SAKEN GJELDER: MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR BUVIKA BRYGGE, BYGGETRINN 1

Transkript

1 Skaun kommune Arkivkode: L13 &21 Arkivsaksnr.: 15/1623 Saksbehandler: Olav Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 63/15 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR BUVIKA BRYGGE, BYGGETRINN 1 RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Skaun kommune mindre endring av reguleringsplan for Buvika Brygge, som vist på kart sist revidert , og bestemmelser sist revidert , med følgende tillegg: Det legges til en ny rekkefølgebestemmelse under kap. 7.6 Rekkefølgebestemmelser tekniske anlegg: Ny bestemmelse : Som en mindre reguleringsendring er Plan- og miljøutvalgets vedtak endelig, jf. plan- og bygningslovens SAKSDOKUMENTER: 1. Plankart, sist revidert Bestemmelser, sist revidert Situasjonsplan 4. Følgeskriv, datert Høringssvar, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 6. Høringssvar, Sør-Trøndelag Fylkeskommune 7. Høringssvar, Statens Vegvesen 8. Høringssvar, Norgesmøllene SAKSFRAMLEGG: Skaun kommune har mottatt søknad om mindre reguleringsendring for Buvika Brygge. Vedlagte kart og bestemmelser er oppdatert i henhold til endring. Etter plan- og bygningslovens legges det opp til parallell behandling av rammesøknad og mindre endring av reguleringsplan. Ved positivt planvedtak vil administrasjonen etterpå behandle rammesøknaden uten ugrunnet opphold. Sammendrag:

2 Bygg D (felt B1) søkes flyttet nordover mot sjøen. Parkeringsplassene flyttes ned i kjeller og sør for bygningen. Planens gesimshøyde økes noe, men det legges opp til flatt tak og tidligere bestemmelse om mønehøyde utgår. Ny regulert gesimshøyde er ikke høyere enn gammel mønehøyde. Rampe ned i P-kjeller erstatter tidligere regulert vei nordover mot en mulig framtidig fylling. Rampen vanskeliggjør trolig adkomst til videre utfylling nordover, slik det er regulert i plan for Ølmheimsbukta Buvik Marina, planid Opprinnelig plan: Reguleringsplan Buvika Brygge, plan ID , ble vedtatt i kommunestyret Hva søkes endret: Det søkes om endring av felt B1 i planen, bygg D i tegninger. Det er fremkommet at bygningen må peles til fjell og det muliggjør etablering av parkeringskjeller. I gjeldende plan ligger p-plassene for bygg D nordom bygget mot sjøen. Nå foreslås bygget flyttet nordover, p-plassene som var her flyttes ned i kjeller og på sørsiden. Helt nord, mot sjøen, vil det nå i avsatte grøntarealer og planlagt fylling bli mulig å etablere en sammenhengende promenade langs sjøen for hele prosjektet. Plassering: Byggegrense i felt B1 flyttes 8,5 meter frem mot sjøen. Bygget flyttes nordover for å få plass til noen p-plasser på sørsiden, resten legges i kjeller. Parkering: Som følge av endringen løser felt B1 sitt behov for gjesteparkering på eget delområde. Dermed foreslås det at parkeringsfeltene P1 og P2 nyttes til gjesteparkering for øvrige felt. Bestemmelsenes endres derfor til: Områder P1 og P2 skal nyttes til gjesteparkering for områdene B2-B8. Veiføring: Som følge av endringen avsluttes felles vei f_v nord for krysset lenger sør enn i gjeldende plan. Tidligere var veien nord for krysset regulert opp til planens nordlige avgrensning, med tanke på videreføring ved eventuell ny fylling i ny reguleringsplan. Nå avsluttes veien tidligere og går over i rampe som leder ned i parkeringskjeller. Selve rampen er ikke regulert vei og vises ikke i plankart, men den vises i vedlagt situasjonsplan. Høyde: I gjeldende plan er høydebestemmelse for felt B1 maks gesimshøyde på cote 20 og maks mønehøyde på cote 23,3. Bygget skal ha flatt tak og bestemmelsen søkes presisert. Bygg D er nå prosjektert til gesims på cote 21,15 og planens bestemmelse 3.2 er endret til maks gesimshøyde cote 22. Planbestemmelsen krever fortsatt at bygget skal ha varierende høyde med lavest høyde i øst og størst høyde i vest. Det er også prosjektert på en slik måte i rammesøknad. Konsekvenser for eventuell videre utfylling: Videre utfylling i sjøen nord for denne planens avgrensning er regulert i reguleringsplan for Ølmheimsbukta Buvik Marina, planid , vedtatt Eventuell veiføring inn i dette området vanskeliggjøres som følge av at veien nordover nå søkes avsluttet i rampe til P- kjeller. Tiltakshaver har kommentert dette forholdet på e-post til Skaun kommune:

3 På bakgrunn av Fylkesmannens forslag til fredning av Gaulosen med oppsettende virkning, finner utbyggerne det lite sannsynlig at videre utfylling vil aksepteres. Videre er grunnforholdene under og foran leilighetsblokka dårlige med funn av kvikkleire, og det tilsier at videre utfylling vil bli vanskelig. Allerede ved den planlagte utbyggingen og for atkomstvegen kreves det omfattende motfyllinger ute i sjøen, og videre utfylling og bygging i dette området vil bli krevende. På bakgrunn av dette er ikke en videre utfylling lenger med i utbyggernes planer, og da er det heller ikke nødvendig med atkomstveg som kan forlenges mot nord. Varsling og merknader: Naboer og berørte myndigheter er varslet ved brev. Brevet var kombinert høring av reguleringsendring og alminnelig nabovarsel for rammesøknaden, ettersom sakene behandles parallelt. Det er ikke innkommet merknader som retter seg mot rammesøknad v/snitt- og fasadetegninger (behandles administrativt). For mindre endring av reguleringsplan er det innkommet følgende merknader: Merknad Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Ingen merknader fra fagavdelingene. Sør-Trøndelag Fylkeskommune: Så lenge det tilrettelegges for allmenn ferdsel langs sjøkanten, er det ingen merknader til de foreslåtte endringene. Statens Vegvesen: Ingen merknader. Norgesmøllene, avd. Buvika: Merknad ang. bestemmelses 7.7.5, som gjelder skjermingen mot industriområdet/mølla. I planen har det stått at beplantningsskjerm eller gjerde skal være ferdigstilt innen boliger tas i bruk. Ber om at dette endres til beplantningsskjerm og gjerde. Kommunens kommentar Området vil være allment tilgjengelig og det blir nå mer areal til ferdsel/promenade lang sjøen der det tidligere var parkering. Dette er fornuftig. Kommunen har i samråd med forslagsstiller endret bestemmelsen i tråd med innspillet. Ønsket begrunnes i at en beplantningsskjerm alene ikke nødvendigvis hindrer f. eks. barn eller dyr i å passere gjennom. Kommunens vurdering av planendringen: Planendringen vurderes som positiv. Selv om bygg D flyttes noe frem mot sjøen får man mindre parkeringsareal på bakken og særlig vurderes det som positivt at man får en sammenhengende promenade langs sjøen heller enn parkeringsareal foran bygget mot sjøen. Gesimsen på bygg D blir noe høyere enn tidligere plans maks gesimshøyde på cote 20. Foreslått gesimshøyde i planen er nå satt til cote 22. Dette er likevel lavere enn den opprinnelig godkjente mønehøyden cote 23,3. Et møne på denne høyden ville trolig hatt større konsekvenser for

4 omgivelsene, da det ville ha ligget på tvers av siktlinjer mot sjøen. Selv om gesimshøyden økes noe vurderes derfor ikke virkningen på omgivelsene å innebære flere ulemper nå enn før. Byggets trappeform med trinnvis færre etasjer mot øst bidrar også til å redusere silhuettvirkningen. Konkret etter rammesøknaden er byggets gesims prosjektert til cote 21,15 og dette vil i praksis innebære 17,4 meter over gjennomsnittlig planert terreng, og rommer 5 etasjer pluss parkeringskjeller. Særskilt bemerkning: geoteknikk Geotekniske forhold er utredet i opprinnelig planprosess. Bestemmelsene stiller krav om geoteknisk prosjektering før igangsettingstillatelse gis. Disse bestemmelsene er videreført og ivaretar hensynet til grunnforhold selv om bygg D endrer plassering. Konsekvenser for eventuell videre utfylling: Reguleringsplan for Ølmheimsbukta Buvik Marina vedtatt 2010, er en reguleringsplan etter gammel lov, omtrent som områdeplan etter dagens lov. Den viser eksisterende fylling og ny fylling lenger nord, og legger opp til nærings- og boligbebyggelse samt en mindre båthavn. Den stiller krav om utarbeidelse av detaljplaner for ulike delfelt, og for eksisterende fylling har dette resultert i herværende detaljregulering for Buvik Brygge. Som sagt planlegges en rampe til p-kjeller hvor det tidligere var regulert adkomst mot framtidig fylling. Rampens utforming er ikke beskrevet i detalj, men en konstaterer at rampen blir liggende der det var regulert vei nordover. Utbygger har forklart at det ikke lenger er ønskelig å fylle ut videre på grunn av vanskelige grunnforhold, mange hensyn til naturmangfold og fredning av Gaulosen. Rådmannen ser at en framtidig utfylling kan være utfordrende. Likevel vil det være kortsiktig å bygge igjen muligheten for en adkomst til dette området. I et årsperspektiv vil Skaun kommune ha langt flere innbyggere og større behov for sentrumsnære arealer enn i dag. Selv om det ikke finnes vilje til å finansiere og bygge ut videre fylling i dag, kan dette stille seg annerledes i framtida. Rådmannen mener derfor at en ikke bare kan tenke kortsiktig for å få fullført dette prosjektet. På denne bakgrunn fremmer rådmannen en innstilling som krever en bestemmelse om at rampen ikke kan være til hinder for etablering av adkomstvei nordover på et senere tidspunkt. Forslag til ordlyd: Etter adkomstrampe trenger ikke å være regulert vei, og plankartet kan trolig bestå slik det er foreslått (avhengig av totale løsninger rundt rampen). Men bestemmelsen vil med all sannsynlighet kreve en revidert rammesøknad. For øvrig er det rådmannens vurdering at planendringen er god. Det er bra å flytte parkering ned i kjeller og gjøre mer areal tilgjengelig langs sjøen. ØKONOMISK VURDERING: Ikke relevant

5 Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: Sak: 63/15 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 15/1623 Tittel: SAKSPROTOKOLL - MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR BUVIKA BRYGGE, BYGGETRINN 1 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Skaun kommune mindre endring av reguleringsplan for Buvika Brygge, som vist på kart sist revidert , og bestemmelser sist revidert , med følgende tillegg: Det legges til en ny rekkefølgebestemmelse under kap. 7.6 Rekkefølgebestemmelser tekniske anlegg: Ny bestemmelse : Som en mindre reguleringsendring er Plan- og miljøutvalgets vedtak endelig, jf. plan- og bygningslovens Børsa Rett utskrift: Gunnhild Landrø