Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: GBNR 113/403 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: GBNR 113/403 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: /403,740, NEDRE STORGATE 32 OG TOMTEGATA 7, DISPENSASJONSSØKNADER â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET Administrasjonens innstilling: Det anbefales gitt dispensasjon fra kravene i reguleringsplanen for Nedre Storgate 32, Tomtegata 7, på følgende punkter for byggeprosjekt, slik det fremgår av rammesøknad datert : 1. Maks gesims- og mønehøyde mot Tomtegata heves med 3m til henholdsvis 13,5m og 16,5 m. 2. Inntrekking av toppetasje mot vest reduseres fra 3 til 2,4m for fløyene langs Nedre Storgate og Tomtegata 3. Bebyggelsens fotavtrykk oppå dekket over kjeller må ikke overskride 70 % av tomtens totale areal. 4. Parkeringsvedtektenes krav om 2 parkeringsplasser pr bolig for leiligheter med 4 rom og kjøkken, i indre sone, reduseres til 1 parkeringsplass pr bolig. Behandling av rammetillatelse skjer administrativt. Osmund Kaldheim rådmann á Arild Eek Byutviklingsdirektør

2 â 113/403,740, NEDRE STORGATE 32 OG TOMTEGATA 7, DISPENSASJONSSØKNADER Innledning/bakgrunn for saken Det er fremmet rammesøknad, datert , for et boligprosjekt på eiendommene Nedre Storgate 32 og Tomtegata 7, med 44 boliger pluss et næringslokale. Prosjektet overskrider reguleringsplanens bestemmelser på enkelte punkter og det søkes dispensasjon for disse. Tidligere naboprotester et trukket etter ytterligere tilpasning av prosjektet og nærmere dialog med utbygger/arkitekt. (Vedlegg 1). Dispensasjonene anbefales gitt. Saksutredning Bebyggelsen tar i bruk den tidligere bensinstasjonstomta på eiendommene i sin helhet. Prosjektet har 44 leiligheter, hvorav 6 oppføres som townhuses (rekkehus) over 2 etasjer med fellesterraser på taket. Bebyggelsen ligger i byggelinje ut mot gata, og 4m tilbaketrukket fra byggegrense mot vest, slik reguleringsplanen forutsetter. Internt i kvartalet er felles oppholdsarealer lagt til et atrium, en takterrasse og et åpent fellesareal mot vest. Drammen kommunes krav til felles utomhusareal er tilfredsstilt, og bebyggelsen er innenfor en BYA på 70 % som reguleringsplanen tillater (beregnet oppå taket av parkeringskjelleren). Det søkes dispensasjon fra reguleringsplan og vedtekter på følgende punkter: Gesims- og mønehøyde syd og syd-vest. Høyde på innvendig gulv i bolig i 1. etg. mot Tomtegata. BYA beregningen Parkeringsbestemmelsenes krav om 2 p-plasser for 4 roms leiligheter i Indre sone. Naboprotester Losjeplassen borettslag (i vest) (Vedlegg 1) Borettslaget hadde opprinnelig innvendinger mot at bebyggelsen overskred reguleringsplanens høyde i syd og syd-vest, men har nå avgitt ny uttalelse: Styret i borettslaget finner endringene, slik de nå fremgår av rammesøknad datert , i tilstrekkelig grad tar hensyn til våre innsigelser angående byggehøyde og utforming av fasadene mot vest. Sameiet Storgaten (Vedlegg 1). Disse protesterte på byggets høyde, som tidligere lå over regulert høyde mot Nedre Storgate. Denne høyden er nå redusert til reguleringsplanens høyde. Sameiet Nedre Storgate vil derfor meddele at vi ikke har noen innsigelser til prosjektet såfremt det gjennomføres innenfor vedtatte reguleringsplan. Brager Eiendom AS, Nedre Storgate 45. (Vedlegg 2). De protesterer på høyden på bebyggelsen vis a vis, beregningsmåten for BYA, og det at det er så mange dispensasjonssøknader Administrasjonens bemerkninger

