Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLAID 366 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET BYSTYRET

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLAID 366 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: CAPPELENS GATE 51 DETALJREGULERINGSPLAN- AVSLUTTENDE BEHANDLING â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET BYSTYRET Rådmannens forslag til vedtak: Detaljreguleringsplan for Cappelens gate 51, datert , med reguleringsbestemmelser sist datert , vedtas. á Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â CAPPELENS GATE 51 DETALJREGULERINGSPLAN- AVSLUTTENDE BEHANDLING Hensikten med saken Cappelens gate 51 grenser opp til sentrumsplanen mot syd og vest, og ligger i et kvartal med samme karakter som tilgrensende kvartal innenfor sentrumsplanens område. Hensikten med denne planen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilsvarende rammer som sentrumsplanen. Hensikten med saken er å ta stilling til om reguleringsforslaget kan vedtas etter høring. Saksutredning Delegert 1. gangs behandling Saken gjelder kun en tomt, og er av beskjeden størrelse. Den ble derfor administrativt behandlet før utleggelse til offentlig ettersyn. Saken har nå ligget ute til formelt offentlig ettersyn i perioden Det har kommet inn 5 uttalelser til saken. Naboene protesterer på byggets høyde og massivitet. Bakgrunn Det foreligger ingen gjeldende reguleringsplan for eiendommen, men kommuneplanens arealdel viser boligformål. Bebyggelsesmønsteret i hele kvartalet som tomta er en del av tilsvarer det som er innenfor sentrumsplanen, det vil si tradisjonell tett-lav småhusbebyggelse med mange Drammenshus fra tiden etter bybrannen. Planforslaget Forslaget til regulering legger opp til en bebyggelse til boligformål med 4 leiligheter, på den 568m2 store tomta. Bebyggelsen foreslås med fasadeliv i byggelinjen ut mot gatene Cappelens gate og Gjetergata. Bebyggelsen foreslås i en oppsluttende karakter (Vedlegg 5 ) og i 2 etasjer, som de nærliggende småhusene. Utomhusarealene vil vende bort fra gate og trafikkstøy, inn mot bakhagene til naboene. Adkomst blir fra Gjetergata, og det forutsettes opparbeidet fortau mot både Gjetergata og Cappelens gate. Parkering skjer på egen eiendom, i del av husets 1. etasje Innkomne uttalelser Det er kommet inn uttalelser fra Fylkesmannen i Buskerud Renovasjonsselskapet for Drammensregionen. Firkløveren borettslag Fylkeskommunens kulturminneavdeling har gjennomgått de kulturhistoriske hensyn og gjennomført prøvesjakting på tomta. EB Nett De innkomne uttalelsene er gjennomgått av administrasjonen og kommentert (Vedlegg 6). Hovedpunktene i uttalelsene er:

3 Fylkesmannen Planforslaget ansees å være i tråd med Statlige planretningslinjer for bolig, areal og transportplanlegging Påpeker at det ikke er konkretisert hvilke støygrenser som skal gjelde, og forutsetter da at det er kommuneplanens grenser. Rådmannen foreslår at sentrumsplanens bestemmelser legges til grunn. Anser at rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i tilstrekkelig grad er fulgt opp. Anbefaler miljøvennlige energiløsninger. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen. Viktig å etablere gode løsninger for kildesortering av avfall. Firkløveret borettslag, Sundgata 31. Mener det har vært for lite informasjon i saken, og ønsker opprettet klagesak Anser at bygg blir for massivt og voldsomt i forhold til naboskapet. Etterlyser dokumentasjon på at hugging av trærne på tomta er lovlig. Mister lys og utsikt Uteplassene mister sin funksjon Rådmannens vurdering Bebyggelsesmønster Den tradisjonelle tette lave trehusbebyggelsen er karakteristisk for denne delen av byen. Dette bebyggelsesmønsteret innehar mange boligkvaliteter, som er vel verd å ta vare på selv om det nå blir noe fortetting enkelte steder. Sentrumsplanens bestemmelser legger tilrette for at dette kompakte utbyggingsmønsteret kan bevares og suppleres. Kvartalet som den aktuelle eiendommen er en del av grenser til sentrumsplanen både mot syd og vest. Det synes derfor naturlig at prinsippene i sentrumsplanen også anvendes for en utbygging her. Dette har derfor vært retningsgivende ved fastleggelse av utnyttingsgrad, gesimshøyder og krav til utomhusarealer. Planforslaget legger opp til en ny bebyggelse i en oppsluttende karakter. Det betyr trehus med saltak i 2 etasjer, med fasadeliv beliggende i byggelinjen ut mot gatene (Cappelens gate og Gjetergata). Dette vurderes som et godt grep her, hvor denne tomta utgjør den eneste ubebygde tomta i et ellers ganske tett småhusstrøk. En utnyttelse på BYA maks 55% er representativt for strøket, og bør kunne gi en god løsning med den valgte plasseringen av bebyggelsen på tomta. Naboene mener det blir massivt og voldsomt med en lang bygning på tomta, slik illustrasjonen viser. Planen muliggjør et slikt bygg, men byggesaken avklarer detaljene. Volumet er etter rådmannens vurdering akseptabel i et typisk fortettingsstrøk som her. Uteoppholdsareal Det legges opp til felles uteoppholdsareal på bakkenivå, skjermet bak bebyggelsen. Minimum 30m2/bolig i fellesarealer, og utenfor gul støysone. Dette tilsvarer kommuneplanens krav og er litt mer enn sentrumsplanens krav i nabokvartalene mot syd og vest (20m2/bolig). Uteoppholdsarealet på prosjektet vil sammen med utearealene til naboene på Sundgata 31 og Cappelens gate 53 danne en indre skjermet sone. Det er ikke vanskelig å forstå at forandringene blir store for de nærmeste naboene, som alltid har hatt den gamle eplehagen som sin nærmeste utsikt. Den sentrumsnære beliggenheten er allikevel en indikasjon på forventet fortetting hvor man må

4 kunne påregne ny bebyggelse. Under forutsetning av en fortetting synes imidlertid plasseringen fornuftig. Sol og skygge Med et fallende terreng mot syd, og en viss avstand mellom husene vil det etter rådmannens vurdering kunne bli brukbare solforhold for oppholdsarealene inne i kvartalet. Den lave sola fra syd-vest og vest medfører at nabobebyggelsesen opplagt vil bli påvirket av den nye bebyggelsen, men ikke mer enn det som må påregnes i et så sentralt fortettingsområde. Trafikkforhold og parkering Felles adkomst er lagt fra Gjetergata. Frisikt sikres i innkjøringen. Det foreslås en redusert parkeringsdekning i forhold til gjeldende vedtekter, på bakgrunn av den sentrale beliggenheten. Forslaget er 1 parkeringsplass pr. bolig. Dette tilsvarer gjeldende vedtektenes krav for indre sone, som begynner i Erik Børresens alle, samt forslaget til reviderte bestemmelser som ligger inne i forslaget til ny kommuneplan. (1 bil pr bolig a 70m2 i sone 3). Sykkelparkering vil bli ivaretatt iht. gjeldende bestemmelser. Støyvurderinger Det er utført støyberegninger for beliggenheten. Alle uteoppholdsarealer på terreng ligger i hvit støysone. To fasader ligger i gul sone, og avbøtende tiltak må gjøres her. (Vedlegg 4). Fylkesmannen påpeker at reguleringsbestemmelsene ikke spesifiserer hvilke støybestemmelser som gjelder, og vurderer derfor kommuneplanens bestemmelser som de gjeldende. Dette er et alternativ, men rådmannen vil heller anbefale at sentrumsplanens bestemmelser legges til grunn, da de i større