Saksbehandler: Tien Le Thi Arkiv: GBNR 23/108 Arkivsaksnr.: 13/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tien Le Thi Arkiv: GBNR 23/108 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: GBNR. 23/108, KNUT AUBERTS VEI, (GJERPENKOLLEN), OMRÅDET B 3, BYGGETRINN 2, DISPENSASJON FRA REGULERT UTNYTTELSE, HØYDE OG BYGGEGRENSE. â INNSTILLING TIL FORMANNSKAP Rådmannens forslag til vedtak: På grunnlag av søknad mottatt , samt situasjonskart, utomhusplan og tegninger datert godkjennes ny søknad om rammetillatelse for Gjerpenkollen felt B3 med følgende dispensasjoner og betingelser: 1. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnytting (økning fra 25% til 29,8%) godkjennes. 2. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om byggehøyde (gjennomsnittlig høyde fra terreng til gesims økes fra 9,00 til 10,8 meter) godkjennes. 3. Dispensasjon fra regulert byggegrense for plassering av trappe- og heishus samt en mindre del av balkongene mot øst godkjennes. 4. Friområde FL 2 og adkomst til skogen via turstiene må etableres før brukstillatelse for byggetrinn 2 gis. 5. Aktuelle deler av utbyggers forpliktelser etter utbyggingsavtalen må være oppfylt før det gis brukstillatelse for byggetrinn Det stilles som vilkår for dispensasjon at fremtidige byggetrinn innenfor planområdet er varierte både med hensyn til boenhetenes utforming og størrelse. Administrasjonen fatter detaljert vedtak om rammetillatelse etter delegert fullmakt. Osmund Kaldheim Rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á

2 â 23/108, KNUT AUBERTS VEI, (GJERPENKOLLEN), OMRÅDET B 3, BYGGETRINN 2, DISPENSASJON FRA REGULERT UTNYTTELSE, HØYDE OG BYGGEGRENSE. Innledning/ bakgrunn for saken Etter et langt opphold er Gjerpenkollen igjen aktuelt for videreutvikling. Byggetrinn 1 med 39 boenheter er under oppføring. Byplan har mottatt søknad om oppføring av 24 nye boenheter på byggetrinn 2. Slik det fremkommer i søknaden har tiltakshaver videreført prinsippet i byggetrinne 1 til byggetrinn 2, dvs byggemoduler og tiltalende fasader med private balkonger både mot øst og vest samt svalgang med trappe- og heishus. Under saksbehandling av byggetrinn 1 ble det vurdert og godkjent søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om utnyttelse på 25% og regulert gesims/mønehøyde på 9m. Begge dispensasjonsforhold begrunnes med nye krav i teknisk forskrift TEK 10 om tilrettelegging for universell utforming, ny konstruksjonsmetode i sammenheng med tykkere isolasjon, og bedre plass til tekniske installasjoner har medført nødvendig justeringer. Under samme saksbehandling ble det også orientert om pågående ulovlighetssak i forbindelse med utført terrengarbeider der kommunen krevde dokumentasjon som sikrer framdriften og metode for istandsettingsarbeidet. I sist mottatt søknad om nye 24 boenheter, datert , er det også søkt om og redegjort for følgende dispensasjonsforhold: Dispensasjon fra regulert gesimshøyde på 9m, slik at bygningshøyde fra gjennomsnittlig terreng til gesims vil ligge på 10,8m. Dispensasjon fra regulert byggegrense slik at trappe- og heishuset vil stikke ca. 3,5m over byggegrense mot vest. Mot øst vil en liten trekant av balkongene stikke maks 0,5m utover byggegrensen. Dispensasjon fra regulert utnyttelse på 25% slik at netto utnyttelsen for bebyggelsen samt parkering vil ligge på 29,8%. Saksutredning Byggetrinn 2 vil ligge innenfor området B3 som omtalt i endring av reguleringsplan for del av Søndre Fjell Platå, vedtatt av bystyret I forhold til byggetrinn 1 vil byggetrinn 2 få videreført samme arkitektonisk uttrykk og samt bygningsvolum men med færre boenheter. Boenhetene oppføres over parkeringskjeller som rommer 40 parkeringsplasser. Parkeringskjelleren rommer også 40 bodplasser med 5m2 hver slik forskriften krever. Trappe- og heishuset gir direkte tilgang til disse arealene. I likhet med byggetrinn 1 viser mottatt utomhusplan private uteoppholdsareal og grønne felles arealer herunder ballplass/lek, felles sitteplasser samt besøksparkering. Ovennevnte arealer er orientert mot vest og vil få en skjermet beliggenhet med gode solforhold på ettermiddagen. Byggetrinn 2 deler felles adkomst med byggetrinn 1 via internveien Tk1 til innkjøring til egen parkeringskjeller.

3 Reguleringsmessige forhold/ vedtekter/ utbyggingsavtale Endring av reguleringsplan for del av Søndre Fjell Platå, vedtatt av bystyret gjelder for tiltaket. Bestemmelsene tilknyttet planen stiller krav om utomhusplan med detaljer som viser kvaliteter i utomhusarealer, opparbeidelse av VVA anlegg samt skånsom terreng- og vegetasjonsbehandling. Bestemmelsen 3.1 gjelder for feltene B1, B2, B3 og B5 og tillater oppføring av leilighetsbygg med gjennomgående leiligheter og privat utendørs oppholdsareal mot vest. Parkeringsvedtektene gjelder for tiltaket med krav om 2 plasser pr. bolig. Utbyggingsavtale inngått den mellom Drammen kommune og Nordic Resort Holding AS v/ Nils Gevelt. Avtalen presiserer ansvarsområdet utbyggeren har vedr. opparbeidelse av offentlig trafikkområder samt kommunale VA-anlegg. Høringsuttalelser Søknaden er ikke sendt på høring til regionale myndigheter da administrasjonen ikke finner at den berører nasjonal eller regionale interesser. Nabomerknader Det er ikke mottatt nabomerknader for omsøkt tiltak. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om byggehøyde, byggegrense og utnyttelse. Det søkes om dispensasjon fra ovennevnte plangrunnlag om byggehøyde på 9m, dispensasjon fra regulert byggegrense for trappe- og heishus samt mindre vesentlig del av balkonger mot øst. Det søkes også om dispensasjon fra regulert utnyttelse på 25% slik at bebyggelsen og parkeringsarealer totalt vil ligge på 29,8%. Tiltakshaver/ ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknadene med følgende: For dispensasjon fra regulert høyde har økt krav om isolasjon, balansert ventilasjon samt byggemetoden med prefabrikkerte volummoduler vært vesentlig. Etasjehøyden er økt med 0,3m pr. etasje i forhold til normalen da planen ble godkjent. Samtidig må trappe- og heishus være 0,6m høyere enn gesimsen for å gi tilstrekkelig høyde i sjakten. Tomtetopografien og arkitektens vurdering av terrenghåndtering med ulike forutsetninger for øst- og vestvendt terreng har medført høydeplassering av parkeringskjelleren på kote 199,60. Videre beskrives bebyggelsen å ligge for seg selv i et meget kupert terreng. Avstandsopplevelse vil derfor være relatert til antall etasjer og ikke til høyden. Bebyggelsen vil derfor ikke berøre annen bebyggelse hva solforhold og utsikt angår. Dispensasjon fra regulert byggegrense begrunnes med byggemetoden (prefabrikkerte volummoduler)samt krav om lukket trappe- og heishus. Arealet det søkes om dispensasjon for utgjør ca. 20 m2. For byggeprosjektet er det valgt å plassere trappe- og heishus på bebyggelsens dybde fremfor lengden da dette kan virke voluminøst i fjernvirkningen. For balkongene mot øst som stikker kun 0,5 m utenfor byggegrensen vil dette også knapt være synlig i fjernvirkningen. Dispensasjon fra regulert utnyttelse begrunnes med at stort areal for balkongene både mot øst og vest, svalgangene samt besøksparkering fører til økning av utnyttelsen. Bebyggelsen oppfattes ikke overdimensjonert i forhold til reguleringsplanen og byggeområdet. Rådmannens vurdering

