Saksbehandler: Marianne Sønåsen Arkiv: GBNR 116/1119 Arkivsaksnr.: 09/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marianne Sønåsen Arkiv: GBNR 116/1119 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: /1119, BUSKERUDVEIEN 17, DISPENSASJON OMBYGGING OG PÅBYGG/TILBYGG EKSISTERENDE BYGNING. INNSTILLING TIL: Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan-og bygningsloven 19-2 og 19-3 gis det midlertidig dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel med bestemmelser som er framtidig boligområde. Midlertidig dispensasjon gis for ombygging, påbygg /tilbygg til eksisterende bygning (lengst vest på tomta iht. mottatte skisser) til bruk for kontorer. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: 1. Midlertidig dispensasjon for det aktuelle tiltaket vil ikke være til hinder for framtidig bruk av området til boligformål. 2. Trafikkanalyse i saken som ut i fra en trafikkmessig vurdering anbefaler tiltaket. 3. Tiltaket er lite av omfang og medfører en svært begrenset utvidelse på eiendommen. 4. Tiltaket har gunstig beliggenhet i forhold til Vann og avløpsvirksomheten. Tillatelsen gis på følgende betingelser: 1. Den midlertidige dispensasjonen gjelder så lenge Vann og avløpsvirksomheten er i området eller inntil ny reguleringsplan for området er vedtatt. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør

2 116/1119, BUSKERUDVEIEN 17, DISPENSASJON OMBYGGING OG PÅBYGG/TILBYGG. Hensikten med saken Saken gjelder ombygging og påbygg til eksisterende bygning til kontorer for ny bruker (Glitrevannverket IKS) på den vestre delen av eiendommen. Etableringen vil kunne skje ved bruk av de nåværende kontorlokalene, verksted og garasjer mot Buskerudveien. Det vil i tillegg til ombyggingen være behov for et påbygg på dagens enetasjes kontorfløy på ca 290m2 for 15 kontorarbeidsplasser, møterom og birom samt et tilbygg på ca 50m2 for ny inngang, trapp og heis til 2etg. Drammen Eiendom KF er eier av eiendommen. Saksutredning I reguleringsplan Regulering av Muusøya til spesialområde vedtatt er eiendommen regulert til spesialområde. I kommuneplanens arealdel med bestemmelser er området avsatt til framtidig boligområde m. tilhørende anlegg (lekeplasser, barnehager, nærbutikk). Tiltaket er således ikke i tråd med formålet i gjeldende kommuneplan. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen innvilge varig eller midlertidig dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å innvilge dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen har også anledning til å sette betingelser for dispensasjoner for å kompensere for eventuelle ulemper som følge av dispensasjonen. Av plan- og bygningsloven 19-3 fremgår det : Midlertidig dispensasjon kan gis for tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Det er tidligere i brev av fra Arkitektgruppen Drammen AS fremmet søknad om dispensasjon for tiltaket. Endelig behandling av tidligere søknad om dispensasjon ble stilt i bero etter ønske fra eier Drammen Eiendom KF. Den mottok kommunen brev fra eier der det fremgår at man ønsker at søknaden tas opp til realitetsbehandling på nytt. Av vedlagt brev datert (vedlegg 3) ble det på nytt fremmet søknad om dispensasjon jfr. plan- og bygningsloven (pbl.) 19-1 fra formålet i reguleringsplan og formålet i kommuneplanens areadel med bestemmelser for oppføring av tiltaket. I saken må det bemerkes at reguleringsplanen for tomta er av eldre dato. Iht. bestemmelsen i kommuneplanens arealdel punkt 5, er det kommuneplanens areadel som skal gjelde fremfor vedtatt reguleringsplan.

3 Dispensasjonen ble nabovarslet på nytt den I brev av ba kommunen om utvidet nabovarsling jfr. plan- og bygningsloven 21-3, 2 ledd. Det ble foretatt utvidet nabovarsling. Det er ikke mottatt nabomerknader. Arkitektgruppen Drammen AS er søker i saken. De har på vegne av Drammen Eiendom KF utarbeidet Mulighetsanalyse Muusøya for det aktuelle området (vedlegg 1). I den tidligere søknaden om dispensasjon som ble stilt i bero, forelå det notat fra Rambøll Norge AS av Buskerudveien 17- trafikkanalyse (vedlegg 5). I forhold til notatet fra Rambøll Norge AS opplyste søker i telefonsamtale den at det ikke er noen endring. I saken foreligger det uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud av (vedlegg 13). Saken er forelagt Buskerud fylkeskommune til uttalelse. I brev av fra Buskerud fylkeskommune foreligger det uttalelse i saken (vedlegg 14). Eiendommen: Området (ca 50 mål) benyttes hovedsakelig av kommunens Vann og avløpsvirksomhet. Til fradrag kommer areal avgitt til gangveg og veg. Av arealet er det avgitt ett større område til spesialboliger. For dette området er det utarbeidet og vedtatt reguleringsplan. Sentralt på området ligger renseanlegget. Områdets østre del består av et to etasjes lagerbygg med lagerkontorer og tilhørende anlegg, et garasjebygg, et mindre lager og et stort lagerbygg. Vann og avløpsvirksomheten benytter i dag en stor del av det samlede området. Dels ved utendørs marklagring av materiell og produkter til virksomheten. Dels ved innendørslagring i lagerbyggene både i den østre og vestre del av området. Områdets vestre del består av flere enkeltbygg bygget med samme utrykk, med eksponerte betongskonstruksjoner, flate tak og treverk i felter. Byggene har samme farger som gir et arkitektonisk enhetlig preg. Kontorfløyen er i 1 etasje, men har kjeller. Tilliggende verkstedhall, garasjebygg og et frittliggende lagerbygg er bygget på plate på mark. Lagerbygget benyttes av kommunens Vann og avløpsvirksomhet, mens kontorbygget og deler av garasjebygget er utleid til privat virksomhet på korte leieavtaler. Den ene leietakeren benytter uteområdet til sin virksomhet. Adkomst, trafikk: Som nevnt i mulighetsanalysen er adkomsten til eiendommen fra bysiden enten fra krysset ved Colibri Fargerike i Åslyveien 9 eller via krysset i Vårveien og tilbake langsetter Buskerudveien. Det er i dag to adkomster til området, fra Buskerudveien og veien til Musøya. Den vestre adkomsten fra Buskerudveien vil også være adkomst til området for spesialboliger. Av mulighetsanalysen fremgår det at: Dagens virksomhet på området innebærer noen lastebilbevegelser. I forhold til annen næringsvirksomhet er det svært liten frekvens, slik at dagens virksomhet medfører små ulemper vedr. støy og miljø, og liten trafikkbelastning og liten trafikksikkerhetsrisiko. I forbindelse med tiltaket er det innhentet trafikkanalyse fra firma Rambøll Norge AS i notat av , som ut i fra en trafikkmessig vurdering anbefaler tiltaket.

4 Planer/andre forhold: I kommuneplanens arealdel med bestemmelser er området avsatt til framtidig boligområde. Tiltaket (det nye tilbygget) var vist med plassering over offentlige ledninger for spillvann og signalkabel. Iht. kommunens VA- norm må det ikke oppføres tiltak nærmere enn 2 meter fra offentlige ledninger (fra lysåpningen). I møtet med Vann og avløpsvirksomheten om saken den finner Vann og avløpsvirksomheten at tiltaket er akseptabelt forutsatt at det oppføres i en avstand av 2 meter fra ledningens lysåpning. Tiltaket bør allikevel sikres mot undergravning. Plan- og bygningsloven 3-1 bokstav g stiller krav om at planleggingen skal ta klima- hensyn gjennom løsninger for energiforsyning. Iht. bygningsvedtekter til plan- og bygningsloven i Drammen kommune til 66a fjernvarmeanlegg har eiendommen beliggenhet i et område som er utenfor konsesjonsområdet til Drammen fjernvarme. Plan- og bygningsloven 3-1 bokstav g stiller også krav om at planleggingen skal ta klimahensyn gjennom løsninger for transport. I Buskerudveien går det buss ca hver halvtime på hverdager mellom kl og Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskaplig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Arealet som omfattes av dette tiltaket er i kommuneplanens areadel vist som fremtidig boligområde. Vi har ingen registreringer som tilsier at man bør gjøre grundigere utredninger for dette området og anser derfor at dette kravet er ivaretatt. Mye av planområdet er tidligere søppelfylling. I forbindelse med tidligere planarbeider er det utført geotekniske og miljøtekniske undersøkelser. De miljøtekniske undersøkelsene konkluderer med å anbefale supplerende undersøkelser. Eventuelle nødvendige undersøkelser gjennomføres i forbindelse med utviklingen av byggeprosjektet. Rådmannens vurdering Tiltaket er i tråd med dagens bruk. Tiltaket er lite av omfang, medfører en svært begrenset utvidelse av bruken på en mindre del av eiendommen. Rådmannen mener at en midlertidig dispensasjon for det aktuelle tiltaket ikke vil være til hinder for en eventuell framtidig bruk av området til boligformål. I saken er det innhentet trafikkanalyse fra firma Rambøll Norge av som ut i fra en trafikkmessig vurdering anbefaler tiltaket. Tiltaket har gunstig lokalisering i forhold til Vann og avløpsvirksomhetens og Glitrevannverkets felles lagerfunksjoner. Rådmannen er av den oppfatning at en midlertidig dispensasjon ikke vil være til hinder for en framtidig bruk av området til boligformål. Etter en samlet vurdering, finner Rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større en ulempene. Tiltaket er lite av omfang og medfører en svært begrenset utvidelse på eiendommen. Det nye byggetiltaket har en gunstig lokalisering i forhold til å videreutvikle samarbeidet med Vann og avløpsvirksomheten.

5 Konklusjon: Med hjemmel i plan-og bygningsloven 19-2 og 19-3 anbefales det å gi midlertidig dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel med bestemmelser som er framtidig boligområde. Midlertidig dispensasjon gis for ombygging, påbygg /tilbygg til eksisterende bygning (lengst vest på tomta iht. mottatte skisser) til bruk for kontorer. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: 1. Midlertidig dispensasjon for det aktuelle tiltaket vil ikke være til hinder for framtidig bruk av området til boligformål. 2. Trafikkanalyse i saken som ut i fra en trafikkmessig vurdering anbefaler tiltaket 3. Tiltaket er lite av omfang og medfører en svært begrenset utvidelse på eiendommen 4. Tiltaket har gunstig beliggenhet i forhold til Vann- og avløpsvirksomheten. Tillatelsen gis på følgende betingelser: 1. Den midlertidige dispensasjonen gjelder så lenge Vann- og avløpsvirksomheten er i området eller inntil ny reguleringsplan for området er vedtatt. Vedlegg: 1. Mulighetsanalyse Muusøya utarbeidet av Arkitektgrupppen Drammen AS 2. Brev fra Drammen Eiendom KF mottatt /1119 Buskerudveien 17 søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens areadel. 3. Brev fra Arkitektgruppen Drammen AS av Søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens areadel med bestemmelser. 4. Brev fra Glitrevannverket IKS av Glitrevannverket- leie av lokaler Muusøya. 5. Notat fra firma Rambøll Norge av Buskerudveien 17- trafikkanalyse. 6. Situasjonskart over området mrk. D Situasjonskart over området mrk. D Bilde over området mrk. eksisterende situasjon E Fasadetegning /skisse mrk. E Plantegning 1.etg. mrk. E Plantegning 2. etg. mrk. E Kart av Drammen kommune Vann- og avløp. 13. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud i brev av Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune i brev av