V E S T B Y K O M M U N E. VEILEDNING TERRENGTILPASNING Blankett nr

Transkript

1 ILDIG RRGILPAIG lankett nr Dette er en veileder som skal gi ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og tiltakshaver retningslinjer for hvordan en bygning bør tilpasses eiendommens naturlige terreng. ed prosjektering av nye bygninger bør en ta utgangspunkt i det terrenget som eksisterer på eiendommen før utbyggingen igangsettes. n bør derfor så tidlig som mulig i prosessen være ute på eiendommen for å vurdere hvilke løsninger som vil gi det beste resultatet på eiendommen. om en hovedregel skal eiendommen gjennom utbyggingen ha massebalanse, noe som ansees som fornuftig både i forhold til økonomi og estetikk. assebalanse betyr at behovet for tilkjøring / bortkjøring av masser reduseres til et minimum. For å oppnå dette må en velge en hustype som er tilpasset tomtens terreng. krånende terreng: I skrånende terreng bør det altså prosjekteres bygninger med sokkeletasje. okkeletasjen vil da være med på å naturlig ta opp terrenget i en etasje. ed å velge en bygning med sokkeletasje vil behovet for tilkjøring av masser reduseres betraktelig. For å belyse problemstillingen er det vist noen eksempler i denne veilederen som beskriver løsninger som ikke kan forventes godkjent nettopp fordi de ikke er tilstrekkelig tilpasset det eksisterende terrenget. Det vil også bli vist eksempler på terrengbearbeidelser hvor hensikten kun er å tilfredsstille reguleringsplanens bestemmelser om maksimale byggehøyder.

2 ILDIG RRGILPAIG lankett nr ilfelle 1: På denne eiendommen er det prosjektert en bygning med sokkeletasje og loftsetasje. Rundt bygningen er terrenget bygget opp med støttemurer. I gavlfasaden er støttemuren plassert nesten i vegglivet / husveggen. Dette medfører at sokkeletasjen kun vil bestå av rom uten vinduer, med unntak av en liten del av gavlfasaden. Dersom tiltaket hadde vært prosjektert med en åpen sokkeletasje kunne den ha innehold en egen hybelleilighet. Den eneste måten å forstå bakgrunnen for å prosjektere slik er at en ønsker å omgå maksimale høydebestemmelser for å kunne plassere bygningen så høyt som mulig opp i terrenget, noe som igjen kan være med på å gi bedre utsiktsforhold (eks sjøgløtt). ygningsavdelingen oppfatter en slik prosjektering som en dårlig løsning med hensyn på brukbarheten av sokkeletasjen og at valgte hustype ikke er tilpasset eiendommen. Prosjektet er å anse som særdeles unaturlig med tanke på at bygningen avhenger at store deler av eiendommen består av støttemurer som tilsvarer en full etasjehøyde og oppfylling av terrenget. I dette tilfellet er det er valgt feil hus til eiendommen. iltaket ble avslått!

3 ILDIG RRGILPAIG lankett nr ilfelle 2: I dette tilfellet er det valgt en hustype uten sokkeletasje, selv om tomten er skrånende. Isteden for å velge en hustype med sokkeletasje som ville ha tatt opp store deler av høydeforskjellen på eiendommen, er det valgt å fylle opp hele eiendommen for å plassere et hus som er tilpasset en flat tomt. Dette medfører da at terrenget må avsluttes i svært store støttemurer. For å redusere virkningen av de store støttemurene er det valgt å terrassere terrenget ved bruk av flere mindre støttemurer. For å kunne gjennomføre et slikt tiltak er en avhengig av at eiendommen tilføres vesentlige mengder med masser. Dette medfører at avlutninger mot tilgrensende eiendommer avhenger av at det benyttes støttemurer. ygningen vil bli liggende på et falsk platå som er etablert på grunn av at feil hustype er valgt. iltaket ble avslått!

4 ILDIG RRGILPAIG lankett nr Forskjellen mellom tilfelle 1 og tilfelle 2 er at i tilfelle 1 plasseres støttemuren nesten i husveggen, mens i tilfelle 2 er eiendommen fylt opp i sin helhet og støttemurene håndterer terrenget mot grensene. år støttemurene plasseres nesten i husveggen er støttemurene å anse som en forlengelse av husveggen. Den fulle høyden (inkludert støttemuren ned til ferdig planert terreng) vil defor bli lagt til grunn ved beregning av bygningens høyder. I tilfelle 1 er altså ikke støttemurene med på å redusere byggehøydene. Derimot er terrengbearbeidelsen i tilfelle 2 med på å redusere byggehøydene. ærliggende løsninger: I begge tilfellene er en nærliggende løsninger å prosjektere med en åpen underetasje. nderetasjen vil da ta opp høydeforskjellene slik at tomten kan planeres på en naturlig måte. iltakene må omprosjekteres med en hustype som er tilpasset tomten. Flatt terreng: ed prosjektering av bygninger i flatt terreng er det naturlig å velge en hustype som er tilpasset flatt terreng. Dette er bygninger uten sokkeletasje. ygningens såle bør ta utgangspunkt i terrengets naturlige høyde. tgraving/sprenging eller tilføring av stor mengde nye masser er derfor unaturlig og unødvendig.

5 ILDIG RRGILPAIG lankett nr errengbearbeidelser for å tilfredsstille maksimale byggehøyder: I økende grad ser bygningsavdelingen at tiltakshaver ønsker å plassere boligen så høyt som mulig. errenget blir ofte på tegningsgrunnlaget lagt unaturlig rundt bygning for å redusere gjennomsnittlig byggehøyder. Gjennomsnittlige byggehøyder blir beregnet ut i fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. n ser et forsøkt på dette i tilfelle 1. ilfelle 3 ilfelle 4 ilfelle 3 og 4 er den samme bygningen. ilfelle 3 ble opprinnelig innsendt. yggehøydene ble beregnet til å overskride det maksimale som er angitt i reguleringsplanen. Det ble innsendt revidert forslag, vist som tilfelle 4. ygningen er ikke endret verken i byggehøyde eller plasseringen i terrenget, men det er laget en terregbearbeidelse som en forhøyning av terrenget. Denne forhøyningen medfører at tiltaket er i tråd med reguleringsplanens høydeangivelser, men medfører ingen endring av prosjektet. ygningsavdelingen godkjente ikke denne løsningen, da forhøyningen ble vurdert til unaturlig, og uten funksjon.

6 ILDIG RRGILPAIG lankett nr I tildligere godkjente byggesaker, tilfelle 4, hvor bygningene er godkjent og oppført, kan en se at tegningsgrunnlaget tilfredsstiller maksimale byggehøyder, men at de angitte terrengbearbeidelsene ikke er gjennomført på byggeplassen. Resultatet av dette er da at bygningen ikke tilfredsstiller de maksimale byggehøydene som er gitt i planen, og skulle derfor ha vært behandlet som dispesasjonsaker fra reguleringsplanen. Ansvarlig søker har da oppgitt feil eller misvisende opplysninger til kommunen ved behandlingen av søknaden, noe som ansees som alvorlig. ruk av støttemurer: Dersom bygningen ikke er prosjektert i forhold til eiendommens naturlige terreng kan det være et stort behov for bruk av støttemurer for å håndtere det nye terrenget. ruk av store støttemurer anses dermed som unaturlig fordi hensikten med muren er å anlegge et unaturlig terreng. ed valg av feil hustype i skrånende terreng kan det også bli problematisk å prosjektere en bygningen innenfor tillatte høyder i reguleringsbestemmelsene. ær da oppmerksom på at bruk av støttemurer som kun er ment for å redusere mønehøyden ikke vil tillates. Det samme gjelder unaturlige oppfyllinger av terrenget rundt bygningen, hvor oppfyllingens eneste funksjon er å redusere gjennomsnittlig terreng. Dersom mindre støttemurer allikevel anses som nødvendig for å håndtere små terrengbearbeidelser skal disse omsøkes oppført. Det skal fremgå av nabovarselet og det skal foreligge tegninger som viser utforming og plassering av støttemurene. Dersom støttemurene plasseres i nabogrensen skal det foreligge nabosamtykke. e håndblad om støttemurer. t godt råd når det skal prosjekteres nye bygninger: elg hustype ut i fra eiendommens naturlige terreng. ygningen skal tilpasset terrenget, og terrenget skal ikke tilpasses bygningen!