Saksfremlegg KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 383/06, AVSLÅTT SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV STØTTEMUR OG SVØMMEBASSENG.

Transkript

1 Arkivsak: 06/3648 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Innstilling: Saksfremlegg KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 383/06, AVSLÅTT SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV STØTTEMUR OG SVØMMEBASSENG. GNR 83 BNR 165 Sissel Andersen Klage av 20. november 2006 fra Hege og Nils Bunæs tas ikke til følge, og vedtak i sak 383/06 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. Frist for fjerning utsettes fra til to måneder etter at fylkesmannens avgjørelse foreligger. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113, 1. ledd gis det pålegg om fjerning av den ulovlig oppsatte støttemuren/terrassen og bassenget. Frist for å etterkomme pålegget settes til to måneder etter at fylkesmannens endelige avgjørelse foreligger og klagesaken er avgjort i klagers disfavør. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 116 a fastsettes en tvangsmulkt kr. kr. 500,-, kr pr. dag løpende som forfaller med fristoverskridelse. Pålegget og tvangsmulkten er et enkeltvedtak som kan påklages innen 3 uker. Det er uten byggetillatelse oppført en større støttemur/terrasse med svømmebasseng inntil bolighus under oppførelse i byggefeltet Hekseberg Nord, på gnr. 83, bnr Både støttemuren og terrassen med svømmebasseng ligger delevis utenfor regulert byggegrense. Tiltaket er søkt godkjent i ettertid. Det er også uten tillatelse hugd en god del trær i friluftsområde nedenfor tomta. Støttemuren er svært godt synlig og uheldig dominerende. Søknaden er avslått. Å godkjenne tiltaket vil kunne gi en uheldig presedens for hva som kan oppføres på andre tomter i byggefeltet. Frist for fjerning ble satt til Vedtaket er nå påklaget. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge, at vedtaket opprettholdes, og at saken oversendes fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. Frist for fjerning foreslås utsatt til to måneder etter at fylkesmannens avgjørelse foreligger. Samtidig gis det pålegg om fjerning og det fastsettes tvangsmulkt med samme frist. Vedlegg: 1. Oversiktskart, Hekseberg Nord 2. situasjonsplan med inntegnet støttemur og basseng 3. 3 fotografier tatt fra nedsiden 4. Innsendt fasadetegninger av boligen 5. Klage av fra Hege og Nils Bunæs 6. Vedtak av , sak 383/06, avslått søknad om dispenssjon fra regulert byggegrense - oppføring av støttemur og svømmebasseng delvis utenfor byggegrense. 7. Brev av fra tiltakhaver med begrunnelse for søknaden om dispensasjon. 8. Brev av fra tiltakhaver med begrunnelse for oppføring av terrassen m.m. Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Vårt brev av , vedtak om byggestopp for bassenget. Søknad mottatt for oppføring av svømmebasseng Søknad mottatt for oppføring av støttemur. Vårt brev av vedrørende ulovlig oppført støttemur og hugging av trær.

2 Brev av fra tiltakhaver vedrørende sikring av tomta mot steinutglidning og søknad om oppsetting av svømmebasseng. Sak 122/06 av , dispensasjon og tillatelse til tiltak tillatelse til oppføring av bolig og dispensasjon fra reguleingsplan, gnr. 83, bnr. 165 Saksutredning: Bakgrunn for saken: Det er uten at byggetillatelse er gitt oppført en støttemur, ca 2,5-3,5 meter høy og 25 meter lang samt terrasse med svømmebasseng på 3 x 6 meter, inntil bolighus under oppførelse på gnr. 83, bnr. 165, i byggefeltet Helseberg Nord på Frogner. Støttemuren er hovedsakelig plassert utenfor byggegrensen, mens terrassen bak den og svømmebassenget ligger delvis utenfor regulert byggegrense. Murens høyde varierer fordi terrenget er svært kupert. Da kommunen oppdaget forholdet ble arbeidet stoppet av kommunen. Samtidig ble tiltakshaver anmodet om å sende inn søknad om byggetillatelse. Tiltross for at arbeidene ble stoppet valgte tiltakhaver å fortsette arbeidene. Søknad om byggetillatelse ble avslått i sak 383/06. Dette avslaget er nå påklagd. Saksopplysninger: Eiendommen gnr. 83, bnr. 165 ligger i byggefeltet Hekseberg Nord, som nå er under utbygging. Eiendommen er skrånende mot sydøst og er i reguleringsplanen regulert for bygging med underetasje. Det ble søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens krav om underetasje, for i stedet å bygge bolig med betongplate på mark. De først mottatte fasadetegningene av bolighuset ble vurdert som mangelfulle av kommunen, og det ble krevd innsendt reviderte tegninger med terrengprofiler. Reviderte tegninger ble mottatt, og saken ble byggesaksbehandlet ut fra disse, se vedlegg nr. 4. På disse tegningene er terrenglinjene tegnet som relativt svakt skrånende i området boligen skulle bygges og det er ikke vist noen form for støttemur/terrasse eller svømmebasseng. Med dette som bakgrunn ble det gitt byggetillatelse for oppføring av enebolig på tomta uten underetasje. I vurderingen blir det vist til tiltakshavers fysiske behov for bolig med alt på en flate (livsløpstandard) og at tomten ikke er brattere enn at det er forsvarlig å bygge plate på mark løsning. I vedtaket heter det: Profiler av tomten med fasadetegninger viser at tiltaket er gjennomførbart uten unødvendig store terrenginngrep, og ikke større enn påregnelig i tilsvarende tomter på feltet som ikke er merket med U. Kommunen finner med dette at det foreligger en overvekt av særlige grunner for å kunne godkjenne dispensasjonssøknaden. I ettertid viser det seg at terrenglinjene på innsendt fasadetegning ikke stemmer med virkeligheten, og at høydeforskjellen er høyere enn innsendte tegninger viser. Ansvaret for å sende inn korrekte tegninger ligger hos ansvarlig prosjekterende for boligen Bolig Partner AS. Da kommunen ble kjent med dette var en stor del av boligen allerede ferdig oppført. Vi mottok brev fra tiltakshaver der han skriver at han ønsker å informere om at tomta er sikret mot steinutglidning. Samtidig søker han i brevs form om tillatelse til oppsetting av et svømmebasseng. Dette er en svært ufullstendig søknad. Omtrent samtidig mottok Sørum kommune henvendelse fra publikum om at det var oppført en godt synlig støttemur på eiendommen ut mot den nye adkomstveien til Helseberg Nord, samt at alle trærne i området nedenfor og sør-vest for eiendommen var hugd. Dette er i et regulert friluftsområde. Sørum kommune foretok befaring, og tok deretter kontakt med ansvarlig søker for husbyggingen, Bolig Partner AS, som opplyste at de ikke var kjent med hverken oppføring av muren eller hogsten av trær. Sørum kommune tok i brev av forholdet opp med tiltakshaver. De ble påpekt at oppføring av muren er søknadspliktig og krever dispensasjon. Det ble krevd at arbeidet med muren stanses og forblir

3 stanset inntil eventuell byggetillatelse er gitt. Søker ble gitt mulighet til innsendelse av søknad i ettertid. Samtidig ble tiltakshaver forespurt om han viste hvem som har foretatt hogsten i området. Kommunen mottok svar fra tiltakhaver. Han søker om oppføring av støttemur på 2,5 3,5 meters høyde. Tiltakshaver begrunner her sin søknad om oppføring av støttemuren, se vedlegg nr. 8. Han opplyser at han er ansvarlig for huggingen av trær, og viser til at han mener at det var omfattende råteskader på mange av trærne. I brev av ble det krevd innsendt fullstendig byggesøknad også for bassenget. Søknad om det ble mottatt Ved befaring i området ble kommunen kjent med at arbeidet med oppføring av muren og svømmebassenget ikke var stoppet, til tross for at det tidligere var fattet vedtak om stopp, og tiltakhaver selv hadde bekreftet at arbeidet skulle stoppes. Arbeidet ble krevd øyeblikkelig stoppet, og det ble varslet at pålegget kan følges opp med forelegg, alternativt tvangsmulkt. Samtidig ble tiltakshaver gitt mulighet til å begrunnes sin søknad om dispensasjon ytterligere. Ytterligere begrunnelse for dispenssjonssøknaden ble mottatt , se vedlegg nr.7. Stikkord fra tiltakhaver er: På grunn av skade i bilulykke trenger man et hus og uteareal med alt på en flate. Tiltakhaver opplyser at av kotene på kartet så det greit ut å bygge alt på én flate. Boligpartner AS prosjekterte huset og leverte tegninger og situasjonskart. Terrenget stemte ikke med profilene på tegningene. Den ene delen av huset ligger på en sprengsteinfylling som på det meste er 2,75 m høy. Med det tiltakhaver nå vet om korrekte terrenglinjer hadde det aldri blitt aktuelt å bygge på tomta. Inkludert i planene var også et svømmebasseng for opptrening. Tiltakhaver skriver at dette burde ha vært inntegnet ved prosjektering av huset, men at Boligpartner AS fortalte at det ikke var nødvendig. Det kunne gjøres senere. Tiltakshaver mener støttemuren sikrer samfunnsmessige verdier gjennom å hindre utrasing. Støttemuren er svært synlig. Det kan dempes med vegetasjon. Tiltakshaver opplyser at boligprosjekt på nabotomta på vestsiden også kan bidra til å dempe eksponeringen av støttemuren, i og med at naboen har sagt at han må fylle opp betydelig inn mot tiltakhavers støttemur for å få bygd på tomta si. Tiltakshaver skriver at fjerning av støttemuren vil innebære at sprengsteinsfyllingen under huset må sikres på annen måte. Denne sprengsteinfyllingen vil bli fristilt og eksponert dersom muren fjernes. Rådmannen fattet vedtak i saken , sak 383/06, se vedlegg nr. 6. Søknaden ble avslått og det ble satt frist til til å fjerne både støttemuren og svømmebassenget. Avslaget ble påklagd , se vedlegg nr. 5. Stikkord er: Tiltakshaver mener avslaget er vurdert på et generelt grunnlag og det er ikke gjort konkret og reell vurdering av sakens faktiske forhold slik loven krever. Tiltakhaver satte i gang byggearbeid uten å tenke på at dette var meldepliktig. Man var ivrig og i ettertid kan man bare skylde på egen naiviet og dumskap. Tiltakshaver mener saken er vurdert ut fra hvor huset skulle ha stått, altså lenger bort fra byggegrensen mot sør. Han mener at den gitte byggetillatelsen for boligen må være utgangspunktet. Tiltahaver opplyser at da det viste seg at terrengprofilene ikke stemte og at det var et stup rett ned fra huset, hadde man ikke noe valg. Godkjent husplassering med uriktige terrenghøyder tvang en til å gjøre en investering en ikke hadde drømt om. Så langt har støttemuren kostet ,-. Tiltakshaver føler at det som kan bli brukt mot dem blir brukt mot dem, uten at det reelle innholdet i dispenssjonsøknaden er vurdert. Forholdet vedrørende hugging av trær i strid med reguleringsbestemmelsene er politianmeldt. Dette forholdet inngår ikke i det fattede vedtaket som det nå klages på. Forhold til eksisterende plandokumenter:

4 Eiendommen inngår i reguleringsplan nr.126, Heksebergåsen Nord, og ligger i felt B3b som er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Pkt 2 sier at bebyggelsen skal plasseres innenfor de byggegrenser som vist på plankartet. Det er regulert en byggegrense mot syd på 6 meter. Det er denne grensen det er bygd utenfor. Forhold til gjeldende vedtak: Det er i sak 122/06 gitt byggetillatelse for oppføring av bolig og dispensasjon fra reguleringsplanens krav om at boligen skal oppføres med underetasje. Det er i sak 383/06 fattet vedtak om avslag på søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense - oppføring av støttemur og svømmebasseng delvis utenfor byggegrense. Det er dette vedtaket det nå klages på. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: ikke relevant Drift, vedlikehold: Ikke relevant Bærekraftig utvikling: Godkjenning av muren vil kunne medføre en presedens som tillater at man kan oppføre svært høye og dominerende støttemurer utenfor regulert byggegrense i dette området. Området er godt synlig fra store deler av Frognerområdet. Bemanningskonsekvenser: Ikke relevant Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Det gis dispensasjon som omsøkt med hjemmel i plan- og bygnignslovens 7, og tiltaket godkjennes. Dispensasjonen må begrunnes. Det må foreligge særlige grunner for å gi dispensasjon. Vurdering: Vedrørende det ulovlige forholdet at tiltaket allerede er bygd. Tiltaket er byggemeldt i ettertid. Ved kommunens behandling skal tiltaket vurderes som om det ikke er bygd, mens det ulovlige forholdet må sees som en egen sak. Avgjørende for om tiltaket kan godkjennes er om det er i h.h.t. til reguleringsplanens krav og også intensjonene bak planen, samt om det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon fra planen. Vi har forståelse for at tiltakhaver/klager er kommet i en uheldig situasjon da tiltakene er påbegynt og kostnader påløpt. Imidlertid er det en viktig del av prosjekteringen å innhente nødvendige tillatelser før byggearbeider starter. Dette er søkers og tiltakshavers ansvar. Tiltakhaver, som også er ansvarlig søker og utførende for oppføringen av muren, terrassen og bassenget, valgte å ikke gjøre det. Kommunen har forstått det slik at tiltakshaver legger mye av ansvaret for situasjonen på ansvarlig søker og prosjekterende for boligen. Kommunen er ikke uenig i at prosjekteringen synes mangelfull, men det er vanskelig å forstå at tiltakshaver lot arbeidet fortsette med oppfylling når en så at steinfyllingen ble større og større. Det er for øvrig tiltakshaver selv, som er murermester, som har ansvarsretten for støping av platen i bolighuset. Det riktige og naturlige å gjøre når man oppdager at tegningene ikke stemte med virkeligheten er å kontakte kommunen og å søke om endring av tiltaket for å få en funksjonell løsning som er godkjent av kommunen før arbeider ble igangsatt. Dette ble ikke gjort.

5 Hvorfor politianmelde ulovlig hogst men ikke byggearbeidene? Plan- og bygningsmyndighetene er ikke straffemyndighet. Vår oppgave er å sørge for at det som utføres er i h.h.t. plan- og bygningslovens bestemmelser, og kreve retting eller riving m.v. der det er nødvendig for å få dette til. Dersom man ønsker at et tiltak skal straffeforfølges må det politianmeldes. Rådmannen har valgt å politianmelde huggingen av trær fordi dette er alvorlig forhold som vi mener skal straffeforfølges. Dette forholdet kan også vanskelig rettes i ettertid. Rådmannen har til nå i valgt å ikke politianmelde de ulovlige byggearbeidene, men heller krevd arbeidet stoppet og gitt tiltakshaver mulighet for å søke om byggetillatelse. Rådmannen har deretter avslått denne søknaden, og krevd at tiltaket skal rives. Rådmannen innstiller nå på at det også fattes vedtak om tvangsmulkt. Tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven er ikke en straff, men et pressmiddel for å få gjennomført et pålegg. Det er imidlertid ikke noe i veien for også å politianmelde den ulovlige byggingen som har skjedd. Vedrørende særlige grunner for dispensasjon: Ifølge plan- og bygningslovens 7 om dispensasjon, kan kommunen gi dispensasjon når særlige grunner foreligger. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. Slike særlige grunner er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. I hver sak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. I hht ovenstående avsnitt er personlige forhold, her bevegelseshemming, ikke ansett som særlige grunner. Grunner i slike saker kan f.eks være der uforutsette forhold med tomt oppstår som gjør det vanskelig å gjennomføre byggetiltak innenfor rådende reguleringsbestemmelser, og der det samtidig ikke medfører problemer for offentlig forvaltning og offentlige/allmennhetens interesser. Vedrørende reguleringsplanens krav: I reguleringsbestemmelsene for Hekseberg Nord er det lagt stor vekt på at bebyggelsen skal få gode estetiske kvaliteter i forhold til til tilliggende bebyggelse og nære og fjerne omgivelser. Det er satt bestemmelser i forhold til underetasje, fargevalg og plassering av byggegrenser for å oppnå dette. Det er også krevd at så langt det er mulig skal eksisterende vegetasjon og terreng mellom bygninger bevares og kultiveres. For denne tomta er det satt en byggegrense på 6 meter mot sør for å unngå at bebyggelsen kommer uheldig langt fram på eiendommen, ut mot regulert friområde og hovedveien opp til Hekseberg nord. Støttemuren som søkes godkjent er for en stor del bygd langt utenfor regulert byggegrense, og derved i strid med planen. En godkjenning krever følgelig dispensasjon fra planen. Muren er svært lang, ca 25 meter og den framstår som svært høy. Fra nedsiden er muren svært dominerende, og etter vår vurdering klart i strid med reguleringsbestemmelsenes punkt 2 og 6, som er slik: Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt og byggeliv langs veg får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, takvinkel, materialvalg, mm. Så langt det er mulig skal eksisterende vegetasjon og terreng mellom bygninger bevares og kultiveres. Ved søknad om tillatelse skal dette dokumenteres. Rådmannen mener også at muren klart er i strid med en av hovedintensjonene i reguelringsplanen som er at bebyggelsen skal få en god terrengtilpassing og en heldig fjernvirkning. Konklusjon: Det er i denne saken utført flere ulovligheter, som samlet sett er svært uheldige. Muren følger hele tomtas bredde og framstår som en svært høy og lang mur som gir et uheldig dominerende inntrykk. Huggingen av trærne gjør at muren har blitt enda mer synlig. Rådmannens vurdering er at ønske om best mulig utsikt har vært mye av drivkraften i prosjektet. Hogsten på tilgrensende friluftsområde

6 underbygger denne vurderingen. Det vil etter rådmannens vurdering være svært uheldig om dette tiltaket ble godkjent og derved kunne skape presedens for hva som skal kunne tillates av bygging av støttemurer i byggefeltet. Det er i klagen ikke kommet fram nye momenter som endrer rådmannens syn i saken. Rådmannen fastholder at tiltaket er i strid med reguleringsplanen og dens bestemmelser. Rådmannen kan ikke se at det foreligger overvekt av særlige grunner for å gi den omsøkte støttemuren/terrassen med svømmebasseng dispensasjon. Rådmannen ser imidlertid at det etter søknad bør kunne gis byggetillatelse for en betydelig mindre terrasse/støttemur sør for huset som kan gi tiltakhaver adkomstmulighet rundt huset. For å komme rundt huset vil det være nødvendig med en dispensasjon for bygging utenfor regulert byggegrense ved husets sørøstre hjørne. Ved valg av løsning bør det legges vekt på at man får en god god estetisk løsning i forhold til fjernvirkning. Vedtak om pålegg og tvangsmulkt: Det er i sak 383/06 varslet at pålegg om fjerning av støttemuren og svømmebassenget vil bli vurdert dersom ikke de to tiltakene er fjernet innen , og at man samtidig vil kunne fastsette tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningslovens 116 a. Tvangsmulkten vil da løpe fra fristoversittelsen for pålegget. Tiltakene er ikke fjernet innen fristen og det innstilles derfor på at pålegg gis, samt at det fastsettes en tvangsmulkt på kr. 500,-, kr pr. dag løpende. Frist for fjerning i pålegget settes til to måneder etter at fylkesmannens avgjørelse foreligger. Tvangsmulkten vil da løpe fra fristoversittelsen for pålegget. Utskrift av saken til: Saksbehandler for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tverranger