersom det ligger direkte inntil øvrig grønnstruktur (strandpromenaden). Plankontoret vurderer det slik at forannevnte areal vil kunne fungere tilfredsstillende som kvartalslekeplass også med tanke på barn bosatt i foreliggende planområde (BKB). Avstanden vil være ca. 100 meter; altså kortere enn det som er maks.lengden etter retningslinjene i kommunedelplanen. Det er knytta rekkefølgebestemmelse til parken ved K1. Boliger på K1 kan ikke tas i bruk før parken (og «kvartalslekeplassen») er opparbeidet. Boligprosjektet på K1 er nå under gjennomføring. Interne leke- og oppholdsarealer på Fjordgårdtomta vil måtte etableres i tråd med planbestemmelsene, og her har forslagsstiller i sin planbeskrivelse redegjort for mulige lokaliseringer. Konkrete løsninger på dette vil måtte avklares i byggesaksfasen. En trekant på knapt 120 m2, beliggende på tomtas vestside, er i reguleringsplanen for K2 forutsatt tillagt tomta til Movika Eiendom AS. Tomteeier understreker imidlertid nå at dette arealet er uinteressant som tomtetillegg, og han foreslår at det går tilbake til grønnstruktur. Plankontoret tar dette til etterretning, og trekanten tilbakeføres til arealet for strandpromenaden. Arealformålet blir grønnstruktur «park». Regulering av kjørevei (Søndre gate) med tilhørende g/s-vei og annen veigrunn, er oppfølging og oppdatering av det som ligger i gjeldende plan. Bestemmelsen om gatetrær er også ei videreføring av gjeldende regulering. Her suppleres med krav om maksimum planteavstand (maks. 6 meter mellom trærne i denne rekka). Gatetrærne skal være plantet seinest 2 år etter at reguleringsplanen er vedtatt. Side 8 av 11

9 Bestemmelse om byggehøyder føres videre fra gjeldende plan. Det er fastsatt både minimumsog maksimumshøyder. Disse angis som kotehøyder. Utgangspunktet i foreliggende forslag er et krav om at golvnivå ikke skal ligge lavere enn kote 3,55, og oppå denne har man satt de mønehøyder som framgår av gjeldende plan. Som u-gradsbegrensninger har grunneier foreslått minimum BRA 3000 m2 og maksimum BRA 6500 m2. Det er i innsendte planbeskrivelse gitt en redegjørelse for de vurderinger og beregninger som ligger bak forslaget. Det skal være tatt høyde for forskriftskravet om å innlemme markparkering i beregningsgrunnlaget. Plankontoret kan slutte seg til grunneiers forslag til u-gradsbestemmelse. Gjeldende plans bestemmelse om at «bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak eller valmet tak» videreføres ikke i foreliggende endringsforslag. Det gjør heller ikke bestemmelsen om at bebyggelsen skal plasseres i byggegrensa og ha ei tydelig lengderetning (nord-sør). Denne ble tatt ut av bestemmelsene for arealet på sørsida, da det ble vedtatt ny plan for K2 (i 2013). Bomiljø. Uteopphold. Trafikksikkerhet. I planbestemmelse stilles klare krav til støynivåer. Tomtas beliggenhet og arrondering gir den ei tydelig adkomst-/trafikkside mot øst som også er sida som vender mot støykilder på vei og jernbane. Tomta har ei stillere side som har retning mot vest mot fotgjengerareal ved sjøen. Her har tomta imidlertid en «spiss» som vender mot industrikaia som ligger ca. 500 meter unna i luftlinje. Planbestemmelsen tar utgangspunkt i «Retningslinje T-1442/2012» med anbefalte grenser for støy fra «industri med helkontinuerlig drift» (tabell 3). Det stilles krav om ei støyfaglig utredning ved tiltakssøknad om boliger. Støytiltak skal være gjennomført før boliger tas i bruk. Bestemmelsene om uteoppholdsareal er ei oppfølging av kommunedelplanbestemmelsene. Det skal være uteoppholdsareal som minst (MUA) tilsvarer 20 % av boligenes bruksareal BRA. Minst 200 m2 av dette skal være felles areal på markplanet. Det skal være kun èn kjøreadkomst til tomta, altså vil det bare være èi kryssing av gang- og sykkelveien. Skoleveien for barn/unge bosatt i Søndre gate 9 vurderes som trygg. Naturlige gang- og sykkelruter til aktuelle skoler i byen, er uten særskilte trafikksikkerhetsmessige utfordringer. Foreslåtte parkeringsbestemmelser er ei oppfølging av kommunedelplanen. I tillegg stilles krav om at minst 5 % av bilplassene er tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det er videre et krav at bilplasser skal anordnes slik at en ikke skal benytte offentlig veiareal til rygging/snuing/manøvrering. Tilgjengelighet. Universell utforming. Det er ingen høydeforskjeller i terrenget i planområdet, og forholdene ligger godt til rette for å kunne utforme bygninger og anlegg i tråd med krav i forskrift, og etter veiledninger. Samfunnssikkerhet. Risiko og sårbarhet. Forslagsstiller har gjort en analyse av risiko og sårbarhet. Analysen er en del av innsendt Side 9 av 11

10 planmateriale, og den følger saken som vedlegg. Det vises til denne. Plankontoret ser ikke grunn til å korrigere de beskrivelser og vurderinger som er gjort i ROSanalysen. Kommentar: Laveste golvnivå var i utgangspunktet foreslått til kote 3,3. Dette ville tilfredstille krav i forhold til 200-års stormflo. Plankontoret gjorde forslagsstiller oppmerksom på at det i nylig vedtatt plan for et nærliggende byggeareal på Mobekkleira (for Tomt K1, plan vedtatt nov. 2014), er det lagt inn kote 3,55 som laveste golvnivå. Dette tar høyde for 1000års-floa, hvilket NVE mener er et positivt grep. Forslagsstiller har gitt sin tilslutning til at sistnevnte kotehøyde blir gjeldende. Eierform. Samferdselsformålene (vei, gang- og sykkelvei, annen veigrunn) har eierformen «offentlig». Det samme gjelder grønnstruktur «park». Resten av planområdet, dvs. formål «BKB», har «annen eierform» (privat). Kulturminner. Planforslaget omfatter ingen kjente verneverdige kulturminner. I planbestemmelsene er det lagt inn et pålegg om aktsomhet og oppfølging dersom det under arbeid i marken skulle oppdages gjenstander eller andre spor etter eldre aktivitet. (Jfr. kulturminnelovens bestemmelser). Endringer i planbestemmelsene. I etterkant av høring og ettersyn er det lagt inn noen endringsforslag i bestemmelsene: - parkeringsplasser skal plasseres og utformes på slik måte at all snuing/rygging/manøvrering skal skje på egen tomt - justert formulering av bestemmelse om kulturminner - i støybestemmelse stilles krav om støyfaglig utredning - i rekkefølgebestemmelse stilles krav om gjennomført støyskjerming før boliger tas i bruk. Anbefaling. Plankontoret har, etter ei samlet vurdering av følgene av ei slik omregulering, kommet til at det sist reviderte planforslaget kan anbefales vedtatt. Vedleggsliste: - Plankart revidert Planbestemmelser revidert Planbeskrivelse revidert Referat fra oppstartsmøte Oversendelsesbrev fra forslagsstiller (SHA, ) - Forslagsstillers planbeskrivelse (SHA, ) - Risiko- og sårbarhetsvurdering (SHA) - Kartskisse som er vedlagt merknad 4 fra Helgeland Kraft AS - Forslagsstillers kommentarer til merknader ved off. ettersyn (SHA, ) - Innspill ved kunngjort planoppstart - Gjeldende reguleringsplan (2087 plankart) - Gjeldende reguleringsbestemmelser (2087) - Fotografier fra planområdet Teknisk avdeling, Side 10 av 11

11 Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra plansjef Side 11 av 11