Søknad om dispensasjon Fantoftvegen gnr. 12 bnr. 248, 249 og 267 i Bergen kommune

Transkript

1 Bergen Kommune Etat for byggesak og private planer PB BERGEN Søknad om dispensasjon Fantoftvegen gnr. 12 bnr. 248, 249 og 267 i Bergen kommune Innledning Fantoft TRE er et spennende prosjekt som skal bidra til å avhjelpe den manglende kapasiteten på studentboliger og barnehageplasser i Bergen. Behovet for nye studentboliger er stort. I kommuneplanens (KPA) planprogram fremgår det at Studentsamskipnaden har et mål om 20% dekning av studentboliger innen I KPAs samfunnsdel for 2030 side 7, fremgår det at dersom det bygges flere studentboliger, vil dette gi mindre press på å gjøre om sentrumsboliger til hybler. I foreliggende tiltak har man nå prosjektert 324 studentboliger for å imøtekomme behovet for nye studentboliger. Disse skal være innflytningsklar til høsten Tiltaket plasseres sentralt på Fantoft, i nærheten av andre studentboliger, og på et grønt kollektivknutepunkt. Det er således en god plassering for både det sosiale miljøet, naturmiljøet og overordnede planhensyn. Omsøkte tiltak er et resultat av en gjennomarbeidet prosess, som har vært gjennom flere runder hos arkitekt. Man har tilstrebet å utnytte tomten på en best mulig måte for å imøtekomme mangelen på studentboliger og barnehagedekning. Samtidig har man tilstrebet å få til et funksjonelt byggverk som imøtekommer gjeldende reguleringsplan, studentenes behov og som innehar gode visuelle kvaliteter som er tilpasset omgivelsene. Det har også i prosjekteringen vært en overordnet tanke om å skape et bygg som til tross for sin størrelse, virker lett og innbydende. Bruken av massivtre i konstruksjon synliggjøres og det benyttes trekledning for å tydeliggjøre bygget sin karakter. Bruk av massivtre har også store miljømessige fordeler som fremmer bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Først ved detaljprosjektering synliggjøres konsekvensene av rammene i planen. På planstadiet går en ikke inn i detaljene, og begrensninger satt i plan kan derfor få uheldige konsekvenser som først trer frem ved detaljprosjektering. Som en følge av detaljprosjekteringen har dette medført at tiltaket vil være avhengig av 1 (6) letter.docx S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Telefonnummer S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Oslo I n grid Sæv ol d M oe Jurist/Rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil Ingrid.Moe@sweco.no

2 noen mindre dispensasjoner fra reguleringsplan og Teknisk Forskrift (TEK10). Hver for seg og samlet er omfanget av dispensasjonene av begrenset karakter sett i sammenheng med tiltaket som skal gjennomføres. I det følgende skal vi konkret redegjøre for dispensasjonsbehovet og samtidig synliggjøre at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, slik at Bergen kommune kan innvilge dispensasjon med hjemmel i Pbl Rettslig grunnlag for dispensasjon Pbl stiller to kumulative vilkår som må oppfylles for at kommunen kan godkjenne en søknad om dispensasjon. For det første må «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, [ikke] bli[] vesentlig tilsidesatt». I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Av lovens formålsbestemmelse, 1-1 første ledd fremgår blant annet at; «[l]oven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner». Byggegrense i reguleringsplan og utnyttelsesgrad I gjeldende reguleringsplan er det i plankartet inntegnet en byggegrense. Omsøkte tiltak ligger hovedsakelig innenfor byggegrensen, med unntak av altaner på bygg A mot øst og vest, samt mot sør på bygg B som ligger 2,3 meter over byggegrensen. Deler av bygg A er plassert ca 0,6 meter over byggegrensen i nord. Tilknyttet barnehagen er det plassert et soveskur på 33m 2 utenfor byggegrensen, og innenfor formål boligbebyggelse og grøntstruktur. Felt f_bbh01 har maks utnyttelsesgrad på 360% BRA jfr. reguleringsplanen pkt , videre tillates det innenfor område f_bb03e en utnyttelsesgrad på 210% BRA. Det er imidlertid foretatt en omfordeling av arealet, noe som innebærer at man i felt f_bbh01 har en utnyttelsesgrad på 387%, og i felt f_bb03e har en utnyttelsesgrad på %BRA 206%. Dersom man vurderer feltene samlet utgjør dette en total regulert utnyttelse på 8419 m 2 BRA. Omsøkte utnyttelse er 8587 m 2 BRA, dvs en overskridelse på ca 2%. Tiltaket er avhengig av dispensasjon etter Pbl. 19-2, for å kunne godkjennes. Hensynene bak byggegrensen er på et overordnet nivå begrunnet ut fra brannsikringshensyn samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. I tillegg vil byggegrensen legge begrensninger på byggverks størrelse. I planbeskrivelsen til gjeldende plan pkt. 8.8 fremgår følgende om byggegrense: Hensynet bak utnyttelsesgraden er å sikre at det blant annet etableres tilstrekkelig utendørs oppholdsareal med gode kvaliteter, samt å sikre tilstrekkelig med lys og luft mellom bygninger. Videre skal bestemmelsen 2 (6)

3 være med på å sikre en enhetlig utbygging av området tilpasset etablert struktur med hensyn til tomteutnytting. Omsøkte tiltak er utformet for å ivareta et statlig og kommunalt ønske om å utbygge flest mulig studentboliger, som skal stå klar til skolestart I tillegg har B+B arkitekter tilstrebet å oppnå et arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet, som tilfører noe nytt til de bebygde omgivelser og samtidig respekterer eksisterende bebyggelse. Brannprosjekterende har kontrollert at plasseringen ikke vil tilsidesette hensynene til brannsikring. Videre er kravet til utendørs oppholdsareal oppfylt, og tiltaket er godt tilpasset sine bebygde omgivelser. Vi kan heller ikke se at naboer vil miste kvaliteter som følge av plasseringen av byggene, terrassene og soveskur over byggegrense. Hensynene byggegrensen og utnyttelsesgraden skal ivareta vurderes derfor ikke å bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Fordelene ved plassering av altanene er å ivareta reguleringsplanens krav til privat oppholdsareal. Tilstrekkelig utomhusareal vil gi økte kvaliteter i form av trivsel, mulighet for privat utendørs opphold, tilgang til sol etc. Videre vil plassering av soveskur gi barnehagen mulighet til at barn kan sove trygt ute, i le for vær og vind, og derfor frigjøre innvendig areal for lek og opphold. Arealet på vognskuret er kun 33 m 2. Det presiseres at den samlede overtredelsen i BYA som går utenfor byggegrensen utgjør totalt 70 m 2, noe som er en marginal overtredelse. Prosjektet har en samlet BYA på 1900m 2. Videre vil vi fremheve at man har tilgjengelig ca. 260 m 2 innenfor byggegrensen som ikke benyttes. Man har derfor omfordelt arealer som gavner tiltaket mer enn ulempene overskridelsen medfører. Vi har med dette synliggjort at det er overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Vilkårene for dispensasjon i Pbl er oppfylt og vi anmoder Bergen kommune om å innvilge dispensasjon fra byggegrense og utnyttelsesgraden i plan. Byggehøyder Deler av bebyggelsen har ifølge reguleringsplanen en byggehøyde på maks kote 82 og resterende del en byggehøyde på maks kote 79. Tiltakshaver og prosjekterende har tilstrebet å ivareta regulerte byggehøyder. Likevel har man ved detaljprosjektering oppdaget at for å kunne ivareta TEK10, og en byggeteknisk funksjonell oppfyllelse av krav til universell utforming, må takhøyden heves med 30cm. Dette for å få en løsning der gulvarealet i 6. etasje på deler av blokk A gir en trinnfri atkomst til felles takterrasse. Dette innebærer at kotehøyden blir derfor 82,3, og ikke 82 som fastsettes i reguleringsplanen. Videre skal det plasseres et rekkverk i glass trukket inn en meter fra gesims på felles takterrasse. Høyden på gjerdet er 1,4 m og kotehøyden vil være kote + 80,25 på topp rekkverk. Hensynene bak høydebegrensningen i illustrasjonsplanen fremgår av planbeskrivelsen. På side 63 fremgår det at «Det er langs planområdets vestlige side at konsekvensene for naboene kan være av betydning». Bygg J er plassert i planens sørlige side, og reguleringsplanen har ikke fremhevet særskilte hensyn byggehøyden for Bygg J skal ivareta. Generelt skal hensynet til byggehøyden ivareta naboforhold, herunder ivareta utsikt og lysforhold. 3 (6)

4 Overtredelsene i byggehøyde er marginale. Rekkverket er utført i glass, og vi kan ikke se at tiltaket vil innebære negative konsekvenser for naboer. Arkitekt har foretatt en vurdering av tiltaket fra omkringliggende eiendommer, og resultatet er at fjernvirkningen vil være minimal. Etter dette kan vi ikke se at hensynene bak regulerte byggehøyder vil bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved tiltaket er å oppnå en teknisk løsning som bedre ivaretar krav til universell utforming, i tillegg, for å oppnå tilstrekkelig felles utomhusareal, er det nødvendig å ta i bruk deler av tak, som følgelig da også må sikres med gjerde. Tiltaket vil innebære høyere funksjonalitet ved byggverket og uteoppholdsarealet. Fordelene ved en dispensasjon er derfor klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, og vilkårene for dispensasjon etter Pbl er oppfylt. Teknisk installasjon på tak Gjeldende reguleringsplan har bestemmelser som åpner for tekniske installasjoner på tak over maks kotehøyde. Her fremgår følgende i pkt for blokkbebyggelse og for kombinert formål: «Det tillates begrensede tekniske installasjoner/heis over angitt max. kotehøyde på max. 2m. og med max. areal på 9m2.» Prosjekterte tekniske bygg utgjør totalt 18m2 og er ikke høyere enn 2 meter. Størrelsesmessig er derfor tekniske bygg i tråd med reguleringsplanen. De tekniske oppbyggene er imidlertid plassert i sin helhet innenfor arealformål blokkbebyggelse, og krever derfor formelt sett en dispensasjon. Hensynene med å dele opp bebyggelsen i to formål var å regulere plassering av barnehage, slik at den ble plassert nært de beste utomhusarealene, med gode solforhold. Hensikten var med andre ord ikke å regulere plasseringen av tekniske installasjoner på tak. Det vurderes derfor at tekniske oppbygg således ikke vil være i strid med hensynene bak bestemmelsene i plan. Fordelen er å ivareta en hensiktsmessig plassering i forhold til innvendig planløsning og behov. Vi kan ikke se ulemper knyttet til plasseringen. Det legges derfor til grunn at vilkårene i Pbl er oppfylt, og at Bergen kommune kan innvilge dispensasjon. Bodareal I følge TEK (1) a fremgår det at «[b]oenhet skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m 2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Innvendig oppbevaringsplass eller bod som er i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, skal plasseres internt i boenhet eller internt i bygningen.» Prosjektet klarer ikke å oppfylle krav til interne boder for 2 roms parhybler. Disse hyblene er prosjektert med 2 løpemeter skap, men går ikke inn under unntaket i TEK (1) a. Det er derfor behov for en dispensasjon. Hensynene bak bodkravet er å sikre tilstrekkelig lagring. Det har imidlertid vist seg at bodkravet i praksis er for strengt for studentboliger. Studentboliger er en midlertidig bo-situasjon, og det har vist seg at studentene hovedsakelig kommer med kofferter, og derfor ikke har behov for store innvendige bodarealer. For studentene er det viktigere å ha større oppholdsareal. Det ble i slutten av 2015 gjennomført en evaluering av byggtekniske krav til studentboliger av Implement Consulting Group på vegne av Direktoratet for Byggkvalitet. Her fremgå blant annet følgende på side 23: 4 (6)

5 «Hva gjelder bod, er studentene i undersøkelsen jevnt over veldig fornøyde. Dette ble bekreftet da vi gjorde de semistrukturerte intervjuene, hvor svært mange sa at de ikke bruker boden, for de har ikke noe å ha i den. Flere visste ikke engang at de hadde en bod. Studentene rapporterer i stor grad at de fortsatt lagrer ting hjemme hos foreldrene sine, og at det er naturlig å gjøre «sesongbytter» hva gjelder utstyr, klær osv. De ser altså på studentboligen som en midlertidig bopel, og tar ikke med seg alt de eier når de drar for å studere.» Under anbefalinger, s. 42, fremgår det at «[n]år det gjelder bod, kan kravene reduseres». Man har nå synliggjort at hensynene bodkravet skal ivareta ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon for studenboliger. Studentene har tilgang til sportsbod som tilfredsstiller kravene, i tillegg har de mulighet til å lagre i innvendige skap. Evalueringen som det er henvist til over har synliggjort at studentene ikke har behov for bodarealet som TEK10 krever. Det foreligger ikke ulemper knyttet til reduksjon av bodarealet. Dette vil medføre at studentene får frigjort mer areal for varig opphold. Fordelene er derfor klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, og det foreligger derfor grunnlag for å gi dispensasjon jfr. Pbl TEK (2) bestemmer at «rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet.» Hensynet bestemmelsen skal ivareta er å ivareta et godt bomiljø, samt helse og trivsel. Lys Prosjekterende arkitekt har valgt å dele opp nybygget i to volumer for å oppnå en optimal disponering av tomten. De to hensyn som veier tyngst i denne sammenhengen er ønsket om å gi en kobling mellom øst-vest samt ønsket om å kunne etablere 4 skjermede kollektiver per plan i stedet for 2, slik det ville blitt med et volum. Ved å dele bygget i 2 oppnås det også totalt sett en større dagslysflate. Det er et ønske fra SIB at flest mulig av de nye hybelenhetene etableres i kollektiv, da dette vurderes å være en god bo-form for studenter uten noe sosialt nettverk i Bergen. To bygg gir en luftighet til tiltaket som vanskelig kan oppnås av et sammenhengende volum, dette er til glede for beboerne også i den nærliggende langblokken da horisonten ikke sperres av én gjennomgående struktur. Utformingen har medført at det vil være vanskelig å oppfylle kravene for lys for 12 av de totalt 324 enhetene tiltaket omfatter. De omtalte hybler er plassert i første til fjerde etasje i den del av A blokken som vender mot B blokken. Det presiseres at vinduene i hyblene er større en 10% av rommets bruksareal, men på grunn av bygget i sør, vil likevel ikke optimalt med dagslys slippe inn. Disse hyblene er såkalte «hybel compact» som ikke har alle hovedfunksjoner på rommet, men tilknyttet et stort fellesareal med kjøkken og opphold, som innehar tilfredsstillende dagslys. Mangel på dagslys vil imidlertid bli erstattet med oppgradert kunstlys, for å i best mulig grad ivareta hensyn til helse og trivsel. Det er et svært begrenset antall enheter som berøres. Gode kompenserende tiltak og tilgang på fellesrom hvor størstepart av daglig opphold vil foregå, medfører at studentene likevel vil ha et godt bomiljø som ivaretar helse og trivsel. God arealøkonomi har også tillatt prosjektet å etablere et felles oppholdsrom ifm. takhage. Hensynene bak bestemmelsen blir derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Videre, for å oppnå intensjonen i samfunnsdelen, og tilrettelegge for flest mulig studentboliger, vurderes det at hensynene for dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foreligger derfor grunnlag for å gi dispensasjon etter Pbl (6)

6 For øvrig presiseres det at det ble vurdert å øke avstanden mellom A og B blokken for å bedre kunne ivareta lysforhold. Men med bakgrunn i signaler fra kommunen, har man valgt å opprettholde plasseringen, for å unngå ytterligere overtredelse av byggegrense. Konklusjon Etter en samlet vurdering har en nå synliggjort at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt i tillegg er fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Tiltaket vil ikke ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Vi vil igjen fremheve at det er først ved detaljprosjektering en ser konsekvensen av rammene i planen. På planstadiet går en ikke inn i detaljene, og begrensninger satt i plan kan derfor få uheldige konsekvenser som først kommer framved detaljprosjektering. I dette tilfellet har forhold avdekket ved detaljprosjekteringen vært utslagsgivende for dispensasjonsbehovet. Dette er et tungtveiende moment som taler for dispensasjon. Vilkårene for dispensasjon etter Pbl er oppfylt, og vi anmoder derfor Bergen kommune om å innvilge nødvendige dispensasjoner med hjemmel i Pbl Med vennlig hilsen Ingrid Sævold Moe Rådgiver/jurist Byggesak og Eiendomsrådgivning Sweco Norge AS 6 (6)