SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: PLN Arkivsaksnr.: 15/2020

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: PLN Arkivsaksnr.: 15/2020 REGULERINGSPLAN FOR RUD KLOKKERGÅRD, BØVERBRU Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Utvalg for teknisk drift og plansaker å legge forslaget til detaljreguleringsplan for Rud klokkergård, planid: , ut til offentlig høring under forutsetning av at endringer/ tillegg nevnt i saksutredningen endres/ innarbeides. Det skal betales behandlingsgebyr i henhold til kommunens regulativ. Vedlegg: - Planbeskrivelse datert Forslag til plankart datert Forslag til planbestemmelser datert ROS-analyse datert NML-vurderinger datert Tilstandsvurdering - SEFRAK-registreringer - Notat fra styret i stiftelsen i Toten økomuseum og historielag - Merknader ved planoppstart fra Oppland fylkeskommune, Fylkesmannen, Statens vegvesen, NVE, Eidsiva Nett AS, samt 2 fra kommunen. Fakta: Det er Feste Kapp AS som på vegne av Toten økomuseum og historielag (heretter kalt TØH) har utarbeidet planforslaget. TØH overtok eiendommen i Mjøsmuseet har i en periode drevet formidling på gården. Eiendommen er preget av minimalt med vedlikehold og stort forfall gjennom 30 år. TØH har ikke midler til å gi eiendommen nødvendig vedlikehold og har i samråd med Mjøsmuset besluttet å selge gården. Planforslagets formål er å avklare behov for vern før eiendommen selges. Planarbeidet ble varslet med brev til offentlige instanser og naboer, samt annonsert i Totens blad den Det er ikke avholdt åpent møte. Mjøsmuseet har vært informert om planarbeidet gjennom at de får tilsendt referater fra styremøtene til stiftelsen.

2 Hovedtrekkene i planforslaget Hele eiendommen reguleres til boligformål med bevaring av kulturmiljø. Det er lagt vekt på å bevare tunets helhetlige preg som firkant-tun med tuntre. Hovedbygningen/ skolestua(bygning 1) reguleres til bevaring. Det er kun eksteriøret som kreves bevart. Stabburet (bygning 2) reguleres til bevaring. Her er det også krevd at bygget skal tilbakeføres til opprinnelig utseende ved vedlikehold/ reparasjon. Forpakterbolig/ veslebygningen/ rødstua/ rødbygningen (bygning 3) reguleres til bevaring. Her tillates det utvidelse av bygget. For alle bygningene 1-3 er det gitt føringer for bevaringen i bestemmelsene. Tuntreet (H540) foreslås regulert til bevaring.

3 Det åpnes for at låve/ fjøs (bygning 4) og vognskjul/ skåle (bygning 5) kan rives. Eventuell ny uthusbebyggelse skal oppføres slik at firkanttun-preget opprettholdes. Primært skal dette skje innenfor området der låven/ fjøset står i dag (bestemmelsesområde #1) eller i nytt område (bestemmelseområde #2). Ytterligere detaljer og bakgrunn for valg er godt beskrevet i planbeskrivelsen. Vurdering: Planforslaget er godt gjennomarbeidet og rådmannen støtter de vurderinger som er gjort. Reguleringsformål/ hovedgrep: Eiendommen/ tunet ble formelt utskilt fra landbruksarealene i 2006 uten at det formelt ble avklart hva slags formål tunet skulle ha. Det har vært drevet museumsdrift her, samt at forpakterbolig/ veslebygningen/ rødstua/ rødbygningen (bygning 3) er utleid som bolig. I og med at museumsdriften opphører og eiendommen skal gå over i privat eie mener rådmannen at det vil være naturlig at den reguleres til et formål som gjør at kulturmiljøet kan bevares og at den kan benyttes til boligformål. Rådmannen mener at forslagstillers valg av formål og nivå på bevaring er realistisk. Framtidig eier vil kunne ta vare på de viktigste historiske elementene samtidig som det er rom til fornying av bygg til dagens standard. De viktigste historiske kvaliteter foreslås til bevaring, de dårligste bygningene tillates revet og eventuell ny bebyggelse styres slik at tunvirkningen/ firkanttunet opprettholdes. Eventuelle framtidige tiltak: Plassering av ny bebyggelse er strengt regulert til bestemmelseområdene #1 og #2 fordi en ønsker å bevare det opprinnelige tunpreget. Rådmannen støtter dette, men det framkommer ikke om det tillates å bygge f.eks. nye boliger/ leiligheter her, og om det er greit. Dette bør vurderes, og bestemmelsene kan med fordel gjøres tydeligere. Hvis det åpnes opp for ny boligbebyggelse bør det vurderes om det skal kreves tiltak mot landbruk for å forebygge konflikter som f.eks. støv. Krav til hekk eller vegetasjon som kan fange opp støv kan i så fall være et aktuelt krav. Et slikt krav kunne med fordel også ha vært vurdert for den eksisterende boligen (bygning 3) da denne ligger nær grensa. Ved riving av låven og søknad om gjenoppbygging kan en også anta spørsmålet om oppfylling av terrenget mot vest vil bli et tema. Også dette hadde vært ønskelig at var belyst i planbeskrivelsen og eventuelle krav satt i bestemmelsene. Rådmannen savner en vurdering av eplehagens betydning for gårdstunet og om det burde ha vært knyttet egne bestemmelser til denne. I og med at all bygging er strengt styrt mht. plassering og ikke kan plasseres i hagen antar rådmannen at det trolig ikke vil være behov for ytterligere bestemmelser. Rådmannen antar at eiendommen selges som en, hel eiendom. Det kan likevel dukke opp ønsker i framtida om å dele eiendommen f.eks. at bygning 3 ønskes fradelt og solgt som egen boligeiendom. Rådmannen lurer på om det er gjort

