Saksbehandler: Tien Le Thi Arkiv: GBNR 23/108 Arkivsaksnr.: 12/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tien Le Thi Arkiv: GBNR 23/108 Arkivsaksnr.: 12/ Dato: /108, MILORGVEIEN 100, GJERPENKOLLEN. NYBYGG PÅ EKSISTERENDE PARKERINGSKJELLER. DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER OM UTNYTTELSE OG HØYDE. ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: På grunnlag av søknad mottatt , samt utomhusplan, tegninger og perspektivskisser datert godkjennes ny søknad om rammetillatelse for Gjerpenkollen felt B1 med følgende dispensasjoner og betingelser: 1. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnytting (økning fra 25% til 31%) godkjennes. 2. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om byggehøyde (gesimshøyde økes fra 9,00 til 9,45 meter) godkjennes. 3. Friområdet FL3 i reguleringsplanen må være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis for nye boliger. 4. Dokumentasjon som sikrer framdriften og metode for istandsettingsarbeidet må fremskaffes og godkjennes før igangsettingstillatelse gis for boligene. 5. Brukstillatelse for de nye boligene kan ikke gis før byggearbeidene og istandsettingsarbeidene er utført i tråd med aktuelle vedtak, bestemmelser og vedtekter samt at utbyggers forpliktelser i utbyggingsavtalen og dokumentasjon for istandsetting av området oppfylles. Administrasjonen fatter detaljert vedtak om rammetillatelse etter delegert fullmakt. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør ::: Sett inn innstillingen over denne linja

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja 23/108, MILORGVEIEN 100, GJERPENKOLLEN. NYBYGG PÅ EKSISTERENDE PARKERINGSKJELLER. DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER OM UTNYTTELSE OG HØYDE. Innledning/ bakgrunn for saken Saken gjelder utbygging av området Gjerpenkollen felt B1 i reguleringsplanen. Det ble gitt rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter fordelt på 4 boligbygg den og igangsettingstillatelse for oppføring av 2 parkeringskjellere den Etter oppføring av ovennevnte parkeringskjellere ble byggeprosessen innstilt pga nedgang i boligmarkedet. I forbindelse med oppføring av ovennevnte parkeringskjellere og etablering av vei, vann- og avløpsanlegg i forkant ble det utført betydelig utgraving og sprengningsarbeider på dette feltet. Det ble også utført tilfeldig mellomlagring av sprengningsmasser slik at dette har medført ødeleggelse av vegetasjonen både i feltet og i tilstøtende friområder. Dette har følgelig rammet bruken av turstier gjennom feltet. Mye av terrenginngrepet her ble utført uten tillatelse. I pågående ulovlighetssak påla administrasjonen utbygger å kartlegge og dokumentere omfanget av ulovligheten. Utbygger har ikke fulgt opp dette pålegget. Vedtak om tvangsmulkt ble fattet den pålydende kr. 1000,- pr dag med virkning fra etter at pålegg om tilbakeføring av ulovlig utført arbeid ikke førte frem. Tiltakshaver har i forbindelse med ulovlighetsoppfølging kun utført sikringsarbeidet (inngjerding av parkeringskjeller, kummer, enkelte steinmasser etc.). Rammetillatelse av , med gyldighet på 3 år er foreldet. Alle godkjente byggetiltak som ikke kommer til utførelse innen tillatelsens gyldighet må omsøkes på nytt. Etter flere år med nedgang i boligmarkedet har tiltakshaver revurdert boligprosjektet og sendt inn ny søknad om rammetillatelse. Prosjektet inneholder like mange boenheter og oppføres over eksisterende parkeringskjeller. Det fremkommer i sist mottatt søknad om rammetillatelse registrert den at det også søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnyttelse på 25%. Videre søker tiltakshaver om dispensasjon fra regulert gesims/mønehøyde på 9m. Begge dispensasjonsforhold begrunnes med nye krav i teknisk forskrift TEK 10 om tilrettelegging for universell utforming, ny konstruksjonsmetode i sammenheng med tykkere isolasjon, og bedre plass til tekniske installasjoner har medført nødvendig justeringer. Saksutredning Gjeldende reguleringsplan for Søndre Fjell Platå tilrettelegger primært for utbygging av leilighetsbygg. Felt B1, B2, B3 og B5 tillates bebygd med henholdsvis 2 og 3 etasjer. Felt B4 er regulert til eneboligbebyggelse. Alle feltene tillates bebygd med 25% BYA. Reguleringsplanen tilrettelegger også for felles lekearealer for barn med tilknytning til turstier gjennom feltet. Det ble gitt rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter fordelt på 4 boligbygg den på felt B1 i tråd med bestemmelsene. Tillatelsen var også hjemlet etter daværende teknisk forskrift

3 TEK 07 som ikke hadde krav til universell utforming. Det har nå kommet nye tekniske forskrifter TEK 10 som nå stiller strengere krav til universell utforming og miljø (isolasjon). Prosjektet ble derfor bearbeidet på nytt. Mottatt tegningsmateriale viser som tidligere et prosjekt med 39 like store gjennomgående leiligheter med private balkonger lokalisert mot øst. Boligene er omprosjektert med heis, svalgang og felles trappeløsning for å ivareta kravene om universell utforming og sikkerhet ved rømning. I tillegg er nye krav til utførelse og energiklasse ivaretatt. noe som gir noe økt byggehøyde pga mer isolasjon i etasjeskiller og tak. Utomhusplanen viser private uteoppholdsareal og grønne felles arealer herunder ballplass/lek, felles sitteplasser, besøksparkering, uteboder etc. Uteoppholdsarealet mot vest vil få en skjermet beliggenhet med gode solforhold på ettermiddagen. Adkomstforhold er etablert i tråd med reguleringsplanens forutsetninger. Det åpnes bare for helt nødvendig bilkjøring til inngangsdørene via gangvegnettet. Tiltakshaver opplyste om at type bolig er valgt ut ifra egen vurdering av kundegrupper, og at leilighetene skal Husbankfinansieres. Reguleringsmessige forhold/ vedtekter/ utbyggingsavtale Endring av reguleringsplan for del av Søndre Fjell Platå, vedtatt av bystyret gjelder for tiltaket. Bestemmelsene tilknyttet planen stiller krav om utomhusplan med detaljer som viser kvaliteter i utomhusarealer, opparbeidelse av VVA anlegg, skånsom terreng- og vegetasjonsbehandling. Bestemmelsen 3.1 gjelder for feltene B1, B2, B3 og B5 og tillater oppføring av leilighetsbygg med gjennomgående leiligheter og privat utendørs oppholdsareal mot vest. Parkeringsvedtekter gjelder også for omsøkt tiltak med krav om 2 plasser pr. bolig. Utbyggingsavtale inngått den mellom Drammen kommune og Nordic Resort Holding AS v/ Nils Gevelt. Avtalen presiserer ansvarsområdet utbyggeren har vedr. opparbeidelse av offentlig trafikkområder samt kommunale VA-anlegg. Høringsuttalelser Søknaden er ikke sendt på høring til regionale myndigheter da administrasjonen ikke finner at den berører nasjonal eller regionale interesser. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnyttelse og byggehøyde. Det søkes om dispensasjon fra ovennevnte plangrunnlag om utnyttelse på 25%. Omprosjektering av boenhetene over allerede utført parkeringskjeller har økt BYA til 31%. Tilleggsarealer til formål heis, svalganger og privat utendørs oppholdsareal mot vest er lagt i beregningsgrunnlaget. Dette har medført en overskridelse på 6% utover det vedtatt reguleringsplan tillater. Tiltakshaver/ansvarlig søker har grunngitt dispensasjonssøknaden med følgende tilpassinger til ny teknisk forskrift : Leiligheten har nå fått heisadkomst og er knyttet til svalganger pga krav om universell utforming. Disse elementene har medført et økt bebygd areal. Forskriftenes krav om isolasjonstykkelse mot grunn og i yttertaket har sammen med valgt byggemetode (volummoduler) medført en gesimshøyde på 9,45m, dvs 45cm utover det tillatte.

4 Omsøkt tiltak vil ikke fremstå noe større i fjernvirkningen enn opprinnelig godkjent prosjekt. Også tiltakets belastning for miljøet i forhold til trafikkgenerering og behov for uteoppholdsarealet er uendret. Rådmannens vurdering Rådmannen ønsker etter en helhetsvurdering å avklare om begrunnelser gitt i søknad om dispensasjoner er så tungtveiende at en tillatelse bør gis. Videre har søknaden utløst spørsmål rundt bokvaliteten i området slik det nå fremstår og hvilket tiltak som må til for å istandsette området slik at det fremstår minst mulig skjemmende mens området videreutvikles over tid og heller ikke utgjør noen fare for nye beboere eller naboer/brukere. Gjerpenkollen er nær knyttet til Fjell-området når det gjelder infrastruktur. Samtidig ligger Gjerpenkollen idyllisk til blant friområder med mange muligheter til uteaktiviteter. Forholdene ligger godt tilrette for et boligområde med høy bokvalitet. Det opprinnelig godkjente prosjekt fra 2007 inneholder mange kvaliteter bla fleksibilitet i leilighets størrelser med variasjoner fra 2-roms til 4-roms. Administrasjonen har likevel forståelse for at prosjektet møtte utfordringer i markedet som også i dag kan kreve endringer bl.a. mht leilighetsstørrelse. Boligene utformes nå som 3-roms leiligheter. Dette gir etter administrasjonens vurdering begrenset fleksibilitet men boligstørrelse på ca 74 kvm vurderes likevel akseptabel. Arkitektonisk utformingen (private balkonger, svalganger og heiselementer i samspill med byggets høyde og andre dimensjoner) samt valg av farger og materialer har gitt fasadene oppdelte og tiltalende overflater. Dette mener administrasjonen er positivt. Når det gjelder utomhusarealer er friområdet FL3 regulert med tilknytning til omsøkt prosjekt. Sistnevnte området er pr idag delvis tildekket med fyllmasse. Administrasjonen mener dette området sammen med utomhusarealer på tomta er viktig for trivselen for barn og unge. I tillegg gir tursti i dette området en videreføring av tilgjengelighet til turområdet mot vest. Administrasjonen mener dette friområdet bør være utført i forkant av byggeprosjektet som et første skritt mot istandsetting/tilbakeføring av ulovlig utført terrenginngrepet, og senest være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye boliger. For øvrig mener administrasjonen at forhold som endringer i forskriftene, nedgang på boligmarkedet i 2007 og at prosjektet delvis er igangsatt er forhold som også må legges til grunn ved ny behandling av prosjektet. Dispensasjoner Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Bestemmelse 3.2 gjelder for felt B1 og B3 hvor det tillates leilighetsbygg i 3 etasjer. Bebygd grunnarealet på feltet skal ikke overstige 25%. Maksimum tillatt gesimshøyde/mønehøyde 9m.

5 Bestemmelsens intensjon er hovedsaklig å begrense bygningsmassen i forhold til tomta slik at behovet for ubebygde arealet som disponeres til uteoppholdsareal, parkering etc ivaretas på en hensiktmessig måte. Samtidig vil lys- og luftforhold blir ivaretatt på en tilstrekkelig måte. Bestemmelsens begrensning tar også hensyn til trafikkbelastning samt andre belastninger for miljøet i området. Nye arealer det søkes om dispensasjon for (arealer til heiselementer, svalganger og privat uteoppholdsarealer -balkonger mot vest) er arealer som bebygges og disponeres i tråd med bestemmelsen 3.1 om privat utendørs oppholdsarealer og krav om universell utforming i nye byggeforskrifter TEK 10. Når det gjelder dispensasjon fra bestemmelsen om høyde er administrasjonen av den oppfatning at et avvik på 45 cm vil knapt nok være synlig på avstand. Omsøkt dispensasjoner bør kunne gis på dette grunnlaget uten at lovens formål eller hensynene bak planens intensjon tilsidesettes i vesentlig grad. For øvrig mener administrasjonen det er positivt at byggeprosjektet videreutvikles da prosjektet har stått uferdig og skjemmende i flere år. I byggeprosjekt følger også istandsetting av tilstøtende friområder og arealer regulert til felles formål. Omsøkte område vil dermed få en form som forutsatt i reguleringsplanen. Etter en helhetsvurdering finner administrasjonen fordelene ved å gi de aktuelle dispensasjonene er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at omsøkt tiltak forårsaker ulemper av betydning. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at omsøkt dispensasjoner fra reguleringsbestemmelser om utnyttelse samt regulert byggehøyde godkjennes i tråd med betingelsene ovenfor. Vedlegg: 1. Ortofoto av området, tatt forholdsvis 2005 og Reguleringsplan og bestemmelser. 3. 3D-bilder av digital modell 4. Utomhusplan. 5. Fasader. 6. Plan 1. etasje (øvrige etasjer er identiske) 7. Plan eksisterende kjeller bygg A og B.... Sett inn saksutredningen over denne linja