Sakspapirer. Sakliste 70/07 07/733 KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR BYGGING AV INFRASTRUKTUR FOR BYGGE- FELTET HEKSEBERG NORD.

Transkript

1 Side 1 av 26 Sakspapirer Utvalg: Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato: Sakliste Utvalgsaknr. Arkivsaknr. Tittel 70/07 07/733 KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR BYGGING AV INFRASTRUKTUR FOR BYGGE- FELTET HEKSEBERG NORD. GNR 84 BNR 35 Rådmannen kan ikke se at innkommet klage inneholder nye momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av , sak 235/07 om rammetillatelse for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens /07 07/2553 KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE - OPPFØRING AV TO- MANNSBOLIG GNR 125 BNR 169 Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig på eiendommen gnr 125 bnr 169. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens /07 07/1657 KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN GNR 39 BNR 6 Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av kommunens avslag om å avslå søknad om dispensasjon for oppføring av bolig i LNF-område. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens /07 07/2428 KLAGE PÅ PÅLEGG OM TILKNYTNING TIL OFFENTLIG VANN FJELLVEGEN Felles klage på pålegg om tilknytning til offentlig vannledning gitt med hjemmel i plan og bygningslovens 65 for eiendommene i Fjellvegen: gårdsnummer 83 bruksnummerne 38, 52, 65, 78 (seksjon 1 og 2) samt 83 tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus. 74/07 07/2167 UTBYGGINGSAVTALE FOR 94/49, 2. GANGS BEHANDLING

2 Side 2 av 26 Forslag til utbyggingsavtale for eiendom g.nr.94 b.nr.49 i Elgfaret, datert , revidert , godkjennes. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 64c.

3 Sak 70/07 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 70/07 Sakstittel: Arkivsaknr: 07/733 Saksbehandler: K-kode: KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR BYGGING AV INFRASTRUKTUR FOR BYGGE- FELTET HEKSEBERG NORD. GNR 84 BNR 35 PLU/BYG/SIA Sissel Andersen Saksnummer Utvalg Møtedato 70/07 Miljø- og utviklingsutvalget /07 Miljø- og utviklingsutvalget-byggesak /07 Miljø- og utviklingsutvalget-byggesak /07 Miljø- og utviklingsutvalget-byggesak Administrasjonens innstilling: Rådmannen kan ikke se at innkommet klage inneholder nye momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av , sak 235/07 om rammetillatelse for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. Tidligere behandlinger: Side 3 av 26

4 Sak 70/07 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 07/733 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE FOR BYGGING AV INFRASTRUKTUR FOR BYGGE- FELTET VARDEFJELLET NORD. GNR 84 BNR 35 Sissel Andersen Innstilling: Rådmannen kan ikke se at innkommet klage inneholder nye momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av , sak 235/07 om rammetillatelse for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Det ble gitt rammetillatelse for bygging av infrastruktur, dvs felles vei, vann og avløpsnett mv for nytt byggefelt Vardefjellet Nord på Vardefjellet. Eier av naboeiendommen gnr.83, bnr. 143 mener de ble mangelfullt varslet, og krevde ny nabovarsling kort tid etter at rammetillatelsen var gitt. Krav ble avvist av kommunen. Avvisningen ble påklagd. For å få en hensiktsmessig behandling av klagen realitetsbehandles den som klage på rammetillatelsen. Søker har i ettertid oversendt ytterligere informasjon til klager, og klager er gitt utvidet klageadgang. Vedlegg: 1. Mail av fra ØRP AS til Øby vedlagt kartutsnitt. 2. Klage av fra Øby på avslag på krav om ny naobvarsling 3. kommunens svarbrev av Uttalelse av fra ansvarlig søker ØRP AS på innkomne brev 5. To brev av 19 og fra Øby: krav om nytt nabovarsel/ny frist for merknader og om anmodning om fastsetting av kotehøyder for Vardefjellet Nord 6. sak 415/07, deligangsettingstillatelse for bygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord. 7. sak 235/07, rammetillatelse av utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr Reguleringsplankart, byggefeltet Hekseberg Nord. Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken: Det ble søkt om rammetillatelse for bygging av infrastrukturen for byggefeltet Vardefjellet Nord. Rammetillatelse ble gitt , sak 235/07. Ansvarlig søker er Øvre Romerike Prosjektering AS, forkortet ØRP. Kommunen mottok kort tid etter at rammetillatelsen var gitt, , to brev fra eier av naboeiendommen gnr. 83, bnr. 143, Elise Hoff Øby, vedlegg 5. Øby mener nabovarsling i januar var mangelfull, og krever ny nabovarsling og ny frist for å komme med merknader. Videre anmoder Øby om at det fastsettes kotehøyder for framtidige boliger overfor bebyggelsen i Askeladdvegen allerede nå, og ikke som vanlig, ved behandling av den enkelte byggesak for bolig. Det viser til vedlegg 5 a og b. Side 4 av 26

5 Sak 70/07 Momentene i Øbys brev kort oppsummert: Byggegrensen mot Askeladdvegen er satt til 4 meter, i stedet for 6 slik naboene ønsket. Det tillates bygd støttemur 1,8 meter i byggegrensen. Traseen og høyden for veien er bestemt, og vegen vil ligge høyt i terrenget. Varslet inneholdt ingen høyder på vegen i det nye feltet, og det står ikke noe om at arbeidet innebærer oppfylling på de enkelte tomtene. I varslet informeres om at søknaden er lagt ut på ØRP sine kontorer på Jessheim, men det er ikke formulert slik at menigmann kan oppfatte at det er underforstått store terrengtilpassinger bak tomtene i Askeladdvegen. En totalvurdering av nabovarslets mangelfulle karakter, tilbakeholdelse av dokumentasjon som skulle være tilgjengelig samt at planer tilsynelatende er vedtatt i lukkede rom mellom utbygger og kommunen tilsier at naboer har krav på innsyn og avklaringer rundt oppfylling og sjenerende støttemurer. Øby anmodning om fastsettelse av framtidige kotehøyder begrunnes slik, kort summert: Øby har fått signaler fra grunneier om at det planlegges oppfylling av de to tomtene i B1 som ligger nærmest hovedvegen (overfor Øbys eiendom), og at støttemur med maks høyde 1,8 m planlegges videreført også på disse to tomtene. Det synes planlagt mye oppfylling på alle tomtene. At vegen ligger høyt bør ikke innebære at husene kan legges tilsvarende høyt. Men dersom tomtene først fylles betydelig opp og det så bygges et hus med mønehøyde 8 m. over ferdig planert terreng, vil huset ligge meget høyt i forhold til dagens terreng. For å avklare høydeproblematikken ønsker Øby at det settes kotehøyde for mønehøyde nå. Kotehøydene bør settes fra høydene på dagens eksisterende terreng. Saksopplysninger: ØRP har i mail av , vedlegg 4, gitt uttalelse til brevene. Kort summert: Nabovarsel ble sendt Kopi av veiplanen ble lagt ved for å illustrere tiltaket. Søknad om rammetillatelse ble så sendt kommunen uten merknader fra naboene Øby ba i juni om å få oversendt de tekniske planene. Vårt svar var at kopiering mv. ikke kunne gjøres umiddelbart men at det kom til å bli gjort i løpet av om noen dager. Klager ble tilbudt til å komme på kontoret for å se på planene. At planene ikke var tilgjengelig er ikke riktig. Utforming av nabovarselet tilsvarer dagens praksis og har aldri blitt kommentert før. Det antas at naboene ikke tok seg tid til å granske situasjonen til rett tid. Tiltakshaver har tatt personlig kontakt med naboene i Askeladdvegen for å bli enig om en utforming av støttemuren som er beskrevet i reguleringsbestemmelsene. Tiltakshaver er opptatt av en åpen dialog. Det vil bli lagd utbyggingsplan for de 3 innerste tomtene iht. reguleringsbestemmelsene. Kommunen avviste i brev av , vedlegg 3, Øbys kravet om ny nabovarsling da man fant lovens krav til nabovarsling oppfylt. Avslaget ble påklaget av Øby i mail av Vedlegg 2. Klagen kort summert: På forespørsel i juni kunne ikke ØRP fremskaffe kartene vi etterspurte. Kartene skulle sendes "om noen dager", men siden vi fortsatt ikke har mottatt noe, er det rimelig å konkludere med at høydekartene forsøkes holdes skjult for oss. Det bes om en skikkelig begrunnelse for av kotehøydene ikke blir fastsatt. Det er ikke riktig at tiltakshaver har tatt personlig kontakt med naboene i Askeladdvegen. Forespørselen om fastsetting av kotehøyder for møne er rettet til kommunen. Kommunens avvisning er et enkeltvedtak som kan påklages. For å få en hensiktsmessig behandling av saken realitetsbehandles klagen fra Øby som klage på rammetillatelsen, sak 235/07. Side 5 av 26

6 Sak 70/07 Forhold til eksisterende plandokumenter: Reguleringsplanen for byggefeltet Vardefjellet Nord ble vedtatt av kommunestyret , sak 90/06. Området er regulert til boligbygging, åpen småhusbebyggelse med tillatt utnyttelsesgrad på 25 %. Klagen gjelder klage på vedtak om rammetillatelse for utbygging av infrastrukturen for dette byggefeltet. Forhold til gjeldende vedtak: Det er i sak 235/07 gitt rammetillatelse for tiltaket, vedlegg 7. Det er her bl.a. stilt vilkår om at det dmå innsendes en felles utbyggingsplan for de tre bratteste tomtene nordøst i B9 og B1, jfr. reg. best Det vises til nærmere definerte krav om denne planen i denne reg. bestemmelsen. Planen skal vise hvordan atkomst og opparbeiding til byggeklar tomt skal løses. Berørte naboer/gjenboere må på vanlig måte nabovarsles om denne utbyggingsplanen. Det er i sak 415/07 gitt del-igangsettingstillatelse for bygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, vedlegg 6. Del-igangsettingstillatelsen er gitt kun for de områdene som ikke blir berørt av den felles utbyggingsplanen for de bratteste tomtene på B9 og B1, eller som ligger umiddelbart inntil dette området. Denne del-igangsettingstillatelsen vil følgelig ikke påvirke realitetsbehandlingen av den felles utbyggingsplanen for de tre bratteste tomtene. Siden eier av gnr. 83, bnr. 143, Elise Hoff Øby, har påklaget rammetillatelsen og fått utvidet frist til for innsendelse av merknader, er det i tillegg gitt oppsettende virkning for de delene av anlegget som ligger i nærheten av Øbys eiendom. Dette er konkretisert i vedtaket og vedlagt kartutsnitt. Det innkom ingen ytterligere tilførsler til denne saken fra Øby innen fristen, som nå er gått ut. Den oppsettende virkningen er imidlertid ikke opphevet når dette skrives. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: ikke relevant Drift, vedlikehold: ikke relevant Bærekraftig utvikling: Ikke relevant Bemanningskonsekvenser: Ikke relevant Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative anbefaler ingen andre løsninger. Vurdering: Vedrørende utsendt nabovarsel i januar 2007: Det er riktig slik Øby opplyser at det på utsendt situasjonsplan vedlagt nabovarslet ikke står oppført kotehøyder på veien. Imidlertid er det varslet om at søknaden er lagt ut på besøksadresse hos ØRP. Varslede naboer tok ikke kontakt med ansvarlig søker innenfor den gitte fristen på to uker. Side 6 av 26

7 Sak 70/07 Saksbehandlerforskriftens 16 sier følgende om varsles innhold: Nabovarsel skal inneholde tilstrekkelige opplysninger til at naboer eller gjenboere kan vurdere om tiltaket berører deres interesser Da reguleringsplanen for Vardefjellet Nord ble behandlet i 2006 kom det inn merknad til den fra Øby der et av momentene gjaldt den store høydeforskjellen mellom bebyggelsen i Askeladdveien og de nye tomtene. Reguleringsplanen ble vedtatt Planen og dens bestemmelser ble ikke påklagd. Rådmannen er på bakgrunn av dette noe spørrende til at Øby ved mottok av nabovarslet for søknad om rammetillatelse for infrastrukturen, ikke skulle være kjent med høydeforskjellen mellom eiendommene i Askeladdveien og de nye boligtomtene i det nye byggefeltet Vardefjellet Nord. Det synes for rådmannen ikke urimelig å hevde at Øby burde ha tatt kontakt med ansvarlig søker for nærmere informasjon om kotehøyder innenfor fristen for varslet. For den aktuelle veistrekning søkes det i rammetillatelsen for øvrig om den samme plasseringen og for de samme stigningsforhold og høyder som vist i reguleringssaken. På bakgrunn av dette avviste kommunen Øbys krav om ny nabovarsling og om ny frist for innsendelse av merknader. Avvisningen ble påklagd av Øby. Avvisningen er et enkeltvedtak som kan påklages. I brev av til Øby har kommunen opplyst om det, og beklaget at informasjon om klageadgang ikke ble sendt ut sammen med avvisningen. For å få en hensiktsmessig behandling av saken har rådmannen valgt å realitetsbehandle klagen fra Øby som en klage på rammetillatelsen, sak 235/07. Også dette ble Øby ble informert om i brev av ØRP sendte dokumentasjonen Øby etterspurte (kart som viser veihøyder på oversiden av tilstøtende tomt) til Øby , vedlegg 1. I tillegg ble lengdeprofil av aktuell vei og veiplan (vedlegg til rammesøknaden) sendt fra Sørum kommune til Øby allerede Kommunen satte frist til 4.oktober for innsendelse av ytterligere merknader i saken. Ytterligere merknader til denne saken er ikke innkommet. De øvrige konkrete ankepunktene i klagen: At det er 4 meters byggegrense for det nye feltet mens bebyggelsen i Askeladdvegen har 6 meter. Bredden på byggegrensen ble behandlet i reguleringsprosessen, der bl.a. Øby hadde merknader til den. Byggegrensen ble så fastsatt i reguleringsplanen for Vardefjellet Nord, og reguleringsplanen ble ikke påklagd. Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye momenter som tilsier at den fastsatte byggegrensen i reguleringsplanen skulle tas opp til ny behandling og endres. Påstand om at avgjørelser er tatt i lukkede rom mellom utbygger og kommune: Rådmannen stiller seg uforstående til denne påstanden. Rådmannen anser at kommunens saksbehandling både av reguleringssaken og nå byggesaken er utført i h.h.t. forvaltingslovens, offentlighetslovens og plan- og bygningslovens bestemmelser og krav. Amnodning om fastsetting av framtidige kotehøyder på møne på ferdig opparbeidet bolighus, og mangelfull varsling om at arbeidet innebærer oppfyllinger på de enkelte tomtene. Anmodningen er tatt opp med ansvarlig søker og grunneier. De ønsker ikke å fastsette slike kotehøyder. Reguleringsbestemmelsene har ingen bestemmelser om at det ved opparbeidelse av infrastruktur for feltet kan stilles krav om fastsettelse av mønehøyde på framtidig bebyggelse på de enkelte boligeiendommene. Unntak er til en vis grad gjort for de tre bratteste tomtene nordøst i B9 og B1, der det altså i rammetillatelsen er krevd utarbeidelse av en felles utbyggingsplan som skal vise hvordan atkomst og Side 7 av 26

8 Sak 70/07 opparbeiding til byggeklar tomt skal løses. Dette i h.h.t. reguelringsbestemmelsen krav. Men heller ikke her er det satt krav om at endelig mønehøyde skal fastsettes. ØRP arbeider med utarbeidelse av denne utbyggingsplanen, men kommunen har når dette skrives ikke mottatt søknad for den, ei heller kopi av nabovarslingen. Denne planen vil bli behandlet som egen sak når den er mottatt. De aktuelle tre tomtene ligger imidlertid ikke inntil Øbys eiendom, se vedlagt reguleringsplankart, vedlegg 8. Rådmannen finner etter dette å måtte avslå Øbys anmodningen. Rådmannen vil tilføye at det selvsagt et slik at dersom det skal foretas oppfylling eller anlegges støttemur som er søknadspliktige er dette tiltak som skal byggemeldes, nabovarsles og gis byggetillatelse til før noe arbeid kan igangsettes. Sørum kommune har ikke mottatt noen slik søknad for de aktuelle tomtene. Videre vil rådmannen tilføye at reguleringsbestemmelsene for området stiller konkrete krav til opparbeidelse på den enkelte boligtomt, men at disse ikke kommer til anvendelse før kommunen mottar byggesøknad for bolig på den enkelte tomt. Det vises særlig til følgende krav i reguleringsbestemmelsene: 2.1 Estetikk: Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt og byggeliv langs veg får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, takvinkel, materialvalg, mm. Vedlagt alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres skriftlig for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter, inklusive hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bebyggelse og de nære og fjerne omgivelser. Som tilleggsdokumentasjon kan det kreves fotomontasje og perspektivtegninger. 3.2 Utnyttelsesgrad og høyder Bebyggelsen kan oppføres med en maks. BYA på 25 %. Det kan oppføres boliger med gesimshøyde inntil 7 m og mønehøyde inntil 8 m over gjennomsnittlig ferdig opparbeidet terreng, jamfør teknisk forskrift. 3.3 Terrengtilpassning Profiltegninger som viser eksisterende terrenglinjer og terrenglinjer etter ferdig utbygging for byggets fire fasader i hele tomtens lengde, fra tomtegrense til midt vei, skal følge søknad om rammetillatelse. Oppfylling av terreng skal ikke skje nærmere nabogrense enn 1m. Der plankartet viser at det skal være bolig med underetasje (U) kan terrenget fylles opp til nabogrense, dersom dette harmonerer med fylling på nabotomt. Konklusjon: Rådmannen kan ikke se at innkommet klage inneholder nye momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av , sak 235/07 om rammetillatelse for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Det innstilles derfor på at klagen ikke tas til følge. Utskrift av saken til: Saksbehandler for videre effektuering. Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger. Side 8 av 26

9 Sak 71/07 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 71/07 Sakstittel: Arkivsaknr: 07/2553 Saksbehandler: K-kode: KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE - OPPFØRING AV TO-MANNSBOLIG GNR 125 BNR 169 PLU/BYG/HBALT Hans Olav Balterud Saksnummer Utvalg Møtedato 71/07 Miljø- og utviklingsutvalget /07 Miljø- og utviklingsutvalget-byggesak Administrasjonens innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig på eiendommen gnr 125 bnr 169. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. Tidligere behandlinger: Side 9 av 26

10 Sak 71/07 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 07/2553 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE - OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG I SVARTTROSTTOPPEN 41 PÅ ORDERUD, GNR 125 BNR 169 Hans Olav Balterud Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig på eiendommen gnr 125 bnr 169. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Kommunens rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig er påklaget av 2 naboer. Klagen er en videreføring av de merknadene som var innsendt i forbindelse med nabovarslingen. Klager anfører at det ikke i tilstrekkelig grad er tatt hensyn til de ulempene som blir påført dem som følge av nybygget og krever tillatelsen omgjort. Kommunen kan ikke se at det foreligger nye momenter i klagen som ikke var kjent på vedtakstidspunktet og at det ikke er grunnlag for omgjøring av vedtaket. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart og situasjonskart 2. Tegninger 3. Rammetillatelse av Klage av Tilsvar til klage av Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken: Malmquist Arkitekter Oslo Studio har på vegne av tiltakshaver søkt om oppføring av tomannsbolig. Bygget har et bruksareal på 406 m 2. Grad av utnytting som følge av tiltaket er beregnet til 24,6 % BYA. (Tillatt grad av utnytting er 25 % BYA.) I forbindelse med byggesaken er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens krav om to garasjeplasser pr boenhet. Det innkom to protester til byggesøknaden fra eiere av naboeiendommen på østsiden, gnr/bnr 125/168 og naboeiendommen i vest, gnr/bnr 125/170. Eiere av eiendommen 125/168 anfører at utearealer og solforhold for deres eiendom vil bli sterkt redusert. Det pekes på byggets dimensjoner som vil medføre at deres synsfelt mot vest vil bli dekket av en lang og høy murvegg. Videre anføres det at siden det foreligger en dispensasjonssøknad fra reguleringsbestemmelsene tyder dette på at tomten ikke egner seg for en tomannsbolig. Side 10 av 26

11 Sak 71/07 Eierne av eiendommen 125/170 uttrykker bekymring for at nybyggets plassering og utforming vil forringe deres utearealer og medføre at de mister sollys. Det bes spesielt om en nøye vurdering av høydeplassering der bygget plasseres så lavt som mulig. Med hensyn til dispensasjonssøknaden forutsettes det at denne gjøres permanent, slik at det i framtiden ikke blir snakk om oppføring av to dominerende dobbeltgarasjer. Ansvarlig søker kommenterte de innkomne merknadene slik: Med hensyn til protesten fra eierne av eiendommen 125/168 er det utarbeidet sol-skyggediagram som viser noe skygge vår og høst, mens skyggeeffekten midtsommers vil bli tilnærmet minimal. Søker har ellers lagt vekt på hensynet til naboeiendommene med plassering av vinduer med mer. Bygget er for øvrig lagt så lavt som mulig i forhold til kjørevei og avløpsnett. Når det gjelder eiendommen 125/170 har boligen her en sokkelhøyde som er om lag 3 meter høyere enn sokkelhøyden på den planlagte tomannsboligen. Området nabo kaller uteareal ligger i hovedsak vest og nordvest for den planlagte tomannsboligen og vil ikke bli rammet av slagskygge fra tomannsboligen p.g.a. den store høydeforskjellen mellom tomtene. Denne eiendommen har ellers rikelig med sol og gode solforhold stort sett hele døgnet. Med hensyn til garasjer i fremtiden, pekes det på at dette ikke vil være mulig, da ytterligere utvidelser vil komme i strid med tillatt grad av utnytting. Etter en helhetlig vurdering fant kommunen å godkjenne søknaden med rammetillatelse gjennom vedtak av , sak 365/07. Det vises til begrunnelsen slik det framkommer av vedtaket.(vedlegg 3) Saksopplysninger: Rammetillatelsen er rettidig påklaget av eierne av eiendommene 125/168 og 125/168 i en samlet klage datert (vedlegg 4) Klagen er i hovedsak en videreføring av de merknadene som var innsendt i forbindelse med nabovarslingen. Klagens innhold: Klager anfører at det ikke i tilstrekkelig grad er tatt hensyn til de ulempene som blir påført dem som følge av nybygget og krever tillatelsen omgjort. Klager oppfatter klagebehandlingen som overflatisk og kritiserer kommunen for ikke å ha hatt samtaler med naboene underveis i søknadsprosessen. Det pekes igjen på at tiltaket ikke er i samsvar med reguleringsplanen med hensyn til antall garasjeplasser og at reguleringsplanens uttrykksform for området er frittliggende eneboliger. Tomta synes heller ikke egnet for en tomannsbolig med sin vifteform og boligområdet synes ikke egnet for tomannsboliger i det hele, verken ved arealtildeling, veg, trafikkmengde, atkomst eller parkering. Vedtaket synes heller ikke tilstrekkelig begrunnet i forhold til estetikk. Byggets utforming med høye, langstrakte fasader gir inntrykk av et forretningsbygg og solforholdene blir redusert langt utover hva en vanlig enebolig ville medført. Det klages på høydefastsettelsen. Det klages også på parkeringsløsningen som er godkjent og anfører at det faktiske forholdene på stedet ikke gir plass for en løsning som omsøkt og vegen vil derfor måtte benyttes som snuplass. Eiere av eiendommen 125/170 ønsker også å imøtegå påstander omkring terrassen deres, framført av ansvarlig søker i forbindelse tilsvar til nabomerknader. Ansvarlig søkers tilsvar til klage: Ansvarlig søker har gitt tilsvar til klagen i brev av (vedlegg 5) Søker peker på at klagen i hovedsak er en videreføring av de momentene som ble anført i nabomerknadene som lå ved søknaden. Klagen kommenteres for øvrig i følgende punkter: Tiltaket er ikke i strid med gjeldende regleverk med hensyn til volum, flate og byggehøyder. En enebolig vil kunne ha samme volum og arealdisponering. Begrepet frittliggende eneboliger er ikke den del av reguleringsformålet og en feilaktig tolkning av reguleringsplanen. Gesimshøyde er iht. reguleringsbestemmelsene. Bygningen er delt opp i flere volumer og ligger 4 meter fra eiendomsgrensen kun på 2 punkter. Ingen av husveggene blir liggende parallelt med nabogrensene og det er feiloppfatning av bygget ligger så nært eiendomsgrensen som mulig. Det er lagt opp til beskjedent vindusareal på byggets langside for å unngå innsyns-problematikk og det er beklagelig at naboene oppfatter dette som en lang flat vegg Veggen har flere arkitektoniske Side 11 av 26

12 Sak 71/07 elementer som vil bryte opp fasaden og tilpasning til terreng og volumoppdeling har vært hovedtema i prosjekteringen av boligen. Det presiseres at bygningens lengde inkluderer garasjen og det samlet volum vil gi bedre sol- og skyggeforhold totalt sett. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Orderud Sør. Den er regulert til åpen småhusbebyggelse, det vil her si ene- eller tomannsboliger, jfr. reg. best Reguleringsbestemmelsene krever at det er plass til to garasjeplasser og to biloppstilingsplasser pr. boenhet. Tillatt grad av utnytting er satt til 25 % BYA. Tiltaket søkes godkjent med kun en garasjeplass pr boenhet. Dette er i samsvar med etablert praksis i boligfeltet, men betinger at kommunen gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Forhold til gjeldende vedtak: Det klages på kommunens rammetillatelse med dispensasjon fra gjeldende regulering for oppføring av tomannsbolig på eiendommen 125/169, Svarttrosttoppen 41. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen Drift, vedlikehold: Ingen Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Miljø- og utviklingsutvalget kan ta klagen til følge, dersom det finner klagen begrunnet. Avgjørelsen er å regne som et nytt enkeltvedtak og må begrunnes og hjemles i henhold til forvaltningslovens og plan- og bygningslovens bestemmelser. Vurdering: Rådmannen vil først presisere begrepsbruken. Saken har ennå ikke vært gjenstand for noen klagebehandling, slik klager hevder. De innkomne merknadene er vurdert som en del av byggesøknaden, men ikke funnet å veie tilstrekkelig tungt til å hjemle et avslag eller krav om endring av tiltaket. Saksbehandling: Når det gjelder kommunens håndtering av saken, kan vi ikke se noe i kritikkverdig i så måte. De innkomne merknadene er vurdert og kommentert, men det er ingen sedvane for møter med alle involverte parter som ledd i saksbehandlingen. Et slikt møte skulle i så fall vært initiert av ansvarlig søker/ tiltakshaver før innsendelse av byggesøknaden, jfr plan- og bygningslovens og saksbehandlerforskriftens intensjoner i forhold til involvering av berørte parter. Bygningstype: Side 12 av 26

13 Sak 71/07 Når det gjelder bygningstype er det på det rene at reguleringsplanen åpner for oppføring av ene eller tomannsboliger, jf Vi kan heller ikke se at det foreligger grunnlag for å hevde at dette boligområdet som helhet er uegnet for oppføring av tomannsboliger. Høydeplassering: Etter plan- og bygningslovens 70 nr 1 skal kommunen godkjenne bygningers plassering, herunder høydeplassering. Byggehøydene skal beregnes i forhold til gjennomsnittlig ferdig planert terreng iht teknisk forskrift. I forarbeidene til plan- og bygningsloven i Ot.prp. nr 27 for om høydefastsettelse framgår det at kommunen under behandling av en byggesøknad skal se til at trivsels- og miljømessige forhold ikke blir vesentlig skadelidende. Kommunaldepartementets rundskriv H-18/90 slår imidlertid fast at bestemmelsen skal praktiseres slik at tiltakshavers ønske om plassering imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot dette. Bygningsmyndighetene må derfor foreta et skjønn mht hva som kan utgjøre en betydelig ulempe for naboene, og avveie tiltakshavers ønsker i forhold til disse ulempene. Kommunen har vurdert tiltaket til å ha en god tilpasning til stedlig terreng og finner ikke at naboenes ulemper blir av et slikt omfang at dette vil veie tyngre enn tiltakshavers interesse i få plasseringen godkjent. Det vises til sol- skyggeberegninger utført av søker og forøvrig de rammer som følger av reguleringsplanen. Parkeringsløsning og dispensasjon fra krav til antall garasjeplasser: Plan- og bygningslovens 69 stiller krav til den ubebygde delen av tomta. Det skal blant annet sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Det er søkt dispensasjon fra reguleringsplanens krav til to garasjeplasser pr boenhet. Plan- og bygningslovens 7 gir mulighet til å dispensere fra lov, vedtekt, forskrift og planer dersom det foreligger særlige grunner. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering veier tyngre enn de hensyn bestemmelsene skal ivareta. I forarbeidene til plan- og bygningslovens 7 Ot.prp nr 56 (1984/85) er lovkravet særlige grunner nærmere omtalt Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunnene som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er blitt endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. Som begrunnelse for dispensasjonen fant kommunen å legge vekt på at det tidligere er gitt dispensasjoner for oppføring av kun en garasje pr. boenhet for tomannsboliger i dette byggefeltet. Det stilles da vilkår om 3 utvendige parkeringsplasser. Praksis har vist at man for tomannsboliger ofte kun ønsker en garasjeplass. Dette samsvarer også med parkeringsnormen i gjeldende kommuneplan. I byggefelt regulert etter Orderud Sør krever reguleringsbestemmelsene at det skal være en garasjeplass for tomannsbolig, men da samtidig 3 utvendige parkeringsplasser. Dispensasjonen samsvarer altså med det man i dag anser som tilstrekkelig med garasje- og biloppstillingsplasser. Ideelt sett burde reguleringsplanen vært endret i samsvar med ovennevnte, men for et byggefelt hvor det er så vidt få byggetomter igjen, vil dette etter kommunens skjønn gi liten planfaglig gevinst. Kommunen legger til grunn parkeringsløsningen som er omsøkt og tillatelsen forutsetter at biloppstillingsplasser og snuplasser opparbeides og etableres som det framgår av situasjonsplanen. Estetikk: Etter pbl 74.2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold Side 13 av 26

14 Sak 71/07 til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Dette er presisert og videreført i reguleringsbestemmelsen 2.1 som stiller krav om at kommunen ved sin behandling av byggesøknader skal påse at bebyggelsen får god form og materialbehandling, og at bygningene i samme område får en harmonisk og god utførelse med hensyn til takvinkel og materialvalg. Kommunen fant i sin behandling at tiltaket tilfredsstiller kravene til estetisk utforming, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Kommunen medgir riktignok at bygget framstår som noe massivt og langstrakt mot naboeiendommene, men legger vekt på de arkitektoniske grepene som er gjort i forhold til tilpasning til tomt og terreng og volumoppdeling som avhjelper dette. Terrasse på naboeiendom: Kommunen registrerer at dette er tatt opp som et forhold av ansvarlig søker. Kommunen ser imidlertid ikke at forholdet har direkte relevans til klagesaken og vil derfor ikke kommentere forholdet ytterligere. Konklusjon: Tiltakshaver har rett til å få gjennomført tiltak som er i samsvar med plan- og bygningslov og gjeldende plangrunnlag. Kommunen kan ikke se at tiltaket medfører en større ulempe for naboer enn hva som må påregnes i et regulert boligområde med tillatt %BYA på 25% og gjeldende krav til møne og gesimshøyde. Kommunen kan ikke se at det foreligger grunnlag for omgjøring av vedtak om rammetillatelse med dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene med hensyn til krav om antall garasjeplasser. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Utskrift av saken til: Saksbehandler for oppfølging Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger K. Tveranger Side 14 av 26

15 Sak 72/07 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 72/07 Sakstittel: Arkivsaknr: 07/1657 Saksbehandler: K-kode: KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN GNR 39 BNR 6 PLU/BYG/HBALT Hans Olav Balterud Saksnummer Utvalg Møtedato 72/07 Miljø- og utviklingsutvalget /07 Miljø- og utviklingsutvalget-byggesak Administrasjonens innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av kommunens avslag om å avslå søknad om dispensasjon for oppføring av bolig i LNF-område. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. Tidligere behandlinger: Side 15 av 26

16 Sak 72/07 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 07/1657 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL OPPFØRING AV BOLIG I LNF- OMRÅDE, GNR 39 BNR 6 Hans Olav Balterud Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av kommunens avslag om å avslå søknad om dispensasjon for oppføring av bolig i LNF-område. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akerhus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens 15. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Saken gjelder klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av bolig i LNF-område. Klager hevder at de argumentene som han tidligere har anført må tillegges større vekt og peker også på at kommunen i 1995 godkjente fradeling av tomt for boligformål i samme område. Kommunen finner at det er argumenter som taler for at tomta er egnet for boligformål, men at disse argumentene ikke veier tyngre enn de hensyn byggeforbudet er ment å ivareta. Rådmannen kan ikke se at lovvilkåret for å innvilge dispensasjon er tilstede og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Kart over eiendommen 3. Søknad om dispensasjon 4. Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune 5. Uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling 6. Avslag på søknad om dispensjon 7. Klage over avslag på søknad om dispensajon Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Fotos av eiendommen, saksdokumenter ifm fradeling av den angjeldende eiendommen, saksdokumenter ifm fradeling av eiendommen gnr 38 bnr 14 Saksutredning: Bakgrunn for saken: I forkant av innsendelse av full byggesøknad søker Morten Møllegård om dispensasjon fra byggeforbudet i LNF- området på eiendommen gnr 39 bnr 6. Eiendommen ligger på nordsida av Glomma, ovefor Sørumsand. Det er registrert kvikkleireforekomster i området. Søknaden ble behandlet og avslått gjennom kommunens vedtak av Side 16 av 26

17 Sak 72/07 Vedtaket er påklaget og Miljø- og utviklingsutvalget skal ta stilling til hvorvidt det er grunnlag for å omgjøre vedtaket. Saksopplysninger: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt som LNF-område der fradeling eller oppføring av byggverk uten tilknytning til landbruket ikke er tillatt. Eiendommen med påstående uthus ble fradelt i 1990 til bruk for lagervirksomhet for et lokalt tømrerfirma. Saken var gjenstand for flere klageomganger, både hos bygningsmyndighetene og Fylkeslandbruksstyret før den til slutt godkjent. I brev av søker Morten Møllegård dispensajon fra byggeforbudet for oppføring av bolig på eiendommen. Som særlige grunner ble det anført følgende punkter: Eiendommen ligger i et område med eksisterende bebyggelse Vann, kloakk og telefon ligger i kort avstand til eiendommen God plass til biloppstilling Kort veg til skole Kort veg til offentlig kommunikasjon. Søknaden ble oversendt Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannens Miljøvernavdeling for uttalelse. I sine respektive svarbrev framkommer det at disse myndighetene ikke har noen innvendiger mot tiltaket. Saken er ikke forelagt landbruksmyndighetene da tomta allerede er godkjent fradelt til byggeområde for lager. Etter en konkret og helhetlig vurdering fant bygningsmyndighetene å avslå søknaden i vedtak av Avslaget er rettidig påklaget av tiltakshaver i brev av Klagen er i hovedsak en videreføring av de argumentene som lå til grunn for søknaden. I tillegg anføres det at kvikkleireforekomstene det vises til ligger i god avstand fra eiendommen og at skredfaren er lav, slik kommunen selv skriver. Videre er det i samme området gitt tillatelse til fradeling av boligtomt på eiendommen gnr 38 bnr 14. Forhold til eksisterende plandokumenter: Tiltaket er i strid med gjeldende arealplan og avhengig av dispensajon for å kunne tillates. Forhold til gjeldende vedtak: Det klages over kommunens vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av bolig i LNFområde av , sak 320/07. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen Drift, vedlikehold: Ingen Bærekraftig utvikling: En helhetlig og styrt bruk av kommunens arealer anses som bærekraftig. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Side 17 av 26

18 Sak 72/07 Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Nei Alternative løsninger: Dersom utvalget finner at det foreligger en overvekt av særlige grunner, kan utvalget omgjøre avslaget. Avgjørelsen blir å regne som et nytt enkeltvedtak og må begrunnes i henhold til forvaltningslovens og plan- og bygningslovens regler. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Vurdering: Plan- og bygningslovens 7 gir mulighet til å dispensere fra lov, vedtekt, forskrift og planer dersom det foreligger særlige grunner. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering veier tyngre enn de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Kommunen må derfor først ta stilling til hvilke hensyn som er relevante i saken og som kan betraktes som særlige grunner, og deretter hvilken vekt de forskjellige hensyn skal ha. Vurdering og vekting av de særlige grunnene som anføres: Kommunen ser at det foreligger argumenter som viser at eiendommen ikke er uegnet for boligformål. At eiendommen allerede er bebygd og en del av ei lita boliggrend med kort veg til skole og offentlig kommunikasjon samt offentlig vann- og avløp underbygger dette synet. Kommunen plikter imidlertid å gjøre en helhetlig vurdering og argumentene som nevnt over kan etter vårt syn ikke sies å veie tyngre enn hovedhensynet bak kommunens arealplan som er å styre arealbruken og bosetttingsmønsteret i kommunen. Lovkravet særlige grunner er dermed ikke oppfylt. Kommunen vil i den forbindelse peke på at det finnes svært mange områder i kommunen med tilsvarende nærhet til sentrum og annen infrastruktur, uten at det er aktuelt å legge ut alle disse til byggeområder. At det i 1995 ble godkjent fradelt en boligtomt i samme område kan etter vår vurdering ikke ses på som en særlig grunn. Fradelingen ble godkjent av bygningsrådet den med negativ innstilling fra administrasjonen. Vedtaket er fattet av bygningsrådet uten protokolltilførsler, slik at det ikke kan leses ut av vedtaket hva som ble anført som særlige grunner. Kommunen tar til etterretning det vedtak som ble fattet, men kan ikke se at det kan tas til inntekt for en godkjennelse i dette tilfellet. Enhver dispensasjonssøknad må vurderes på selvstendig grunnlag i den konkrete saken og det skal svært mye til før man kan hevde usaklig forskjellsbehandling. Det at eiendommen ligger i et fareområde taler mot en dispensajon. Med hensyn til arealbruk og grunnforhold har kommunen et særlig ansvar. Det vises til rundskriv T-5/97 om fareområder: Kommunen har ansvar etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven for å sikre en forsvarlig bruk og vern av arealer og bygninger innen kommunens grenser. Kommunen har en selvstendig undersøkelsesplikt med hensyn til farer både ved utarbeidelse av arealplaner og ved vurdering av dele- og byggetillatelser. Kommuner med spesiell topografi eller med erfaring fra tidligere naturskader må være særlig oppmerksomme på disse forhold når de tar stilling til arealbruken.( ) For områder som i mindre grad er utsatt for fare, og som det ikke er aktuelt å båndlegge med tanke på regulering til fareområde, kan f.eks. i kommuneplanens arealdel disponeres som landbruks-, natur- og friluftsområde, (LNF-område). Virkningen av at et område legges ut som LNF-område i arealplanen, vil være at bygge- og anleggstiltak samt fradeling til formål i strid med planen, f.eks. tiltak som nevnt i pbl 93, ikke er tillatt. Kommunen har ført en restriktiv politikk med hensyn til etablering av spredt bebyggelse og nyoppføringer av boliger i LNF-områder. Kommunen har sett det som viktig å styre befolkningsutviklingen og bosettingsmønsteret ut fra overordnende og helhetlige planer. Der det i tillegg er snakk om fareområder i forhold til grunnforhold er det videre kommunens syn at nyoppføringer i hvert Side 18 av 26

19 Sak 72/07 fall ikke bør tillates uten at egnetheten til formålet er vurdert på et bredere grunnlag gjennom utarbeidelse av reguleringsplan. Etter å ha vurdert klagen, kan kommunen ikke se at det er anført nye momenter som endrer kommunens oppfatning av saken. Etter å ha vektet de ulike argumentene for og imot konkluderer kommunen med at det ikke forligger en overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon og at lovvilkåret for å godkjenne søknaden derfor ikke er tilstede. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Utskrift av saken til: Saksbehandler for videre oppfølging Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger K. Tveranger Side 19 av 26

20 Sak 73/07 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 73/07 Sakstittel: Arkivsaknr: 07/2428 Saksbehandler: K-kode: KLAGE PÅ PÅLEGG OM TILKNYTNING TIL OFFENTLIG VANN FJELLVEGEN PLU/PLAN/AGS Anne Grindal Søbye Saksnummer Utvalg Møtedato 73/07 Miljø- og utviklingsutvalget Administrasjonens innstilling: Felles klage på pålegg om tilknytning til offentlig vannledning gitt med hjemmel i plan og bygningslovens 65 for eiendommene i Fjellvegen: gårdsnummer 83 bruksnummerne 38, 52, 65, 78 (seksjon 1 og 2) samt 83 tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Tidligere behandlinger: Side 20 av 26

21 Sak 73/07 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 07/2428 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE PÅ PÅLEGG OM TILKNYTNING TIL OFFENTLIG VANN FJELLVEGEN Anne Grindal Søbye Innstilling: Felles klage på pålegg om tilknytning til offentlig vannledning gitt med hjemmel i plan og bygningslovens 65 for eiendommene i Fjellvegen: gårdsnummer 83 bruksnummerne 38, 52, 65, 78 (seksjon 1 og 2) samt 83 tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Eiendommene i Fjellvegen 6, 8, 10,12, 14 og 16 fikk pålegg om tilknytning til offentlig vannledning. Eierne fikk på forespørsel innvilget utsatt klagefrist til , klagen er derfor rettidig fremmet. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Vedtak om pålegg, datert Klage datert Kart over området Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Varsel om pålegg datert Kopi av dokumentasjon av vannanalyser vedlagt klagen Saksutredning: Bakgrunn for saken: Flere av eiendommene i Fjellvegen har vann fra private brønner. I 1998 la ØIE vann- og avløpsledninger oppover Fjellvegen, og en del av eiendommene ble påkoplet vann- og/eller kloakk. Noen er også tilknyttet i ettertid. Kommunen sendte ut pålegg til resterende boligeiendommer som ligger nær ledningen, og som ikke hittil er tilknyttet. Eierne som har fått krav om vanntilknytning har klaget. Saksopplysninger: Lovhjemmel: Hjemmel for kommunalt krav om tilknytning til offentlig nett finnes i plan- og bygningslovens 65: Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er tilfredsstillende adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann. Når offentlig vannledning går over eiendommen eller i veg som støter til den, eller over nærliggende areal, skal bygning som ligger på eiendommen knyttes til vannledningen. Hvor det etter kommunens skjønn vil være forbundet med uforholdsmessig stor kostnad å gjennomføre bestemmelsene i annet ledd, eller hvor særlige grunner ellers tilsier det, kan kommunen godkjenne en annen ordning. Side 21 av 26

22 Sak 73/07 Også i andre tilfelle enn dem som er nevnt i annet ledd, kan kommunen kreve at bygningen skal knyttes til offentlig vannledning når særlige hensyn tilsier det. Klage: Grunneierne har vedlagt dokumentasjon på prøveresultater av vannprøver fra brønner, og argumenterer med at kvaliteten på vannet alltid har vært god, og fortsatt er god. Kommunen har kjent til at disse eiendommene ikke har vært tilknyttet. Eiendommene ble ikke krevet tilknyttet vann da ledningene ble lagt og eiendommene tilknyttet kloakk i Eierne mener at pålegget om tilknytning er ubegrunnet. Grunneierne anser at utgiftene til tilkopling er uforholdsmessig høye (jmf. plan- og bygningslovens 65). Husene ligger inne på fast fjell og kostnadene til sprengning og legging av ledninger er anslått til over kr i snitt pr. eiendom. Det er nevnt eksempel på eiendom som kan få kr i anleggskostnad. Eierne ønsker å beholde drikkevannsbrønnene, og mener at nåværende vannforsyning er tilfredsstillende, og at dette må betraktres som særlig grunn etter plan- og bygningslovens 65. Forhold til eksisterende plandokumenter: Området inngår i reguleringsplan for boligområde langs Fjellvegen av (plan 89) De aktuelle eiendommene er regulert til åpen småhusbebyggelse (frittliggende bolighus med inntil 2 boligenheter). På begge sider av Fjellvegen er det regulert felter med konsentrert boligbebyggelse. Forhold til gjeldende vedtak: Klage på vedtak om pålegg om tilknytning til offentlig vann av Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen kostnader for kommunen. Eierne må bekoste tilknytningen og betale tilknytningsavgift til kommunen. Avgift kr ,- inkl. mva. for hus opp til 139 m 2 (Husbankens beregnede areal). Avgiften øker med husets areal. Drift, vedlikehold: Ingen kostnader for kommunen. Eierne må betale årsavgift, kr inkl. mva. for hus opp til 139 m 2 (Husbankens beregnede areal). Avgiften øker med husets areal. Alternativt kan eierne betale for målt forbruk med vannmåler. Bærekraftig utvikling: Tilknytning til offentlig vann vil gi økt sikkerhet for at eiendommene får drikkevann som ikke er forurenset også i fremtiden. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Nei Alternative løsninger: Ingen forslag til alternative vedtak. Vurdering: Hovedregelen i plan- og bygningslovens 65 er at eiendommer som ligger nær offentlig vannledning skal knyttes til. Eiendommene i Fjellvegen har vannledningen liggende i vegen rett utenfor tomtegrensen, og Side 22 av 26

23 Sak 73/07 faller pr. definisjon i kategorien bebyggelse som skal knyttes til. Fritak fra krav om tilknytning skal i slike tilfeller kun skje unntaksvis, kriteriet vil være at tilknytning er forbundet med uforholdsmessig store kostnader. Bestemmelsen gir ikke føringer på hva som regnes som uforholdsmessig store kostnader. I dette tilfellet ligger boligene i kort avstand fra ledningen på det meste ca. 20 meter. Lengden på grøftene vil kunne bli noe lenger på enkelte eiendommer, avhengig av hvor husets vanninntak er plassert. 20 meter fjellgrøft er svært vanlig i en tid der det meste av eneboligbygging skjer på fjellgrunn. Vanskelighetsgraden ved sprenging så nær eksisterende bebyggelse er imidlertid større enn ved nyetableringer, og kostnadene pr. løpemeter grøft vil nødvendigvis bli noe høyere. Etter rådmannens vurdering er ikke kostnadene uforholdsmessige sammenholdt ved kostnadene til etablering av vannforsyning til andre eiendommer. Alle boliger som har vannforsyning fra privat brønn må generelt ha tilfredstillende vannkvalitet, disse eiendommene skiller seg ikke ut fra andre eiendommer med privat brønnvann i så måte. Dette kan derfor ikke anses som særlig grunn for fritak. Området i Fjellvegen er nå under utbygging i hht. vedtatte reguleringsplaner, og vil når utbyggingen er fullført fremstå som relativt tett. Situasjonen er en helt annen enn da disse eiendommene ble etablert med privat vann. Gjennom utbyggingen av Heksebergåsen på slutten av 80-tallet, og dagens utbygging i Fjellvegen, er eiendommene blitt en del av et større boligfelt, og må likestilles med andre tettbygde områder. Det kan ikke forventes at eiendommene kan få beholde sine private brønner til drikkevann. Selv om det ser ut til at det har gått bra så langt, er faren for forurensning av vannet økende. Det er heller ikke urimelig at eksisterende boliger gjennom tilknytningsavgifter og årsavgifter skal være med å dekke kostnadene til infrastruktur til felleskapets beste. Nye boligfelt må i mange sammenhenger i stor grad bære kostnader som også eksisterende bebyggelse nyter godt av. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger Side 23 av 26