Saksbehandler: Carl Alexander Ramberg Nordal Arkiv: GBNR 110/181 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Carl Alexander Ramberg Nordal Arkiv: GBNR 110/181 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: /181, 182, GRØNLAND 57 - BRODAHLBYGGET, FASADEENDRING, OMBYGGING, RIVE DELER â INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søknad datert fra Union eiendomsutvikling for fasadeendring, ombygging og riving av deler av eksisterende næringsbygg godkjennes. 2. Rådmannen utferdiger rammetillatelse for tiltaket når det foreligger ferdige tegninger for amfitrappen. 3. Det stilles som vilkår for rammetillatelse at det oppføres en ekstra utvendig trapp til ballbanen på taket på byggets østfasade for å sikre forbedret adkomst og tilknytning mellom bakkenivå og takplan. Rådmannen gis fullmakt til å utferdige vedtak om rammetillatelse. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á

2 â 110/181, 182, GRØNLAND 57 - BRODAHLBYGGET, FASADEENDRING, OMBYGGING, RIVE DELER Hensikten med saken Drammen kommune mottok den , søknad om rammetillatelse for påbygg, fasadeendring og ombygging av eksisterende bygg ved Grønland 57, fra Arkitektgruppen Drammen AS (vedlegg 1). Det er i saken søkt om å oppføre ballbane på tak, som del av felles kvartalslekeplass. Uteoppholdsplassen ble krevet etablert av kommunen i 2008 som del av utbyggingen i området, og er planlagt anlagt på tomten vest for det omsøkte bygget. Hensikten med saken er å avklare offentlige areal avsatt til lek kan legges på taket av et privat bygg, avklare de føringer som skal legges til grunn i forhold til tiltakets tilknytning som offentlig areal, samt rekkefølge på utbyggingen. Saksutredning Bakgrunn Drammen kommune har mottatt søknad om endring av eksisterende næringsbygg ved Grønland 57, også kjent som Brodahlbygget. Bygget er planlagt som flerfunksjonsbygg tilrettelagt for variert næring og privat undervisning, hvilket vil føre til endringer både internt og eksternt (vedlegg 2). Drammen kommunes formannskap fattet , vedtak om at det skulle utarbeides en helhetlig plan for kvartal 7,8 & 12 i reguleringsplanen for Union brygge, Grønland. Planen ble lagt frem for formannskapet , og det ble i påfølgende vedtaket stilt krav om parkarealets størrelse og tidspunkt for ferdigstillelse. Størrelsen på parkarealet som ble krevet av formannskapet var minimum 2000m 2. Utbygger har lagt til rette for dette ved byggets vestside. Det er samtidig planlagt offentlig parkareal på Brodahlbyggets takflate, som skal fungere som en forlengelse av utomhusområdet. Den ble det søkt om utsatt frist for kvartalslekeplassen. Søknaden ble fremmet for formannskapet og godkjent med vilkår om at detaljert utomhusplan for kvartalslekeplassen skulle sendes inn og godkjennes senest sammen med første søknad om rammetillatelse innenfor kvartal 8 og/eller 12. Samtidig ble det vedtatt at ferdigattester innen disse to kvartalene ikke skal gis før kvartalslekeplassen er ferdigstilt, og at inneværende bankgaranti for kvartalslekeplassen forlenges til å dekke anleggsperioden for de to kvartalene. Historikk Brodahlbygget ble oppført i 1915 under navnet Brodahl gummifabrikk. Bygget fikk sitt navn av diplomingeniør Anders Brodahl og produserte diverse gummiprodukter i perioden frem til Eiendommsselskapet Brodahlsenteret A/S ble da opprettet og bygget har siden vært utleid til diverse næring. Bygget ble tegnet av arkitekt Nils Boye og ble oppført i to trinn, hvorav det vestliggende utspringet i fasaden (som er søkt revet) er påbygd i senere tid. Det er registrert

3 fasadeendringer i forhold til godkjente/dokumenterte tegninger, og bygget viser særtrekk fra flere bruksperioder og tidsrom. Bygget er oppført i malt teglstein og framstår i dag med funksjonalistiske trekk. Beskrivelse av prosjektet Prosjektet innebærer at det bygges offentlig ballekeplass på tak, og at takplanet knyttes til bakkenivået med amfitrapp og ekstern heis. Videre omfatter prosjektet fasadeendringer og ombygging av det eksisterende bygget. Brodahlbygget benyttes i dag som verksted og utstilling/salgsareal for Glasshytta drevet av Kari Ulleberg, samt billedgalleriet Athene. Utbygger har presisert at begge bedriftene skal få tildelt lokaler etter ferdigstillelse av bygget. Fasadeedringer og takflate: Ved fasaden mot vest er det prosjektert ny hovedinngang med tilhørende passasje gjennom bygget som inkluderer ny intern trapp (vedlegg 4-5). Passasjen vil skape en hovedakse gjennom bygget og forbinde de forskjellige interne arealene. Videre er det ved fasaden planlagt endring av eksisterende vindusflater for å skape et mer samlet uttrykk. Tilbygget som springer ut fra vegglivet mot sørvest rives. I flaten som avdekkes skal det anlegges ny murflate i samme materiale som det prosjekterte heisløpet. Heisen er vist anlagt sammen med amfi-trapp ved fasaden for å knytte bakkeplanet til taket. Takflaten brukes i hovedsak som ballbane i samspill med parken på nabotomten. Det offentlige arealet på taket vil bli bestående av to soner, hvor selve ballbanen utgjør litt over halvparten av arealet (vedlegg 10). Den resterende flaten er planlagt til annen rekreasjon. Ballbanen er inngjerdet med et høyt nett og beplantes langs fasaden mot øst. Takflaten koples til det interne trappeløpet ved den sørlige delen av bygget. Fasaden som vender mot sør, mot Kreftings gate, pusses opp (vedlegg 5). Samtidig planlegges innglassing av eksisterende portåpning, enten ved hjelp av glassbyggestein eller med vinduer utformet som de eksisterende i fasaden. Fasaden mot øst er prosjektert med nytt inngangsparti. Det er prosjektert nye vinduer i øvre etasje og disse vil samsvare med eksisterende vinduer i første etasje. Det er vist adkomst til Glasshytta gjennom to dører, den ene som dobbel glassdør. Bruken av bygget: Brodahlbygget tenkt som et samlingslokale for ulike aktiviteter og byggherren tar sikte på å skape et dynamisk miljø. Det er planlagt urbane aktiviteter for ulike bedrifter og aldersgrupper. I første etasje mot nordøst, vil Glasshytta få sine nye lokaler med inngang direkte fra bakkeplan (vedlagg 8). Produksjonslokale med tilhørende smelteovn vil bli synlig for publikum gjennom vindusflatene. Mot nordvest er det planlagt studentbar og servering med en håndfull sitteplasser utendørs. Videre er det mot sør i etasjen planlagt areal for Athene billedgalleri, med et mindre rammeverksted og inngang fra fasade vest.

4 I andre etasje er det planlagt et åpent kontorlandskap med plass til ca personer, og to tilhørende møterom (vedlegg 9). Det resterende arealet i sør er planlagt tilrettelagt for privat musikkskole med egen inngang. Rammebetingelser Den aktuelle eiendommen ligger innenfor reguleringsplan Union Brygge, Grønland, hvor tomten er vist til formål som bolig, forretning, kontor, lettere industri, allmennyttige formål, hotell/servering og garasjeanlegg (vedlegg 11). Samtidig er området innfattet i kommunedelplanen for sentrum, vedtatt og er her avsatt til Bybebyggelse (blandet formål). Nærområdet har vært i stor endring de siste 15 årene, med bl.a. Union scene og EB-bygget av større prosjekter som har fått mye oppmerksomhet. Av totalt 11 kvartaler er det kun 3 som gjenstår til videre utvikling og området fremstår i dag som relativt tett bebygd, med et moderne preg og ny arkitektur. Mot nord er området avgrenset av Drammenselven, og mot sør utgjør Kreftings gate den ytre grensen. Det ble i forbindelse med formannskapets tidligere behandling av utbyggingen i 2008 krevet at parkareal skal anlegges i kvartal 8. Opprinnelig var dette planlagt på tomten hvor Brodahlbygget er oppført, men dette ble i senere tid reforhandlet, og er nå anvist på eiendommen rett vest for lokalet som vist på plan for arealdisponering. I henhold til reguleringsplanen for området er det satt krav til både utforming og estetikk som skal være av høy kvalitet. For omfang og utforming av utearealene i området gjelder Drammen kommunes vedtekter il plan og bygningsloven 69. Når det gjelder arealkravene påpekes det i reguleringsplanen at hele Union Brygge må ses i sammenheng, og at vedtektenes krav til utforming og funksjon må tilpasses den urbane situasjonen. Rådmannens vurdering Brodahlbygget er et av svært få eldre byggverk som gjenstår ved området Union brygge etter utbyggingen som har foregått de siste 15 årene. Lokalet er av mellomstor størrelse, men fremstår som lavmelt, med historisk særpreg i form av detaljering fra forskjellige bruksperioder. Dette er noe som hjelper til å gi bydelen noe tilknytning til historisk bruk og samtidig bryte opp den ellers nye og moderne arkitekturen i området. Videre er byggets lave og avlange volum noe som hjelper til å stykke opp det ellers tette bybildet som skapes i kvartalet. Dette gjør det til et naturlig tilknytningspunkt for den planlagte parken. Takbanen virker som et tiltak som passer godt i kombinasjon, både med den tiltenkte brukergruppen og med bygget generelt. Ballplassen er planlagt som del av et større offentlig uteoppholdsareal, og det er svært viktig at den oppfattes som offentlig. Faren ved å anlegge offentlig plass på tak er at arealet oppfattes som privat, og at banen ikke blir tatt i bruk av publikum. Byggets nordvestlige hjørne er derfor planlagt som en amfi-trapp for å knytte bakkeplanet til takrommet. Utformingen av trappen er forespeilet som del av en større arkitektkonkurranse for parkanlegget på nabotomten, og det er planlagt spindeltrapp som et midlertidig tiltak inntil konkurransen er avholdt og ferdig utredet.

5 For å sikre både kvalitetsmessig utforming og at spindeltrappen ikke blir stående som eneste direkte tilknytning til takflate, må amfi-trappen inkluderes i tiltaket og prosjekteres i sin helhet før eventuell rammetillatelse innvilges. Samtidig påpekes at kun ett eksternt trappeløp og en heissjakt, ikke er tilstrekkelig for å sikre adkomst til det offentlige arealet på taket. Et sekundert trappeløp må derfor prosjekteres på fasade mot øst for å forsterke tilknytningen til bakkeplanet samt skape direkte adkomst fra byggets østside. Rådmannen ser tiltaket som et positivt bidrag til sentrumsområdene ved Union brygge. Tiltaket vil gi areal tilbake til byen, og fremstå som samlingspunkt for ballspill og varierte aktiviteter. Tiltaket vil være positivt særlig for barn og ungdom, da det medfører nytt areal til rekreasjon og lek i et område som ellers frmstår som tett bebygd med behov for offentlige byrom. Konklusjon Bruken av ballbane på tak til offentlig rom er positivt, med overnevnte forbehold, for å sikre god kvalitet i henhold til offentlig bruk og rekkefølgeutbygging. Det anbefales derfor at det settes vilkår for innvilgelse av rammetillatelsen, og prosjektet bearbeides for å skape en forbedret adkomst i for av et ekstra trappeløp på fasade øst. Samtidig betinges det at amfi-trapp utformes som del av rammesøknaden og det legges vekt på opparbeidelse av tilknytning mellom bakkenivå og takplan ved et tidlig tidspunkt. Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse 2. Forenklet situasjonskart med og uten endringer 3. Tegninger utomhusplan 4. Tegninger overblikk 5. Tegninger fasade vest-sør 6. Tegninger fasade øst-nord 7. Tegninger lengdesnitt 8. Tegninger plan 1.etasje 9. Tegninger plan 2.etasje 10. Tegninger plan 3.etasje (taket) 11. Kartutsnitt: Reguleringsplan for Union Brygge, Grønland 12. Tegninger kvartalslekeplass Union parken á