Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: GBNR 111/612 Arkivsaksnr.: 08/ Dato:

Transkript

1 Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: GBNR 111/612 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: /612, TOLLBUGATA 66, NYBYGG, LEILIGHETER â INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon for oppføring av boligkompleks som omsøkt i kvartal S62 under gitte betingelser: 1. Det gis dispensasjon gis fra Sentrumsplanens bestemmelse om plankrav i områder avsatt til bevaringsområde. 2. Dispensasjon fra kommunens parkeringsnorm for fritak for krav om parkeringsplasser på egen grunn kan gis under forutsetning av at tiltaket bygges i samsvar med FutureBuilts krav. Krav om 1 parkeringsplass for bevegelseshemmet opprettholdes 3. Planløsninger og detaljer i fasadeutforming, spesielt mot Tollbugata, bearbeides i samråd med administrasjonen. Prosjektets fordeler er vurdert som klart større enn de ulemper som følger av tiltaket. Særlig vektlegges at prosjektet inngår i FutureBuilt og at prosjektet bidrar til ønsket fortetting av Strømsø / sentrumsnære områder. Rammesøknad ferdigbehandles av administrasjonen. Osmund Kaldheim rådmann á Arild Eek byutviklingsdirektør 1

2 â 111/612, TOLLBUGATA 66, NYBYGG, LEILIGHETER Innledning/bakgrunn for saken Behandling i formannskapet Formannskapet behandlet 15. mars byggesaken Tollbugata 66, der et av spørsmålene var dispensasjon fra parkeringsvedtektenes krav om parkering på egen grunn. Formannskapet sendte saken tilbake til rådmannen med følgende vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen. Parkeringssituasjonen vurderes på nytt med forslag om hvordan en dispensasjon fra gjeldende parkeringsbestemmelser kan innvilges uten at dette forverrer parkeringssituasjonen for beboerne i området. Administrasjoen har har utarbeidet et notat, vedlegg 16, som svar på formannskapets vedtak. Notatet er kommentert under administrasjonens bemerkninger. Det er i vedtaket lagt inn krav om å opprettholde en bilplass for bevegelseshemmet. Ellers er innstilling og saksutredning uendret. Søknaden NBBO Utbygging søker om rammetillatelse for oppføring av nybygg på eiendommen Tollbugata 66, gbnr. 111/612. på Strømsø, ved rammesøknad og reviderte tegninger listet opp som vedlegg. Eiendommen har ligget ubebygd siden tidligere bebyggelse ble revet etter brann på tallet. Det har vært omsøkt flere prosjekter på eiendommen, men ingen av disse har blitt realisert. Etter Drammen kommunes initiativ deltar prosjektet som et forbildeprosjekt i FutureBuiltprogrammet. Utbyggingen av eiendommen må derfor oppfylle FutureBuilts krav som er: God lokalisering i forhold til høyfrekvent kollektivknutepunkt og tiltak for vesentlig redusert bilbruk Passivhusstandard eller tilsvarende Bruk av klimaeffektive byggematerialer Formannskapet har stilt seg positive til at det i FutureBuilt-prosjekter kan dispenseres fra kommunens parkeringskrav på grunn av tilrettelegging for sykkel og god lokalisering i forhold til kollektivknutepunkt samt utarbeiding av mobilitetsplan. Administrasjonen stiller seg positiv til at en utbygger ønsker å utvikle eiendommen, og gi et positivt bidrag til byutvikling i en del av byen som trenger fokus og oppgradering. Fylkeskommunens utviklingsavdeling har gitt ulike signaler. Også naboer er positive til at tomten endelig skal bebygges, men har uttrykt skepsis til omfanget. Etter disse uttalelsene er prosjektet endret for å ta hensyn til disse, se saksutredning og vedlegg. For å få godkjent omsøkte prosjekt er det behov for flere dispensasjoner; blant annet fra kommunedelplan sentrum og kommunens parkeringsvedtekter. Prosjektet legges derfor fram til politisk behandling. Søknaden kan etter vedtak om dispensasjoner viderebehandles administrativt. Saksutredning Plansituasjonen Eiendommen er uregulert, men ligger innenfor Sentrumsplanen (kvartal S62), vedtatt av bystyret Kvartalet er i Sentrumsplanen vist som bybebyggelse (blandet formål), Kvartalet er også vist som Bevaringsområde kulturminner. (Vedlegg 10). Eiendommen ligger i et gateløp med et høyt antall bygninger med registrert bevaringsverdi: begge nabohus er bevaringsverdige. (Vedlegg 11). 2

3 Sentrumsplanen har relevante bestemmelser om bevaring, pkt 2.5 Kulturminnevern, blant andre: Plankrav gjelder inntil reguleringsplan foreligger (spesialområde kulturminner). Før dette kan det kun gis tillatelse til gjennomføring av tiltak som er i samsvar med vernehensynet. Kulturminner skal tas vare på i byutviklingen. Målet for vern er å bevare det opprinnelige både som autentisk objekt og som formuttrykk. Kulturminner må ses i sammenheng med sine omgivelser, og ved nye bygninger og anlegg i kulturminnenes nærhet skal det tilstrebes en tilpassing. Byggesaker der verneverdige kulturminner berøres skal sendes til regional kulturminneforvaltning (Fylkeskommunens utviklingsavdeling) for uttalelse. Sentrumplanens krav til felles utomhusareal er 15 m² pr bolig. Av dette skal 50 m² være sandlekeplass. I tillegg skal hver leilighet ha minimum 3 m² privat utomhusareal i form av balkong, terrasse el. Kommunen har varslet oppstart av reguleringsplan for området, Hovedhensikten med reguleringsplanen er å registrere og synliggjøre bevaringsverdiene, sikre de bevaringsverdige bygningene gjennom bestemmelser og gi rammer for ny bebyggelse og uutnyttede tomter slik at kvartalets kulturhistoriske verdier opprettholdes. Prosjektet Prosjektet er tegnet av Boxs Arkitektstudio AS. Prosjektet er omarbeidet flere ganger i dialog med administrasjonen. Søker har bemerkninger til hvordan denne prosessen har fungert. For orientering om prosessen henvises til eget notat utarbeidet av søker vedlegg 9. Prosjektet det nå søkes om er beskrevet i reviderte tegninger datert vedlegg 14 og 15. Etter at nabovarslingen ble foretatt er prosjektet bearbeidet noe, med en tilbaketrekking av 3. etasjen også mot vest. Arkitektene har utarbeidet en analyse av prosjektets bygningsvolumer og høyder i forhold til annen bebyggelse og mulig utvikling i kvartalet. Dette er vedlegg 13 som viser virkning av tilbaketrukne toppetasjer mot begge naboeiendommene, og høydevirkning i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra følgende forhold: Drammen kommunes parkeringsvedtekt. Tiltaket er prosjektert uten parkering på egen eiendom, kun en plass for av og pålessing. Dispensasjonssøknad begrunnes med prosjektets deltakelse i FutureBuilt-programmet. Plankravet for bevaringsområder / bebyggelse i bevaringsområder, kap 2.5 i sentrumsplanen. Dagslyskravet i teknisk forskrift (TEK), for soverommene i nederste plan mot øst. Avstand til nabogrense ( 70.2). Det vises til søkers redegjørelse med begrunnelse for dispensasjonene vedlegg 4. Uttalelser - Buskerud fylkeskommune Det er innhentet uttalelser fra Buskerud fylkeskommunes utviklingsavdeling på flere trinn i prosjekteringen. Uttalelsene er samlet i vedlegg 5, sammen med søkers oppsummering og kommentarer. Hovedpunkter i uttalelsene: 1. Verneverdier i eksisterende bebyggelse stiller strenge krav til nybygg. 2. Fasade mot Tollbugata er tilpasset gateløp i dimensjoner, men krever noe bearbeiding. 3. Bakbygning bør begrenses til to etasjer, evt. må 3. etasje smalnes og avtrappes mot naboeiendommene. 3

4 Nabovarsling - nabomerknader Oppføring av nytt boligprosjekt og søknad om dispensasjoner er nabovarslet på vanlig måte. Naboene i Tollbugata 64, 68 og Tordenskiolds gate 99 har kommet med felles merknader til det varslede byggeprosjektet, før tilbaketrekking av tredje etasje mot vest, vedlegg 6. Søkers oppsummering av nabomerknadene og kommentarer til dem er vedlegg 8. Administrasjonens oppsummering av hovedpunktene i merknaden: 1. Naboene er positivt til at den nå ubebygde tomten blir utnyttet, men finner det merkelig at Buskerud Fylkeskommunens utviklingsavdeling ikke er rådført i denne saken. (Slik rådføring er foretatt. Adm. bemerkning) 2. Naboene påpeker områdets karakter med bevaringsverdige bygg, og varslet verneplan/ kulturminneplan. Bortsett fra fasaden mot Tollbugata er det ikke forsøkt å ta hensyn til eksisterende verneverdig bebyggelse. Naboene mener bebyggelsen er for høy, fordi det er en etasje høyere enn tidligere bebyggelse på eiendommen. 3. Naboene er bekymret for plassering av avfallsstasjonen og mulighet til vedlikehold av gavl via naboenes eiendom. 4. Innsyn fra balkongene og vinduene til hage, kjøkken og soverom i Tollbugata 64, samt støy og uro fra balkonger. 5. Vegetasjonen i Tollbugata 64, 66, samt Tordenskiolds gate 99, er sentrale biotoper i området. Bjørketreet (tuntre) ønskes bevart. 6. Det er inkonsekvent og underlig at det argumenters for dispensasjon for fritak fra parkeringskravet, når det samtidig søkes om å opprette midlertidig parkeringsplass på eiendommen. Fra sameiet Gyldenløve Brygge III er det kommet bemerkninger om manglende parkering til leilighetene og påpekning av at det er mangel på parkeringsplasser i området, vedlegg 7. Administrasjonens bemerkninger Kommentarer til uttalelser fra Buskerud fylkeskommune Forholdet til varslet reguleringsplan I utgangspunktet startet prosjektering av byggeprosjekt og dialogen med kommuneadministrasjonen før reguleringsplanarbeidet ble varslet igangsatt. Reguleringsplanarbeidet begrenses av Tollbugata, Bromannsgangen, Stibolts gate og Treschows gate. Hovedhensikten med reguleringsplanen er å registrere og synliggjøre bevaringsverdiene, sikre de bevaringsverdige bygningene gjennom bestemmelser og gi rammer for ny bebyggelse og uutnyttede tomter slik at kvartalets kulturhistoriske verdier opprettholdes. I dette kvartalet er det også aktuelt å realisere friområde / parkområde i samsvar med Sentrumsplanen. Det har også vært avholdt informasjonsmøte med beboerne, den Momenter fra møtet vurderes fortløpende i planarbeidet. Det omsøkte prosjektet utfordrer rammene for kommende reguleringsbestemmelser, spesielt ved den tre-etasjes bygningen i bakhagen. Fasade mot Tollbugata Administrasjonen slutter seg delvis til fylkeskommunens vurderinger omkring fasaden og vindusåpninger på gatenivå. Som helhet anser administrasjonen det moderne uttrykket som akseptabelt, skjønt fasaden må bearbeides noe i detaljprosjektet. Balkonger i bakgården Det bør tillates balkonger som en naturlig del av dagens bostandard. Dette bryter noe med opprinnelig karakter, men dersom en ønsker gode fortettingsprosjekter i sentrum bør dette aksepteres. På nyere bebyggelse på motsatt side av Tollbugata og på bakgårdsbygninger lengre vest i Tollbugata finnes også balkonger. 4

5 Kommentarer til naboenes merknader Det vises til vurderinger saken, som tar opp forhold påpekt i naboenes bemerkninger. Søker har etter nabovarsling bearbeidet prosjektet med hensikt å imøtekomme naboer ved at 3. etasje er tilbaketrukket mot vest. Parkering Ang søknad om dispensasjon fra kravet om å opparbeide parkeringsplasser på egen grunn for 14 leiligheter. I sak 69/09 stilte formannskapet seg positive til at det innenfor et område mellom Strømsø torg og Telthusgata, Bjørnstjerne Bjørnsons gate og elva vil kunne dispenseres fra krav til parkering for prosjekt som deltar i by- og boligutstillingen (FutureBuilt). Tollbugata 66 ligger lengre øst enn Telthusgata, og dermed noe lenger fra kollektivknutepunktet på Strømsø torg enn forutsatt i formannskapssaken, men prosjektet deltar i FutureBuilt. Det legges derfor spesielt til rette for sykler og utbygger er forpliktet til å utarbeide en mobilitetsplan. Tollbugata 66 er en relativt liten eiendom i et bevaringsverdig trehusområde. I slike områder har det vist seg svært vanskelig å få lønnsomhet i nye byggeprosjekt når det må bygges parkeringskjeller. Dette er en av grunnene til at mange eiendommer har blitt liggende ubebygd. Leilighetene i Tollbugata er relativt små - mellom 47 og 59m2 - noe som erfaringsmessig fører til at færre ønsker å ha bil i utgangspunktet. Det er avsatt en biloppstillingsplass for av- og pålasting på egen grunn. Når det ikke kreves egne parkeringsplasser for boligene i Tollbugata 66 vil det føre til større parkeringspress på gatene og parkeringsplassene i området, men dette er et av de virkemidlene kommunen ønsker å prøve ut for å redusere bilbruken i sentrum. Naboene har uttrykt bekymring for parkeringssituasjonen. Ved salg av leilighetene i dette prosjektet bør NBBO gjøre uttrykkelig oppmerksom på at leilighetene ikke har egen parkeringsplass, og at kommunen heller ikke er forpliktet til å tilrettelegge for spesielle parkeringsarealer i gate eller på offentlige arealer. Administrasjonen har utarbeidet et notat som svar på formannskapets spørmål, om forholdet mellom å dispensere i dette prosjektet og parkeringssituasjonen for beboerne i området. (Vedlegg 16). Ut fra det som framkommer i dette notatet, er det ikke grunnlag for å si at en eventuell dispensasjon fra parkeringskrav på egen grunn i Tollbugata 66 kan innvilges uten at dette vil legge et ytterligere press på gateparkeringsplasser i området. På den annen side viser registreringen som ble gjennomført i april at det er en reserve i området, siden 55 % av disponible plasser ble brukt til fremmedparkering eller sto ledige. En sikring av denne reserven forutsetter imidlertid innføring av boligsoneparkering i området. Bygningsvolum og bygningshøyder Bebyggelsen i Tollbugata, i dette området langs sørsiden, er verneverdig og unik også i nasjonal målestokk. Dette stiller ekstra store krav til fortettingsprosjekter. Samtidig er denne type prosjekter ønskelige å få realisert, særlig forbildeprosjekter med passivhusstandard. Det omsøkte prosjektet er gjennomarbeidet og er et konsekvent forsøk på å innpasse bygninger med et tidsmessig formspråk i et bevaringsverdig kvartal. Arkitekten har utarbeidet en analyse av prosjektets forhold til kvartalet, det historiske mønsteret og mulig utvikling på eiendommene, vedlegg 13. I tegninger vises forholdet til nabobebyggelsens høyder, og alternative utbyggingsmønstre. Det argumenteres her med at volumet av den foreslåtte bakbygningen i tre etasjer vil ha samme effekt / opplevelse fra naboeiendommene som en kunne forvente med tradisjonell bebyggelse. Når eiendommen på vestsiden av kvartalet blir utbygget vil bakgårdsbebyggelse ikke være særlig påtrengende. Det vises også til at en av bygningene mot øst i 5

6 kvartalet, Neumanns gate 4, er vesentlig høyere enn de andre, og at den foreslåtte fløy i tre etasjer ikke er høyere. Endringen av 3. etasje, med inntrekning også mot vest, er et forsøk på å imøtekomme naboprotestene fra Tollbugata 64, og er et svar på Fylkeskommunens subsidiære anbefaling om tilbaketrukket fasade mot begge sider. Det er bakgårdsfløyens 3. etasje som det særlig knytter seg interessekonflikter til. Det er også dette naboene påpeker. Det er to ulike måter å vurdere dette på, med forskjellig utfall i forhold til vedtak: Alternativ A Prosjektet godkjennes med de volumer og byggehøyder som det søkes om, det vil si med bakgårdsbebyggelse i tre etasjer og takterrasse. Den øverste etasjen må i så fall være tilbaketrukket/avtrappet både mot vest og (ved bodene) mot øst slik reviderte tegninger, datert viser, og er således en besvarelse av Fylkeskommunens subsidiære vurdering. Dette alternativet innebærer særlig å vektlegge ønsket om fortetting med et større antall leiligheter, og etterkomme utbyggers syn på hva som er et nødvendig volum og leilighetsantall, samtidig med en tilpassing til utviklingen i området. Alternativ B. Bakbygningen tillates ikke bygget i tre etasjer slik det søkes om. Prosjektet kan godkjennes i to etasjer med takterrasse. Dette alternativet videreutvikler et bebyggelsesmønster hvor bakbygningene i høyde og volum underordner seg hovedbygningene mot gaten, og vektlegger naboprotestene og fylkeskommunens primære vurdering. Konsekvensene av dette er at prosjektet reduseres med 4 leiligheter, og i følge utbygger vil dette gjøre prosjektet umulig å realisere. Anbefaling og oppsummering Overordnet sett er dette et prosjekt som vil være ledd i en ønskelig byutvikling på Strømsø. Det fyller en åpen tomt i gaterommet, det gir nye boliger på Strømsø og det vil gi et ønskelig forbildeprosjekt innenfor FutureBuilt. Det vil også være et eksempel på bygging med et tidsmessig formspråk i et bevaringsverdig område. Administrasjonens vurdering er at det foreliggende prosjektet har mange positive og interessante kvaliteter. Det omsøkte prosjektet utfordrer likevel rammene for fortetting i kvartalet, spesielt ved den treetasjes bygningen i bakhagen. Det er ikke bare et spørsmål om byggets totalhøyde, men like mye om gesimshøyden og den virkning det vil ha på naboeiendommene i forhold til innsyn fra balkonger og takterrasse. Administrasjonen anser at tilbaketrekkingen av 3. etasje mot vest innvirker positivt på de forhold naboene påpeker. Oppholdsplassen på takterrassen er også trukket noe tilbake fra gesims for å oppnå en viss skjerming og minske innsynet til nabobebyggelsen. Søker argumenterer med at å tillate 3 etasjes bakbygning i denne konkrete saken ikke vil gi presedens fordi høyde er konkret tilpasset nabobebyggelse i Neumannsgt. 4 som er høyere fra før. Søkers vil med sin analyse i vedlegg 13 vise at høyde for naboene har tilsvarende virkning som lavere bebyggelse i nabogrense ville hatt. Etter en helhetsvurdering anbefaler administrasjonen at den planlagte tredje etasje i hagen/bakgården kan aksepteres og anbefaler således alternativ A i vurderingen foran. Administrasjonen har her særlig måttet avveie ønsket om videre fortetting av Strømsø opp i forhold til om vernehensyn, høyder og innsynsproblematikk er tilstrekkelig ivaretatt, og hvorvidt foreslåtte høyde vil gi presedensvirkning i forhold til andre eiendommer i kvartalet i kommende reguleringsplan. En treetasjes boligfløy i bakhagen vil avvike i skala fra naboeiendommene, men slik den nå er utformet og slik beliggenheten er i forhold til nabobygg, vil dette altså kunne aksepteres på denne konkrete eiendommen. For å ivareta balansen mellom vernehensyn og ønske om fortetting som 6

7 administrasjonen ønsker å legge til grunn for videre utvikling i kvartalet, vil ikke høydevurderinger i dette prosjektet gi presedens for andre kommende prosjekter. Nye prosjekter vil måtte vurderes på selvstendig grunnlag. Tilsvarende vil høydevurderinger knyttet til utarbeiding av reguleringsbestemmelser for kvartalet måtte bli gjenstand for nærmere vurderinger på senere tidspunkt. Å godkjenne prosjektet uten annen parkering enn 1 plass for bevegelseshemmede vil, i hvert fall på kort sikt, gi et økt press på parkeringssituasjonen i området. Administrasjonen anbefaler imidlertid at prosjektet gjennomføres, som et forbildeprosjekt innen FutureBuilt som en også kan høste erfaringer av innenfor temaet bilbruk og parkeringsbehov i et tett byområde med småskalakarakter. Rammesøknaden slik den foreligger godkjennes. Planløsninger og detaljer i fasadeutforming mot Tollbugata må bearbeides i samråd med administrasjonen, men et oppløft bør kunne aksepteres. Dispensasjon med fritak for krav om parkeringsplasser på egen grunn gis forutsatt at prosjektet tilfredsstiller kvalitetskriteriene i FutureBuilt-programmet. Prosjektet vurderes som tilstrekkelig bearbeidet i forhold til vernehensyn. Prosjektets fordeler er at dette inngår i FutureBuilt og at prosjektet bidrar til ønsket fortetting av Strømsø / sentrumsnære områder. VEDLEGG: 1. Rammesøknad mottatt Søkers beskrivelse av prosjektet, oppdatert av Byplan, Søkers dokumentasjon, Søkers redegjørelse for søknader om dispensasjon, Søkers notat med vedlegg Uttalelser Fylkeskommune med søkers oppsummering og kommentarer, Nabobemerkninger fra Tollbugata 64, 68 og Tordenskiolds gate 99, Nabobemerkninger fra sameiet Gyldenløve Brygge III, Tollbugata 57, Søkers notat Uttalelser naboer, med søkers oppsummering og kommentarer, Søkers notat med vedlegg Prosjekteringsprosess og kommunens deltagelse, Utsnitt av Sentrumsplanen 11. Utsnitt av kulturminneregistreringskart sentrum 12. Oversiktsfoto, med prosjektet satt inn, Analyse av prosjektet i forhold til kvartalet og naboskapet, Boxs Arkitektstudio AS, sammenstilt Situasjonsplan med inntegnet prosjekt, utomhus, alle planer, snitt og fasader (inntrukket fasade i 3.etg mot begge sider), Boxs Arkitektstudio AS, sett sammenstilt (justert etter nabouttalelser og justert etter Fylkeskommunens uttalelser). 15. Perspektivtegninger, revidert Notat fra rådmannen, datert , vurdering av parkeringsforhold i området á 7