Saksfremlegg KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM FORLENGELSE AV FRIST FOR RIVING AV ELDRE FABRIKKBYGNING. GNR 14 BNR 53

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 08/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM FORLENGELSE AV FRIST FOR RIVING AV ELDRE FABRIKKBYGNING. GNR 14 BNR 53 Sissel Andersen Innstilling: Klage på vedtak i sak 108/09 av om avslag på søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon fra gnr. 14, bnr. 53 avslås. Vedtaket i sak 108/09 om at bygningen må rives slik at p- plasser, grøntareal og lekeplass kan etableres opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. Det er gitt midlertidig brukstillatelse for en åttemannsbolig i Lørenfallet Sentrum på betingelse av at uteareal/lekeplass og parkeringsplasser skulle være ferdig opparbeidet innen For å opparbeide dette må den gamle fabrikkbygningen på eiendommen rives, og det er derfor krevd at også rivingen skulle være utført innen samme dato. Det er søkt om forlengelse av fristen for å rive. Søknaden er avslått, og avslaget er nå påklaget. Det innstilles på at klagen avslås. Vedlegg: 1. Brev mottatt , datert , fra BoGo Eiendom AS, klage på vedtak og uttalelse til varsel. 2. Brev mottatt , datert , fra BoGo Eiendom AS, klage på vedtak og uttalelse til varsel. 3. Delegasjonssak 108/09 av Avslått søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon fra krav om riving gnr 14 bnr Brev av til BoGo Eiendom, varsel om at kommunen vurderer å fatte vedtak om pålegg og om tvangsmulkt. 5. Foreløpig svarbrev på mottatt søknad med oppramsning av mangler i saken 6. Søknad av fra BoGo eiendom AS om utsettelse av frist for riving. 7. Midlertidig brukstillatelse for åttemannsboligen 8. Sak 505/07, midlertidig dispensasjon fra krav om riving mv. 9. Sak 195/07 av , igangsettingstillatelse for rehabilitering og ombygging av eldre bolighus 10. Sak 192/07 av , rivingstillatelse for eldre fabrikkbygning 11. Kartutsnitt, Lørenfallet sentrum 12. Kartutsnitt, som viser 1) gjenværende fabrikkbygning, det som ikke er revet, 2) opprinnelig fabrikkbygning 13. Situasjonskart av eiendommen, som viser 1) dagens løsning av utearealet og 2) endelig (og godkjent) løsning etter riving. 14. E-post vedr. geotekniske forhold fra Per Øivind Fredheim, datert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige dokumenter i saken Saksutredning:

2 Bakgrunn for saken: Det ble i mai 2007 gitt byggetillatelse for rehabilitering og ombygging av et eldre boligbygg på gnr. 14, bnr. 53 og 82 i Lørenfallet sentrum (vedlegg 9). Bygget inneholdt fra før sju boenheter. Dette ble økt med en enhet til åtte enheter. Det ble satt vilkår om at parkeringsplasser skulle være opparbeidet, grøntareal tilsådd og lekeplass inngjerdet før brukstillatelse ble gitt. Det ble samtidig gitt rivingstillatelse (vedlegg 10) for den eldre fabrikkbygningen som ligger på de samme eiendommene. Rivingen gir plass til uteareal/lekeareal og nødvendig parkeringsareal for de 8 boenhetene. Det ble satt vilkår om at rivingen skulle være utført før det ble gitt brukstillatelse for boenhetene. Det ble i desember 2007 søkt om dispensasjon fra kravet om at rivingen av hele fabrikkbygget skulle være utført før det ble gitt midlertidig brukstillatelse for boenhetene. Søker opplyste at en del av bygget var revet, og den delen som gjenstår framstår som et fullstendig bygg. Pga vanskelige grunnforhold ønsker man å vente med å fjerne den siste delen av bygget inntil oppstart av neste byggetrinn. Neste byggetrinn er oppføring av en lavblokk på gnr. 14, bnr. 82 og del av gnr. 14, bnr. 7. Planlagt dato for dette byggetrinnet ble i søknaden om dispensasjon opplyst å være juni Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra kravet om riving (vedlegg 8). Ny frist for riving ble satt til Det ble samtidig gitt midlertidig brukstillatelse for de åtte boenhetene (vedlegg 7) på vilkår om at parkeringsplasser, grøntareal og lekeplass skulle være ferdig etablert innen Det ble søkt om ytterligere forlengelse av denne dispensasjonen (vedlegg 6). Søknaden var ikke tidsbestemt, man ønsket en midlertidig dispensasjon inntil det nye bygget/neste byggetrinn skulle realiseres. Søknaden ble begrunnet med forsinkelser med byggesøknaden for det nye bygget. Søknaden var mangelfull, og mangelbrev ble utsendt (vedlegg 5). Søknaden om ytterligere forlengelse av dispensasjon ble liggende i påvente av innsendelse av mangelfull dokumentasjon samt at kommunen fikk signaler fra utbygger/søker om at søknad for byggetrinn to snart ville komme, og at rivingen følgelig ville bli gjennomført ganske raskt slik at byggetrinn nr.2 kunne realiseres. På grunn av dette samt at det i denne perioden var svært stor pågang av nye byggesaker i Sørum kommune ble ikke saken prioritert, og derved ikke fulgt opp videre med varsel om pålegg/tvangsmulkt på dette tidspunktet. Kommunen mottok våren 2008 henvendelse fra Lørenfallet Borettslag som ønsker arbeidet med riving og opparbeidelse av utearealet ferdigstilt. På bakgrunn av dette ble det gjennomført en befaring på eiendommen der partene deltok. Ved befaringen ble det avklart at riving ikke er utført og at utearealet følgelig heller ikke er ferdigstilt. Dagens innkjøring til eiendommen, dersom man ikke skal kjøre over naboeiendommen, er svært trang. Det er ikke opparbeidet noe grøntområde og lekeplass. De midlertidig etablerte parkeringsplassene er gruset og ikke oppmerket. Søknaden om ytterligere forlengelse av dispensasjonen fra krav om riving ble avslått i sak 108/09 av (vedlegg 3). Det ble samtidig sendt varsel til utbygger om at kommunen vurderer å fatte vedtak om pålegg om riving av fabrikkbygningen og vedtak om tvangsmulkt (vedlegg 4). Kommunen mottok brev av og (vedlegg 1 og 2) fra utbygger som ansees som både uttalelse til varselet og klage på vedtak om avslag gitt i sak 108/09. Det er denne klagen som nå behandles. Kommunen har mottatt rammesøknad for byggetrinn 2; oppføring av en boligblokk med 15 små leiligheter. Denne søknaden vil bli behandlet som egen sak. Fristen for innsendelse av nabomerknader er ikke utgått når dette skrives.

3 Saksopplysninger: Følgene momenter framkommer i brev av og fra utbygger: Man beklager situasjonen som har oppstått, og tar den svært alvorlig. Situasjonen begrunnes men en vanskelig finansiell situasjon. Det søkes om utsettelse av frist for riving til Det har fra deres side aldri vært meningen at hele hallen skulle rives før andre byggetrinn var godkjent, og man var klare for å bygge dette trinnet. Hallen er egentlig to bygninger og det var deres mening at det bare er den som nå er revet som skulle inngå i rivingssøknaden. Det har muligens her vært en misforståelse mellom arkitekt og utbygger. Brevene fra utbygger er oversendt Lørenfallet Borettslag, som har gitt følgende uttalelse: 1. Vi har nå bodd her i 1 1/2 år uten at det er ferdigstilt, mye frustrasjon rundt dette pga trang innkjørsel, ikke noe hyggelige utearealer m plen, ikke orden med parkering av biler osv. 2. Vi er skremt av uttalelsene til BoGo Eiendom om at de kan gå konkurs hvis de skulle få dagbøter. Vi har selvfølgelig ikke interesse av det og føler vi sitter i et stort dilemma. Ønsker at dette skal bli rettet på best mulig måte. 3. Vi ber dere i kommunen undersøke våre interesser ved en eventuell konkurs av BoGo eiendom AS. 4. Vår konklusjon er: Vi greier ikke å uttale oss om hva som er best å anbefale i denne saken. Sivilingeniør Per Øivind Fredheim har utarbeidet geoteknisk rapport for eiendommen. Vi har spurt han om det er geoteknisk betenkelig å rive fabrikkbyginingen selv om nybygget ikke blir bygd, eventuelt bygd på et senere tidspunkt. Fredheims tilbakemelding i e-post av er som følger: Herved bekreftes at jeg ikke ser noen stabilitetsmessige konsekvenser ved at den bestående bygningen rives. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 37 J, Lørenfallet, gang og sykkelvei langs del av rv. 171 i sentrum fra Forhold til gjeldende vedtak: Det klages på følgende vedtak i sak 108/09: Søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon, til nå gitt fram til fra vilkår nr. 6 i sak 195/07 om at parkeringsplasser skal være opparbeidet og merket, grøntareal skal være tilsådd og lekeplass skal være inngjerdet før det gis brukstillatelse for tiltaket, og fra vilkår nr. 2 i sak 192/07 om at riving av den eldre fabrikkbygningen skal være ferdig utført før det kan gis brukstillatelse for boligbygget avslås. Man kan ikke se at det foreligger overvekt av særlig grunner for å gi forlengelse av dispensasjonen. Det vises til begrunnelse gitt i saksutredningen. Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift, vedlikehold: nei Bærekraftig utvikling: Riving av fabrikkbygningen og etablering av lekeplass, grøntområde og parkeringsplasser vil skape et bedre bomiljø og derved bedre trivsel for beboerne, både små og store. Bemanningskonsekvenser: Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei

4 Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Det gis forlenget dispensasjon fram til slik det anmodes om i klagen. Samtidig sendes det ut nytt varsel om at kommunen vurderer å fatte pålegg om riving av eldre fabrikkbygning og vedtak om tvangsmulkt dersom ikke arbeidet er utført innen Vurdering: Midlertidig brukstillatelse for boenhetene ble gitt for over et og et halvt år siden. BoGo Eiendom AS har hatt svært god tid på seg til å ferdigstille arbeidet og vi kan ikke se at det er grunnlag for å hevde at tiltakshaver ikke har vært kjent med eller inneforstått med kravet. Kommunen har forståelse for at tiltakshaver kan ha kommet i en vanskelig økonomisk situasjon. Vi vil imidlertid understreke at rent økonomiske hensyn normalt ikke kan tillegges avgjørende vekt i en dispensasjonsvurdering. Dispensasjonen må vurderes ut fra de hensyn kravet er ment å ivareta. Bakgrunnen for kravet om riving er å finne i plan- og bygningslovens 69 som er slik: Ved bebyggelse skal en så stor del av tomta holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Det skal også i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Hvor det finnes nødvendig for disse formål kan kommunen kreve at trær og beplantning på tomta blir fjernet eller beskåret. For at tiltaket skal oppfylle kravene til tilfredsstillende uteareal og en god veiadkomst for bil er det etter kommunens skjønn nødvendig at fabrikkbygningen rives og at utearealet opparbeides i h.h.t. til gitte tillatelser. Opparbeidelse av utearealer og atkomst har vært en klar forutsetning for at byggetillatelse ble gitt. Dagens løsning for utearealet er kun midlertidig godkjent, og gir beboerne et mye dårligere uteareal enn det som er stilt som vilkår i byggetillatelsen. Det er bekreftet fra geotekniker at det ikke er geoteknisk betenkelig å rive fabrikkbygningen. Beboerne er bekymret for sin situasjon dersom BoGo Eiendom as skulle gå konkurs. Kommunen har forståelse for denne bekymringen, men beboernes interesser ved en eventuell konkurs er privatrettslige forhold. Vår rolle er først og fremst å påse at plan- og bygningslovens krav blir fulgt. Konklusjon: Etter en samlet vurdering kan ikke kommunen se at det foreligger grunner for å gi forlenget dispensasjon og at klagen heller ikke inneholder nye momenter som tilsier en annen vurdering. Det er mulig å tenke seg at man bare fjerner den resterende delen av fabrikkbygningen som er nødvendig for å etablere den godkjente løsningen for utearealene. Men man vil da stå igjen med en delvis revet bygning som må sikres, og estetisk vil dette være svært skjemmende for omgivelsene. Dette ansees ikke som en akseptabel løsning, og det er heller ikke søkt om det fra utbyggers side. Vedrørende videre behandling av varsel om pålegg og om tvangsmulkt: Dersom MU vedtar rådmannens innstilling, fattes det snarest administrativt pålegg om rivning av resterende del av den eldre fabrikkbygningen og opparbeidelse av parkeringsplasser, grøntareal og lekeplass i h.h.t. varselbrevet av Samtidig fattes vedtak om tvangsmulkt, som vil løpe fra fristoverskridelsen av pålegget. Prinsipielt er det ikke noen grunn for å gi utsettelse så lenge som det søkes om, men siden saken nå har dradd slik ut settes ny frist for riving lik den omsøkte, altså til Utskrift av saken til: Saksbehandler for effektuering

5 Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger