Saksbehandler: Anders Rudlang Arkiv: GBNR 110/186 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anders Rudlang Arkiv: GBNR 110/186 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN OG PARKERINGSVEDTEKT - 110/186, GRØNLAND 65, NYTT KONTORBYGG â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gir formannskapet dispensasjon fra følgende bestemmelser: Reguleringsplan for Union brygge, Grønland, bestemmelse 2 punkt 6, andre kulepunkt: for øverste gesims på bygningen som er 30cm over kravet i reguleringsplanen, samt gesimshøyde på takoppbygg til tekniske installasjoner/friskluft. Det innvilges midlertidig dispensasjon fra parkeringsvedtektenes bestemmelse 3.1 for færre biloppstillingsplasser og sykkelplasser enn kravet i vedtekten. Dispensasjonen gis på vilkår om at ferdigstillelse av parkeringskjeller som oppfyller vedtektens krav til sykkelplasser og biloppstillingsplasser må være gjennomført før det blir gitt brukstillatelse for nye bygg innenfor reguleringsplanens kvartal 8 og 12. Det må også utarbeides en mobilitetsplan for kontorbygget til bruk i perioden fram til utvidelsen av parkeringskjelleren. Slik prosjektet foreligger til rammetillatelse, mangler ca.100 biloppstillingsplasser og ca. 200 sykkelplasser. Følgende er lagt til grunn for innvilgelse av dispensasjonene: Overskridelsen på øverste gesims er beskjeden og har få praktiske konsekvenser, virkningen av bygget bryter ikke med intensjonen i planen og det ligger lavere mot gateløpene enn regulerte høyder åpner for. Høydeoverskridelsen muliggjør at bygget kan få tilsvarende etasjehøyde i første etasje som de øvrige moderne næringsbyggene på Grønland. Takoppbygg er plassert godt inn fra gesims på toppetasjen. De tekniske installasjonene vil få en utforming med tak og fasader som harmonerer med bygningen for øvrig. Friskluftsinntak og tørrkjølere på tak gir gunstige støy- og temperaturforhold, samt luftkvalitet. Krav til biloppstilling oppfylles ved en senere utvidelse av parkeringskjeller. I en midlertidig periode kan parkeringsbehovet løses med annen ledig parkering på Grønland. Krav til sykkelplasser oppfylles ved senere utvidelse av parkeringskjeller. Dette ivaretar det langsiktige kravet om å legge godt til rette for sykling til arbeidsplassene, samtidig som kravet ikke trer inn for fullt før det er frigjort mer plass på eiendommene. En midlertidig utsettelse åpner for en mer helhetlig og framtidsrettet mobilitetsløsning for kvartal 8 og Rådmannen gis fullmakt til å fullføre behandling av søknad om rammetillatelse for tiltaket.

2 Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli Byutviklingsdirektør

3 â DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN OG PARKERINGSVEDTEKT - 110/186, GRØNLAND 65, NYTT KONTORBYGG Hensikten med saken Drammen kommune mottok den søknad om rammetillatelse for oppføring av kontorbygning fra LOF arkitekter AS på vegne av Union Eiendomsutvikling. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Union brygge, Grønland og kommunedelplan for Drammen sentrum (sentrumsplanen). Hensikten med denne saken er å ta stilling til hvorvidt det foreligger vilkår for å innvilge dispensasjonene, slik at det kan gis rammetillatelse for tiltaket uten forutgående reguleringsprosess. Saksutredning Gjeldende plangrunnlag for eiendommen (vedlegg 3 og 4) Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Union brygge, Grønland vedtatt Tomten ligger innenfor reguleringsplanens kvartal 12 og er angitt til å være kombinerte formål. Et kontorbygg på tomten er i tråd med det regulerte formålet. I tillegg gjelder kommunedelplan for Drammen sentrum (sentrumsplanen), vedtatt Maksimal gesimshøyde for næringsbygg på kvartal 12 er i reguleringsplanens bestemmelse 2 punkt 6, andre kulepunkt angitt til å være 25 meter over gjennomsnittlig terreng (7 etasjer), men med avtrapping mot Kreftings gate og Øvre Sund bro på 23 meter (6 etasjer) og avtrapping mot Grønland på 15 meter (4 etasjer). Avtrappinger/ tilbaketrekkinger skal være minimum 3 meter pr. etasje. Reguleringsplanens bestemmelse 7-1 omhandler krav til parkering: Parkeringsdekningen skal være i henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune. For virksomheter med dokumentert lave behov kan parkeringskravene vurderes redusert. Dette vil for eksempel gjelde en høyskole. Beskrivelse av prosjektet (vedlegg 1 og 5) Det nye kontorbygget har totalt syv etasjer. Første etasje inneholder fellesfunksjoner som kantine og lobby, etasje skal benyttes til kontor med EB Nett AS som hovedleietager. Kjelleren inneholder biloppstilling og sykkelparkering med garderober. Det er planlagt at parkeringskjelleren skal utvides senere, i takt med utviklingen av resten av kvartal 8 og 12. Totalt er bygget 10680kvm BTA, hvor kjelleren utgjør ca kvm BTA. Det er søkt om dispensasjon for overskridelse av regulert høyde for øverste gesims, og fra kravet til biloppstillingsplasser og sykkelparkering. Kontorbygget blir midlertidig liggende ved siden av eksisterende trafostasjon som skal flyttes senere. Resten av eiendommen er i dag en åpen gruslagt plass. Hjemmelshaver til eiendommen er EB Nett AS, når trafostasjonen flyttes er avtalen at Union Eiendomsutvikling AS skal overta tomten. Etter framdriftsplanen til Union Eiendomsutvikling skal trafo flyttes i 2017, dette avhenger av at det først oppføres en ny trafo i Kreftings gate 37.

4 Tomten er en hjørnetomt som avslutter den nye bydelen på Grønland mot syd og vest. I utformingen av prosjektet er det lagt vekt på å skape et moderne hjørnebygg som markerer overgangen til Grønland. Den buede fasaden mot krysset Kreftings gate og Øvre Sund tar opp i seg linjeføringen til disse veiene. Fasadene mot syd og vest skal kles i en ny type kledning med integrerte solceller, noe som bidrar til å forsyne bygningen med fornybar energi, samtidig som kledningen bidrar til et innovativt og moderne uttrykk. Prosjekterende har som mål at solcellene skal kunne bidra med nok strøm til å dekke den største energilasten, som er byggets kjølebehov om sommeren. Hovedleietager EB Nett ønsker også et energieffektivt og grønt kontorbygg, tilpasset deres firmaprofil. Nord og østfasaden på bygget er åpnere med mer glass, slik at man kan ta inn dagslys uten å øke kontorbyggets kjølebehov. Mot Grønland er bygningen trappet ned til fire etasjer, og mot Kreftings gate og Øvre Sund er bygget trappet ned til 6 etasjer. Søkerens begrunnelse for dispensasjoner (vedlegg 2) Søker har levert følgende begrunnelse for dispensasjonene fra Reguleringsplan for Union brygge, Grønland: 2 kombinerte formål, pkt.6, andre kulepunkt, maksimal gesims/mønehøyde for næringsbygg: 25 meter over gj. snitt terreng (7 etasjer) Det er to forhold som overskrider denne bestemmelsen; gesims på syvende etasje, og takoppbygg med tekniske installasjoner lenger inn på takflaten. Overskridelsen av gesimsen på den syvende og øverste etasjen er 30cm. Søker vurderer denne overskridelsen til å være minimal og at den ikke vil ha noen praktisk eller estetisk betydning. Bakgrunnen for overskridelsen oppgis til å være et ønske om å ha lik romhøyde i bygningens første etasje, som øvrige nybygg i området. Førsteetasje er 4,2 meter brutto høyde. De øvrige kontoretasjene har en høyde på 3,6m brutto, hvilket ansees å være teknisk nødvendig for et moderne kontorbygg. Tekniske installasjoner inntak av friskluft og tørrkjølere vil ligge midt inne på takflaten og vil ikke bli synlige fra gatenivå. Høyden på oppbygget målt fra takflaten er ca. 2,3m. Det er vektlagt at takoppbygget vil få en visuelt god utforming med tak og fasader som harmonerer med bygningen for øvrig. Fordelene med å ta inn frisk luft i høyden er at luften her er renere. Plassering av tørrkjølere på taket er gunstig ut i fra temperaturmessige, støymessige og visuelle forhold. 7 spesielle bestemmelser, pkt. 2, parkering: Parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune. For virksomheter med dokumentert lave behov kan parkeringskravene vurderes redusert. Dette vil for eksempel kunne gjelde en høyskole. Etter soneinndelingen i Drammen kommunes parkeringsvedtekter, ligger tomten i indre sone. Bestemmelse pkt. 3.1 i vedtekten gir krav om 1,5 biloppstillingsplass og 4 sykkelplasser pr 100 kvm BRA næring for denne sonen. Parkeringsvedtektene medfører krav om 127 parkeringsplasser. Prosjektet viser 27 plasser, det søkes derfor om midlertidig dispensasjon for 100 biloppstillingsplasser i påvente av utbygging av kjeller for hele kvartalet.

5 Det er på Union brygge området totalt tilgjengelig et stort antall parkeringsplasser for bil som kan benyttes frem til realisering av kjeller for hele kvartalet. Eiendommen er sentrumsnær og nær kollektivknutepunkt slik at en del av transporten arbeidsplassene kan løses med offentlig kommunikasjon. Kravet til 340 sykkelplasser står ikke rimelig i forhold til ansatte i bygget, som rommer maksimalt 500 arbeidsplasser. Det etableres sykkelparkering med garderobeanlegg med i kjelleren - et tiltak som legger forholdene bedre til rette for sykling til og fra arbeidsplassen. Totalt er det plass til 100 sykkelplasser i kjelleren og 40 plasser på terreng. Prosjektet har 200 færre plasser enn kravet i parkeringsvedtekten. Rådmannens bemerkninger Dispensasjon krever grunngitt søknad. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver enkelt dispensasjon skal vurderes konkret og skal ikke kunne gi presedens i senere saker. Hensikten med høydebestemmelsene er å sikre åpne og lyse byrom. Øverste regulerte gesimshøyde er 25 meter over gjennomsnittlig terreng (7 etasjer), og overskrides med 30 cm. Årsaken til overskridelsen oppgis av søker til å være at man ønsker en brutto etasjehøyde i førsteetasje på 4,2m, slik at høyden her blir tilsvarende de øvrige nybyggene på Grønland. Rådmannen påpeker at overskridelsen av øverste gesims er beskjeden, bestemmelsen blir dermed ikke vesentlig tilsidesatt. De øvrige gesimsene på tilbaketrukket 4., 5. og 6. etasje har lavere høyde enn det som er angitt som maksimal høyde i reguleringsplanen, noe som igjen vil bidra til noe mer lys og lavere høyder mot gatenivå rundt bygget. Totalt har bygget en god nedtrapping mot gateløpene, virkningen av volumoppbygningen vurderes til å følge intensjonen i planen. Når det gjelder solforhold, så vil det være få praktiske konsekvenser av overskridelsen på 30 cm. Overskridelsen her vurderes opp mot at høyden gir mulighet for høyere første etasje. Rådmannen vurderer det som en klar fordel at førsteetasjen har lik romhøyde som de øvrige nybyggene på Grønland. Dette kan bidra til et helhetlig gatemiljø med mulighet for åpne førsteetasjer samtidig som det gir en robust romhøyde som er fleksibel i forhold til langsiktig bruk av bygningsmassen etasje har en brutto høyde på 3,6m, noe som er standard for moderne kontorbygg. Da overskridelsen på øverste gesims er relativt beskjeden, vurderes fordelen med funksjonelle og framtidsrettede kontorlokaler som en fordel som overgår ulempen med en noe høyere gesims. Parkeringsvedteken for Drammen kommune krever 127 biloppstillingsplasser. Det søkes om midlertidig dispensasjon for 100 av disse i påvente av utbygging av kjeller for hele kvartalet. Den omsøkte parkeringskjelleren på 27 plasser slik den foreligger til rammesøknaden er på ett plan og er noe større enn kontorbyggets grunnflate. Dersom hele parkeringsdekningen skulle dekkes på det nåværende tidspunktet, ville det krevd en kjeller på flere plan, eller bygging av parkeringskjeller under resten av kvartalet. Dette før planleggingen her er ferdig og før eksisterende trafostasjonen er fjernet. Når tiltakshaver ønsker å utsette bygging av kjeller for deler av de påkrevde parkeringsplassene, så ser rådmannen fordelen med at dette gjøres senere slik at det totalt sett blir en helhetlig parkeringsløsning for området/kvartalene.

