SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK PBL 20-1

Transkript

1 Bergen Kommune Pb BERGEN DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO noingr SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK PBL 20-1 Tiltakshaver Studentsamskipnaden i Bergen (org. nr ). Tiltakshaver er den samme som hjemmelshaver. Se vedlagte utskrift fra grunnboken. Det foreligger fullmakt fra tiltakshaver til ansvarlig søker i samsvar med SAK 5-5 g) jf 5-1, 2.ledd. Eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket Eiendommen er identifiserbar som Bergen kommune , gnr. 12, bnr. 248,249 og 267. Bygget har ikke registrert adresse utover postnummer og sted: 5072 BERGEN. Beskrivelse av tiltakets art Det søkes om å føre opp to studentboligblokker, Fantoft TRE, med til sammen 324 studenthybler og en barnehage med plass til barn. Bygg A har felles takterrasse som Bygg B har tilgang til via gangbro. Tiltaket gjelder også plassering av 4 støttemurer, soveskur på 33m 2 og opparbeiding av utomhusareal i tråd med utomhusplan. Det vises til kommunens saksnummer og tillatelse til riving av deler av eksisterende bygg på gnr. 12 bnr. 248 og 249, samt søknad om vesentlig terrenginngrep og planering av tomt, kommunens saksnummer Fantoft TRE er et spennende prosjekt som skal bidra til å avhjelpe den manglende kapasiteten på studentboliger og barnehageplasser i Bergen. Behovet for nye studentboliger er stort. I kommuneplanens (KPA) planprogram fremgår det at Studentsamskipnaden har et mål om 20% dekning av studentboliger innen (9) letter.docx S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Telefonnummer S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Oslo I n grid Sæv ol d M oe Jurist/Rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil Ingrid.Moe@sweco.no

2 I KPAs samfunnsdel for 2030 side 7, fremgår det at dersom det bygges flere studentboliger, vil dette gi mindre press på å gjøre om sentrumsboliger til hybler. I foreliggende tiltak har man nå prosjektert 324 studentboliger for å imøtekomme behovet for nye studentboliger. Disse skal være innflytningsklar til høsten Tiltaket plasseres sentralt på Fantoft, i nærheten av andre studentboliger, og på et grønt kollektivknutepunkt. Det er således en god plassering for både det sosiale miljøet, naturmiljøet og overordnede planhensyn. Omsøkte tiltak er et resultat av en gjennomarbeidet prosess, som har vært gjennom flere runder hos arkitekt. Man har tilstrebet å utnytte tomten på en best mulig måte for å imøtekomme mangelen på studentboliger og barnehagedekning. Samtidig har man tilstrebet å få til et funksjonelt byggverk som imøtekommer gjeldende reguleringsplan, studentenes behov og som innehar gode visuelle kvaliteter som er tilpasset omgivelsene. Det har også i prosjekteringen vært en overordnet tanke om å skape et bygg som til tross for sin størrelse, virker lett og innbydende. Bruken av massivtre i konstruksjon synliggjøres og det benyttes trekledning for å tydeliggjøre bygget sin karakter. Bruk av massivtre har også store miljømessige fordeler som fremmer bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Tiltakets størrelse og grad av utnytting Tomteareal er: f_bbh01 947m2 f_bb03e 2.386m2 samlet 3.333m2 Samlet BRA for tiltaket er 8627,2m2 og samlet BYA for tiltaket er 1900m2. BRA studentboliger: 7542m2 BRA teknisk: 207,9m2 BRA barnehagen: 760,1m2 BRA overdekket arealer: 117,2m2 Felt f_bbh01 har en maks tillatt utnyttelse på 360% og felt f_bb03e har en maks tillatt utnyttelse på 210%. Innenfor felt f_bbh01 søkes det om oppføring av en bygningsmasse på 3664m 2. Dette utgjør en %BRA på 387%. For felt f_bb03e søkes det om oppføring av en bygningsmasse på 4923 m 2. Dette utgjøre en %BRA på 206%. 2 (9)

3 Det har altså skjedd en omfordeling av areal mellom de to formålene. Den totale overtredelsen av tomteutnyttelsen utgjør i underkant av 2 %. Tiltaket krever derfor en dispensasjon, se vedlagt dispensasjonssøknad. Forholdet til plangrunnlaget Eiendommene inngår i reguleringsplan for Årstad. Gnr. 12 bnr. 249 m.fl., Fantoft Studentby Planid Tiltaket skal plasseres i område f_bb03e (Boligbebyggelse blokkbebyggelse), område f_bbh01 (Bolig Barnehage) og o_bh01 (barnehage). I kommuneplanens arealdel plasseres tiltaket i område for sentrumsformål. Dispensasjon Som en følge av forhold utløst ved detaljprosjektering vil tiltaket vil være avhengig av noen mindre dispensasjoner fra reguleringsplan og Teknisk Forskrift (TEK10). Hver for seg og samlet er omfanget av dispensasjonene av begrenset karakter sett i sammenheng med tiltaket som skal gjennomføres. Se vedlagt dispensasjonssøknad. Ivaretakelse av krav til universell utforming og arkitektonisk utforming, herunder visuelle kvaliteter Universell utforming I reguleringsplanen pkt fremgår det at alle nye boenheter skal utformes etter prinsippene om universell utforming. I forhåndskonferansen kom det frem at det er kravene om universell utforming/tilgjengelig boenhet i TEK10 som gjelder for tiltaket. Det fremgår av TEK (6) at: I foreliggende prosjekt er 30 av de 140 boenhetene tilgjengelig/universelt utformet, og kravet er således oppfylt. 25 boliger oppfyller krav til tilgjengelighet, og 5 boenheter er universelt utformet med hjelpemiddelsentral standard. 3 (9)

4 Arkitektonisk utforming I reguleringsplanen fremgår det av pkt at «[d]et tillates oppført blokkbebyggelse for boligformål. Bebyggelsen kan utføres som lamellbygg med varierende høyde og utnyttelsesgrad (%BRA). Arkitekt har følgende begrunnelse for valg av arkitektonisk utførelse: 4 (9)

5 Tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak Geoteknikker har vurdert at det ikke er fare for flom, storflo eller skred på eiendommen eller fra nærliggende områder. Konsekvensanalyse som framgår av byggteknisk forskrift 9-4 Det er ikke registrert verdifull eller truet natur på byggetomten. Minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger Mur C i situasjonsplanen er plassert i nabogrensen. Det er innhentet samtykke fra nabo, hjemmelshaver til gnr. 12 bnr. 353, i tråd med Pbl annet ledd bokstav a, og vi ber Bergen kommune godkjenne omsøkte plassering. Se vedlagt samtykkeerklæring. Fjernvarmetilknytning I tråd med reguleringsbestemmelse bekreftes det at tiltaket vil tilknytte seg fjernvarmenettet før midlertidig brukstillatelse. Energikrav Man vil i dette prosjektet benytte regelverket fra etter , ref overgangsbestemmelse til TEK10. Bod Det er 140 boenheter som omsøkes, herunder 82 ettroms og 58 toroms eller bofellesskap. Kravet til sportsbod utgjør 495 m 2. Tilstrekkelig areal for sportsbod er dokumentert i andre bygg på eiendommen. Bodarealer er tilgjengelig disponibelt areal i eksisterende bygg, som ikke er avsatt til bodareal. Eksisterende sportsbodareal utgjør ca 1085 m 2 og disponibelt tilgjengelig tilleggsareal i eksisterende bebyggelse utgjør 530 m 2 som nå avsettes til sportsbod for Fantoft TRE. Dette er synliggjort i vedlagt tegningsgrunnlag. Til orientering informerer Studentsamskipnaden om at 90% av eksiterende bodareal ikke er i bruk, og at det allerede er overdekning for bodareal til studentboligene. Dette fremgår også av «Evaluering av byggtekniske krav til studentboliger» som det er henvist til i dispensasjonssøknad vedrørende krav til innvendig bod. En følge av evalueringen som er gjennomført vil mest sannsynlig medføre en endring av forskriften som lemper på krav til bod for studentboliger. Rapporten følger som vedlegg til denne søknaden. 5 (9)

6 Vannforsyning og avløp Uttalelse fra VA-etaten i forbindelse med søknad om rammetillatelse datert følger vedlagt. Detaljplan for offentlige veier Ifølge reguleringsplanens pkt skal det før rammetillatelse foreligge godkjente detaljerte tekniske planer for kommunale veier og gater. Dette er prosjektert i forbindelse med søknad på gnr. 112 bnr. 369, kommunens sak Kopi av godkjenning følger vedlagt. Det vurderes at økt bruk av eksisterende avkjørsel for tiltak innenfor planområdet i samsvar med reguleringsforhold, allerede er vurdert i godkjent detaljplan. Dersom Etat for byggesak og private planer er av en annen oppfatning, henvises det til bygningsmyndighetenes samordningsplikt gitt i pbl 21-5, jf SAK Parkering I følge reguleringsplanen pkt 2.5 stilles det krav til: 0,09 parkeringsplasser pr. hybelenhet I tillegg skal det avsettes 1 parkeringsplass pr leilighet med universell utforming. Ifølge planrapporten s. 48 skal dette beregnes som 1 pr. 2,5 HE. Parkeringsdekningen for barnehagen skal fastsettes slik:0,2 plasser pr ansatt og 0,1 pr. barn. 5% av disse skal være universelt utformet. Beregning: 324 HE * 0,09P/HE= 29,16 Antall boenheter er 140, kravet til UU plasser er /2,5= 11,2 Barnehage ansatte 18*0,2 = 4P Barnehage barn 60 * 0,1 = 6 =) 6P Hvorav 1 HCP SUM: 49,96 plasser. Hvorav 37 P og 13 UU. Det henvises til «plan for parkering», som viser hvordan parkeringskravet er oppfylt for omsøkte tiltak. Av planbeskrivelsen fremgår det av illustrasjon 20 på side 51 at parkeringsareal under eksisterende parkeringsdekke ikke er i bruk. Deler av dette dekket er godkjent revet, jfr. kommunens vedtak datert Det er i dette arealet ny parkering tilknyttet tiltaket er prosjektert jfr. vedlagt kart. Eksisterende parkering er ikke medregnet for å oppfylle parkeringskravet. HC parkering som er nærmest inngang til barnehage vil være knyttet til barnehagen, de øvrige er tilknyttet studentboligene. De 9 nærmeste parkeringsplassene til barnehagen er tiltenkt barnehagen. 6 (9)

7 Sykkelparkering: Kravet er 2 plasser pr. 100 m 2 BRA og 0,2 plasser pr. årsverk totalt 168 sykkelparkeringsplasser. Ved maks utbygging skal det være 896 stk. sykkelparkeringer samlet for felt f_bb03b,c,d,e og f_bbh01 og f_bfkb01. I situasjonskartet er det tegnet inn 168 sykkelparkeringsplasser. Dersom Bergen kommune vurderer det som nødvendig, kan det synliggjøres mulig plassering av 896 sykkelparkeringer, vi har vurdert at innsendt dokumentasjon bør kunne anses som tilstrekkelig. Utomhusareal Gjeldende Her er det totalt 324 studenthybler. Krav til 1620 m 2 felles utomhusareal og 648m 2 privatareal. Tiltaket har tilfredsstillende privat og felles utomhusareal. Gangbroen gir B-blokken tilgang til felles takterrasse i samsvar med planbeskrivelsen s. 34. Forhåndskonferanse Det ble avhold forhåndskonferanse den Tegninger og målsatt situasjonsplan. Plassering av tiltaket. Plassering av tiltaket som vist på situasjonskart datert Redegjørelse for nabovarsling og nabomerknader Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl 21-3 og SAK 5-2 den Det er foretatt en utvidet nabovarsling. Se vedlagt nabovarselskjema som viser varslede naboer med grønt. Med hjemmel i pbl annet ledd har man unnlatt å varsle naboer med gnr. 12 bnr. 344 da arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene deres. 7 (9)

8 Det er registrert merknader fra Sameiet Fantoftveien 28 og Sameiet Fantoftveien 30. Ansvarlig søker har lest igjennom merknadene, men har ikke funnet grunn til å kommentere disse, da naboene ikke har innvendinger til tiltaket. Merknadene følger vedlagt. Forholdet til andre myndigheter Bergen Brannvesen vil kontaktes av detaljprosjekterende for brann. Konsepta utarbeider brannkonsept for prosjektet. Brannkonseptet vil ivareta forhold Brannvesenet påpeker. RBA RBA har neste møte den 25. mai. Ansvarlig søker vil sende inn en anmodning om uttalelse senest innen fredag 13. mai. Husbanken I e-post fra Bergen kommune v. Kathrine Ve av i etterkant av forhåndskonferanse ble følgende fremhevet: «I planbeskrivelsen står det knyttet til bestemmelser om universell tilgjengelighet og livsløpsstandard at det for SiB sine bygg så skal en veileder fra Husbanken følges, dette er ikke tatt direkte inn i planbestemmelsene, men kan være nyttig når det kommer til vurdering av utformingen av tiltaket. Det vises i den sammenheng til husbankens veileder fra 2011 og deres anbefalinger ved bygging av studentboliger. Der fremgår det eksempelvis at fellesrom som kjøkken må dimensjoneres etter det antall brukere som det er ment å betjene og at det i tillegg til kjøkkeninnredningen må være tilstrekkelig plass for å innta felles måltider med alle beboerne i enheten til stede. Videre fremgår det at BRA per hybelenhet (HE), (inkl. andel av fellesarealer) normalt ikke bør være under 20 m2.» Til overnevnte kommentar ønsker vi å presisere at Husbanken har fått fremlagt tegningene løpende i prosjekteringsfasen, og de har ikke hatt innvendinger til størrelsen på hybelenhetene eller fellesarealet ned mot 16 m 2. Dersom man medregner fellesarealer vil hybelenhetene ligge et sted mellom m 2. Husbanken har uttalt på generelt grunnlag at de tidligere har akseptert hybelenheter på ca 16 m 2. Husbanken utøver altså skjønn i forhold til anbefalingene som fremgår av veileder fra Med henvisning til forhåndskonferansen er fellesarealer nå også utvidet. Om ønskelig kan tilsagn fra Husbanken ettersendes når vi har mottatt dette. Arbeidstilsynet Tiltaket berører fremtidige arbeidsplasser. Tillatelse fra arbeidstilsynet vil bli innhentet før arbeidene kan igangsettes. Der det ikke er innhentet uttalelse eller samtykke fra annen myndighet, henvises det til bygningsmyndighetenes samordningsplikt gitt i pbl 21-5, jf SAK Gjennomføringsplan Det er utarbeidet gjennomføringsplan for tiltaket i samsvar med SAK 5-3. Se vedlegg. 8 (9)

9 Erklæring om ansvarsrett med relevant dokumentasjon Det er erklært ansvarsrett fra ansvarlig søker og arkitekt. Øvrige ansvarsretter for prosjekterende, samt alle utførende og kontrollerende foretak, vil bli erklært i forbindelse med søknad(er) om igangsettingstillatelse, og senest i forkant av arbeidets utførelse. Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse Det er krav til avfallsplan da tiltaket gjelder oppføring av bygning over 300 m 2 BRA jfr. TEK 9-5 (1) bokstav a. Dersom noe er uklart, bes det om at undertegnede kontaktes på telefon Med vennlig hilsen Sweco Norge AS Ingrid Sævold Moe Jurist/rådgiver 9 (9)