SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: PLN Arkivsaksnr.: 16/1904

Transkript

1 Vestre Toten kommune SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: PLN Arkivsaksnr.: REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD (ØVERBYVEGEN 24) - SLUTTBEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for «Solgård», plan-id sist datert godkjennes. Vedtaket har hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3 og Vedtaket kan i henhold til plan- og bygningslovens 1-9 påklages. En eventuell klage framsettes skriftlig og sendes til Vestre Toten kommune, pb. 84, 2831 Raufoss eller post@vestre-toten.kommune.no innen tre uker. Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må framsettes innen tre år fra vedtaket ble gjort, jamfør plan- og bygningslovens 15-2 og Eventuelle krav framsettes skriftlig. Vedlegg: Planbeskrivelse datert Forslag til plankart datert Forslag til planbestemmelser datert Revidert illustrasjonsplan datert Revidert ROS-analyse datert Høringsinnspillene og innsigelsen Fakta: Forslagstiller er Bolig Partner AS, avd. Gjøvik. Planen tilrettelegger for fortetting av boliger på eiendommen Øverbyvegen 24 på Raufoss. Denne er på vel 4.1 dekar og er per i dag bebygd med en enebolig. Forslaget legger opp til fortetting i utbygging i to trinn: Det er planlagt 9 nye boenheter; 6 stk. i BKS1 og 3 stk i BKS2. Samtidig beholdes eksisterende enebolig i BKS3. I område BKS3 er det pr.dd. ikke konkrete planer om fortetting, men det er åpnet opp for at den eksisterende eneboligen kan rives til fordel for fortetting. Forslagstiller viser også at det er mulig å fortette uten riving. De viser at det er plass til 2 nye, små boenheter. En antar også at det er mulig å bygge eneboligen til en tomannsbolig. På den måten kan BKS3 romme til sammen 4 boenheter. Til sammen vil full utbygging gi minimum 13 boenheter innenfor planområdet.

2 Prosessen så langt: Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen Oppstart ble varslet med brev til parter i saken og kunngjort på nett og i avis , med frist for uttale den Det kom inn 7 skriv til oppstartsvarselet. Disse er kommentert i planbeskrivelsen. Det ble avholdt åpent møte om saken den Et planforslag som la opp til riving av eneboligen og full fortetting i hele planområdet ble lagt fram for utvalget (UTP) den Det ble der stilt spørsmålstegn ved muligheten for gjennomføring av hele prosjektet. Det viste seg at verdien av den eksisterende boligen ble for høy til at riving er økonomisk forsvarlig pr. dd. UTP ble derfor orientert om et nytt forslag til løsning i møte den , der den eksisterende boligen beholdes. UTP ga rådmannen fullmakt til å ferdigstille dette forslaget og legge det ut på høring. Planforslaget lå ute til høring i perioden Det kom inn 8 skriv ang. planforslaget, derav 1 innsigelse fra Fylkesmannen. Bolig Partner AS har bearbeidet innspill og innsigelse, og kommet med et revidert planforslag. Fylkesmannen har varslet at de vil trekke sin innsigelse som følge av denne revideringen. Vurdering av innsigelse og merknader: Forslagstiller har oppsummert og kommentert både innsigelse og innspill i planbeskrivelsens kap Fylkesmannens innsigelse omhandlet noen mangler i ROS-analysen. Dette er nå ivaretatt. Også de andre innspillene fra Fylkesmannen er ivaretatt i det nye forslaget. Hverken Direktoratet for mineralforvaltning, Statens Kartverk, Bane NOR eller Oppland fylkeskommune har merknader til planen. NVE har ikke vurdert planen, men ønsker at deres sjekkliste skal benyttes. Forslagstiller bekrefter at dette er gjort. Vurdering av byggegrense mot Rognerudvegen Disse vurderinger ble gjort mht. til dette ved førstegangs behandling: «Planforslaget legger opp til 8 meter byggegrense fra senterlinje i Rognerudvegen. Teknisk drift har hatt innspill om at de ønsker at denne settes til 10 meter. Kommunen har foreløpig ingen overordnet strategi å legge til grunn, og byggegrense må derfor vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det er flere ting som skal vurderes: - Effektiv vegvedlikehold - Overvannshåndtering/ snølager (grøfter) - Ev. behov for fortau/ gang sykkelveg (nå og/ eller i framtida) - Effektiv utnyttelse av utbyggingsområder for å unngå ny bruk av landbruksareal til utbygging og effektiv bruk av eksisterende infrastruktur - Tett utnyttelse av arealer nær sentrum slik at en minsker behovet for bilkjøring og øker kundegrunnlaget for kollektivtransport.

3 - Flere boliger nær sentrum for å styrke og øke tilbudet/ livet i sentrum Kommunen disponerer 8 meter totalt vegareal. Selve vegbanen er 4,5 5 m bred forbi eiendommen. Vegen er ikke spesielt bred, men dette gir lav fart. Planforslaget argumenterer for ei byggelinje på 8 m fra senterlinje veg se planbeskrivelsen pkt Det er avsatt 2x3 m vegbredde og 1,75 m grøft/ annen veggrunn. Dette betyr at byggelinja fra tomtegrensa blir 3,25 meter (dette bør målsettes i plankartet). En grov vurdering av behovet for fortau og/ eller gangveger langs boliggatene i kvartalene rundt viser at det er lite trolig at det er et behov for fortau i Rognerudvegen i overskuelig framtid. (Et fortau langs Rudslåtten gjennom Vestrumenga kan imidlertid være aktuelt.) Om det likevel er behov for et fortau i framtida, og dette skal ligge på denne siden av vegen uten innsnevring av kjørebanen, så har en altså 5 meter til rådighet mellom veg og vegg. Et fortau bør være 3 meter. Dette er altså mulig. Overvann fra Rognerudvegen skal fordrøyes (og ev. renne bort) i grøfta på 1,75 meter bredde - slik det er i dag. Vi vet at det i framtida vil være endringer i klimaet og nedbørsmengder, og det må derfor gjøres ei vurdering om klimaendringene vil kreve større grøfter enn kommunen disponerer i dag, og om dette da skal gjennomføres uten at kjørebanen blir smalere. En antar at dagens snølagring skjer i private hager(ved fresing) i tillegg til i grøfteareal. Denne muligheten vil i dette planforslaget, bortfalle. Ved flere slike fortettinger langs en og samme veg må det vurderes behov for egne snødeponier i rimelig nærhet. Slike tiltak vil medføre behov for annet og mer utstyr, økt arbeidstid og dermed økte utgifter til vedlikehold. Oppsummering av positive sider ved 8 meter byggelinje: - Større og bedre uteområde for beboerne, skjermet fra trafikken og med gode solforhold. - God utnyttelse av tilgjengelige byggeområder nær sentrum/ mulighet for mange boenheter. - Styrker bruken av sentrum. - Styrker kundegrunnlaget for kollektivtransport og minsker behovet for privatbil. - Helt i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. - Byggeområdene er på privat grunn og vegareal og grøfter beholdes som i dag. Oppsummering av negative sider ved 8 meter byggelinje: - Forslaget gir ikke kommunen mulighet til å erverve mer tomtegrunn til ev. utvidelse av veg/ grøfter. - Ev. framtidig fortau kan kreve noe mer av planlegginga med bebyggelsen tett inntil. - Fortetting vil gi behov for endret vegvedlikehold og økte utgifter på lengre sikt.» Teknisk driftsavdeling har kommet med eget skriv mht. byggegrensen mot veg. Rådmannen har forståelse for de argumenter som framlegges mht. behovet for tilstrekkelige sikkerhetsmarginer for utførelse av vegvedlikehold og håndtering av

