RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: L12 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: Førstegangsbehandling:Detaljreguleringsplan for Bjørnehola Sted: Trollbergvika, Fie gnr. 4 bnr. 5Tiltakshaver: Jens Otto Dolva Forslagsstiller: Multiconsult AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 48/16 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og legger planforslaget for Bjørnehola ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker, i medhold av i plan- og bygningsloven.

2 Vedlegg: 1 Planbeskrivelser Planbestemmelser Plankart 4 Merknader og innspill Kort resymé Planforslaget for Bjørnehola, gnr. 4 bnr. 5 legger til rette for etablering av 17 nye hyttetomter med tilhørende anlegg. Eksisterende våningshus på eiendommen reguleres om til hytte. Planforslaget imøtekommer de fleste innkommende innspill. Det innstilles på at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn i min 6 uker. Miljø og teknisk komite skal ta stilling til om planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan og bygningsloven 12-10, eller at det skal foretas endringer. Saksopplysninger Planforslaget legger til rette for etablering av 17 nye hytter med tilhørende anlegg i område F8 i kommuneplanen. Eksisterende våningshus på eiendommen omreguleres til hytte. Planområdet er på ca. 52 daa. Det er regulert ca. 20 daa til bebyggelse og anlegg, 5 daa til samferdsel, 1 daa til grønnstruktur og 26 daa ligger til friluftsformål. Det planlegges ingen hytte innenfor 100- metersbelte til sjøen. I bestemmelsene blir det åpnet opp for oppføring av hytter på inntil 150 m 2 BRA. Mønehøyden skal ikke overstige 6 meter, og gesimshøyden kan være inntil 4 meter. Høyden er målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For tomtene BFF7-9 skal ikke mønehøyden overstige 5,8 meter. Det er blitt avholdt oppstartmøte den Planavgrensningen som ble fremlagt ved oppstartsmøtet og oppstartsmelding tok for seg felt B2 og F8 i kommuneplanen, men ble senere redusert til kun hytteområdet F8. Planforslaget fremmes som en privat detaljregulering. Multiconsult er forslagstiller. Planområdet omfatter deler av eiendommen gnr. 4 bnr. 5 og gnr. 4 bnr. 210, 166, 165, 204, samt deler av gnr. 4 bnr. 24 som er eid av Thoralf Danielsen. Naboer, hytteeiere og regionale myndigheter ble varslet med frist til til å komme med innspill. Planarbeidet ble i tillegg kunngjort i Aust- Agder blad og på kommunens hjemmeside. Det kom inn følgende innspill: Aust-Agder fylkeskommune: Plan- og naturseksjonen har vurdert oppstartsmeldingen og anbefaler at den nye bebyggelsen legges utenfor 100-metersbeltet til sjø, samt at allmennhetens tilgang til og mulighet for opphold i strandsonen ivaretas. Andre viktige premisser for det videre planarbeidet vil være landskap og estetikk, universell utforming og barn og unges interesser. Seksjonen for kulturminnevern kjenner ikke til noe automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet. De har befart området og har varslet at det er nødvendig med en mindre arkeologisk registrering for å få avklart forholdet til automatisk fredet kulturminne. Bestemmelsene om aktsomhetsplikten som viser til Kulturminneloven 8, annet ledd bør tas inn i planen. Bestemmelsen lyder: Hvis det under arbeidets gang skulle komme frem gjenstander eller andre

3 spor fra eldre tid, skal arbeidet stanses og melding umiddelbart sendes Aust-Agder fylkeskommune v/seksjon for kulturminnevern, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Direktorat for mineralforvaltning: Ingen merknader til foreslått planforslag. Fiskeridirektoratet Region sør: Ingen merknader. Kystverket Sørøst: Kystverket Sørøst har ut i fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Fylkesmannen i Aust- Agder: Miljøvernavdelingen: Det er registrert område for småsalamander ved Trollbergvika. Dette området ligger utenfor planområdet, men endring av hydrologien i planområdet kan påvirke området for småsalamanderen negativt. Det bør videre i planen tas hensyn dette. Det forventes at ny bebyggelse legges utenfor 100- metersbeltet. Det må settes tydelige og restriktive bestemmelser i forhold til både ny og eksisterende bebyggelse. Strandsonen må settes av til grønne formål. Den nye bebyggelsen må ikke medføre silhuettvirkning, og må tilpasses landskapet. Utstrekningen av byggeområdet må begrenses og inneholde byggegrenser som samsvarer med utnyttelsesgraden. Strandsonen må settes av til grøntformål, som for eksempel spesialområde friluftsområde eller friområde. Både arealbruksformål i reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene bør sikre estetiske hensyn. De viser i til veileder T-1179 Estetikk i planog byggesaker (Miljøverndepartementet). Barn og unge: Plan- og bygningsloven 1-1, 5. ledd krever at hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår ivaretas i planleggingen. Det blir vist til rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, del 1 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (RPR). I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, tilpasset forskjellige alder og årstider. Arealet skal sikres mot støy, forurensning og annen helsefare. Det skal gjøres rede for trygg adkomst til og fra planområdet til barnehage, skole og andre aktuelle områder. Det må settes av tilstrekkelig lekeareal innenfor området. Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utføres i henhold til pbl Fylkesmannen har i skriv til kommunene høsten 2011 presisert krav til analysens innhold. Planområdet ligger under marin grense, og grunnen kan inneholde marine strandavsetninger. Marine strandavsetninger er potensielt skredfarlige løsmasser, og grunnforholdene må derfor utredes. Statens Vegvesen Region sør: Byggegrense - Det viser til retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker, der byggegrensen til fylkesvei 1 er satt til 30 m fra senter veg. Kryss/avkjørsel skal være utformet i.h.t Statens vegvesen sine håndbøker, og avstanden mellom kryssene bør være minimum 50 meter. Dersom adkomsten til planområdet legger opp til større trafikkmengde enn 50 kjt./døgn (ÅDT) må adkomsten fra fylkesveien dimensjoneres som et kryss. Adkomsten til Bjørnehola og Engemyr fra fylkesvei 1 er via to T-kryss. Kryssene tilfredsstiller ikke kravene i håndbøkene. Deres forslag er at T-kryss mot fylkesvei 1 via Trollbergvikveien utbedres og brukes som hovedatkomst til området. Planens avgrensning må derfor utvides slik at T-krysset blir inkludert. Adkomstveien til området er kommunal vei og kommunen er vegmyndighet.

4 I planbestemmelsene bør følgende legges inn: Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noen sted blir høyere enn 0,5m over tilstøtende vegers nivå. Beplantning på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5m over tilstøtende vegers nivå. Skolevei - I forbindelse med etablering av nye boliger må planen redegjøre for sikker skolevei. Eventuelle tiltak må påregnes gjennomført sammen med utbygger. Området ligger ca. 3,9 km fra nærmeste skole. Opplæringsloven 7 sier at elever som bor lengre unna skolen enn 2 km (1.trinn) og 4 km (2-10 trinn) har rett til fri skoleskyss. Dette må legges til rette for. Det må tilrettelegges for at elevene skal kunne gå/sykle til skolen. Et tiltak for å oppnå dette er en forlengelse av fortau langs fylkesvei 1 som i dag stopper ved Spirekleiv. RTA: I området som planlegges for bolig, må veien og snuplass dimensjoneres for renovasjonskjøretøy. Om nødvendig må det avsettes areal for renovasjonsløsninger. For hyttefeltet kreves det egen renovasjonsbod. RTA ber om at det kreves at boden ferdigstilles før ferdigattest for første hytter gis. Denne må plasseres og utformes i samråd med RTA. Østre Agder Brannvesen: Det vises til "Veiledning til forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen" 5.5 "Beredskap for høyderedskap eller tankbil" Slokkevann og tankbil - det bør ikke være lenger en 1000 meter fra bolighus til nærmeste vannledningsuttak med fullverdig dimensjon eller annen sikker vannkilde. Fylletid maks 5 min. Kjøretid tur/retur fra aktuelle brannsteder til sikker vannkilde og beregnet tømmetid/fyllingstid kartlegges. Det må være lagt til rette for at flere tankbiler kan settes i innsats for skytteltrafikk hvis nødvendig. Det må være tilrettelagt for at tankbilen straks kan erstattes med tilsvarende utstyr ved driftsstans. Sjø som slokkevannkilde er fortrinnsvis tenkt for eksisterende bygningsmasse, når det ikke finnes annet i nærheten. Ved planlegging av nye boligområder må det finnes andre løsninger. Marit Ringstad og Terje Leinaas: Eier av eiendommen gnr. 4 bnr. 135 har tinglyst rett til 2 parkeringsplasser på gnr. 4 bnr. 5. Disse plassene ble i 2009 flyttet til en nyanlagt parkeringsplass etter enighet med grunneier om innbetaling av deres andel av tilhørende omkostninger. Eier av 4/135 har gangadkomst fra denne parkeringsplassen og frem til deres hytte. Denne adkomststien har de felles med 4 andre hytter. De forutsetter at både parkeringsplassen med tilhørende adkomstvei og gangstien videre frem til hytteeiendommene blir opprettholdt i fremtiden med minst samme standard som i dag, uten at de blir påført tilleggsomkostninger i den forbindelse. Jon Erik Billington: Eier av eiendommen gnr. 4 bnr. 192 regner med at en slik utbygging som er varslet vil kreve tilknytning til offentlig vann og avløp. Det bør tilrettelegges for påkobling for eksisterende hytter. Den anlagte grusveien til parkeringsplassen helt øst i området må rustes opp for å tåle den økte trafikken i området. Den er så smal at to biler ikke kan møtes. Den må enten ha økt bredde eller flere anlagte møteplasser. Det bør også sørges for en plan for vedlikehold.

5 Da parkeringsplassene som ble flyttet mellom Bjørnehola og den kommunale veien, var det en forutsetning at de nye plassene skulle tinglyses. Dette er ikke gjort og må bringes i orden slik at fremtidig parkeringskonflikter kan unngås. Eier av eiendommen 4/192 har tinglyst rett til å bygge brygge i enden av stien som er avmerket lengst mot nord-øst i kartet. Eier av denne eiendommen krever å bli løpende orientert om enhver planlegging i dette området, og delta i planleggingen av dette området i den grad det omfatter bryggeanlegg. Ivar Fidje: Eier av eiendommen gnr. 4 bnr. 228 påpeker at kartet som ble sendt ut ved oppstart ikke har alle eiendomsgrenser inntegnet. Eier av denne eiendommen har lagt ved kart over eiendommen gnr. 4 bnr. 6 der eiendomsgrensene er tegnet inn. Johannes Jacobsen: Eier av eiendommen gnr. 4 bnr. 20 viser til samtale med forslagstiller, der eier av eiendommen mener at grensa mot Bjørnehola følger jordkanten til Bjørnehola ned mot Brennvika. Deler av veien til Brennvika ble lagt inn på deres eiendom i 2008 og det ble også tatt ut stein og fyllmasse fra denne eiendom til veien Brennvika. For dette har de fått tinglyst rettighet for å bruke veien kostnadsfritt til deres eiendom. Dag-Olav Arnstein Nikolaysen: Eier av eiendommen gnr. 4 bnr. 51 sammen med Anne Moe Nikolaysen opplyser om at deres eiendom grenser til planområdet, og at det er gitt konsesjon for fritidseiendom i LNF-området pr mai Det er tidligere søkt om bruksendring for fritidsboliger. De ønsker å vurdere om det er ønskelig å se denne planen i sammenheng med deres eiendom. Økonomi Planforslaget vil ikke føre til noen direkte økonomisk konsekvens for kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Planforslaget er i samsvar med formålet i kommuneplanen, hvor det i planen er avsatt område til fritidsbebyggelse. Bestemmelsene for kommuneplanen setter krav til at arbeid og tiltak ikke kan settes i gang før området inngår i reguleringsplan. Som resultat av plankravet i kommuneplanen er det utarbeidet et forslag til reguleringsplan Folkehelse og levekår Planforslaget vil ikke medføre noen negativ konsekvens for folkehelsa eller levekår. Klima og miljø Planforslaget vil ikke medføre til negativ utvikling i forhold til klima- og miljøfaktorene, men fortetting med hytter vil gi noe økt klimabelastning. Det er nødvendig med bil for å kunne benytte området da kollektivtrafikk er lite utbygd. Næringsperspektiv Planen legger til rette for økt aktivitet og utvikling av området. Dette kan gi grunnlag for økt aktivitet for næringsdrivende i kommunen i form av bygg- og anleggstjenester. Vurderinger

6 Planforslaget er i tråd med kommuneplanen med tilhørende bestemmelser. Kommuneplanen åpner for oppføring av hytter i område F8 på vilkår av at området inngår i en mer detaljert reguleringsplanen. Konsekvensutredning anses ikke som nødvendig da reguleringsplanforslaget er i samsvar med kommuneplanen, og fremtidig utbygging ikke vil få vesentlig virkning for miljø eller samfunn, jfr. 4-2 i plan- og bygningsloven. Reguleringsplanen legger til rette for etablering av 17 nye hytter og omregulere eksisterende bolighus til hytte. Det er foretatt befaring i området i forbindelse med plassering av tomtene BFF7 - BFF 9. Foreslått plassering vil etter administrasjonenes vurdering ligge naturlig i terrenget og landskapsbildet. Tomt BFF 7 er den tomta som er mest eksponert sett ifra sjøen. Det er derfor satt en maks byggehøyde på kotehøyde 29 meter. Med denne høydebegrensingen vil bebyggelsen på den aktuelle tomta ligge lavt og naturlig i terrenget. Eksisterende bolighus på eiendommen er av eldre dato (rundt 1861), mens tilbygget og uthusene er av nyere dato. En kan ikke se at eksisterende bebyggelse på eiendommen har noe verdi for kulturmiljøet i området. Adkomsten til hyttefeltet skjer via SKV 1 som går over eiendommen gnr. 4 bnr. 24. Denne eiendommen eies av Thoralf Danielsen. I planbeskrivelsen blir ikke veiretten omtalt utover at utbygger skal gå i dialog med eier av denne eiendommen. Nødvendig veirett for de nye hyttetomtene må være på plass før området kan bebygges eller deles fra. Det har kommet inn 13 innspill ved melding om oppstart. Planlegger har kommentert innspilla i planbeskrivelsen. Administrasjonen har følgende merknader: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Aust-Agder fylkeskommune: Reguleringsbestemmelsene er revidert og samsvarer med de innspilla som har kommet inn. Alt av bebyggelse ligger utenfor 100-metersbeltet. Bebyggelsens plassering anses godt tilpasset terrenget og landskapet i området. Ingen av hyttetomtene vil få silhuettvirking sett ifra sjøen, da tomtene legges lavt i terrenget. Tomt BFF7 er den tomta som er mest synlig sett ifra sjøen. Det er satt krav til materialbruk i bestemmelsene og topp byggehøyde. Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet i.h.t plan- og bygningsloven 4-3. Grunnforhold i området er tilstrekkelig utredet av planlegger i planbeskrivelsen, og det er ikke registrert noe fare i eller hendelse i området. Planområdet er redusert til kun hyttedelen, felt F8. Felt B2 er tatt ut. Det er ikke registrerte noe automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men bestemmelse om aktsomhetsplikt etter kulturminneloven 8 er tatt inn i bestemmelsene. Statens vegvesen Region sør: Boligområdet B2 er tatt ut ifra planområdet, foreslått regulering legger ikke til større trafikkmengde enn 50kjt./ døgn (ÅDT). Adkomsten til Bjørnehola vil skje via eksisterende adkomstvei til feltet. Det er lagt inn hensynsone frisiktsone i avkjørselen til den kommunale veien, samt er det lagt inn bestemmelse om frisikt. Direktorat for mineralforvaltning, Kystverket Sørøst, Fiskeridirektoratet Region sør, RTA: Innspill tas til etterretning.

7 Østre Agder Brannvesen: Det planlegges ingen boliger innenfor planområdet. Kjøreveien i området må dimensjoneres slik at det er lett å komme til med tankbil. Det er ikke satt byggegrenser mellom hyttetomten for plassering av bebyggelsen på de forskjellige tomtene. Avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 blir gjeldende (4,0 m til nabogrense). Marit Ringstad og Terje Leinaas, Jon Erik Billington, Ivar Fidje, Johannes Jacobsen, Dag-Olav Arnstein Nikolaysen: Innspillene omfatter mange forhold som regnes som privatrettslige mellom grunneier og naboer. Området B2 er tatt ut, planforslaget gjelder kun hytteområdet F8. Administrasjonen har ingen ytterlige merknader til innkommende innspill utover det som planlegger har kommentert. Det er foretatt risiko- og sårbarhetsanalyse i området, hvor det er registrert 3 aktuelle temaer som karakteriseres med lav risiko, og 2 med middels. Konklusjoner fra disse er gjengitt i planbeskrivelsen, kap. 7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse. Administrasjonen kan ikke se av disse hendelsene at det vil være aktuelt å kreve ytterlige tiltak enn det som er nevnt i planbeskrivelsen. Hensynet til naturmangfoldloven er dokumentert og kommentert av planlegger og vi anser at de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta er vurdert og ikke vil bli skadelidende. I følge våre databaser og naturbasen, er det ingen registrerte forekomster av nøkkelbiotoper eller prioriterte naturtyper. Det er påvist små salamander ved Trollbergvika, ca. 300 meter fra planområdet, men innenfor nedbørsfeltet for planområdet. Salamanderbestanden innover Trollbergvika er en av få registrerte bestander i kommunen. Salamanderen er sårbar og er avhengig av uberørte dammer samt trekkruter mellom dammene. Det er ikke registrer noen dammer eller salamandere innenfor planområdet, sannsynligheten for at salamandrene vil bli negativ påvirket av denne utbyggingen er relativ liten. Rådmannen anser at planforslaget ivaretar de innkomne innspillene og at den kan legges ut til offentlig ettersyn, i medhold av i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til høring i minimum 6 uker. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplan for Bjørnehola legges ut til offentlig ettersyn, jfr i plan- og bygningsloven i min. 6 uker. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr for plansaksbehandling ved 1. gangs behandling. kr ,-