4 vurderinger om dette skal tillates. Ved at det åpnes opp for flere boenheter så kan en også se for seg at det vil dukke opp et ønske om å «dele» tunet mellom seg og sette opp gjerder. Rådmannen ønsker at det gjøres ei vurdering om det er ønskelig å styre dette. Planbeskrivelsen: Planbeskrivelsen er oversiktlig og lettlest. Med unntak av overnevnte gir den et godt bilde av de vurderinger og valg som er gjort. Planbeskrivelse, bestemmelser, plankart og vedlegg kunne med fordel benytte samme benevnelser på bygningene. Dette kan enkelt rettes opp. Rådmannen slutter seg til de vurderinger som er gjort av de merknadene som er innkommet ved planoppstart (kapittel 7). Innspillet fra kommunen som er nevnt i pkt. 3.7 om avløpsanlegget samt at Statens vegvesen, NVE og Eidsiva Nett AS ikke hadde merknader ved planoppstart bør tilføres kapitlet. Plankart Bygning 1 og 2 er inntegnet med tykk, sort heltrukken linje. Dette framkommer ikke i tegnforklaringa. Rådmannen antar at dette er markering av bygg som skal bevares (sosikode 1210) og skal inn i tegnforklaringen. Bygning 3 mangler slik markering. For tuntreet er det valgt hensynssone kode H540; hensyn grønnstruktur. Rådmannen mener det er mer riktig å benytte H570; bevaring kulturmiljø da dette er en del av helheten i tunet. Det er feil benevnelse av hensynssone H570 i tegnforklaringa. Bestemmelser Tuntreet bør nevnes i pkt. 1; Planens formål. Med bakgrunn i at eksisterende avløpsanlegg vurderes som gammelt og underdimensjonert mener rådmannen at det bør det legges inn rekkefølgebestemmelser om at det må prosjekteres og søkes om felles avløpsløsning for hele planområdet før nye boenheter kan godkjennes. Rekkefølgebestemmelsene kan med fordel synliggjøres bedre ved at de flyttes fra fellesbestemmelsene og får et eget hovedpunkt. I pkt. 5.1 og 6.1 samsvarer ikke benevnelser med plankartet. Pkt. 6.1: Bestemmelsene til Rødstua åpner opp for påbygg uten at det er gitt føringer for høyder eller arkitektonisk uttrykk. Det bør legges inn bestemmelser for hvordan påbygg/ tilbygg skal forholde seg til den eksisterende bygningskroppen mht. størrelse, form og arkitektur. Pkt. 6.1: Bestemmelsene for stabburet sier at bygget skal bevares og «beholde sin opprinnelige form». Dette kan fort misforstås og tolkes som at det kun er formen som skal bevares. Rådmannen mener at denne delen av setningen bør tas ut.

5 Hvis det åpnes opp for boliger i bestemmelsesområde #1 bør maksimal gesimshøyde vurderes på nytt mht. om det ønskes to fulle etasjer. Ev. parkeringskrav må også tas inn. ROS-analysen: Analysen viser at det er få aktuelle hendelser som medfører nevneverdig risiko: Det er påregnelig at det må gjøres tiltak for sikre nye bygg mot radongass. Gjeldende teknisk forskrift sikrer imidlertid på generelt grunnlag tilstrekkelig tiltak mot dette. Planen berører i stor grad et sammenhengende kulturmiljø. Planen i seg selv er bygd opp for å omtale og beskrive konsekvensene av dette. Det vises derfor til planbeskrivelsens punkt 4 og 5 for en nærmere beskrivelse av konsekvenser for kulturmiljøet. Ulykker med gående/syklende er vurdert med at det er lite sannsynlighet for at ulykker skal inntreffe, men dersom dette skulle forekomme vil konsekvensen kunne være alvorlig. Dette vurderes som akseptabelt da det er så liten sannsynlighet for at ulykker skal inntreffe. Sannsynligheten for kritisk omfang av eventuell skade reduseres som følge av lav fart i området og oversiktlige kjøreforhold. Utbygger plikter å gjennomføre nødvendige tiltak for å sikre at anleggsarbeidet ikke medfører uakseptabel helse- og miljørisiko, og at anleggsarbeidet ikke medfører forurensningsspredning eller fare for skade på helse og miljø. Byggherreforskriftens krav til SHA skal legges til grunn. Ett punkt som omhandler en annen plan må tas ut. Rådmannen tar analysen til etterretning. NML-vurderingene: Ut fra en samlet vurdering konkluderes det med at tiltaket ikke vil utgjøre negative konsekvenser for naturmangfoldet. Ytterligere vurdering etter naturmangfoldloven anses som ikke å være nødvendig. Rådmannen tar vurderingene til etterretning. Hovedkonklusjon: Rådmannen har diskutert punktene over med forslagstiller. De har ingen innvendinger til merknadene fra Rådmannen. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget utbedres på de overnevnte punkter i samarbeid med plansjefen før den legges ut til offentlig høring. Bjørn Fauchald rådmann Ola Langedal plansjef