4 overvann. Samtidig mener rådmannen at det er nødvendig å utnytte byggearealer i og nær sentrum godt noe som også Fylkesmannen påpeker i sine merknader til planen. Fylkesmannen mener at kravet til antall boenheter bør minimum være 13. Dette blir derfor en balansegang mellom god utnyttelse av tilgjengelige, sentrumsnære utbyggingsområder, gode bokvaliteter, sikkerhet mht. overvannshåndtering og drift av vegnettet. Rådmannen erkjenner at kommunen har få fortettingsprosjekter og lite erfaring med fortetting. I bykommuner har de jobbet med denne problemstillingen lenger og har utarbeidet flere verktøy for bruk i slike planer. Vestre Toten har i samarbeid med Statens vegvesen utarbeidet en plan for overordnet sykkelvegnett (ikke politisk behandlet enda), men mangler bl.a. en overordnet plan for hvor det vil bli behov for gangveger og fortauer i framtida. Inntil nå har man ikke hatt problemer knyttet til overbelastning av overvannssystemet, men vi bør nok også utarbeide en overvannsplan for Raufoss for å se på helhetlige løsninger for ei framtid med tettere utbygging og våtere klima. I denne planen mener rådmannen at det er gjort gode vurderinger mht. både hensynet til veg og tiltak for overvann. Risikoen for uheldige hendelser er så liten at kommunen bør prøve ut byggegrense på 8 meter. Det vil gi kommunen nyttig erfaring for andre, tilsvarende prosjekter. Selv om en åpner opp for 8 meter her så vil altså ikke dette gi presedens for andre, tilsvarende utbygginger. Det vil fortsatt være behov for å gjøre vurderinger i hvert enkelt tilfelle inntil kommunen har bedre, overordnede planer/ styringsverktøy. Andre vurderinger: Bestemmelsene: Forslagstiller har revidert bestemmelsene for å ivareta de innspill som har kommet inn. Dette er i hovedsak: - Støysonen er lagt inn i kartet og det er derfor utarbeidet bestemmelser. - Bestemmelser for overvannshåndtering er konkretisert mht. krav i byggesøknad og plassering av fordrøyningsmagasin. - Økt krav til antall boenheter og endringer i følge av dette, dvs. noe lavere krav til «Minste uteoppholdsareal» (MUA) og parkering. - Tidspunkt for ferdigstillelse av felles lekeareal. I tillegg har rådmannen hatt en nøyere gjennomgang av bestemmelsene og foreslår å finpusse dem før endelig vedtak. Det som er gjort er: - Unødvendige bestemmelser/ er fjernet der dette er sikret i byggeforskrifter. Dette gjelder bestemmelse om radon og om universell utforming. - Bestemmelser er flyttet internt i bestemmelsene; f.eks. bestemmelser som hører til under rekkefølgebestemmelsene er flyttet dit eller motsatt. Likeså er generelle krav under hvert punkt satt først, foran de spesifikke kravene (setninger har byttet plass). Dette gjelder bl.a. bestemmelser om støy. - Bestemmelser som er utformet som retningslinjer, og er for generell til å benyttes som bestemmelse er foreslått fjernet. Dette gjelder for energi og miljøløsninger. Byggeforskriftene dekker dette.

5 - Bestemmelser som kan tolkes forskjellig er strammet opp. Dette gjelder for de estetiske bestemmelsene. Disse kunne vært mer konkrete, men gir en viss føring. Begrepet «omkringliggende bebyggelse» kan tolkes. Argumentasjonen for de valg som gjøres i byggesøknaden må derfor vedlegges. Det er derfor tatt inn krav om arkitektfaglig vurdering, slik at det ikke er noe tvil om at dette må vurderes. De vedlagte bestemmelsene viser de endringer som er foreslått etter offentlig høring i samarbeid mellom kommunen og forslagstiller. Hovedkonklusjon: Rådmannen mener at forslaget som foreligger er godt gjennomarbeidet og ivaretar de hensyn som skal tas ved utbygging. Byggegrensa mot kommunal veg er tillatt noe mindre enn fulle driftshensyn skulle tilsi. Pga. ønske om høy fortetting uten å gå på bekostning av gode uteareal foreslås det at det likevel prøves ut med bebyggelsen noe tettere vegen. Bjørn Fauchald rådmann Ola Langedal plansjef