Saksfremlegg. Arkivsak: 05/5304 Sakstittel: 2. GANGS BEHANDLING: REGULERINGSPLAN FOR VARDEFJELLET NORD K-kode: L12 Saksbehandler: Mona Helene Larsen

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 05/5304 Sakstittel: 2. GANGS BEHANDLING: REGULERINGSPLAN FOR VARDEFJELLET NORD K-kode: L12 Saksbehandler: Mona Helene Larsen Innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Vardefjellet Nord, datert , sist revidert , vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Planforslaget for nytt boligområde på Vardefjellet, øverst i Heksebergåsen, har nå vært til offentlig ettersyn. Planen legger til rette for 38 nye tomter til frittliggende småhusbebyggelse, hvorav 5 kan benyttes til tomannsboliger. For å sikre atkomst ut til friluftsområdet nord for planområdet etableres ny tursti utenfor planområdet. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert , sist revidert Fargelagt kopi til medlemmene i MU 3. forslag til reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Stikart Merknader: 5. Romerike avfallsforedling, brev datert Øvre Romerike prosjektering, på vegne av grunneier, brev datert Elise Hoff Øby og Erlend Øby Hoff, brev datert Thomas Karlsen og Silje Haugo, fremtidig beboere i Askeladdvegen 4, brev datert Elise Hoff Øby m/ flere, brev datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter. Saksutredning: Bakgrunn for saken: Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av ØIE Bolig AS etter avtale med grunneier. Planområdet utgjør del av eiendommen Gnr 84, Bnr 35 og er på ca. 45 daa. Området ligger i Heksebergåsen, nordvestre del av Sørum kommune. Planområdet avgrenses av boligområde under utbygging i sør/øst (Vardefjellet) og i nord/vest av friluftsområde, LNF-område i kommuneplanen. Nærmeste tettsted i kommunen er Frogner. Planen er utarbeidet med hensikt å tilrettelegge for utbygging av frittliggende boliger.

2 Saksopplysninger: Øst i området går det stier mot toppartiet på åsen, Heksebergfjellet, og mot Semmerudtoppen. For å sikre atkomst ut i friluftsområdet er det satt rekkefølgebestemmelse om at det skal etableres ny hovedsti fra Hexebergvegen via undergangen under E-6. Stien vil gå utenom planområdet mot toppen av åsen. Denne vil koble seg på de eksisterende stiene ovenfor planområdet. Fra den interne veien i planområdet vil det opparbeides en sti som knytter seg på hovedstien. Det kan bli behov for en avtale for gjennomføringen av rekkefølgebestemmelsene. En utbygging i Vardefjellet Nord innebærer mer trafikk på Fjellbovegen, enn det som var forutsatt. Utbygger av Vardefjellet Nord skal derfor etablere sikringstiltak for myke trafikanter i krysningspunktet ved barnehagen og grendelekeplassen ved Nedre dam. Dette er fastsatt til et opphøy gangfelt i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Naboer samt berørte parter er tilskrevet og planforslaget er annonsert i Indre Akershus blad og Romerikes blad Det er kommet inn 12 merknader, som refereres under: 1. Miljørettet helsevern, brev datert Miljørettet helsevern har ingen merknader til reguleringsforslaget. 2. Akershus fylkeskommune, brev datert Fylkesrådmannen anser planforslaget til ikke å komme i konflikt med kulturminnelovens bestemmelser om automatisk fredede kulturminner, men ber om at de som skal gjøre arbeid i marka gjøres oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. I den videre oppfølgingen av planen bes kommunen påse at tilgjenglighet for alle sikres i den grad det er mulig. I brev til varsel om oppstart av planarbeid oppfordret Akershus fylkeskommune kommunen/utbygger å merke gravrøyser i nærheten av planområdet. Dette vil bli et tema i kulturminne planen. 3. Romerike avfallsforedling, brev datert I og med at det er mulig for gjennomkjøring ser forholdene ut til å ligge bra til rette for en hensiktsmessig renovasjonsløsning. Boligene som har atkomst via FV1 bør få en fellesløsning for beholdere ut mot hovedveien. Det er viktig at gjeldende krav overholdes, og at det etableres gode rutiner for måking og strøing på vinterstid. Det virker som en lite hensiktsmessig løsning at de 5 boligene som skal benytte FV1 må ha en fellesløsning. FV1 skal opparbeides med snuhammer dimensjonert slik at ROAF s biler kan snu. Rådmannen anbefaler derfor at disse boligene har renovasjonsløsning langs FV1. 4. Sørum lensmannskontor, brev dater Politiet har ingen merknader. 5. Trafikksikkerhetsforumet i Sørum, møte Trafikksikkerhetsforumet har ingen merknader til planen. 6. Eldrerådet i Sørum, sak 25/06, Administrasjonens innstilling ble enstemmig vedtatt. 7. Statens vegvesen, brev datert Har ingen merknader til reguleringsplan for Vardefjellet nord.

3 8. Øvre Romerike prosjektering, på vegne av grunneier, brev datert Øvre Romerike prosjektering, ØRP, vil, på vegne av grunneier, påpeke at de ikke synes det er hensiktsmessig eller nødvendig med slik streng styring med bebyggelsens utforming, siden området i svært liten grad er eksponert fra Romerikssletta. ØRP ønsker derfor primært at opprinnelig forslag til 3.2 opprettholdes og at 3.4 sløyfes. (Det vil si at tillatt mønehøyde settes til 9 meter, ikke 8 meter slik det er foreslått i bestemmelsene, og at bestemmelser om farger utelates.) Sekundært ønsker ØRP at tillatt mønehøyde settes til 9 meter for de minst eksponerte tomtene, de som ligger på flater eller med brattrygg i bakkant av tomta. ØRP foreslår at 3.2 endres til: 3.2 Bebyggelsen kan oppføres med en maks. BYA på 25 %. Maks. gesimshøyde er satt til 7.0 m og maks. mønehøyde 8 m. For tomter innenfor områdene B2, B3 og B7 som ikke er markert med u, tillates maks. mønehøyde på 9 m. Begrensningen på høyder er ikke foreslått på grunn av at feltet er eksponert fra Romerikssletta, men fordi det er en standard man ønsker å ha i Sørum. Regulering av fargevalg mener Rådmannen er riktig også for dette feltet, for å harmonere med tilgrensende områder. Den nye bebyggelsen vi oppfattes som en del av feltene som i dag er under utbygging, og som har tilsvarende begrensninger i fargevalg. 9. Elise Hoff Øby og Erlend Øby Hoff, brev datert I planforslaget er det tegnet inn en frisiktsone som delvis ligger inne på tomten 83/143, Akeladdvegen 2. I dette området stod det opprinnelig flere store trær. Disse var planlagt bevart. Under anleggsperioden på hovedvegen ble disse fjernet. Det er gitt kompensasjon for dette, tilsvarende kostnadene ved å plante nye trær. Dersom området ikke kan beplantes krever tomteeierne kompensasjon deretter. Tomten ble kjøpt uten frisiktsone, og om det blir slik at denne delen av tomten ikke kan beplantes har kommunen i effekt krevd enerett på en del av tomten. Tomteeier krever kompensasjon for hver kvadratmeter etter gjeldende satser. Kommunen vil på ingen måte kreve enerett på eiendommen. En frisiktsone legger kun begrensinger på beplantningens høyde, slik at kjøretøy som skal svinge ut i Fjellbovegen har tilstrekkelig med sikt. Dette belaster et lite område av tomten langs Fjellbovegen, ca 15m 2, og er noe eiendommer langs en vei må regne med. Frisiktsoner er svært viktig for trafikksikkerheten. 10. Thomas Karlsen og Silje Haugo, fremtidig beboere i Askeladdvegen 4, brev datert Planforslaget har 4 meters byggegrense for tomtene som grenser mot Akeladdvegen, mens det for tomtene i Askeladdvegen er en byggegrense på 6 meter mot de nye tomtene på Vardefjellet nord. Eiere av eiendommene i Akeladdvegen fikk oppgitt at det skulle være 6 meters byggegrense mot nord fordi eiendommene grenset til et friareal. Karlsen og Haugo oppfatter dette som noe urimelig at tomtene på Vardefjellet nord får en byggegrense på 4 meter. De ønsket selv å trekke huset nærmere tomtegrensen i nord får å best utnyttelse av tomta. Huset er under oppsetting, slik at det er for sent å endre på byggegrenser i Askeladdvegen. Karlsen og Haugo ønsker derfor 6 meters byggegrense for tomtene på Vardefjellet nord, slik at tomtene har like rettigheter og muligheter for utnyttelse. Et bredt ubebygd areal mellom vil være et felles gode for tomtene. 11. Elise Hoff Øby m/ flere, brev datert Eiere av tomtene i Akleladdvegen som grenser mot planlagte tomter på Vardefjellet nord bemerker at deres tomter har 6 meter byggegrense, mens de planlagte tomtene har 4 meter. I reguleringsplan Heksebergåsen nord står det at eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares og kultiveres så sant dette er mulig. Dette bør også gjelde for Vardefjellet nord. Å bevare noen av trærne på de nye tomtene vil være nær sagt umulig med en byggegrense på 4 meter.

4 Øby kommenterer også at det bør være slik at alle kommunens innbyggere som berøres av bestemmelsene bør behandles likt. Rådmannens vurdering til punkt 9 og 10: 6 meter byggegrense har ligger som en begrensing på tomtene i Askeladdvegen fra planen ble godkjent. Reguleringsplanen for disse tomtene ble vedtatt slik på grunn av at de grenset mot et friområde. Bestemmelser om at eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares og kultiveres så sant dette er mulig er nå tatt med i forslag til reguleringsbestemmelser. Tre av de omtalte tomtene i planforslaget er svært bratte og utfordrende å bebygge. Boligene vil det være naturlig å plassere nærmest veien, men en byggegrense på 6 meter kan vanskeliggjøre en fornuftig arrondering og utbygging av tomtene. Det kan også føre til at det vil bli en sone på 6 meter som ikke kan benyttes fordi det ikke vil være mulig å endre eller bearbeide terrenget på en fornuftig måte. På bakgrunn av dette mener Rådmannen det vil være riktig å sette en byggegrense på 4 meter mot tomtene i Askeladdvegen. 12. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Miljøvernavdelingen ser det som hensiktsmessig at det skal utarbeides en egen turstiplan som skal legges frem for godkjenning i kommunen. Det er da viktig at det sikres tilgang til utmarka/nærfriluftsområde og øvrige grønne lunger i området. Miljøvernavdelingen forutsetter at tiltakshaver synliggjør hvordan fordrøyningsareal for overvann og lekeområde lar seg kombinere. Byggearbeidene vil medføre sjenerende støy i anleggsperioden. Dette anbefales spesifikt fulgt opp gjennom foreslåtte reguleringsbestemmelser (jf. pkt. 2.4). Beredskapsavdelingen støtter kommunens forslag om å ta inn krav til forebyggende tiltak mot radon i bestemmelsene. Tilgang til utmarka/nærfriluftsområde er ivaretatt gjennom krav til ny sti. Krav til turstiplan og opparbeidelse av sti ivaretas av reguleringsbestemmelsene. For å sikre at fordrøyningsareal for overvann og lekeområde lar seg kombinere skal det ved søknad om tekniske anlegg vises hvordan FL1 skal opparbeides slik at lekeplassen ikke blir stående under vann. Vardefjellet nord er en del av et boligfelt som er under utbygging. Det må medregnes noe sjenerende støy mens feltet bygges ut. Grenser for støy i anleggsperioden er regulert i annet lovverk. Forhold til eksisterende plandokumenter: Planforslaget samsvarer med kommunedelplanen for Frogner, vedtatt , hvor området ble omdisponert til boligformål. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen. Drift, vedlikehold: Flere meter vei å vedlikeholde. Ansvaret for vedlikehold av sti fra Hexebergvegen forbi planområdet må avklares i en avtale. Bærekraftig utvikling:

5 Området vil være en utvidelse av et boligfelt som er under utbygging og vil benytte mye av den samme infrastrukturen. Således er tiltaket bærekraftig, men samtidig er det ingen servicefunksjoner i nærheten noe som gjøre boligfeltet svært bilbasert. Bemanningskonsekvenser: Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? Rådet har hatt saken til uttalelse under offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? Rådet har hatt saken til uttalelse under offentlig ettersyn. Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? Ingen Alternative løsninger: Ingen, dersom kommuneplanen skal følges. Vurdering: Planområdet er utfordrende som utbyggingsområde. Det er derfor gitt bestemmelser om underetasje på de bratteste tomtene og krav om felles utbyggingsplan for tre av tomtene. Vardefjellet Nord ligger øverst i Heksebergåsen og grenser til boligfelt som er under utbygging. Rådmannen mener planområdet vil oppfattes som del av denne bebyggelsen og anbefaler at planområdet i stor grad gis de samme rammer for utforming som gjelder for tilgrensende boligfelt. Dette vil gi Heksebergåsen et helhetlig og harmonisk uttrykk. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Vardefjellet Nord vedtas. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Steinar Sande