Saksfremlegg KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 16/08. GODKJENNING AV FELLES UTBYGGINGSPLAN OG IGANGSETTINGSTILLATELSE AV TERRENGOPPARBEIDELSE.

Transkript

1 Arkivsak: 07/733 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 16/08. GODKJENNING AV FELLES UTBYGGINGSPLAN OG IGANGSETTINGSTILLATELSE AV TERRENGOPPARBEIDELSE. GNR 84 BNR 35 Sissel Andersen Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 16/08 om å godkjenne felles utbyggingsplan og gi igangsettingstillatelse for terrengopparbeidelse av eiendommene for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf. forvaltningslovens kapitel 6 og plan- og bygningslovens 15. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Reguleringsplanen for Vardefjellet Nord krever at det skal utarbeides en felles utbyggingsplan for de tre bratteste eiendommene som grenser inntil eksisterende byggefeltet. Kommunen har nå godkjent en slik plan. Planen er av utbygger utvidet til å gjelde fire eiendommer, og den stiller strengere krav til utforming av tomtene enn opprinnelig reguleringsbestemmelser gjorde. Adkomstveien som går forbi disse tomtene er ikke endret som en følge av planen. Vedtaket om godkjenning av planen er påklagd av en nabo. Kommunen kan ikke se at det framkommer momenter i klagen som tilsier omgjøring av vedtak i sak 16/08. Vedlegg: 1. Kartusnitt over området 2. Felles utbyggingsplan, godkjent i sak 16/ Utalelse av fra ØRP 4. klage av fra Elise Hoff Øby 5. Sak 16/08, godkjenning av felles utbyggingsplan og gi igangsettingstillatelse for terrengopparbeidelse av eiendommene for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken: Det ble i sak 16/08 godkjent en felles utbyggingsplan for fire tomter på Vardefjellet Nord og gitt igangsettingstillatelse for terrengopparbeidelse av eiendommene i h.h.t. planen. Denne godkjenningen er påklaget av eier av gnr. 83, bnr. 143, Elise Hoff Øby, og behandles i denne klagesaken. Det er fra før fattet til sammen fem vedtak vedr. utbygging av infrastruktur for byggefeltet (felles vei, vann og avløpsnett). Det er gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse for utbyggingen.

2 Øby har fra før påklaget rammetillatelsen for utbygging av infrastrukturen. Denne klagen ble behandlet av MU i politisk sak 70/07 den , der MU avslo klagen, fastholdt vedtaket om rammetillatelse og oversendte klagen til Fylkesmannen for avgjørelse. Fylkesmannens svar foreligger ikke enda. Saksopplysninger: Kommunen har mottatt klage på vedtak i sak 16/08, godkjenning av felles utbyggingsplan for fire tomter på Vardefjellet Nord, fra eier av gnr. 83, bnr. 143, Elise Hoff Øby. Følgende momenter framkommer: Øby har pekt på utfordringen med tomtene bak hennes eiendom og de andre partallshusene Askeladdvegen i to år. De har med tegning vist at veien ligger for høyt, uten å ha blitt hørt. Kommunen viser ikke hvorfor de mener veien ikke kan senkes, de bare informerer om at det ikke er mulig, med referanse til at dette er oppfatningen til ansvarlig prosjekterende. Ansvarlig prosjekterende har skrevet at en eventuell høydejustering av V1 ikke medfører noen ulemper for VA-ledningene der. Det betyr at veien kan justeres høydemessig om nødvendig Altså kan veien senkes. Arbeidet med planen har nå pågått over så lang tid at saksbehandlerne må ha opparbeidet seg nok kunnskap og kompetanse til å foreta egne vurderinger og fatte vedtak basert på disse. Øby ønsker å vite hvilke vurderinger kommuneadministrasjonen har gjort i saken, uavhengig av hva ansvarlig prosjekterende måtte mene. Øby ser ingen annen begrunnelse for at veien ikke kan senkes enn at det er ansvarlig prosjekterendes ønske. Denne begrunnelsen er ikke tilfredsstillende, og derfor påklages vedtaket. Klagen er oversendt ansvarlig søker ØRP AS for uttalelse. Følgende momenter framkommer i deres svar av : Det er riktig av veihøyden for V1, i forbindelse med vann og avløpsnettet isolert sett, kan senkes i det aktuelle område. Dette kan bety en moderat senking mindre enn 50 cm. Vi har vurdert en slik høydejustering men forkastet den siden ulempene for nærliggende tomter og veiutforming vil være for stor. Det vises her til krav om sammenhengende vei. En senking av veien vil medføre at adkomsten til tomtene på oversiden av V1 blir mer problematisk og at skjæring i profil og for FV 2 blir uakseptabel stor. Generelt sett kan vi ikke se at den høydemessige ulempen av V1 har store ulemper for tomtene i Askeladdvegen. Den framtidige bebyggelsen som er antydet i felles utbyggingsplan kommer til å tjene som en god støyskjerm. Med hensyn til omfang av terrenginngrepet og adkomst til boligtomtene anbefaler vi at veien etableres som prosjektert. Klagen er også sendt Sørum kommunalteknikk KF for uttalelse. De skriver i sitt svar av : Bakgrunnen til at vegen ligger som den gjør er at man tilstrebet seg for å få en løsning med rundkjøring på hovedvegen i Vardefjellet Nord, i stedet for den løsningen som var foreslått med delt veg når planen ble sendt inn første gang. For å få til stigningsforhold som holder kravene til kommunal veg, så var man nødt til å legge vegen slik den er gjort i de planene som er godkjent for vegen pr i dag. Hvis ikke vil man ikke kunne opprettholde løsningen som er lagt opp til for feltet slik reguleringsplanen er vedtatt. En eventuell nedsenking av vegen her vil kunne føre til at hele boligfeltet må reguleres helt om og at svært mange av de tomtene som er i den nedre delen av feltet vil bli annerledes enn det de er i dag. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Vardefjellet Nord.

3 Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det skal foreligge byggetillatelse for tekniske anlegg (veg, vann, avløp og veglys) før arbeidene kan igangsettes. Trafikkområdene skal opparbeides som vist i planen og i hht. kommunalteknisk norm for veger i Sørum kommune (punkt 4.1). Anleggene skal bygges og ha en kvalitet samsvarende med den til enhver tid gjeldende kommunale standard. Det skal foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Detaljplanene skal utformes med sikte på god tilpasning til eksisterende terreng (punkt 2.2). For de tre bratteste tomtene som grenser inn til eksisterende boligbebyggelse i Askeladdveien skal det utarbeides en felles utbyggingsplan. Bestemmelsen er slik: For de tre bratteste tomtene nordøst i B9 og B1 skal det i de tekniske planer utarbeides en felles utbyggingsplan. Av denne skal det fremgå hvordan atkomst og opparbeiding til byggeklar tomt løses. Det skal dokumenteres virkningene for nabotomter utenfor planområdet, ved masseprofil gjennom tomtene og tilgrensende tomter i B5b. Eventuell oppfylling eller uttak av masser skal også fremgå. Støttemur på disse tre tomtene skal ikke oppføres nærmere naboeiendom i B5b enn i byggegrensen, markert på reguleringskartet. Maks. tillat høyde på støttemur er 1,8 meter. Eventuell støttemur skal oppføres med høy estetisk kvalitet og godt tilpasset omgivelsene. punkt 3.8. Forhold til gjeldende vedtak: Det er tidligere fattet følgende vedtak vedr. utbygging av infrastrukturen: Sak 235/07, rammetillatelse gitt for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord Sak 337/07 av , avslått søknad om dispensasjon og om igangsettingstillatelse etappe 1 for utbygging av infrastruktur. Sak 415/07 av , deligangsettingstillatelse for utbygging av infrastruktur for Vardefjellet Nord Sak 47/08 av , igangsettingstillatelse for trinn 2, resterende arbeider med opparbeidelse av infrastrukturen politisk sak 70/07 den , klage på rammetillatelse i sak 235/07. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ikke relevant Drift, vedlikehold: Veien er regulert til kommunal vei, og skal oppfylle krav til kommunal standard for at SKT KF skal overta og drifte/vedlikeholde den. Bærekraftig utvikling: Veien bør ha en utforming som sikrer en god adkomst for alle eiendommene som skal ha sin adkomst fra den. Den bør ikke være uheldig bratt noen steder, og utformes slik at kjøremønsteret blir godt. Unødvendig rygging og snuing bør unngås. Veien bør ha en utforming som gjør den lett å vedlikeholde/drifte. Bemanningskonsekvenser: ikke relevant Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Alternative løsninger anbefales ikke

4 Vurdering: Søknadsprosessen i forbindelse med utbyggingen av infrastrukturen for Vardefjellet Nord er av ansvarlig søker/utbygger blitt delt opp. Man har valgt å ikke sende inn fullstendig søknad i h.h.t. reguleringsbestemmelsens krav med en gang, men heller utsatt innsendelse av søknad for deler av prosjektet. Bl.a. er søknad om felles utbyggingsplan innsendt i ettertid slik at den måtte behandles som egen sak. Det er til sammen fattet fire enkeltvedtak i saken, og saken framstår dessverre som noe komplisert. Hva klagen gjelder: Det klages nå på vedtak i sak 16/08; godkjenning av felles utbyggingsplan for terrengbearbeidelse av fire tomter, og igangsettingstillatelse for denne bearbeidelsen. Det klages imidlertid ikke på selve planen og de vilkårene som er satt til den, men på at selve adkomstveien fram til bl.a. disse tomtene ikke er senket. Hva er det tidligere konkret er klaget på: I klagen på rammetillatelsen er det klaget på: mangelfull nabovarling, høyden på veien, at det ikke er varslet om at byggingen medførte oppfylling på de enkelte tomtene, at det er regulert 4 meters byggegrense for det nye byggefeltet Vardefjellet Nord mens bebyggelsen i Askeladdvegen har 6 meter at det ikke er fastsatt kotehøyder på husmøne på framtidig bebyggelse på tomtene som grenser mot bebyggelsen i Askeladdveien. For nærmere delaljering vises til MU-sak 70/07, behandlet i møte Hva er godkjent i den felles utbyggingsplanen: Utbyggingsplanen er utvidet til å gjelde fire eiendommer, slik at det nå bare er en eiendom som grenser mot bebyggelsen i Askeladdveien som ikke inngår i planen. Denne eiendommen har minst høydeforskjell mot bebyggelsen i Askeladdveien. Utvidelsen av planen var ikke et krav fra Øby, men et valg utbygger har tatt. Flere momenter fra Øbys klage på rammetillatelsen er oppfylt i utbyggingsplanen for de fire tomtene. Byggegrensen innenfor planen er endret fra 4 til 6 meter og det er fastsatt maksimal mønehøyde på framtidige bygg på den enkelte tomt. Støttemur, med et lite unntak, tillates nå ikke, og det er bestemt at alle eiendommene skal bebygges med underetasje. Øby klager da heller ikke på selve planen og dens planbestemmelser. Kommunens vurdering: Klagen gjelder at høyden på adkomstveien fram til bl.a. tomtene som inngår i utbyggingsplanen ikke er senket. Klager mener at eneste begrunnelse for at veien ikke kan senkes er at det er ansvarlig prosjekterendes ønske. Klager mener at kommunens saksbehandlere må ha opparbeidet seg nok kunnskap og kompetanse til å foreta egne vurderinger og fatte vedtak basert på disse. Øby ønsker å vite hvilke vurderinger kommuneadministrasjonen har gjort i saken, uavhengig av hva ansvarlig prosjekterende måtte mene. Det er ikke bygningsmyndighetenes oppgave hverken å prosjektere eller kontrollere prosjekteringen av infrastrukturen, herunder veiutformingen, slik klager antyder. Dette er ansvaret til ansvarlig prosjekterende, PRO, og kontrollerende av prosjekteringen, KPR, som i dette tilfelle er Øvre Romerike Prosjektering AS, ØRP AS. Firmaet har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3, som er den høyeste tiltaksklassen, for disse rollene.

5 Det presiseres at det faktisk vil være brudd på plan- og bygningsloven dersom kommunen som bygningsmyndighet utfører prosjektering eller kontroll av prosjektering av et tiltak. Derimot kan bygningsmyndighetene som tilsynsmyndighet føre tilsyn med en hver utbygging. Det er ikke foretatt direkte tilsyn i denne byggesaken, men rådmannen har hatt en nøye saksbehandling av tiltaket for å påse at reguleringsbestemmelsens krav blir oppfylt. Dersom bygningsmyndighetene ønsket at det skulle utføres uavhengig kontroll av prosjekteringen kunne man, forut for vedtak ble fattet, stilt krav om det. I denne saken så man ikke behov for det, og det ble følgelig ikke krevd. Rådmannen ser fortsatt ikke behov for å kreve uavhengig kontroll i denne saken. Dersom man allikevel skulle ønske å endre kontrollform til uavhengig kontroll må det nå gjøres ved at det fattes vedtak om endring av kontrollform. Dette vedtaket kan påklages. I saker som gjelder utbygging av vei som skal overtas av kommunen oversendes alltid saken til kommunal veimyndighet, SKT KF, slik at de kan gi sin uttalelse til saken før den byggesaksbehandles. Det er også gjort i denne saken. Det kom da ikke inn noen merknader vedr. høydeføring av veien. SKT KF har nå, i sin uttalelse av , grunngitt hvorfor veien har fått den høydeplasseringen den har fått. Rådmannen kan ikke se at innkommet klage inneholder nye momenter som tilsier omgjøring av vedtak fattet i sak 16/08 om godkjenning av felles utbyggingsplan og gi igangsettingstillatelse for terrengopparbeidelse av eiendommene for Vardefjellet Nord, gnr. 84, bnr. 35. Det innstilles derfor på at klagen ikke tas til følge. Utskrift av saken til: Saksbehandler for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger