Saksfremlegg 93/168 KLAGE PÅ GODKJENT TOMANNSBOLIG, ELGFARET 15, GNR 93 BNR 168

Transkript

1 Arkivsak: 09/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 93/168 KLAGE PÅ GODKJENT TOMANNSBOLIG, ELGFARET 15, GNR 93 BNR 168 Mira Joanna Peuru Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av om tillatelse til oppføring av tomannsbolig i Elgfaret 15. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse i henhold til forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens (2008) 1-9. Kommunens tillatelse til oppføring av tomannsbolig i Elgfaret 15 på Mohagen er påklaget av naboer i Elgfaret 13 og Elgfaret 17. Saken er behandlet etter plan- og bygningslov og iht. reguleringsplan nr 70, Mohagen. Det er ikke søkt om eller gitt dispensasjon. Klager viser til blant annet at bygningen blir for høy. Geoteknisk prosjektering har krevd oppfylling på tomten inntil 1,5 meter og oppføring av tørrmur i eiendomsgrensen på grunn av vanskelig grunnforhold. Rådmannen finner at det er gjort en rimelig avveining mellom høydeplassering, grad av terrenginngrep, geoteknisk prosjektering og hensynet til naboer og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Reguleringsplan, plan nr 70 for Mohaugen 2. Situasjonsplan, godkjente tegninger 3. Tillatelse til tiltak, Elgfaret 15, sak 23/10 av Klage nr. 1 av fra Øystein Dag Borlaug 5. Klage nr. 2 av fra Kjell Reidar Bredesen 6. Uttalelse til klage nr. 1 fra ansvarlig søker mottatt Uttalelse til klage nr. 2 fra ansvarlig søker mottatt Møtereferat av Redegjørelse for plassering og høyder på bolig og tørrmur gnr 93, bnr 168, datert Geoteknisk rapport: rapport av , kontroll av planer og tegninger av , geotekniske vurdering vedrørende graving av Nabovarsel nr.2, sendt rekommendert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter og korrespondanse. Saksutredning: Bakgrunn for saken: Eiendommen er en ubebygd tomt på 766 m 2 mellom eksisterende boligeiendommer i Elgfaret 15. Tomten ligger innenfor faresone for kvikkleire. Kommunen ga i 2008 rammetillatelse til enebolig på 208 m 2 BRA. Det ble ikke protestert på dette tiltaket, men det ble aldri iverksatt. Den mottok kommunen søknad om tomannsbolig med garasje i underetasje. Dette huset har omtrent samme høyde som det som ble godkjent i Men i følge geoteknisk prosjektering måtte

2 tomannsboligen heves 1 meter til kote 135 moh samt oppfylling inntil 1,5 meter mot veien. Oppfyllingen avsluttes med sammenhengende tørrmur både mot Elgfaret og mot nabotomtene. På grunn av disse endringene ble naboer varslet på nytt Det forelå ingen protester til tiltaket, men det ble stilt spørsmål fra naboer om nabovarsel var gyldig. Gyldighet ble tatt opp med Statens bygningstekniske etat som konkluderte med at nabovarslingen var korrekt gjennomført. Den ga kommunen tillatelse til oppføring av tomannsbolig på 2 etasjer med garasje som tilleggsdel i underetasje (vedlegg 3). Saksopplysninger: Den mottok kommunen udatert klage fra naboene i Elgfaret 13 (vedlegg 4) og den klage fra naboene i Elgfaret 17 (vedlegg 5). Klage nr.2 inneholder i hovedtrekk samme argumenter som klage nr.1. Hovedpunktene i klagene er: Forstøtningmurene i grensen er søknadspliktig tiltak og faller ikke inn under reglene for mindre tiltak. Påstand om at støttemurene og heving av terreng medfører ulempene vedr. vann for naboene. Påstand om at nabovarsel var ugyldig og at nabo gnr 93 bnr 166 ikke er varslet. Klager mener at høydeforskjell på mønehøyde mellom Elgfaret 13 og 15 ikke harmoniserer med verken reguleringsplan nr 70 eller veiledning om estetikk, men at naboer kan akseptere en viss høydeforskjell. Klager ønsker at bygget plasseres lavere i høyden og mer tilbaketrukket i forhold til veien. Påstand om at kommunens saksbehandling ikke følger plan- og bygningslovgivingen i forhold til nabovarsling og estetikk vedrørende høydeforskjell. Klager mener at Sørum kommune ikke tar tilstrekkelig hensyn til sikkerhet og stabilitet. Klager krever umiddelbar stans i arbeidet på tomten og synfaring på området. Det er mottatt uttalelse fra ansvarlig søker på klagen nr.1 (vedlegg 6) og på klagen nr.2 (vedlegg 7). Kort resymè: Det informeres om at det i prosjektet er tilstrekkelig drenering rundt bygget og langs nabogrensene til at vann ikke føres inn mot nabotomtene. Søker mener at nabovarsel er korrekt utført og det ikke har innkommet noen naboprotester eller noen klage fra naboer før vedtaket ble fattet. Han informerer om at nabo ble varslet pr nabovarsling, per telefon og mail og invitert til kontoret, men ønsket ikke å komme. Han informerer om at pga. de geotekniske forholdene lar ikke huset seg senke. Informasjonen ble gitt og gjort tilgjengelig gjennom nabovarsling Han mener dermed at klagers påstand om at det er sendt nabovarsel en dag før vedtaket ble fattet ikke stemmer. Ansvarlig søker mener at høyden er iht. plan og bygningsloven og reguleringsplan 70 Mohagen. Endret høyde er nabovarslet. For byggets plassering: Ansvarlig søker mener at plassering er innenfor reguleringsplanens rammer. Søker opplyser om at kritiske og viktige området for sikring og stabilitet er ivaretatt på eiendommen, men er skeptisk til sikringen av naboeiendommene og mener at det bør vurderes tiltak på disse. Søker opplyser at det er ikke igangsatt arbeider før tillatelsen forelå. Ansvarlig søker kan ikke se at det foreligger grunn til stans i arbeidene. Det ble avhold møte mellom Sørum kommune v/byggesak, naboer, ansvarlig søker og tiltakshaver den (vedlegg 8). Møtet ble holdt etter ønske fra kommunen. Formålet var å få saken godt belyst og kvalitetssikre at det ikke var noen misforståelser knyttet til den. I forkant av møtet var naboene tilsendt kopi av godkjente tegninger.

3 Kontrollmåling av tomtegrensen og kotehøyder på nabobebyggelsen: Sørum kommune v/geodata har foretatt befaring på eiendommen. Det er gjort kontrollmåling av tomtegrensen og kotehøyder på nabobebyggelsen. Følgende kotehøyder er nå kjent: Elgfaret 17: moh (målt topp såle). Høyde på huset er 8,3 m. Det gir mønehøyde på 142,5 moh. Elgfaret 13: moh (målt topp såle). Høyde på huset 7,8 m. Det gir mønehøyde på 142,2 moh Elgfaret 15 (nybygg): moh (målt på grusdekke før støping). Godkjent høyde på ferdig støpt dekke er 135 moh. Høyde på huset er i følge innsendte tegninger målt til 9,15 m. Det gir mønehøyde på 144,15 moh. Ut fra godkjente tegninger har Elgfaret 32 mønehøyde på 144,8 moh. Feilmarginen på disse målingene er +/- 5 cm. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr 70 for Mohaugen av og er avsatt til byggeområde for bolig. Boligen er plassert som vist på planen. Paragraf nr. 2 og 3 fra reguleringsbestemmelser: 2 BYGGEOMRÅDER a) I boligområdet skal det oppføres frittliggende boliger med tilhørende garasje. b) Boligene skal i hovedtrekk plasseres som vist på plankartet, men den endelige plasseringen fastsettes av bygningsrådet. c) Utforming av ubebygd areal på den enkelte tomt, herunder utgraving og oppfylling, må utføres i henhold til anvisninger gitt i geoteknisk rapport nr , dat , fra A/S Geoteam, Oslo. 3 FRITTLIGGENDE SMÅHUS. b) Bygningsrådet skal bestemme høyden på grunnmur eller pillarer (sokkelhøyden). Bebyggelsen kan føres opp i maksimalt 2 etasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan underetasjen innredes i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. c) Boligene må tilpasses til hverandre når det gjelder takform og utførelse. Bygningsrådet kan gi bestemmelser om dette ved behandling av byggemeldinger. d) Garasjer skal fortrinnsvis oppføres som tilbygg til bolighuset og tilpasses dette med hensyn til materialvalg, form og farge. Forhold til gjeldende vedtak: Det klages over kommunens byggetillatelse av , sak 23/10. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen Drift, vedlikehold: Ingen Bærekraftig utvikling: Vedtaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og dens bestemmelser og må derfor sies å være i tråd med prinsippet om bærekraftig utvikling. I tillegg finner kommunen det viktig å ivareta geotekniske forhold i området. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei

4 Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Pga. geotekniske forhold kan bygning ikke senkes i terrenget. Det gjenstår da kun senking av loftetasje og mindre takhøyde i garasjen. Rådmannen skylder imidlertid å gjøre oppmerksom på at endring av tillatelse ved senking av loft etasje kan medføre tap av boareal. Hver boenhet har et boareal på 90,5 m 2. Tiltaket må ha et visst boareal for å kunne fungere som en god tomannsbolig. Reduksjon av areal kan medføre økonomiske konsekvenser for tiltakshaver. Å gi saken oppsettende virkning: Rådmannen har besluttet å ikke gi klagen oppsettende virkning. Klagen inneholder ikke momenter som gjør at rådmannen vurderer det som umiddelbart sannsynlig at klagen vil føre frem. Det er foretatt oppfylling og graving på tomta. Lokalstabiliteten i skråningen er i midlertidig forbedret ved å sette ned en spunt. Geotekniske vurdering av (vedlegg 11) tilsier imidlertid at tilbakefylling mellom kjellermur og skråning skal utføres innen 1 måned fra (dato for befaring på tomten). Skulle klagen likevel gis oppsettende virkning fram til klagesaken er ferdigbehandlet, må det samtidig settes krav om mer permanent stabilisering av tomta pga det grunnarbeidet som alt er utført. Dersom klagen gis oppsettende virkning må det samtidig stilles krav om at permanent stabilisering av tomta prosjekteres. Arbeidet må så utføres av ansvarlig utførende for grunnarbeider innenfor fastsatt tidsfrist. Vurdering: Byggetomten: Eiendommen er avsatt til boligformål og det foreligger ingen byggeforbud for tomten. Tomten ligger innenfor faresone for kvikkleire jfr. geotekniske rapport og kvikkleirekart. Det er utarbeidet en geoteknisk rapport til gjennomføring av tiltaket av Løvlien Georåd AS, datert På bakgrunn av geoteknisk rapport ble huset hevet fra 134 moh til 135 moh og nedre del av tomta ble hevet med 1,5 meter. Videre krever den geotekniske rapporten at oppfyllingen må avsluttes med sammenhengende tørrmur både mot Elgfaret og mot nabotomtene (vedlegg 10). Tomannsboligen: Oppføring av tomannsbolig er i tråd med reguleringsbestemmelsene og mønehøyder er i tråd med planog bygningsloven. Bolig er plassert som vist på reguleringsplan nr. 70. I forhold til estetikk: I gatebilde er det flere forskjellige hushøyder, individuelle terrengoppfyllinger med/uten støttemurer mot veien og varierende takform. Hus på andre siden av veien har en høyere plassering og en omfattende støttemur i forkant. Godkjent tiltak ligger høyere enn de to nabohusene pga. den geotekniske prosjekteringen, men er tilpasset nabobebyggelsen ift. takform og materialvalg. Kommunen var klar over utfordringen høydeforskjellen mot nabobygg i Elgfaret 13 medfører. I vår vurdering foretok kommunen en vekting mellom de ulike hensynene hvor vi særlig la vekt på geotekniske forhold. Etter en konkret vurdering av de ulike hensynene fant vi det riktig å godkjenne omsøkt plassering. Det bemerkes at huset i Elgfaret 13 er vesentlig lavere enn hva som kan forventes ut fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Tørrmuren: På bakgrunn av geoteknisk rapport må oppfyllingen avsluttes med sammenhengende tørrmur både mot Elgfaret (murhøyde=1,5m) og mot nabotomtene, Elgfaret 13 og 17. Omsøkte tørrmur er en mindre forstøtningsmur, og plassering inntil eiendomsgrensene tillates derfor i h.h.t. plan- og bygningslovens 70,2b. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning

5 Omsøkte murer har en lengde på ca. 6 meter langs nabogrense med høyde fra 0,5m til 1,5 m. Disse murene er så lave at rådmannen finner det riktig å behandle de iht. 70,2b. Det vises til at garasje opptil 50 m 2 behandles etter den samme regel. Plassering medfører følgelig, etter rådmanns vurdering, ikke krav om dispensasjon fra avstandskrav etter 70.2 eller krav om nabosamtykke etter 70.2a. I forhold til estetikk er muren av samme art som støttemuren på andre siden av veien. Tiltakets forhold til reguleringsbestemmelser og plan- og bygningsloven: Rådmann finner at tiltaket er i h.h.t. reguleringsbestemmelsenens krav til etasjeantallet. Underetasje som består av garasje, bod og innvendige trapp anses å være tilleggsdel. Utifra innsendte tegninger (Tegningsnr E-05 og E-06 ) er himling i denne tilleggsdelen kun 1,0 over planert terrengs gjennomsnittnivå rundt bygningen og dermed regnes ikke med i etasjeantallet. Det henvises til NS hoveddel og tilleggsdel og 15 Etasjetall (TEK 4-1) og etter bestemmelsene i reguleringsplaner fra Forøvrig er det tidligere godkjent lignende boliger i området som består av frittliggende boliger fra 2 til 3 etasjer. Med garasjen i underetasjen utnytter tiltaket tomtas utforming på en god måte. Nabovarsling: Nabovarsling nr. 1 er sendt rekommendert til alle naboer og gjenboere. Etter geotekniske prosjektering ble tiltaket endret og de samme naboer ble varslet på nytt. Nabovarsling nr. 2 ble sendt rekommendert (vedlegg 11) uten noen vedlegg, men med informasjon om hvor tegninger var tilgjengelig. Det forelå ingen protester til tiltaket, men det ble stilt spørsmål fra to naboer om nabovarsel var gyldig. Gyldighet ble tatt opp med Statens bygningstekniske etat som konkluderte med at nabovarsel var korrekt gjennomført, ift. telefonsamtale av mellom Wilhelm Holst Skar fra BE og kommunens Mira J. Peuru. Saksbehandler fikk tilbakemelding at det er tilstrekkelig med henvising til adresse til Jessheim og tok dette til etterretning. Nabovarsling ble etter dette funnet å være utført korrekt og å være i tråd med plan- og bygningslovgivinger. I ettertid, , er det sendt ut godkjente tegninger til naboer og det er avholdt møte med naboer. Saken anses etter dette å være tilstrekkelig opplyst ovenfor naboer. Rådmannen ser imidlertid at det er uheldig at det i klagesaken blir det stilt spørsmål ved om nabovarsel var gyldig, og at det er i søkers interesse å sørge for en god dialog med naboer. Rådmannen vil ha fokus på at nabovarsling bli ivaretatt på en god måte i nye byggesaker. Øvrige forhold i klagene: Klager mener at Sørum kommune ikke tar tilstrekkelig hensyn til sikkerhet og stabilitet. Det bemerkes at tiltaket er lagt med ansvar til geoteknisk prosjektering i tiltaksklasse 3 og med ansvar til utførelse av tørrmur i tiltaksklasse 2. Samlet vurdering: Etter plan- og bygningslovens 70 nr 1 er kommunen gitt myndighet til å godkjenne bygningers plassering, samt høydeplassering. I forarbeidene til plan- og bygningsloven i Ot.prp. nr 27 for om høydefastsettelse framgår det at kommunen under behandling av en byggesøknad skal se til at trivsels- og miljømessige forhold ikke blir vesentlig skadelidende. Kommunaldepartementets rundskriv H-18/90 slår imidlertid fast at bestemmelsen skal praktiseres slik at tiltakshavers ønske om plassering imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot dette. Bygningsmyndighetene må derfor foreta et skjønn mht hva som kan utgjøre en betydelig ulempe for naboene, og avveie tiltakshavers ønsker i forhold til disse ulempene. Det må tas hensyn til byggets funksjon, jf plan- og bygningslovens Denne tomten ligger innenfor faresone for kvikkleire. Ved saksbehandling er det lagt avgjørende vekt på den geotekniske situasjonenen. Det er utført geoteknisk prosjektering i tiltaksklasse 3. Nabovarsling er funnet å være utført korrekt. Tiltaket er funnet å være i tråd med plan- og bygningsloven og reguleringsbestemmelser.

6 Etter en samlet vurdering har rådmannen valgt å godkjenne tiltaket og dets plassering og finner at tiltaket har en grei estetisk utforming i seg selv og i forhold til omgivelsene. Etter en ny gjennomgang av saken fastholder kommunen på sin vurdering om at ulempene som anføres av naboer ikke i tilstrekkelig grad hjemler en omgjøring av vedtaket. Klagen tas ikke til følge. Utskrift av saken til: Mira Joanna Peuru Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger K. Tveranger