4 Rådmannen har som for byggetrinn 1 hatt fokus på områdets helhetlig bokvalitet ved utbygging av Gjerpenkollen. En spesiell utfordring i dette byggefeltet er ulovlig utførte terrengarbeider som berører utearealer/friområder i stor grad. Ved vurdering av bokvaliteten for området vektlegges ellers forhold som beliggenhet, bebyggelsen, variasjon av boligstørrelsen, solforhold, utomhusarealer, trafikkavvikling etc. Adminstrasjonen har i behandling av trinn 1 nevnt ønske om fleksibilitet i boligstørrelse. Byggetrinn 2 har identisk boligutforming med boligstørrelse på 74 m2. Som en viktig del av bokvaliteten savner kommunen at dette forholdet vurderes. For å oppnå en optimal boligutvikling i området samt ønsket om at Gjerpenkollen skal passe for flere typer av beboere og sikre en mer stabil befolkning, bør fortrinnsvis hvert byggetrinn inneholde forskjellige boligtyper og størrelser. For istandsettingsarbeider som nevnt i behandling av byggetrinn 1 har administrasjonen mottatt dokumentasjoner som redegjør både for tiltaksplan og fremdriftsplan. Fremdriftsplanen tar for seg fremdriften av utbyggingen frem til 2015 og gjelder konkret for 3 byggetrinnene trinn 1(B1), trinn 2 (B3) og trinn 3 (B5). For områder B2 og B4 er foreløpig istandsettingsarbeider mest aktuelt. Tiltaksplanen tar for seg hovedsaklig istandsettingsarbeider samt antatt tidsperspektiv. Koordinering mellom mange aktører både for istandsettingsarbeider og prosjekterende/utførende foretak for nye bebyggelser har medført at både istandsettingsarbeidet og oppføring av nye bebyggelse må vurderes parallelt. Istandsettingsarbeidene vurderes omfattende men håndterbare parallelt med byggearbeider for nye boliger. Oppfølging av ulovlig utførte arbeider og istandsetting håndteres som en egen sak. Vedtaket om tvangsmulkt gjelder fortsatt. Ny vurdering av ulovlighetssaken foretas etter at midlertidig brukstillatelsen er gitt for byggtrinn 1. Dispensasjoner Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hensynet bak bestemmelsen om bebyggelsens høyde er å ivareta lysforhold samt luft- og utsikt både i forhold til bebyggelsen selv og omkringliggende bebyggelse. Områdets kuperte terreng gjør det nødvendig å vurdere en helhetlig og hensiktsmessig terrengtilpasning. Tomtas nordvendt del har tilsvarende nivå som byggetrinn 1. Sørvendtdel av tomta har derimot store høydeforskjeller. Her må vesentlig terrenginngrep til for best mulig høydetilpasning av bebyggelsen. Mottatt snitt viser høydeplassering der parkeringskjeller delvis er synlig. Fasadetegninger viser ferdig bearbeidet terreng på en slik måte at parkeringskjelleren likevel ikke vil være unødig eksponert. Fasadetegninger viser at ved etablering av vegetasjon med relativ lav vekst mot denne muren vil man unngå stor eksponering. Forøvrig vil den planlagte høyden ikke berøre utsikt for omkringliggende bebyggelse. Rådmannen mener denne høyde er vurdert på best mulig måte med hensyn til vanskelige terrengforhold, lysforhold, luft- og utsikt, høydeplassering for byggetrinn 1, byggemetode samt forskriftsendring om isolasjonstykkelse. Rådmannens vurdering er at ved å gi dispensasjon fra regulert høyde vil hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt.

5 Fordelene ved å gi dispensasjon er å unngå ytterligere terrenginngrep. Høydeforskjellen synes heller ikke vesentlig for begge byggetrinnene sett i fjernvirkningen. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrense er å styre plassering av bebyggelsen i et konkret område på en hensiktsmessig måte. Vedr. dispensasjon fra regulert byggegrense gjelder dette i all hovedsak for trappe- og heishus. Videre vil balkongene mot øst, pga geometrien, stikke 0,5 m utover byggegrensen. Sistnevnte dispensasjon for balkongene vil disse knapt nok være synlige. Når det gjelder dispensasjon for plassering av trappe- og heishus vil dette være lokalisert mot vest og vil heller ikke være synlig for omgivelsene. Rådmannen mener bebyggelsen følger hovedlinjen hva regulert byggegrense angår. Ved å gi dispensasjon fra regulert byggegrense vil hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er å ivareta kravet om lukket trappe- og heishus samt unngå å plassere dette i bebyggelsens lengderetning, noe som ikke er ønskelig da dette vil være mer synlig i fjernvirkningen. Hensynet bak bestemmelse om utnyttelse er å begrense bygningsmassen i forhold til tomta slik at behovet for ubebygde arealet som disponeres til uteoppholdsareal, parkering etc ivaretas på en hensiktmessig måte. Samtidig vil lys- og luftforhold blir ivaretatt på en tilstrekkelig måte. Bestemmelsens begrensning tar også hensyn til trafikkbelastning samt andre belastninger for miljøet i området. Arealer som utgjør en reell økning av BYA er arealer som går til heis- og trappehus, svalganger og privat uteoppholdsarealer (balkonger mot vest). Disse arealer bebygges og disponeres i tråd med bestemmelsen 3.1 om privat utendørs oppholdsarealer og krav om universell utforming i nye byggeforskrifter TEK 10. Rådmannen legger også vekt på at utnyttelsesgraden for reguleringsplanen er et resultat av at den er tilpasset det konkrete prosjektet som var utarbeidet for tomten. Omsøkt dispensasjon bør kunne gis på dette grunnlaget uten at lovens formål eller hensynene bak planens intensjon tilsidesettes i vesentlig grad. Fordelene ved å gi dispensasjon fra regulert utnyttelse er : Utnyttelsen er lavere enn byggtrinn 1 da uteboder er lagt i parkeringskjelleren. Bokvalitet hva angår utomhusarealer ivaretas på en tilstrekkelig måte. Rådmannen anbefaler at følgende forhold bør legges vekt på: Ved videreføring av byggeprosjektet byggetrinn 1 vil fordelene hva bokvalitet angår også videreført til byggetrinn 2. Igangsetting av byggetrinn 2 er planlagt før brukstillatelse gis for byggetrinn 1. Dette antas i høst Igangsetting av byggetrinn 2 inngår i fremdriftsplanene og bidrar til å fremskynde av istandsettingsarbeider i området. Bestemmelsen 3.2 om 3 etasjer for byggetrinn 2 anses oppfylt. Rådmannen er svært skeptisk til en utvikling som innebærer en ensartet utbygging av området. Rådmannen finner det derfor er riktig å stille som vilkår for dispensasjon at det stilles krav om varierte boligtyper for de neste byggetrinn.

6 Etter en helhetsvurdering finner rådmannen at fordelene ved å gi de aktuelle dispensasjonene er klart større enn ulempene såfremt variasjon i de kommende byggetrinn sikres. Rådmannen kan ikke se at omsøkt tiltak forårsaker ulemper av betydning. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjoner fra regulert byggegrense og reguleringsbestemmelser om utnyttelse samt regulert byggehøyde godkjennes i tråd med betingelsene ovenfor. Vedlegg: 1. Situasjonskart. 2. Utomhusplan. 3. Plan parkeringskjeller. 4. Plan 1. etasje (øvrige etasjer er identiske). 5. Fasadetegninger. 6. Fasade mot øst for byggetrinn 1 og byggetrinn Reguleringsplan og bestemmelser. 8. Snittegninger. 9. Vedtak byggetrinn Vedtak tvangsmulkt. á