Saksfremlegg. Planen skal konsekvensutredes i hht. plan- og bygningslovens 12-10, jf 4-2 andre ledd.

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 10/821-8 Sakstittel: OPPSTARTSSAK HVAL - REGULERING K-kode: Saksbehandler: Ingunn Pernille Servold Innstilling: Det gis tilslutning til at det startes detaljregulering av hele næringsområdet Hval med hjemmel i planog bygningslovens Planen skal konsekvensutredes i hht. plan- og bygningslovens 12-10, jf 4-2 andre ledd. Planarbeidet skal bygge på de forutsetninger som beskrives under vurderinger i saksfremlegget. Bulk Eiendom AS ønsker å detaljregulere Hval næringsområde på Frogner for å legge til rette for lager, lettere industri og lignende. I saken drøftes ulike forutsetninger og problemstillinger som må tas hensyn til i videre planarbeid. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Notat fra Bulk eiendom, datert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sak til MU Saksutredning: Bakgrunn for saken: Bulk eiendom AS ønsker å starte detaljregulering av området Hval og rammer for planarbeidet må fastsettes. Saksopplysninger: Hval er i kommuneplanens arealdel avsatt til erverv - industri. Området er i underkant av 160 daa og omfatter deler av gnr 72 bnr 1, gnr 72 bnr 7, gnr 96 bnr 2, gnr 96 bnr 4 og gnr 95 bnr 1. Største delen av området er i dag dyrka mark og noe lauvskog. NGIs kart viser at det er kvikkleire med lav til middels faregrad på deler av området. Støyskjerm mellom FV 171 og boligbebyggelsen i Frogneralléen, vis a vis Hval skal bygges av Statens vegvesen. Det er satt av 3 millioner kr til støyskjermen i fylkets handlingsprogram i De skal også bygge rundkjøring i krysset FV171 x Gauteidegen. Rundkjøringen ligger inne i perioden med 15 millioner kr. Det ble avholdt forhåndskonferanse På forhåndskonferansen og senere med et notat har Bulk eiendom AS presentert sine tanker om utviklingen av Hval. I MUs møte ble saken om oppstart av regulering utsatt til etter avgjørelse av innsigelsen fra fylkesmannen på næringsområde på Børkehagan i kommuneplanen godkjente Miljøverndepartementet kommuneplanen for

2 Sørum med forbehold om at utvidelsen av næringsområdet ved Børkehagen måtte tas ut og opprettholdes som LNF-område. Nå i mellomtida har Bulk Eiendom AS revurdert sine planer for området. De går bort i fra logistikk og transportkrevende virksomhet og ønsker mer arbeidsintensive virksomheter. Dette har blant annet bakgrunn i kort veg til kollektivtransport. Bulk eiendom AS sine intensjoner for området: De tenker at Hval vil kunne bestå av tre planerte horisontale arealer, to stk ved gnr/bnr 72/1 og 72/7 og den siste flaten ved 96/2, 96/4 og 95/1. Arealene som ikke bebygges vil kunne bli asfalterte utearealer og grøntarealer. Målsetting er å gå i tilnærmet massebalanse på området, slik at det forventes begrenset med transport av masser i forbindelse med utviklingen av Hval. Bulk Eiendom AS mener det er sentralt for utviklingen av Hval at det legges til rette med moderne byggemåte for lager og industribygg, hvor det også tas høyde for etablering av flere kontorfunksjoner. Det medfører at gesimshøyde bør være 20 m og en utnyttelse på ca 70 %. Samt at det tillates tekniske installasjoner på tak, da trukket minimum 5 meter inn fra fasade. Dette vil gi den nødvendige fleksibiliteten for potensielle bedrifter ønsker å etablere seg på Hval. De antar imidlertid at utviklingen av Hval ikke vil medføre en utnyttelse på 70 % i første omgang. Bulk eiendom AS antar at utviklingen av Hval vil være mest aktuell for virksomheter innenfor lager, lettere industri og lignende. Det vil ikke etableres transportintensive virksomheter. Det er kort avstand til kollektivknutepunkt, spesielt med ny jernbanestasjon på plass. Utbygger vil legge til rette for arbeidsintensive virksomheter på Hval, spesielt på den delen av tomten nærmest stasjonen. Utbygger vil forsøke å unngå virksomhetsetableringer som kan innebære særlige ulemper i form av avgasser, lukt og støy på Hval. Forhold til eksisterende plandokumenter: Arealet er avsatt til erverv- industri i kommuneplanens arealdel. I tilhørende bestemmelser er det fastsatt at Hval skal ha en BYA på 50 % eller mer. Forhold til gjeldende vedtak: Rådmannen la fram omtrent tilsvarende sak for MU , som M/U utsette. Siden det nå er gått 1 år og Bulk har kommet med nye opplysninger har rådmannen trukket den utsatte saken, og legger fram nytt oppdatert saksfremlegg. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen for kommunen. Drift, vedlikehold: Ingen kjente for kommune på det nåværende tidspunkt. Bærekraftig utvikling: Kort avstand til buss og tog Bruker eksisterende infrastruktur bortsett fra interne veger på området Kort veg til stamvegnettet (E6). Bemanningskonsekvenser: Ingen for kommunen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Får saken tilsendt ved varsel om oppstart og ved offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Får saken tilsendt ved varsel om oppstart og ved offentlig ettersyn.

3 Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Reguleringsarbeidet som er skissert er i tråd med kommuneplanen. Dersom området ikke skal benyttes til næring, må det vedtas midlertidig forbud mot tiltak. Vurdering: I kommuneplanenes arealdel er området avsatt til erverv industri. Utbygger antar at området er mest aktuell for virksomheter innenfor lager, lettere industri og lignende. Rådmannen vurderer denne bruken å være i tråd med kommuneplanen. Atkomst: Atkomst til Hval er i kommuneplanens arealdel vist fra Hvalkrysset. Det er naturlig at det planlegges en 4. arm i planlagt rundkjøring. Atkomst til boligene på gnr/bnr 96/18, 96/21 og 96/2 er i dag rett ut på FV 171 Haldenvegen. I planarbeidet må det vurderes om boligene skal få atkomst via næringsområdet og ut mot rundkjøringen i Hvalkrysset. Dette kan gi en mer trafikksikker atkomst. Trafikk og støy: Hvor mye trafikk virksomheten på Hval næringsområde vil generere er vanskelig å anslå. Atkomsten til Hval er via FV 171. Kapasiteten til atkomst, FV 171 og rundkjøringa, må beregnes. Økt trafikk fører til økt støy. Støyberegninger må utarbeides. Området ligger eksponert for boligbebyggelsen på andre siden av fylkesvegen i vest og boligene nord i området. Det må gjøres vurderinger som viser hvordan nærmiljøbelastningen for boligområdet blir akseptabel. Dette kan være begrensninger i aktivitet på området og kjøring til og fra, skjerming eller andre tiltak. I vurderingen må støyskjerm som skal bygges av SVV tas med. Gangveg: Det er viktig å sikre atkomst til næringsområdet for de som går eller sykler på jobb, enten fordi de bor i nærheten eller fordi de reiser kollektivt. God forbindelse mot ny jernbanestasjon må sikres. I kommuneplanens arealdel er det lagt inn planlagt gang- og sykkelveg fra Hvalkrysset nordover langs fv 171 til undergang ved hovedbanen. Det er forholdsvis trangt mellom bebyggelsen og fylkesvegen på strekningen. Kommunen har sammen med vegvesenet sett på mulighetene. Et alternativ er en undergang under FV 171 ned mot planlagt rundkjøring. Da kan gangvegen bygges på østsida av vegen opp til undergangen ved hovedbanen. En slik gangveg kan evt kombineres med atkomstveg til de tre tidligere nevnte boliger som grenser inn til området. Lokalisering av jernbanestasjon ved Frogner blir i området hvor FV 171 krysser hovedbanen, nord for hovedbanen og vest for FV 171. Det er en fotgjengerundergang under FV 171 ved jernbanebroen. Rådmannen ser fordeler med å ha gangvegen på boligsida dersom den sees i sammenheng med gang- og sykkelvegnettet for øvrig. Da er det mulig å sykle til toget fra f. eks Lunderåsen uten å krysse FV 171 Haldenvegen. Alternative sidevalg for gang- og sykkelveg må utredes i planarbeidet før det konkluderes. Boliger: Det er mange eksempler på ulemper ved å ha boliger som grenser til næringsområder både med hensyn til støy, støv og visuell forurensning. For å finne gode løsninger for atkomst og forebygging av mulige konfliktpunkter må det vurderes å ta med boligeiendommene gnr/bnr 96/18, 96/21 og 96/2, med i planområdet. Planavgrensning:

4 Området i kommuneplanens arealdel består av flere eiendommer. Den beste utnyttelsen av arealet er at det planlegges som en helhet og rådmannen anbefaler dette. Det forutsetter ikke at utbygging må skje samlet. Gang- og sykkelveg må være en del av planen uansett sidevalg. Det må også vurderes å ta med boligeiendommene som nevnt i forrige avsnitt i planområdet. Høyde: Bulk eiendom AS ønsker en gesimshøyde på 20 meter. Til sammenligning er Nye Bohus (gbnr. 83/231) på Fjellbo 13,5 m, Tilbygg til Stena Metall (gbnr. 70/26) 15,5 m og silotårn HeyDi (gbnr. 70/23) 17,5 m, begge på Ausenfjellet. Rådmannens vurdering av området, er at det er mulig med høyere bygg på den laveste delen av området mot Gardermobanen, men at det bør være lavere bygg opp mot fylkesvegen og boligbebyggelsen. Rådmannen tar ikke nå stilling til om 20 meter gesimshøyde er aktuelt eller ikke. Virkning av høyde og volum på bygg må visualiseres ved hjelp av 3D-tegning/modell, sol/skyggediagram, fotomontasje eller andre aktuelle metoder. Utelagring: Det må beskrives og vises med illustrasjoner hvordan eventuell utelagring på området er tenkt løst. Innsyn, skjerming og støy i forhold til naboer og forbipasserende på veg og jernbane er viktige tema i utredningen. Omfang og utførelse må styres i detaljplan med bestemmelser. Rådmannen mener utelagring må være av underordna karakter på området. Vurdering av krav til konsekvensutredning: I kommuneplanens arealdel er det stilt krav om en BYA på minimum 50 % for området. 50 % av 150 daa vil kunne gi bruksareal på langt over m 2 som er nedre grense i forskrift om konsekvensutredning for å definere at utbyggingen vil kunne få vesentlig virkninger for miljø og samfunn. Etter rådmannens vurdering må tiltaket derfor konsekvensutredes i hht. plan- og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredning. Krav om konsekvensutredning er en prosessuell avgjørelse som ikke kan påklages. Utredninger: Sammen med varsel om oppstart må forslag til planprogram for konsekvensutredning legges ut til høring. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegg for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Rådmannen minner spesielt om konsekvenser for følgende forhold: Trafikk (kapasitet på tilførselsveger/ rundkjøring og atkomst for gående og syklende til området, sidevalg for gang- og sykkelveg) Støy (også visuell) Forurensning Grunnforhold Overvannshåndtering Klimatilpasning Energiløsninger Planprogram med tema for utredning skal fastsettes av Miljø- og utviklingsutvalget som egen sak etter at det har vært på høring. Planprogrammet skal ligge til grunn for utarbeidelse av konsekvensutredning og planforslag. Konklusjon: Rådmannen er positiv til at Bulk Eiendom AS starter detaljregulering av Hval næringsområde. Planarbeidet må bygge på de forutsetninger som er drøftet i dette saksfremlegget. Dersom type næring på området skal styres må det gis signaler om det på et tidlig tidspunkt. I følge plan- og bygningsloven kan det blant annet gis reguleringsbestemmelser om: utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,

5 vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet og universell utforming. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart og planprogram på høring varsles som vanlig med annonse i en avis og brev til naboer og berørte. Informasjon og dokumentasjon legges også på kommunes hjemmesider. Utskrift av saken til: Saksbehandler Ingunn Pernille Servold Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger