Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 114/1460 Arkivsaksnr.: 12/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 114/1460 Arkivsaksnr.: 12/ Dato: /1460, ØVRE SUND 8, BRUKSENDRING FRA SJØBOD TIL BOLIG MED FASADEENDRING, DISPENSASJON INNSTILLING TIL FORMANNSKAP Rådmannens forslag til vedtak: På grunnlag av søknad mottatt og endret dokumentasjon sist mottatt godkjennes søknad om rammetillatelse for ombygging samt bruksendring fra kontor/lager til bolig inntil 2 boenheter med følgende dispensasjoner og betingelser: 1. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om krav til opparbeiding av sandlekeplass godkjennes. 2. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om forbud mot etablering av takterrasse/balkong i takflate godkjennes. 3. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse og Drammen kommune sin parkeringsvedtekt vedrørende krav til biloppstillingsplass godkjennes, slik at det kun kreves en parkeringsplass per boenhet. 4. Dispensasjon fra krav til uteareal i henhold til kommunale vedtekter godkjennes. 5. Takterrasse godkjennes kun i takflate mot vest. 6. Før igangsettingstillatelse kan gis må fasaden mot elva bearbeides i henhold til de føringene som er gitt. 7. Før igangsettingstillatelse kan gis må utforming av takflaten mot øst bearbeides i tråd med bestemmelsene for Kulturminnevern i sentrumsplanen. Administrasjonen fatter detaljert vedtak om rammetillatelse etter delegert fullmakt. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør 1

2 114/1460, ØVRE SUND 8, BRUKSENDRING FRA SJØBOD TIL BOLIG MED FASADEENDRING, DISPENSASJON Hensikten med saken Hensikten med denne saken er å ta stilling til om vilkårene er til stede for å gi dispensasjoner i rammesøknad for ombygging og bruksendring av verneverdig tidligere sjøbod fra lager/kontor/ verksted til boligformål. Tiltaket vil innebære dispensasjon fra Drammen kommunes parkeringsvedtekt, krav til uteoppholdsareal og sandlekeplass for barn, samt dispensasjon fra reguleringsplanens forbud mot å etablere takterrasse i sjøboden. Saken gjelder ombygging og rehabilitering av verneverdig sjøbod i Øvre Sund 8 fra kontor/lager til boligformål. Sjøboden ønskes ombygd og bruksendret til boligformål med to boenheter. Eiendommen er bebygd i sin helhet og det er derfor ikke mulig å oppfylle krav til 30 m² uteareal pr boenhet i hht kommunens bygningsvedtekter eller sandlekeplass slik reguleringsplanens krever. Det søkes derfor om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser for etablering av takterrasse i takflaten, slik at boligene kan få noe uteoppholdsareal i form av terrasse. Av vernehensyn er det ikke ønskelig at det lages mer enn to garasjeplasser i bygningen. Det er ikke mulig å oppfylle kommunens parkeringskrav på egen tomt. Kulturminner/bevaringsverdige bygninger blir tatt best vare på om de blir brukt. Noen ganger er ombygging nødvendig for å sikre bruk og bevaring. Spørsmålet i dette tilfellet er hvor langt man skal strekke seg mht dispensasjoner. Saksutredning Eiendommen er en del av et unikt kulturminneområde - både lokalt og nasjonalt - som strekker seg langs Øvre Storgate fra Wriedts bryggeri til Gropa. Strekningen omfatter byens mest helhetlige gamle byområde og fremstår slik det ble reist etter bybrannen i Området ble bygd ut i løpet av noen få år omkring 1840 og er derfor et sjeldent godt eksempel på urban byggeskikk for rundt 160 år siden. Rekken av sjøboder langs elva var et symbol på Drammens betydning som handelsby. I dag er bare noen få sjøboder bevart. To av disse ligger ved Øvre Sund - i sitt opprinnelige miljø og med direkte kontakt med elva. Området langs Øvre Storgate ved Øvre Sund var et sentralt handelsområde med stor økonomisk aktivitet, noe de mange sjøbodene vitnet om. Varer ble fraktet fra skipene i havna med prammer og nedsettere opp til sjøbodene før de ble videresolgt i forretningene. (Kilde: "Øvre Sund - Gropa"/Jo. Sellæg.) Den verneverdige sjøboden i Øvre Sund 8 planlegges nå rehabilitert/bygd om og bruksendret til boligformål med to boenheter. Sjøboden er en treetasjes bygning satt sammen av to tømmerbygg som er bundet sammen med et mellombygg i bindingsverk. Den ytterste delen av sjøboden er fra rundt 1840, den innerste delen er tilflyttet og antakeligvis fra 1700-tallet. Deler av 1 etasje mor øst og den ytterste delen mot vest står med upanelt tømmer. Resten av bygningen er kledd med tømmermannspanel. 2

3 Bygget har lav etasjehøyder og egner seg derfor ikke bruksendret til bolig slik det framstår i dag. For å få en hensiktsmessig etasjeinndeling og takhøyder ønskes det å fjerne mesteparten av den innvendige konstruksjonen i bygget. Denne skal erstattes med ny stålramme og ny fundamentering. Tegningene viser bygget med noe frilagt tømmer, samt at den utvendige opprinnelige panelkledningen erstattes av et større glassfelt mellom de to sammenbygde bygningene. Det ønskes også en omfattende fasadeendring på gavlveggen ut mot elva for å få mer lys inn i boenhetene. Begge boenhetene planlegges med terrasse i takflaten mot vest og det etableres glass i taket i mellombygget mot øst. Brygga mot elva vil tilhøre den største boenheten. For å få tilstrekkelig etasjehøyde for 3 etasjer og full loftsetasje, var prosjektet opprinnelig omsøkt med gulvnivået i første etasje senket 0,5 m. På grunn av flomrisiko kan ikke kommunen akseptere at gulvnivået senkes. Tiltaket er derfor blitt omprosjektert slik at gulvnivået i 1. etasje blir på samme nivå som i dag. Eiendommen ligger i ytre sone i hht kommunens parkeringsvedtekt. For tiltaket slik det er omsøkt er det da krav til 3 parkeringsplasser pr boenhet for de to leilighetene, totalt 6 plasser. Da det ikke er plass til mer enn to garasjeplasser i bygget og eiendommen ikke har noe ubebygd areal, krever dette søknad om dispensasjon for 4 plasser. Siden 2001 har det i flere omganger vært søkt om bruksendring av eiendommen til bolig. Det ble gitt rammetillatelse for bruksendring til 2 boenheter Tillatelsen ble forlenget til Ny endret rammetillatelse ble gitt Her var krav til parkering vurdert etter gamle parkeringsvedtekter (før 2002) hvor det totale parkeringskravet på 3 plasser var tilfredsstilt i garasjen i 1. etasje. Denne rammetillatelsen utløp PlanstatusPlanstatus Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Øvre Sund/Gropa, vedtatt I tillegg gjelder kommuneplanen, vedtatt , og dens bestemmelser. Vedtekter som er aktuelle for tiltaket er: Drammen kommunes parkeringsvedtekter, vedtatt av bystyret Bygningsvedtekter i Drammen kommune til plan- og bygningsloven 69 (sist endret av bystyret ), vedrørende krav til uteareal. Antikvarisk verneverdi I kulturminneregistrering for Kommunedelplan Sentrum er Øvre Sund 8 (tidl. Øvre Storgate 53 C) angitt til Vernestatus A, svært høy verneverdi. I bestemmelsene til sentrumsplanen, pkt. 2.5 Kulturminnevern heter det at verneverdige bygninger skal bevares og istandsettes på en slik måte at bygningenes fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet opprettholdes. Bygningsmessige endringer skal utføres slik at ikke verneverdien forringes, samt eldre bygningsdeler bør bevares og gjenbrukes i sin opprinnelige sammenheng. Dispensasjoner Det omsøkte tiltaket utløser behov for dispensasjoner fra følgende bestemmelser i reguleringsplanen: Pkt krav til opparbeiding av sandlekeplass, 3

4 Pkt for etablering av takterrasse/balkong i takflate, Pkt krav til biloppstillingsplass, jfr. Drammen kommune sin parkeringsvedtekt I tillegg søkes det om dispensasjon fra krav til uteareal i kommunale vedtekter. Omsøkte bruksendring er avhengig av at det gis dispensasjon fra alle disse forholdene. Dispensasjonen krever grunngitt søknad i forhold til de hensyn som skal vurderes. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjonen bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver enkelt dispensasjon skal vurderes konkret, og skal forutsetningsvis ikke kunne gi presedens for senere saker. Uttalelser Buskerud Fylkekommune har i brev datert kommet med følgende uttalelse til dette tiltaket: Vi anbefaler at vinduene mot elva reduseres litt i størrelse og at rekkverk utelates. Vi anbefaler også at antall vinduer på sidene reduseres i størrelse og antall. Når det gjelder fasade mot øst anbefaler vi at krav om parkeringsplass løses på en annen måte enn å gripe inn i verneverdig bebyggelse og eksponerte