6 Tomten ligger relativt sentralt, med god kollektivdekning, slik at kollektivtransport kan benyttes i større grad i den midlertidige perioden fram til resten av parkeringskjelleren utbygges. Det er også gjennomført tiltak for å gi bedre vilkår for å sykle til arbeidsplassene ved at det er sykkelplasser med garderobe i kjelleren, noe som kan bidra til mindre behov for biltransport til arbeidsplassen. Rådmannen anbefaler en midleritidig dispensasjon fra kravet til biloppstillingsplasser, da man ser at transportbehovet er løsbart i en kortere periode. Utbyggingen av kontorbygget vil utløse behov for bilparkering utover de 27 omsøkte plassene, det er derfor viktig at den midlertidige dispensasjonen følges opp med betingelse om at de resterende 100 plassene bygges innen rimelig tid slik at Grønland får en langsiktig løsning med bilparkering under terreng, og man slipper overflateparkering sentralt i byen. Rådmannen anbefaler derfor at det settes som vilkår at parkeringskjeller med de resterende biloppstillingsplassene må være realisert før nybygg kan tas i bruk innenfor kvartal 8 og 12. Det er søkt om permanent dispensasjon fra krav til antall sykkelplasser. Parkeringsvedtektene krever at det totalt opparbeides 340 sykkelplasser på eiendommen, og prosjektet viser bare 140 sykkelplasser. Det er et langsiktig mål om å øke andelen syklende til arbeidsplassen, det er derfor viktig at andelen sykkelparkering står i forhold til dette målet. Rådmannen anbefaler en midlertidig dispensasjon fra kravet til sykkelplasser, da man ser en fordel i å se på situasjonen for sykkelplasser og bilparkering på nytt da videre utbygging av kvartal 8 og 12 aktualiseres. Dette gjør at intensjonen bak bestemmelsen om å legge til rette for sykling til næringsbygg ivaretas samtidig som kravet ikke trer inn for fullt før det er frigjort mer plass på eiendommene. En midlertidig utsettelse kan også gi muligheter for en bedre og mer framtidsrettet mobilitetsløsning for området. Som vilkår for den midlertidige dispensasjonen kreves det at det utarbeides en mobilitetsplan for å redusere faren for parkeringsproblemer i perioden med underdekning av bil- og sykkelparkering, og for å legge bedre til rette for bærekraftige transportformer. I tillegg settes det som vilkår at de resterende sykkelplassene må være realisert før nybygg kan tas i bruk innenfor kvartal 8 og 12. Prosjektet gir etter rådmannens skjønn en god løsning på bruk av eiendommen. Krysset Kreftings gate og Øvre Sund er utsatt for trafikkstøy og ligger i rød støysone. Et kontorbygg kan med relativt enkle tiltak tilfredsstille krav til støy, samtidig som bygget vil bidra til å skjerme innenforliggende bebyggelse mot støy. Da parkeringsbehovet er planlagt dekket på et senere tidspunkt, er prosjektet etter rådmannens skjønn i samsvar med intensjonene i reguleringsplanen på Union brygge, Grønland. Rådmannen anbefaler derfor at formannskapet innvilger de omsøkte dispensasjoner, og overlater til administrasjonen å utferdige rammetillatelse på nærmere vilkår. Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse 2. Søknad om dispensasjoner 3. Plankart 4. Reguleringsbestemmelser 5. Tegninger á