grad er tilpasset tettere sentrumsbebyggelse som her. Disse er derfor innarbeidet i reguleringsbestemmelsenes 1-6. Gate- og fortausbredder Nytt fortau forutsettes etablert langs Gjetergata og langs Cappelens gate. Minimum bredde 2,5m. Den generelle gatebredden fra husvegg til husvegg på Bragernessiden er 12,5m. Dette var en standard bredde som ble brukt etter bybrannen i Cappelens gate er noe smalere i krysspartiet med Gjetergata (Ca.11,9-12,1m målt på kartet). Det vurderes ikke hensiktsmessig å kreve 12,5m bredde på Cappelens gate her, da eksisterende bebyggelse gir oss naturlige byggelinjer. Det anbefales derfor tatt utgangspunkt i eksisterende bygg på begge sider av Cappelens gate, mellom Gjetergata og Sundgata, og å unngå innsnevring av gata inn mot krysset. Bredden på gata i grensepunktet mellom Cappelens gate 53 og 51 tas som utgangspunkt ved fastsettelse av gatebredden ved oppmåling av de nye tomtegrensene. Dette innebærer at Cappelens gate 51 beskjæres noe inn mot krysset (ca 1,8m2 BRA iht. utbyggers beregning), utover det som allerede er avgitt til fortau langs Gjetergata og Cappelens gate. Mot krysset er det også lagt inn en tradisjonell skråavkapping av hjørne mot krysset, iht. kvartalsplanen fra 1866, og sentrumsplanens bestemmelser. Grunnforhold I NVE sin rapport for grunnforholdene Drammen kan vi lese følgende vedr. faresonen på Bragernes som denne tomta ligger helt i kanten av: Sonen 492 Bragernes ligger i Drammen sentrum og omfatter et område som strekker seg meter innover fra elvebredden mellom Holmenbrua og Bybrua. Total høydeforskjell inkludert vanndyp er ca. 25 meter. Sonen har oppnådd høyest faregrad av de evaluerte sonene. Skredfaren karakteriseres her

5 som middels. Ettersom området er svært tett bebygd har sonen fått konsekvensklasse meget alvorlig. Risikonivået, som fremkommer som et produkt av faregradsevalueringen og konsekvensevalueringen, har kommet i høyest mulige kategori ( risikoklasse 5 ). Tomta ligger altså helt i kanten av det feltet som beskrives over, og det er påkrevet med en geoteknisk vurdering av tomta (og tilgrensende områder) før inngrep kan gjøres. Det kan bli aktuelt med uavhengig 3.parts kvalitetssikring, avhengig av hva som kommer ut av utredningen. Et lett byggeri oppå tørrskorpa, uten å stikke hull på denne foreslås (dvs. ikke kjeller). Reguleringsbestemmelsenes 1-2, b, Rekkefølgekrav, ivaretar dette forhold. Informasjon og medvirkning Firkløveret borettslag i Sundgata 31 protesterer på manglende informasjon og korte frister til uttalelse i denne saken. Det har vært kontakt mellom arkitekt og naboer tidligere i prosessen, men denne protesten ansees som en protest på planbehandlingen. Det vil bli mulighet for å uttale seg til det konkrete byggeprosjektet når det byggemeldes. Varsling har foregått på vanlig måte, med høringsfrist på 6 uker iht. Plan og bygningslovens krav. Informasjon er sendt borettslagets forretningsfører, som er oppført i kommunens registre. Eventuelle interne forsinkelser her har ikke kommunen ansvar for. Rett tidspunkt for klage på prosessen er eventuelt når vedtak er fattet. Anbefaling Rådmannen anser at det foreslåtte grep for utbygging av denne sentrumsnære tomta i tilstrekkelig grad ivaretar både bokvaliteter, og tilpasning til eksisterende nabobebyggelse. Rådmannen anbefaler på denne bakgrunn planforslaget for Cappelens gate 51 vedtatt. Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 2. Reguleringsbestemmelser sist datert Plankart, sist datert Støyrapport 5. Illustrasjonstegninger 6. Innkomne uttalelser med kommentarer. á