gamle tømmervegger med opprinnelige gluggeåpninger. Vi anbefaler at opprinnelig tømmermannspanel og gammelt vindu på fasade vest beholdes. Når det gjelder takflatene anbefaler vi at takvinduer på fasaden mot øst fjernes, men at takvinduer og terrasse i takfasade mot vest aksepteres. Buskerud Fylkekommune har også uttalt seg om tidligere godkjente prosjekt i brev av Her aksepterte de bruksendring til bolig, men påpekte at man måtte unngå inngrep som reduserer verneverdien i særlig grad. De var også den gang skeptiske til flere vinduer på gavlveggen, men kunne akseptere vindusfelt i mellombygget og takterrasse mot vest. De mente også da at garasjeportene ville føre til at mye av den originale tømmerveggen vil bli fjernet, men påpekte at det er viktig at det kun blir to porter, slik at deleveggen mellom de to rommene kan bevares. Fylkeskommunen hadde den gang ingen merknader til innvendige endringer eller ombygging til bolig og avslutter med at de håper de nødvendige dispensasjoner fra plan- og bygningsloven gis. Nabovarsel Det er sendt nabovarsel til alle berørte naboer, der det også informeres om at det søkes dispensasjon fra parkeringsvedtektene. Det har kommet merknader fra sameiet på eiendom 114/1459. Sameiet har merknader til det etableres nye vinduer og takterrasse mot deres eiendom, samt at atkomst går over deres eiendom. Rådmannens vurdering Etter Rådmannes vurdering ivaretas kulturminner best gjennom aktiv bruk. Når et bygg/kulturminne er bygget for en historisk funksjon det ikke lenger er etterspørsel etter (sjøbod), er det hensiktmessig å tilrettelegge for ny bruk, som gjør at bygningen ikke blir stående tom og forfalle. Søknaden om ombygging og bruksendring innebærer søknad om 4 dispensasjoner og reiser et verdispørsmål knyttet til kulturminneforvaltning: Hvor langt kan/bør kommunen strekke seg mht å 4

5 gi dispensasjoner fra både generelle krav i vedtekter og mer spesifikke bestemmelser i verneplanen for dette konkrete bygningsmiljøet, for å åpne for ny/ønsket bruk av et kulturminne? Parkering Gjeldende parkeringsvedtekt fra 2002 stiller krav til at det ved etablering av nye boligenheter i dette området skal framskaffes 3 parkeringsplasser pr boligenhet. Hensikten med dette er at etablering av nye boligenheter ikke skal påføre eksisterende nabolag et parkeringsproblem, ved at det ved etablering av nye boligenheter stilles krav om at prosjektet er selvforsynt med parkeringsplasser tilsvarende behovet generert av det faktiske (gjennomsnittlige) bilholdet og besøksbehovet i området. Det er tidligere gitt føringer om at to boenheter er det kommunen anser som maksimalt i bygget grunnet krav til parkering. Da eiendommen er bebygd i sin helhet er det ikke mulig å etablere utvendig parkering på tomta. Av vernehensyn er det ikke ønskelig at det lages mer enn to garasjeporter i bygningen. Tiltaket betinger derfor dispensasjon fra parkeringsvedtekten. Kommunen kan akseptere 1 parkeringsplass pr boenhet som et minimum. Parkering på kommunal grunn kan ikke anses som fast parkering for beboere, men vil være mulig å disponeres som gjesteparkering. - Ulempen ved å dispensere: nabolaget kan påføres parkeringsbelastning - Fordelen ved å dispensere: Dispensasjon åpner for at bygget vil kunne ombygges for å tas i bruk for boligformål i stedet for å potensielt bli stående tomt og forfalle. Kommunen vil ikke stille krav om at boenhetene skal tilknyttes egne, øremerkede parkeringsplasser på annet område. Dersom den samfunnsmessige fordelen ved å gi dispensasjon (vern av unikt kulturminne gjennom ny bruk) vurderes større enn den samfunnsmessige ulempen ved å gi dispensasjon (parkering i nabolaget), anbefales dispensasjonen (som ville vært mindre for en boligenhet). Uteareal og sandlekeplass Hensikten bak Drammen kommunes bygningsvedtekter om minimumskrav til uteareal ved etablering av nye boligenheter, er å sikre minimumskrav til boligkvalitet og at etablering av nye boligenheter ikke skal skape underskudd på utfoldelsesmuligheter i nabolaget (forslumming). Denne eiendommen har med sin elvenærhet, private brygge (og evt takterrasse) unik beliggenhet som vil kunne gi beboere unike opplevelseskvaliteter. I tillegg er det kort vei til offentlig lekeplass mv. - Ulempen ved å dispensere helt fra minimumskravet fra uteareal (slik at heller ikke takterrasse blir nødvendig) er at boligenheten(e) i dette bygget kan få tilgang på kvantitativt (men ikke nødvendigvis kvalitativt) mindre uteareal enn andre i området. Med en mindre dispensasjon (og takterrasse) oppstår en annen ulempe, beskrevet nedenfor. - Fordelen ved å dispensere helt fra dette minimumskravet er å åpne for ny boligbruk av et kulturminne uten at den verneverdige sjøboden ombygges til det ugjenkjennelige (uten takterrasse). Fordelen ved å dispensere litt fra dette minimumskravet er å åpne for ny bruk (bolig) i et verdifullt kulturminne. Takterrasse og fasader I kulturminneregistrering for Kommunedelplan Sentrum er Øvre Sund 8 (tidl. Øvre Storgate 53 C) angitt til Vernestatus A, svært høy (høyeste) verneverdi. I bestemmelsene til sentrumsplanen, pkt. 2.5 Kulturminnevern heter det at: verneverdige bygninger skal bevares og istandsettes på en slik måte at bygningenes fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet 5

6 opprettholdes. Bygningsmessige endringer skal utføres slik at ikke verneverdien forringes, samt eldre bygningsdeler bør bevares og gjenbrukes i sin opprinnelige sammenheng. Hensikten bak pkt 2.5 Kulturminnevern er å ivareta mest mulig av verneverdige bygniner/kulturminners lesbarhet og autentisitet. Denne sjøboden er en av to gjenkjennelige sjøboder på Øvre Sund. - Ulempen ved å dispensere er at bygningen ombygges slik at den blir mindre gjenkjennelig som en verneverdig sjøbod / som betydningsfull del av det verneverdige bygningsmiljøet det inngår i. - Fordelen ved å dispensere er at det kan etableres en eller to boligenheter i en verneverdig sjøbod i et verdifullt historisk bygningsmiljø, som ellers kunne blitt stående tom og forfalle. Etablering av takterrasse på vestsiden vil gi begrensede negative fjernvirkninger da de ikke vil bli synlig for trafikanter på brua. Takterrassen etableres i takflaten og godt trukket bort fra møne og gesims. Tiltaket endrer ikke byggets karakter samtidig som det bidrar til å øke bokvaliteten og kompensere for manglende utearealer på egen grunn. Arkitektur og vernehensyn Gavlfasaden mot vannet er ikke i tråd med tidligere føringer fra Byplan og Buskerud Fylkeskommune Karakteren av sjøbod bør ivaretas så langt som mulig, og da spesielt for gavlen mot elva. Etter kommunens vurdering tåler denne fasaden få inngrep og må omprosjekteres. Antall vinduer her bør reduseres til det høyst nødvendige. Garasje er vist med to garasjeporter i 1. etasje mot Øvre Sund, disse bør lages så små som mulig slik at minst mulig av den originale tømmerveggen blir fjernet og deleveggen mellom de to rommene kan bevares. Etter kommunens vurdering bør innvendige bygningsdeler i bygget bevares i større grad ut fra bevaringshensyn. Naboprotester Protestene fra naboene er imøtekommet ved at planlagte nye vinduer er fjernet og ny atkomst er flyttet lenger ut i portrommet, slik at atkomsten fra portrommet er fra kommunal eiendom. Etter kommunens vurdering ligger takterrassene så langt inn fra gesimsen og så høyt oppe at innsynsproblematikken ikke vil være større enn man må påregne i tettbygde strøk. Konklusjon Kommunen finner at omsøkte dispensasjoner ikke vil føre til at hensynet bak planene og bestemmelsene det er søkt dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt, ei heller hensynet bak formuleringene om planlegging og byggesaksbehandling i lovens formålsparagraf. Det innvilges dispensasjon fra kravene til biloppstillingsplasser for 4 plasser og uteareal slik det er nedfelt i Drammen kommunes parkeringsvedtekter og kommunale vedtekter. Det gis også dispensasjon fra reguleringsplanens krav til sandlekeplass og bestemmelse om at det ikke kan etableres takterrasse. Utforming av fasaden mot elva må bearbeides videre. Vedlegg: 1. Situasjonskart 6

7 2. Fasade mot vest 3. Fasade mot øst 4. Fasade mot syd 5. Fasade mot nord 6. Takplan 7. Plan loft 8. Plan 3 9. Plan Plan Søknad og arkitektens redegjørelse for tiltaket 12. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdeling 13. Snitt 14. Fotoillustrasjoner 15. Naboinnsigelser 7