Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/118317/HFU

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE PLANJURIDISK ENHET Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/118317/HFU Forberedende klagebehandling oversendelse av klagesak - vedtak av om tillatelse til oppføring av enebolig 1 med garasje - Valkyrieveien 5 Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. Kommunen har foretatt forberedende klagebehandling i henhold til forvaltningsloven 33. I medhold av Planutvalgets vedtak har rådmannen fått delegert kompetanse til å behandle klagesaken. Sakens dokumenter finnes for øvrig i byggesaken med arkivsak ID: 17/76 og klagesaken med arkivsak ID: 17/ Tiltaket og reguleringsmessige forhold Det er i to parallelle byggesaker vedrørende den samme eiendommen søkt om oppføring av to forskjellige bolighus med hver sin garasje på 36 m2. Denne saken gjelder gbnr 76/304, «enebolig 1 med garasje». Den andre saken gjelder gbnr 76/305, «enebolig 2 med garasje». Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn med bestemmelser med plannummer , stadfestet For øvrig gjelder kommuneplanens arealdel (i kraft ). I bestemmelsene 2.2 heter det blant annet at: d. For boligområder som er detaljert tegnet i plankartet eller der det er vedtatt bebyggelsesplan, skal den bebyggelsen som er tegnet i vedtatt plankart utgjøre den maksimale bebyggelsen. e. For frittliggende småhusbebyggelse der det ikke foreligger detaljert plankart/ godkjent bebyggelsesplan (jf 2.2 a, b, c over) kan det tillates en utnyttelse på inntil % BYA = 20 % for planer vedtatt før Det samme gjelder for alle planer for frittliggende småhusbebyggelse uten detaljert plankart hvor utnyttelsen er angitt som U-grad.) Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 Søker har redegjort for at tiltaket er innenfor tillatt grad av utnytting gitt ved 20 %-BYA og oppfyller krav til brukbart uteoppholdsareal (MUA). Prosjektert garasjeløsning hvor takflaten utnyttes til uteoppholdsareal med atkomst fra boligens 2. etasje gir et godt supplement til uteoppholdsarealer på bakkeplan. Det at veggene føres opp som et tett rekkverk gir en helhetlig visuell løsning og samtidig gjensidig skjerming i forhold til naboer. Sakens gang Bygningssjefens vedtak Bygningssjefen godkjente søknaden i vedtak om rammetillatelse datert Fra vedtaket siteres: Bygningssjefens vurdering Avstand til nabogrense Iht. plan- og bygningslovens 29-4, andre ledd, skal byggetiltak plasseres minst 4 m fra nabogrense. Iht. bestemmelsens tredje ledd kan kommunen godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn dette i tilfeller hvor a) eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller b) ved oppføring av garasje, uthus o.l. mindre tiltak. Iht. kommunens praksis kreves normalt en minsteavstand på 1 m fra grensen i tilfellet b), for å tilrettelegge for at takvann, snø og vedlikehold kan ivaretas på egen grunn. Søker har redegjort for at garasjer plasseres frittliggende i forhold til boligene. Dermed kan omsøkte garasjeplasseringer hhv 3,6 m og 1 m fra nabogrense godkjennes iht. b) uten behov for dispensasjon eller nabosamtykke. Det har i saken vært en diskusjon mellom søker og kommunen om hvorvidt prosjekterte garasjer er frittstående fra boligen, på grunn av prosjektert gangbro fra boligens 2. etasje som gir atkomst til terrasse på garasjetak. Innsendte reviderte tegninger viser imidlertid tydelig at gangbro henges/krages ut fra boligens 2. etasje og ikke vil henge sammen med garasjen konstruksjonsmessig. Bygningssjefen legger derfor til grunn at garasjer blir frittliggende fra boligene. Utnytting og uteoppholdsareal Søker har redegjort for at tiltaket er innenfor tillatt grad av utnytting gitt ved 20 %-BYA og oppfyller krav til brukbart uteoppholdsareal (MUA). Prosjektert garasjeløsning hvor takflaten utnyttes til uteoppholdsareal med atkomst fra boligens 2. etasje gir et godt supplement til uteoppholdsarealer på bakkeplan. Det at veggene føres opp som et tett rekkverk gir en helhetlig visuell løsning og samtidig gjensidig skjerming i forhold til naboer. Atkomst og parkering Innsendt situasjonsplan viser atkomst for gnr/bnr 76/304 og 76/305 fra Valkyrieveien via regulert fellesavkjørsel på hovedbølet 76/309. Eiendommene 76/304 og 76/305 ble sikret atkomstrett over hovedbølet i delesaken. Mottatt situasjonsplan viser tilfredsstillende parkeringsløsning med snuplass på egen grunn. Ledningstilknytning Innlevert ledningsplan viser at begge boliger skal tilknyttes offentlige vann- og avløpsledninger i Valkyrieveien ved at det legges stikkledninger inn på hovedbølet, og Side 2 av 8

3 derfra fellesledninger for de tre eiendommene fram til offentlige va-ledninger i Valkyrieveien. Søknaden er supplert med erklæring som gir eiendommene gnr/bnr 76/304, /305 og /309 (hovedbølet) gjensidig rett til å etablere felles va-ledninger i regulert felles atkomstvei på hovedbølet (76/309). I tillegg må det etableres rett for 76/304 og 76/305 til å legge stikkledninger fram til de planlagte fellesledningene. Slik erklæring skal være tinglyst innen det kan gis igangsettingstillatelse for noen del av tiltaket. Innlevert erklæring er undertegnet av Martin Stensaker på vegne av Choice Living AS etter generalfullmakt fra hjemmelshaver Inger Elsa Lømo, som eier alle tre eiendommer. Visuelle kvaliteter Deler av fasade består av båndtekket tak som trekkes ned til bakken i kombinasjon med trepanel. Tiltakets tilpasning til omgivelser er dokumentert ved 3D-illustrasjoner fra ulike vinkler. Naboeiendom/hovedbøl gnr/bnr 76/309 er regulert til "hensynssone, bevaring av kulturmiljø". Kulturvernenheten vurderer i sin uttalelse at det er avsatt tilstrekkelig med luft mellom ny bebyggelse og eksisterende kulturminne. Tiltaket vurderes å oppfylle kravene til utforming og visuelle kvaliteter angitt i pbl 29-2, både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. Bygningssjefen forutsetter høy kvalitet i detaljering. Nabomerknader Bygningssjefen har forståelse for at naboer reagerer når nabotomt bebygges. Tiltaket er en konsekvens av nylig godkjent reguleringsendring og fradeling som resulterte i fire nye boligparseller fradelt fra gnr/bnr 76/16. Enhver nabo til en byggetomt må påregne noe tap av sol og utsikt, samt økt innsyn, når denne bebygges innenfor tillatte rammer. I tettbygd strøk kan man ikke forvente å ha fullt utsyn på alle kanter. Bygningssjefen har foretatt en vurdering av tiltakets plassering i forhold til nabohensyn, og konkluderer med at plasseringen ikke vil medføre betydelige ulemper for naboer, jf. pbl 29-4, første ledd. Til spørsmål om håndtering av overvann, kan bemerkes at det inngår i vilkår for tillatelsen at tiltaket skal prosjekteres og utføres slik at overvann ivaretas på egen grunn, jf. uttalelse fra Vann- og avløpsenheten. Bygningssjefen registrerer at enkelte av eiendommene som har kommet med merknader ikke er direkte nabo eller gjenboer til tiltakseiendommen(e). Bygningssjefen tar med dette ikke stilling til klagerettspørsmålet. Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. Konklusjon Søknad om tiltak godkjennes, da det ved gjennomgang av søknaden ikke er funnet forhold i strid med plan- og bygningsloven med underliggende regelverk.. Side 3 av 8

4 Klager Bygningssjefens vedtak om rammetillatelse for enebolig 1 med garasje ble påklaget av de følgende parter: Klagedato Part Adresse Egenskap Unni Bjørnbekk Evensen Hilds vei 4 Nabo Anne-Torill og Gudbrand Stiksrud Hilds vei 2 Nabo Aase og Egil Rastad Hilds vei 6 Strøksbeboer Øyvind Elseth Skogulsvei 14 Strøksbeboer Berger og Rykkinn vel Pb. 74 Rykkinn Interesseorg. Det anføres i hovedsak at garasjen ikke kan anses som frittliggende og at den ikke bør kunne plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Videre anføres at byggesøknaden beskriver strøkets øvrige bebyggelse på en misvisende måte hva gjelder antall etasjer. Det omsøkte tiltak oppføres på en høyde og i to fulle etasjer på en måte som vil komme i strid med reguleringsbestemmelsene 20 og 21. Noen klagere anfører også at tiltaket vil komme i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPB) 7. Tilsvar til klage Ansvarlig søker imøtegår klageanførslene i sitt tilsvar datert Det vises til at kun to av klagerne er naboer til den omsøkte eiendom. Den omsøkte bolig er i to etasjer uten underetasje. Tiltakets høyde er innenfor det tillatte etter reguleringsplanen med god margin (Høyde hovedgesims: 5,2 meter, Høyde gavlvegg: 6,8 meter). Begge de klagende naboene bor i toetasjes boliger. Garasjen må anses som frittliggende, og det er kun 0,2 m2 av garasjen som befinner seg nærmere nabogrense enn 4 meter. Klager som bor nærmest garasjen har sine utearealer på motsatt side av egen bolig og vil derfor ikke utsettes for sjenerende innsyn. Rådmannen viser til ansvarlig søkers svar i sin helhet. Kommunens vurdering av klagen Det anføres at tiltaket vil komme i strid med reguleringsbestemmelsene 20 og 21. Bestemmelsene lyder (rådmannens understrekning): Tomter for villaer og atriumhus. 20 Bygningene skal gruppevis utføres slik at det dannes harmoniske gatebilder. Bygningsrådet kan kreve at hus i samme gruppe blir utført med samme høyde og takvinkel. Bygningsrådet kan tillate en annen tomteinndeling, plassering og /eller gruppering av bebyggelsen etter en samlet plan for det enkelte felt. 21 Det forutsettes oppført en- og tomannsboliger i èn eller to etasjer med bebygd flate inntil 15% av tomten nettoareal + garasje. Høyden fra terreng til hovedgesims må ikke overstige 6,0 m og ingen gavelvegg må være høyere enn 8 m. Atriumhus oppføres i èn etasje. I søknaden ble forholdet til de nevnte bestemmelsene vurdert slik: Side 4 av 8

5 Boligen skal bygges på en tomt som er utskilt fra gbnr 76/16, sammen med 3 andre tilsvarende boliger utskilt fra samme eiendom. Denne eiendommen ligger på en liten høyde i området. Det er naturlig å se de 4 nye boligene som en gruppe rundt den gamle boligen i Valkyrieveien 5, og at den nye bebyggelsen danner, sammen med tilstøtende nybygg på tomt 76/305, 306 og 307, et tun for den verneverdige boligen på hovedbølet. Uttrykksmessig utgir de nye boligene seg for å være «kårboliger». Den gamle boligen er i 2 etasjer, de nye boligene er planlagt med en enkel form og skråtak, med samme etasjeantall som den gamle. Boligene forholder seg til reguleringsplanens bestemmelser når det gjelder høyde og areal. Når det gjelder garasjen er det tegnet en gangbro som muliggjør adkomst fra den nye boligens 2.etasje til en terrasse på garasjen. Denne terrassen vender seg mot baksiden av husene i Hilds vei, og vil etter ansvarlig søkers oppfatning ikke gi betydelig innsyn til deres utearealer. Garasjen er ikke sammenbygd med boligen, og følger derfor vanlig bestemmelser i forhold til plassering fra grensen. Rådmannen finner ingen holdepunkter for at de omsøkte og godkjente boliger vil komme i strid med reguleringsplanens krav om at «Bygningene skal gruppevis utføres slik at det dannes harmoniske gatebilder». Det vises i denne sammenheng til søkers vurdering av de omsøkte boligenes forhold til omgivelsene. Noen klagere anfører også at tiltaket vil komme i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPB) 7: 7 Arkitektur (pbl 11 9 nr. 6 og 7) 7.1 Reguleringsplanlegging og byggetiltak skal tilføre nye kvaliteter og/ eller opprettholde eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området. 7.2 Innenfor småhusområdene skal ny bebyggelse og nye tomter følge områdenes bebyggelses- og tomtestruktur for å opprettholde stedskarakteren. Der det ikke er klare strukturer skal nye tomter og bygninger forbedre strukturen. 7.3 Innenfor enhetlig utbygde områder skal bygge- og anleggstiltak bidra til å opprettholde områdets enhetlige karakter, ivareta stedegen vegetasjon og tilpasses strøkets byggelinjer og øvrig bebyggelse i størrelse, retning, materialvalg, form og format. Det vises i denne sammenheng til uttalelse datert fra Kulturvern: Vi viser til intern oversendelse vedrørende ovennevnte. Det søkes om to eneboliger med garasje. Bolighuset på eiendommen er et SEFRAK-registrert kulturminne. Bygningen er registrert oppført omkring 1850 i en klassisistisk stil med valmet mansard tak. Opprinnelig var boligen en del av bruket på Saubakken/Skadsheim opprinnelig form antas å være Skadsheim. Bruket ble bygd ned på 1960 tallet. I dag er det kun hageanlegget og bolighuset igjen på eiendommen. Kulturvern har tidligere uttalt seg i saken (JpostID:15/ og 16/71701). I dialogmøte med tiltakshaver februar 2016 understreket Kulturvern ønske om at boliger ble utformet med større grad av tilpasning til verneverdig bebyggelse, i form av saltak. Kulturvern ser at dette er utført på boliger som omsøkes, og i tråd med det som ble presentert i møte mars Kulturvern vurderer det til at det er tilstrekkelig med luft mellom ny og eksisterende, verneverdig bebyggelse. Side 5 av 8

6 Kulturvern har ingen vesentlige merknader i saken. Rådmannen kan ikke se at oppføring av det omsøkte tiltak vil komme i strid med KPB 7. Etasjetall og høyde Reguleringsbestemmelsene 21 åpner for at bolighus i området kan ha opptil to etasjer. Det omsøkte tiltak vil få to etasjer og således ikke komme i strid med denne bestemmelsen. Maksimal høyde på hovedgesims er i bestemmelsen angitt til 6,0m. Tiltakets hovedgesims har en høyde på 5,2m og vil derfor ikke komme i strid med høydebestemmelsen. Maksimal høyde på gavlvegg er angitt til 8,0m. Tiltakets gavlvegg er 6,8m og vil på samme måte være innenfor det tillatte. I søknaden er det opplyst at eksisterende boliger i nabolaget er oppført i en eller to etasjer. Klagere anfører at dette er feil. Ansvarlig søker viser i sitt tilsvar datert til at nabobebyggelsen må anses å ha to etasjer basert på definisjonen av etasjetall i teknisk forskrift 6-1: 6-1. Etasjeantall Etasjeantall i en bygning er summen av måleverdige plan som ligger over hverandre og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel. Følgende plan medregnes likevel ikke i etasjeantallet: a) kjeller som bare inneholder tilleggsdel og som har himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen Rådmannen bemerker at reguleringsbestemmelsene 21 tillater småhus i opptil to etasjer. Hvorvidt man i søknaden har angitt etasjetallet korrekt for den omkringliggende bebyggelse kan vanskelig få avgjørende betydning for det påklagede vedtakets gyldighet så lenge vilkåret i 20 om strøkstilpasning er tilfredsstilt. Uten at det er avgjørende for resultatet så anses søknaden ikke å være misvisende med hensyn til den omkringliggende bebyggelses etasjetall. Avstand til nabogrense Flere klagere motsetter seg at garasjen kan anses som frittliggende og plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Rådmannen bemerker at den omsøkte garasje er godkjent plassert med en avstand til nærmeste nabogrense på mellom 3,6m og ca 11,5m. Et hjørne av garasjen på ca 0,2 m2 befinner seg nærmere nabogrensen enn 4 m. Dersom garasjen er frittliggende kan den iht. pbl. 29-4, tredje ledd, bokstav b plasseres fritt i forhold til nabogrense. Hvis garasjen ikke er frittliggende skal den plasseres minst 4 meter fra nabogrensen og er derfor avhengig av dispensasjon for den omsøkte plassering 3,6m fra nabogrense. Det avgjørende er hvorvidt garasjen er frittliggende eller må anses som et tilbygg til boligen. Av godkjente tegninger fremgår at garasjen er plassert 2 meter fra boligen. Fra boligen går det en bro som kun er forankret i boligen. Broen har en klaring fra garasjen på 5 cm. Side 6 av 8

7 Det vises til tolkningsuttalelse 1 fra KRD datert med tittelen «29-4 Tilbakemelding på henvendelse vedrørende forståelsen av plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd, bokstav b». I denne heter det blant annet at: «Endringen av saksbehandlingsforskriften i 2003, hvor den tidligere henvisningen i SAK 2 nr. 3 til pbl nr. 2 ble fjernet, innebar at man gikk tilbake til den opprinnelige forståelsen av besemmelsen som var at unntaket var ment for frittliggende byggverk. Denne forståelsen av bestemmelsen har også vært lagt til grunn i forvaltningspraksis, se i den forbindelse uttalelser fra Sivilombudsmannen, Somb og Når det gjelder hva som kan anses som frittliggende, vil departementet vise til en tidligere uttalelse, sak 89/7600, som gjaldt plan- og bygningslovens anvendelse på terrasse. Departementet anser at uttalelsen er overførbar til foreliggende sak. I uttalelsen la departementet til grunn at en terrasse i prinsippet frittliggende når den ikke er forbundet med bygningen, uansett om det er stor eller mindre avstand mellom bygning og terrasse. Dersom imidlertid terrassen ligger praktisk talt inntil bygningen, og et rekkverk binder bygning og terrasse sammen, antas det at terrassen bør regnes som en del av bygningen. En frittliggende terrasse går inn under 84, mens del av bygningen regnes som tilbygg / påbygg, og omfattes av 93, jfr (vår understreking) På bakgrunn av det ovennevnte legger departementet til grunn at det er et absolutt krav om at tiltaket er frittliggende, dvs at det ikke er bygningsmessig forbundet med annen bygning på samme tomt, for at unntaket i pbl tredje ledd litra b) skal komme til anvendelse.» Rådmannen finner at garasjen er å anse som frittliggende når den er plassert 2 meter fra boligens fasade og hverken er forbundet med boligen eller boligens utkragede bygningsdeler. Den omsøkte plassering er derfor i samsvar med pbl uten behov for dispensasjon. Etter gjennomgang av saken på bakgrunn av anførslene i klagen, kan en ikke se at det hefter feil ved kommunens vedtak av Bygningssjefen har lagt riktig faktum til grunn og en har også foretatt en riktig rettsanvendelse. Tiltakshaver har etter dette krav på den gitte tillatelsen, jf plan- og bygningsloven 21-4 første ledd. Det fremkommer ikke nye opplysninger eller anførsler i saken som tilsier at klagen tas til følge, jf forvaltningsloven 33 annet ledd. Saken sendes Fylkesmannen som klageinstans. Med hilsen Sigurd Fahlstrøm avdelingsleder Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Henrik Nicolai Fusdahl juridisk rådgiver 1 Side 7 av 8

8 Vedlegg: Situasjonsplan Rammetillatelse - Valkyrieveien 5 - enebolig 1 med garasje regbest Klage over vedtak fra Thor og Unni Evensen Klage over vedtak fra Stiksrud Klage over vedtak fra Aase og Egil Rastad - Valkyrieveien 5 - enebolig 1 med garasje Klage over vedtak fra Øyvind Elseth Klage over vedtak fra Jan Gunnar Tokerud Ber om utsatt klagefrist Ber om at nabomerknader blir vektlagt Brev til Fylkesmannen Nabomerknad fra Ber om utsatt klagefrist Klage over vedtak fra Unni Bjørnebekk Evensen Kommentarer til klagefrist - Valkyrieveien 5 - enebolig 1 med garasje Perspektiv øst Fasade øst Uttalelse NAID v/kulturvern - Valkyrieveien 5 - enebolig 1 og 2 med garasjer Uttalelse fra Vei og trafikk - Valkyrieveien 5 - to eneboliger - hus 1 og Fasade vest Plan 2.etasje, snitt og detaljsnitt Plan 2. etasje, snitt og detaljsnitt Redegjørelse Kopi til: Aase Margit Rastad Hilds vei RYKKINN Anne Torill Grøtting Stiksrud Hilds Vei RYKKINN Berger Og Rykkinn Vel Postboks RYKKINN Jan Gunnar Tokerud Valkyrieveien RYKKINN Siv Ing Martin Stensaker AS Billingstadsletta BILLINGSTAD Unni Bjørnbekk Evensen Hilds Vei RYKKINN Øyvind Elseth Skoguls Vei RYKKINN Side 8 av 8