3 Dispensasjonssøknadene I skriv datert (Vedlegg 1) redegjør søker for bakgrunnen for de foretatte valg, og grunnlaget for søknadene om dispensasjon: Gesims- og mønehøyde, høyde på gulv 1. etasje mot Tomtegata og BYA. Reguleringsplanen for eiendommene er godkjent av bystyret Planen ble utformet med tanke på en tilpasning til den varierte omkringliggende bybebyggelsen. De gitte bygghøydene ligger derfor på, tre etasjer med tilbaketrukket 4. etasje. For å oppnå en slik tilpasning med det hellende terrenget er planen delt i to deler (BKF1 i nord og BKF2 i syd). Den foreslåtte løsningen med gjennomgående plan i hele kvartalet har ført til en nedsenket underetasje mot Tomtegata. På toppen av denne er det bygget 3 etasjer bolig med en tilbaketrukket 4. etasje på deler av denne. Løsningen begrunnes med vanskelige grunnforhold, som gjør det ønskelig å grave grunnest mulig, og hensiktmessigheten med gjennomgående plan for prosjektet som helhet. Planet oppå parkeringskjelleren vil bli utformet som uteareal/terreng, og vil bidra til at dette nivået oppfattes som hovedplanen for boliganlegget. Disse forhold utløser tre av dispensasjonssøknadene, som her er valgt å sees samlet: Avviket fra reguleringsplanens bestemmelser er +3m for gesims- og mønehøyder mot syd og sydvest. Naboene i vest (Losjeplassen borettslag) protesterte i utgangspunktet på dette, men etter justeringer av prosjektet og nærmere dialog med utbygger har de nå trukket sin protest. Som begrunnelse for dispensasjonssøknaden angir utbygger at byggehøyden mot øst ikke utnyttes fult ut ved den valgte løsningen med to etasjes townhouses (rekkehus) her. Dette kommer særlig naboene i Søren Lemmichs gate til gode. Administrasjonen anser dette som et positivt moment, og anbefaler at dispensasjon gis både for gesims-/mønehøyde mot syd og sydvest, og høyden på 1. etasje gulv i bolig mot Tomtegata. Løsningen er ikke av nevneverdig sjenanse for noen av de berørte naboer, og det valgte grep gir plussverdier (bedre sol og lys) for beboere i tilstøtende gater. Det ansees også som et pluss at dette har muliggjort innpassing av lokaler for næringsvirksomheter med inngang fra gatenivå i Tomtegata. Høydene mot Tomtegata er redusert, slik at de nå ligger innenfor reguleringsplanens bestemmelser. Naboene i Nedre Storgate trekker sine protester til prosjektet såfremt det gjennomføres innenfor vedtatte reguleringsplan. Administrasjonen har valgt å tolke dette som vedtatt reguleringsplan mot Tomtegata, da de høyere partiene mot Nedre Storgate ikke er høyere enn de mot Tomtegata, og heller ikke vil synes derfra i nevneverdig grad. Fra nabo Brager Eiendom AS i Tomtegata 45 blir det påpekt at det ikke er opp til utbygger å velge bort kjelleretasjen i sine beregninger av BYA. Miljøverndepartementet foreskriver en måte å innta kjelleretasjen i beregningene for tomtens utnyttelse. Drammen kommune kan ikke dispensere fra departementets beregningsregler, men vi er innstilt på å anbefale at det gjøres tilsvarende beregninger med utgangspunkt i dekket over kjeller, fordi det ansees som positivt å ha de brukbare fellesarealene med god tilgjengelighet på tilnærmet samme plan. Vi anbefaler altså at grensen på 70 % i dette tilfellet tar utgangspunkt i tomtenes brutto areal, og bebyggelsens fotavtrykk slik det fremkommer oppå dekke over kjeller. Klager mener også det ikke er anledning til å gi så mange og store dispensasjoner fra en forholdsvis ny plan. Det er administrasjonens syn at de dispensasjoner som følger av større høyde mot Tomtegata naturlig må sees som en helhet, og at størrelsen er akseptabel. Justeringene på beregningsmåten av utnyttelsen og antallet p-plasser er også etter administrasjonens syn såpass beskjedne at de bør kunne tillates.

4 Inntrekking av toppetasje Reguleringsplanens krav om inntrekking av toppetasjen med 3 meter er den samme som gjelder generelt i Sentrumsplanen, og den er lagt inn for å dempe virkningen i gaterommet av høy bebyggelse på begge sider av sentrumsgatene. 3m tilbaketrekking eller tilsvarende takløsning (ca 45 grader) er valgt for å gjøre toppetasjen minst mulig synlig fra gatenivå. De avvik på 60cm (2,4 m i stedet for 3m) som her forekommer i vest ansees å ha liten betydning, da hele bygningsmassen her allerede er trukket 4 m fra nabogrense på dette sted pga. hensynet til de store trærne. Dette avviket kompenseres ved at midtpartiet mot vest trekkes ytterligere inn for å gi plass til felles utearealer der. Dette ansees som en totalt sett positiv løsning, og dispensasjon anbefales for de 2 punktene i toppetasjen hvor tilbaketrekkingen kun er 2,4 m i stedet for 3. Krav om biloppstillingsplasser Gjeldende vedtekter for parkering er under revisjon, og vi kan ikke forskuttere hva de endelige krav vil bli. Det søkes i denne saken om dispensasjon fra kravet om 2 biler pr. leilighet for 4-roms leiligheter (7 stk), slik at alle leilighetene får 1 bilplass i stedet. Det legges til rette for full parkeringsdekning for sykkel i prosjektet. På bakgrunn av den gode kollektivdekningen 1 kvartal unna i Engene, og den relativt korte avstanden til byens sentrum (ca 650 m til Bragernes torg) anbefales dispensasjon fra vedtektenes krav i denne saken. Det ansees også som svært positivt å få inn større familieleiligheter i slike sentrumsnære boligprosjekter. Søker har ikke forelagt spørsmålet om redusert parkeringsdekning for naboene, da de ikke vurderte dette som et forhold som angikk naboene. Søker er bedt om om varsle naboene, slik at eventuelle merknader fra disse kan fremlegges i formannskapets møte. Felles utearealer Det er sentrumsplanens bestemmelser som i hovedsak styrer kravet til utomhusarealer i dette planområdet. Arealkravet er 15m2 fellesareal pr. bolig. Kvaliteten på utomhusarealene skal sikres gjennom behandling av en utomhusplan, som skal godkjennes før igangsettingstillatelse gis. Reguleringsplanen for området har ingen bestemmelser som styrer hovedstrukturen på bebyggelsen. Både karre bebyggelse og former som U-blokker, H-blokker eller andre varianter kan godtas, bare de øvrige kvalitetskrav er tilfredsstilt. Den valgte løsning er på mange måter utradisjonell, med sine townhouses som lukker et av gårdsrommene mot gata. Dette bidrar til at de foreslåtte felles utomhusarealene i det innelukkede atriet, på taket, eller på bakken mot vest tilbyr kvartalets beboere utearealer av svært forskjellig karakter og kvalitet. Dette ansees som positivt, selv om ikke alle deler av arealene får optimale solforhold. Mange gjennomgående leiligheter kompenserer til en viss grad for dette. De prinsippielle løsninger som er foreslått ansees således som akseptable, under forutsetning at kravene til minimumsarealer tilfredsstilles. Rammesøknaden Drammen kommune har under foreberedelsen av saken påpekt at flere av de valgte løsninger ikke ansees som optimale, selv om de er innenfor byggeforskriftenes krav. De gjenstående punkter på dette område forutsettes ivaretatt administrativt i behandlingen av rammesøknaden. Vedlegg: 1.Dispensasjonssøknad, endret / supplert Brager Eiendom, proteste datert etasje plan

5 4. 4. etasje plan 5. 3D Perspektivtegninger og soldiagram á