SAK: Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan Sandviken- Fjellsiden Nord og samt kommuneplan (KPA 2006)

Transkript

1 Bergen kommune Etat for Byggesak og private planer v/vivian Meyer Allehelgensgate 5 Postboks Bergen > Ref brev > > Dato 2013/11/14 SAK: Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan Sandviken- Fjellsiden Nord og samt kommuneplan (KPA 2006) Gårds og bruksnummer 168/148. Rambøll Torgny Segerstedts vei 27 Pb 3705 Fyllingsdalen N-5845 Bergen T F BESTEMMELSER OM BEBYGGELSEN OG AREALBRUKSFORMÅL 5. Maksimalt bebygd areal i de resterende boligområder skal være %-BYA=30%. Maksimal tomteutnyttelse skal være %-TU=50%. Volumene i den eksisterende bebyggelsen skal være dimensjonerende for ny bebyggelse. Vi ber om dette om fravik fra krav til %-BYA som etter gjeldende kommunedelplan ikke skal overskride 30 % Eksisterende situasjon: %-BYA=( 74)100= 39 % Ny situasjon: %-BYA=( )100= 47 % Eksisterende situasjon: %-TU=( )100= 132% 1/5 Rambøll Norge AS NO MVA

2 Ny situasjon: %-TU=( )100= 139% Som utregninger viser er tallet for %-BYA og % TU allerede overskredet. Det poengteres at dette er tall basert på en situasjon som har vært uforandret siden husets oppføring. Etter Regjeringens veileder til Grad av utnytting utgitt av Miljøverndept., Kommunal- og regionaldept., samt Statens bygningstekniske etat heter det videre: Til bestemmelsen Prosent bebygd areal er særlig hensiktsmessig å benytte der det ønskes samsvar mellom bebyggelsens volum og tomtestørrelsen. Beregningsmåten kan være egnet til å ivareta karakteren av et strøk, for eksempel i områder regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Beregningsmåten sikrer et ubebygd areal på tomta. Forholdet mellom ubebygd og bebygd andel av tomtene vil være det samme innenfor planområdet, og man vil dermed kunne oppnå et ensartet preg på bebyggelsen. Der tomtene er like store, vil man også få lik størrelse på bebyggelsen. Tiltakshaver ønsker å poengtere andre setning i veilederen til %-BYA; Ved å legge boder til støyskjemområdet benytter man et uteareal som med liten eller ingen kvalitet grunnet beliggenhet rett ved siden av en sterkt trafikkert veg. Med dette oppnår man følgende fordeler: Boder fremstår som en forlengelse av allerede eksisterende støyskjerming i området. Boder etter krav fra gjeldende TEK blir plassert slik at de også danner et ekstra støyuffer for tiltakets leiligheter. Dette er en kraftig bokvalitetsforbedring i et område preget av støy fra Nordre innfartsåre. Det tilføyes også at selv om gjeldende prosent bebygd areal er satt til 30% i KDP så er konsekvensen av tiltaket kun en økning på 8% Tallet på 47% er ikke et spesielt høyt tall jf. De erfaringstall f. eks «Veileder til Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven kapittel III » anfører. 2/5

3 Disp fra plan ID Utendørs oppholdsarealer for bolig I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområder disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende areal- og kvalitetskrav: Arealkrav Privatareal: Minimum 6 m2 pr boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m2 pr boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): 25 m2 for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m2 for annen type bebyggelse. Unntak: Innenfor kommunedelplan sentrum gjelder kommunedelplanens bestemmelser om arealkrav (jf. pkt. 2). I bydelssentra og i senterområder langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) kan minimumsarealet for fellesområder reduseres til 15 m2.i utfyllende retningslinjer til dette punktet kan det innvilges dispensasjon mht vurdering av støy og luftkvalitet. Totalt har gårds og bruksnummer 168/ kvm uteareal. Litt om tiltakets beskaffenhet mhb uteareal: ca 8 kvm terrasseareal ca 36 kvm areal foran huset mot motorveg ca 72 kvm areal på baksiden av huset. I kommuneplanens retningslinjer for punkt 11 heter det at 50% av fellesareal kan dekkes av nærliggende parker og rekreasjonsområder. Adressen har flere slike områder i sitt nærområde. Videre er det et faktum at de 36 kvadratmeterne foran huset aldri kan opparbeides som et fullgodt uteareal i tråd med de retningslinjene kommuneplanen gir. Dette skyldes støy og dårlig luftkvalitet i tillegg til at området er nordvendt med lite sol. Således er det arealet som kan brukes etter kommuneplanens retningslinjer, kun på 80 kvm. Det er i søknad fra tiltakshaver anført at man søker om 3 leiligheter. Dette er problematisert av kommunens saksbehandler på tross av den informasjonen ansvarlig søker har overlevert i påklaget søknad. Etter krav i KPA 2006 er det jf 3 leiligheter et krav til 3x6 kvm privatareal. Omsøkt tiltak begrenser ikke muligheter for at dette arealet kan avses til aktuelle leiligheter. Det vises også til at ordlyden i teksten «I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområder disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer.» Her poengterer vi henvisning til nye bygg med at omsøkt tiltak er et eksisterende bygg. 3/5

4 Søknad om dispensasjon Under henvisning til ovenstående søkes det med hjemmel i pbl kap. 19 om dispensasjon fra 21 pk. 5 Bestemmelser om bebyggelsen og arealbruksformål, samt for kommuneplan med ID , pk. 11 Uteoppholdsareal. Søknaden begrunnes med: Tiltakshaver har overtatt en ulovlighetsoppføring og ønsker å legalisere gjennomførte tiltak. Eksisterende bygg blir tatt i bruk /vedlikeholdt. Hvilket er god samfunnsøkonomi, jf formålsbestemmelsen i PBL 1-1 hvor det fremkommer at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner Tiltakets rammebetingelser dvs planbestemmelser anfører rammer for prosjektet som vanskelig lar seg gjennomføre etter krav i gjeldende tekniske forskrifter. Dagens %-BYA er på 39% Hensynet til aktuell kommunedelplan blir ikke vesentlig tilsidesatt, jfr gjennomgang av aktuelle tema over. Formålet med KPA 2006 pk 11 blir ikke tilsidesatt slik søker forstår regelverket. De samlede fordeler er dermed større enn ulempene ved å gi dispensasjon. Med vennlig hilsen Jonas Søbstad Ansvarlig søker Rambøll AS Kopi: Tiltakshaver Jægerbakken 37 AS 4/5

5 Vedlegg plan 5/5