Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 115/37 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 115/37 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: * 115/37, CHRISTOFFER KNUDSENS GATE 35, BRUKSENDRING FRA KONTOR TIL BARNEHAGE, DISPENSASJON FRA PARKERINGSVEDTEKTENE â INNSTILLING TIL: Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gir formannskapet dispensasjon fra Parkeringsvedtekten pkt. 2.1 slik at kravet til at alle biloppstillingsplasser skal etableres på egen eiendommen frafalles og tiltaket godkjennes med 11 parkeringsplasser på egen eiendom. Som vilkår for dispensasjonen kreves det inngåelse av gjennomføringsavtale om opparbeidelse av fortau langs egen eiendom og lekeplassen med etablering av langsgående oppmerkede parkeringsplasser. 2. Søknaden om bruksendring av bygningen ferdigbehandles av administrasjonen. Følgende forutsetninger er lagt til grunn for innvilgelsen: 1. Behov for flere barnehageplasser 2. At 65 % av parkeringen løses på egen grunn. 3. Opparbeiding av fortau og merkede parkeringsplasser langs eiendommen og lekeplassen. Protest fra naboer og gjenboere er ikke tatt til følge. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â SAKSFREMLEGG - 115/37, CHRISTOFFER KNUDSENS GATE 35, BRUKSENDRING AV TIDLIGERE KONTORLOKALER TIL BARNEHAGE, DISPENSASJON FRA PARKERINGSKRAV Hensikten med saken Hensikten med saken er å avklare om det er grunnlag for å gi dispensasjon fra kravet i Drammen kommunes parkeringsvedtekt om at all parkering skal løses på egen grunn. I forbindelse med søknad om bruksendring av deler av eksisterende kontorbygg til barnehage, søkes det dispensasjon for seks parkeringsplasser på egen grunn. Dette for å få plass til utelekeareal på eiendommen. Saksutredning Fakta Det søkes om å bruksendre 1. etasje og deler av 2. etasje i eksisterende kontorbygg på eiendommen til barnehage for inntil 40 barn. Resterende del av 2. etasje bruksendres ikke og vil fortsatt disponeres til kontorformål. Underetasjen i bygget er lite egnet til annet enn lager. Kontorbygget har ikke vært i bruk de siste årene. Eiendommen er på 1660 m² hvorav ca 1/3 er bebygd. Tomta har for lite areal til å både romme uteareal til 40 barn og full parkeringsdekning i henhold til kommunens parkeringskrav. For å kunne opparbeide et eget utområde til barnehagen ønskes bare halvparten av det ikke bebygde arealet benyttet til parkeringsareal. Det er vist 11 parkeringsplasser på egen eiendom, hvorav en HC plass. For de resterende plassene ønskes det å bruke offentlig gategrunn på lik linje med andre brukere. Med parkering som omsøkt vil eiendommen ikke ha tilstrekkelig uteareal i henhold til barnehageloven for 40 barn. I søknaden er det vist eget uteareal på ca 550 m². Barnehageloven setter krav til antall kvadratmeter lekeareal per barn inne og ute, dette skal omsøkes og godkjennes etter barnehageloven av kommunens barnehagemyndighet i Plan og økonomiseksjonen. Barnehagemyndigheten vil senere vurdere om barnehagen kan godkjennes med redusert eget uteareal, da eiendommen ligger nær offentlig lekeplass. På tilgrensende eiendom er det en kommunal kvartalslekeplass på ca 1300 m². Denne ønsker barnehagen å kunne bruke i tillegg til sitt eget uteareal, på lik linje med andre brukere. Gjeldende plangrunnlag for eiendommen Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er reguleringsplan for kvartalet Chr. Knudsens gate Ørengata Landfalløya Kjøsterruds gate vedatt Planen har ingen bestemmelser og ser ikke ut til å være iverksatt. Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Drammen sentrum (Sentrumsplanen), vedtatt Her er tomta vist som Bybebyggelse nåværende (blanda formål). Dispensasjoner I saken er det søkt om dispensasjon etter plan- og bygningsloven fra Drammen kommunes parkeringsvedtekter for redusert parkeringsdekning på egen eiendom. Dispensasjonen krever grunngitt søknad i forhold til de hensyn som skal vurderes. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjonen bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver

3 enkelt dispensasjon skal vurderes konkret, og skal forutsetningsvis ikke kunne gi presedens for senere saker. Det er vist tre alternativ for utregning av antall parkeringsplasser alt etter hvordan man vurderer bygningens areal og hvilken parkeringsnorm som skal brukes. Kommunen har akseptert at krav til parkeringsdekning for eiendommen vurderes i henhold til alternativ 3. Det vil si at det for beregning av parkering til barnehager benyttes en erfaringsnorm på 15 parkeringsplasser for 75 barn (denne normen brukes blant annet i Oslo kommune). For omsøkte tiltak med 40 barn er dekningsnormen 8 parkeringsplasser. Parkeringskravet for det resterende kontorarealet i 2. etasje, ca 418 m² som ikke skal bruksendres til barnehageformål, er 8,5 parkeringsplasser (2 plasser per 100 m²). Totalt krav til parkeringsdekning blir 17 plasser på egen eiendom. Bygningens underetasje er vurdert å bare kunne brukes til lagerareal og parkeringskravet her er satt til null. Begrunnelser for dispensasjon er følgende: 1. Det opparbeides 11 parkeringsplasser på egen eiendom. 2. Det inngås en avtale med Drammen kommune om at tiltakshaver etablerer fortau og 10 langsgående parkeringsplasser på gategrunn forbi lekeplassen og barnehagetomta. Dette bidrar med 10 opparbeidede parkeringsplasser til bruk for alle, samtidig som fotgjengerferdsel til lekeplass og barnehage blir vesentlig tryggere enn i dag. 3. Parkeringsplassene langs fortau skiltes med korttidsparkering for henting og bringing i barnehagens åpningstid. 4. Eiendommen ligger kun et kvartal fra Rosenkrantzgata som har et av byens beste tilbud når det gjelder kollektivtransport. I tillegg ligger eiendommen gunstig til for bruk av sykkel. Nabomerknader: Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningslovens Det er kommet inn merknader fra naboer på eiendommene: Chr. Knudsens gate 24 (Nedre Øren Borettslag), Chr. Knudsens gate 33 (Landfalløya borettslag) og Nedre Øren Garasjelag, samt Chr. Knudsens gate 30, 32 og 34. De mottatte merknadene/protestene knytter seg til følgende forhold: - Tiltaket vil føre til betydelig økning av bilkjøring og økte utslipp fra biltrafikken. Trafikken i området er allerede stor og det er ikke ønskelig med mer. - Støyforurensning fra trafikk og barnehagen. - Tiltaket er mangelfullt varslet; betegnelsen barnehage/allmennyttige formål er ikke konkret nok for å beskrive aktiviteten som er planlagt i bygningen og i DT er det presentert planer som går langt ut over det som er nabovarslet, som at det også skal startes opp Montesorriskole i bygningen. - Andre brukere av lekeplassen vil utelukkes fra denne i tidsrommet Det aksepteres ikke at barnehagen skal legge beslag på alle offentlige parkeringsplasser i området. Det er allerede for lite parkeringsplasser i området - Nærmiljøet i området vil forringes og verdien på boligene vil bli redusert. Høringsuttalelser Det er innhentet uttalelse fra Drammen Parkering KF vedrørende mulighet for å etablere korttidsparkering langs gata for bringing og henting av barn. Drammen Parkering KF har uttalt følgende:

4 Det høres mye ut med 10 kortidsplasser som skal brukes til bringing og henting av barn. Normalt ved andre barnehager i Dammen er det 5-6 plasser, som skiltes med kortidsparkering 15 min mellom Dette er et område med mye tilgjengelig parkering på dagtid. Drammen parkering anbefaler at de 6 siste plassene skiltes. Viser det seg at dette blir for få plasser kan dette enkelt utvides senere. Rådmannens vurdering Rådmannen har vurdert tiltaket og anbefaler at det gis dispensasjon fra Drammen kommunes parkeringsvedtekter for redusert parkeringsdekning på egen eiendom. Etter rådmannens vurdering vil en dispensasjon fra parkeringsvedtekten ikke føre til at hensynet bak planene og bestemmelsene det er søkt dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt, ei heller hensynet bak formuleringene om planlegging og byggesaksbehandling i lovens formålsparagraf. I tillegg finner kommunen at fordelene ved å gi den aktuelle dispensasjonen, etter en samlet vurdering, er klart større for bysamfunnet og tiltakshaver, enn ulempene for de omkringliggende eiendommene. Fordelene for bysamfunnet ved å godkjenne tiltaket er at man får flere barnehageplasser i et relativt sentrumsnært område hvor det er vanskelig å finne tomter til nye barnehager. I tillegg er det miljømessige fordeler ved at eksisterende tomme bygningsmasser blir tatt i bruk, samt etablering av barnehage i et område med godt tilbud av kollektivtransport og gunstig plassering i forhold til bruk av sykkel ved levering av barn. For naboene vil tiltaket føre til økt trafikkbelastning og støy i forhold til dagens bruk, da bygget har stått tomt noen år. Bruken av den offentlige lekeplassen vil øke og en barnehage vil føre til mer støy på dagtid fra lekende barn. Dispensasjon: Følgende er lagt til grunn for innvilgelse av dispensasjonen: 4. Behov for flere barnehageplasser 5. At 65 % av parkeringen løses på egen grunn. 6. Opparbeiding av fortau og merkede parkeringsplasser langs eiendommen og lekeplassen. Nabomerknader: Rådmannen har gjennomgått alle innkomne nabomerknader. Mange av dem bygger på feillesinger eller misforståelser av søknaden, samt sammenblanding med presseomtale av prosjektet. Rådmannen har gjort følgende vurderinger av merknadene fra naboer: - Det er kun søkt om bruksendring av deler av bygningen til barnehage, det er ikke søkt om skole eller aktivitetssenter. Godkjent bruk av resten av bygningen, dvs. mesteparten av 2. etasje, vil være som tidligere; kontorvirksomhet. På grunn av manglende uteareal vil det ikke være plass til annen bruk, som for eksempel skole eller aktivitetssenter i tillegg til barnehage. - Det er ikke søkt om å gjerde inne kvartalslekeplassen for strøket, men det er søkt om å kunne ta med nærhet til denne lekeplassen ved vurdering av noe manglende uteareal som kreves for godkjenning etter barnehageloven. Barnehagen vil kunne bruke den offentlige lekeplassen som alle andre brukere (blant annet andre barnehager i området). - Siden bygningen i dag står tom vil sjølsagt all bruk av bygningen føre til økt trafikkbelastning i området. Bygningen er godkjent til kontorformål, som også medfører trafikk og parkering.

5 Med nødvendig ombygging av bygget vurderes den å være egnet bruksendret til barnehage, slik ombyggingen er vist vil lokalene være romlige og lyse og godt tilrettelagt for alle brukere med universelt utformet atkomst og utearealer. I teknisk forskrift og kommunale vedtekter til plan- og bygningsloven er det ingen tallfestede krav til størrelsen på uteareal for barnehager. 8-4 i TEK10 sier at byggverk skal etter sin funksjon ha tilstrekkelig uteoppholdsareal. Hva som er tilstrekkelig lekeareal ute og inne per barn er derimot tallfestet i barnehageloven og skal vurderes og godkjennes i hht til denne loven av kommunens barnehagemyndighet. Det foretas derfor ingen vurdering av størrelsen på disse arealene i behandlingen etter plan- og bygningsloven. Spørsmålet om endelig antall barn godkjennes av barnehagemyndigheten. Lokalene skal også godkjennes av Arbeidstilsynet (Arbeidsmiljøloven) og Drammen kommunens Helseavdeling (forskrift om miljørettet helsevern). Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at formannskapet innvilger dispensasjon fra parkeringsvedtekten som omsøkt. Administrasjonen ber om fullmakt til å fullføre behandling av søknad om rammetillatelse for tiltaket. Vedlegg: 1) Situasjonskart 2) Utomhusplan med forslag til parkering 3) Tegninger fasader ost og vest 4) Tegninger snitt med fasader sør og nord 5) Plantegning 1. etasje 6) Plantegning 2. etasje 7) Søknad med prosjektbeskrivelse datert ) Redegjørelse for nabomerknader, datert ) Søknad om dispensasjon, datert á