LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat. Detaljreguleringsplan for Melhusmoen, 2.gangsbehandling

Transkript

1 LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2014/1568 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 1654/2019 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg /19 Kommunestyret /19 Detaljreguleringsplan for Melhusmoen, 2.gangsbehandling Vedlegg: 1 Særutskrift, Detaljreguleringsplan for Melhusmoen, 1.gangsbehandling 2 Plankart 3 Reguleringsbestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 ROS-analyse 6 Innspill, Fylkesmannen 7 Innspill, Fylkeskommunen 8 Innspill, Riksantikvaren 9 Innspill, Vegvesenet 10 Innspill, Agder Energi nett 11 Innspill, Skogstad 12 Innspill, Hansen 13 Innspill, Grisledal 14 Kommentar til innspill 15 Kart -stier Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Melhusmoen, datert , med bestemmelser datert med følgende endringer: Pkt.1 Vurdering i forhold til vipe tas med i planbeskrivelsen. Pkt.2 Båndleggingssonen over kulturminnene fjernes fra plankartet og reguleringsbestemmelsenes 4.2 strykes. Området legges inn som friluftsområde.

2 Pkt.3 Følgende setninger fjernes fra punkt 4.1: «Vegetasjon kan hugges ut og pleies av grunneier» og «I forbindelse med anleggelse av tilstøtende vei og tomt tillates fylling å gå inn på Frl». Pkt.4 Det settes inn en setning i punkt 4.1 om at vegetasjon innenfor området skal beholdes. Flatehogst tillates ikke. Pkt.5 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at regulert kryss med fv. 435 skal være etablert før nye boliger med atkomst fra/via o_skv1 blir oppført. Pkt.6 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at en teknisk plan for kryss med fv. 435 og skal være godkjent av Statens vegvesen før krysset blir bygd. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at «Høyspentlinjen må fjernes og legges i bakken før tomtene kan bebygges. Vei kan etableres før linjen fjernes hvis høyden fra vei til linjen er over 6m.» Pkt.8 Tomt og tilhørende adkomstvei og bestemmelser tas ut og erstattes av formål: «friluftsområde». Støysone med bestemmelser fjernes også. Pkt.9 Det settes inn en bestemmelse som angir krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved regulering av friluftsområdet i henhold til jordskifteloven Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Rådmannens forslag til vedtak inkl pkt 1-7, samt 9, ble enstemmig vedtatt. Rådmannens pkt 8 ble enstemmig tatt ut av forslaget til vedtak. Innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Melhusmoen, datert , med bestemmelser datert med følgende endringer: Pkt.1 Vurdering i forhold til vipe tas med i planbeskrivelsen. Pkt.2 Båndleggingssonen over kulturminnene fjernes fra plankartet og reguleringsbestemmelsenes 4.2 strykes. Området legges inn som friluftsområde. Pkt.3 Følgende setninger fjernes fra punkt 4.1: «Vegetasjon kan hugges ut og pleies av grunneier» og «I forbindelse med anleggelse av tilstøtende vei og tomt tillates fylling å gå inn på Frl». Pkt.4 Det settes inn en setning i punkt 4.1 om at vegetasjon innenfor området skal beholdes. Flatehogst tillates ikke. Pkt.5 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at regulert kryss med fv. 435 skal være etablert før nye boliger med atkomst fra/via o_skv1 blir oppført.

3 Pkt.6 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at en teknisk plan for kryss med fv. 435 og skal være godkjent av Statens vegvesen før krysset blir bygd. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at «Høyspentlinjen må fjernes og legges i bakken før tomtene kan bebygges. Vei kan etableres før linjen fjernes hvis høyden fra vei til linjen er over 6m.» Pkt.9 Det settes inn en bestemmelse som angir krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved regulering av friluftsområdet i henhold til jordskifteloven Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Teknisk utvalgs innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Melhusmoen, datert , med bestemmelser datert med følgende endringer: Pkt.1 Vurdering i forhold til vipe tas med i planbeskrivelsen. Pkt.2 Båndleggingssonen over kulturminnene fjernes fra plankartet og reguleringsbestemmelsenes 4.2 strykes. Området legges inn som friluftsområde. Pkt.3 Følgende setninger fjernes fra punkt 4.1: «Vegetasjon kan hugges ut og pleies av grunneier» og «I forbindelse med anleggelse av tilstøtende vei og tomt tillates fylling å gå inn på Frl». Pkt.4 Det settes inn en setning i punkt 4.1 om at vegetasjon innenfor området skal beholdes. Flatehogst tillates ikke. Pkt.5 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at regulert kryss med fv. 435 skal være etablert før nye boliger med atkomst fra/via o_skv1 blir oppført. Pkt.6 Det settes inn rekkefølgebestemmelse om at en teknisk plan for kryss med fv. 435 og skal være godkjent av Statens vegvesen før krysset blir bygd. Pkt.7 Det settes inn bestemmelse om at «Høyspentlinjen må fjernes og legges i bakken før tomtene kan bebygges. Vei kan etableres før linjen fjernes hvis høyden fra vei til linjen er over 6m.» Pkt.9 Det settes inn en bestemmelse som angir krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved regulering av friluftsområdet i henhold til jordskifteloven Bakgrunn:

4 Planforslaget for detaljregulering av Melhusmoen fremmes av Prosjektgruppen AS, på vegne av grunneiere. Formålet med detaljreguleringen er å tilrettelegge for nye boliger med atkomst fra offentlig vei, samt tilhørende anlegg, herunder lekeareal og grøntareal. Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden og i den forbindelse kom det inn følgende innspill (innspillene gjengis her kort, det vises til vedlagte brev for fullstendig tekst): Offentlige innspill: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, : 1. Gir faglig råd om at tomt tas ut av planen av hensyn til barn og unges interesser og av hensyn til skogbeltet som lokal rekreasjonsalternativ. Viser til at det utløses et krav om erstatningsareal, dersom arealer som er i bruk av barn og unge planlegges omdisponert til annen bruk, jf. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. 2. Gir faglig råd om at tomt tas ut av planen av hensyn til støyproblematikk. 3. Ber om at kompensasjonstiltak for nedbygging av dyrkbar mark implementeres i planen. Gir faglig råd om at bestemmelsene som et minimum sier at jord innenfor planområdet brukes til jordforbedring et annet sted hvor det er behov. 4. Gir faglig råd om at det reguleres en minimumsavstand til dyrkbar mark. 5. Viser til at kulturlandskapet på Melhusmoen er i aktiv bruk som hekkeplass for vipe som er rødlistet fugleart. Gir faglig råd om at bestemmelsenes 4.1, som tillater hogst i friluftsområde, tas ut og at konsekvensen for fuglearten vipe utredes. 6. Fylkesmannen ber kommunen vurdere om det er rett å åpne for boligbygging i dette området i lys av klimaplanens målsetninger og anbefalinger for arealstrategi. 1. Vi mener barn og unge er ivaretatt også ved foreliggende planforslag. Etter befaring med Teknisk utvalg i forbindelse med førstegangs behandling registrerte vi alle stier i lunden, både små og store. Vedlagt kart over stier viser dagens brukte stier. Røde stier er godt brukte stier, og grønne stier er lite brukte stier. Tomtene 16, 17 og 18 berører kun en mindre brukt sti. Den gjennomgående hovedstien fra nord til sør berøres nå kun av en kryssende vei, og tursti mangfoldet i sørlige del av lunden forblir uberørt. Videre kan tomtene 16, 17, og 18 reduseres noe i størrelse og friluftsformålet kan endres til lekeplass. 2. Vi mener også støyproblematikken er ivaretatt ved foreliggende planforslag. 3. Matjord som fjernes bør gjenbrukes som jordforbedring et sted hvor det er behov. 4. Det mener vi ikke har noe for seg. Mot sør ligger tilstøtende arealer som byggeområder bolig i kommuneplanen, og mot vest er det en betydelig høydeforskjell som vil ivareta behovet og også i praksis gi en avstand. 5. Vi foreslår å legge formål lek på hele arealet som var friluftsområde ved offentlig ettersyn. Merknaden kan således etterkommes og pkt. 4.1 foreslås tatt ut. Planbeskrivelsen bør si noe om situasjonen for Vipe innenfor området. 6. Området er lagt inn i kommuneplanen som boligområde, og kommunen har slik sett sagt sitt om saken. Området er et boligområde allerede i dag, og har skoleskyss og god sykkelvei til Vigeland. Vi mener klimahensynene er ivaretatt ved planforslaget. Statens vegvesen, : 1. Har ikke merknader til foreslått utforming av kryss mellom fv. 435 og o_skv1 på plankart, men planforslaget viser ikke hvordan dagens veg på nordre side av 67/56, 67/26 og 67/27 skal tilknyttes offentlig veg. Dersom østre del av denne vegen skal opprettholdes må den tilknyttes o_skv1, og dette må i så fall framgå av plankart.

5 2. I reguleringsbestemmelsene må det tas inn rekkefølgebestemmelse om at regulert kryss med fv. 435 skal være etablert før nye boliger med atkomst fra/via o_skv1 blir oppført. 3. Av planbeskrivelse og/eller reguleringsbestemmelser må det framgå at en teknisk plan for kryss med fv. 435 og skal være godkjent av Statens vegvesen før krysset blir bygd. 4. For å unngå bruk av f_skv4 som atkomstveg for kjøring til og fra fv. 460 må en trafikksperre for å forhindre gjennomkjøring på denne vegen vurderes. Vegvesenets merknader er ok. Vi har sett på mulig tilknytning for Kristian Mindes vei etter at vi fikk sjekket ut at trafoen kan flyttes uten urimelig store kostnader. Vest-Agder Fylkeskommune : Har søkt om frigivelse av automatisk fredet kulturminne, «hulvei», fra kulturminneloven. Fylkeskonservator har sendt søknaden til riksantikvaren og anbefalt frigivning uten vilkår om utgravning. Fylkeskonservator uttalte til oppstart at SEFRAK bygg på 67/32/1 ble regulert til bevaring. Riksantikvaren har frigitt hulveien. Det er ikke foreslått å regulere boligen på 67/32/1 til bevaring. Vi regner ikke at den er grunnen til at kommuneplanen har en hensynssone bevaring. Den hensynssonen er lagt inn på grunn av tettstedet Buhølen som ligger litt sør for planområdet. Riksantikvaren : Gir tillatelse til inngrep i automatisk fredet kulturminne. Som en følge av Riksantikvarens tillatelsen til inngrep i hulveien, må kommunen endre plankartet og reguleringsbestemmelsene før endelig planvedtak: Båndleggingssonen over kulturminnene må fjernes fra plankartet og reguleringsbestemmelsen 4.2 må strykes. Hensynssonen i plankartet og bestemmelsenes 4.2 kan fjernes i tråd med Riksantikvarens brev. Agder energi nett : Ønsker at det under punkt 1 Rekkefølgebestemmelser gjøres en tilføyelse. Forslag til tekst som bør tas med er: «Høyspentlinjen må fjernes og legges i bakken før tomtene kan bebygges. Vei kan etableres før linjen fjernes hvis høyden fra vei til linjen er over 6m.» Det er ok. Private innspill: Eirik Skogstad Nilsen og Marianne Halhjem Skretting

6 Nabo. Eiere av bolig på 67/70 (Melhusmoen 3), nord for tomt 7 i planforslag. 1. Ønsker at tomtene 16,17 og 18 tas ut av planforslaget og at området reguleres til friluftsområde, med bestemmelse om at eksisterende vegetasjon skal bevares. Viser til at det er kun denne skogen som har disse kvalitetene mellom elva og fylkesveien. Mener lunden er mye brukt til tur- og lekeområde. 2. Det må inn rekkefølgebestemmelse om bussholdeplass på hver side av fylkesveien 3. Synes det er merkelig at det settes byggegrense på 3 m mot eksisterende bebyggelse 4. Ønsker en helhetlig utbygging rent arkitektonisk. 1. Mener fortsatt det ikke er grunnlag for å ta ut tomtene Det er regulert inn en lekeplass, og denne kan utvides betydelig slik at den også knyttes opp til friluftsområder i planen. Det er ikke slik at alt grøntområde vil forsvinne. 2. Bussholdeplass er sjekket ut med vegvesenet som pr. tlf. opplyser at de ikke ser behov for å legge inn bussholdeplass. Det er i tillegg utenfor det området hvor det er meldt oppstart regulering. 3. Dette er en misforståelse. Det er satt byggegrense på 3 meter mot intern vei, men mot eksisterende bebyggelse er det ikke satt byggegrense, noe som betyr at pbl sine bestemmelser om 4 meter gjelder. 4. Mener planforslaget blir best ved at det er litt spillerom i utforming for de som skal bygge her. Så er det også sånn at mønehøyden er gått opp som følge av de siste tekniske forskrifter har satt strengere krav til isolasjon og lufttetthet. Grisledal : Nabo. Eiere av bolig sør for planområdet. Er veldig positive til planen generelt, men ønsker å bevare lunden hvor tomtene ligger siden dette er et mye brukt område og det eneste området med sti i skogen som er lett tilgjengelig for barn både fra Buhølen og Melhusmoen. Mener fortsatt at planforslaget er godt selv om det er tomter i halve lunden. Det betyr at det er en god del lund igjen å leke i tilknytning til lekeplassen. Leif-Vidar Hansen og Anita Pettersen Nabo. Eier av bolig rett nord for tomt 6 i planforslag. 1. Synes det er merkelig at det settes byggegrense på 3 m mot eksisterende bebyggelse 2. Ønsker en helhetlig utbygging rent arkitektonisk. 3. Ønsker at tomtene 16,17 og 18 tas ut av planforslaget og at området reguleres til friluftsområde. Viser til samme forhold som innspill fra Skogstad Nilsen. 4. Det må inn rekkefølgebestemmelse om bussholdeplass på hver side av fylkesveien Samme kommentar som til Skogstad Nilsen. Vurdering: Det vises til forslagsstillers kommentarer til innspill. Administrasjonen har følgende kommentarer/forslag til endringer av planforslag: - Som et kompensasjonstiltak for nedbygging av dyrkbar mark foreslås det at det settes inn bestemmelse som sier at jord innenfor planområdet brukes til jordforbedring et annet sted hvor det er behov.

7 - Setning foreslås fjernet i punkt 4.1, som sier følgende: «Vegetasjon kan hugges ut og pleies av grunneier» og også setningen «I forbindelse med anleggelse av tilstøtende vei og tomt tillates fylling å gå inn på Frl». Det foreslås at det erstattes av setning om at vegetasjon innenfor området skal beholdes. Flatehogst tillates ikke. - Foreslår at det settes inn avsnitt med vurdering i forhold til vipe i planbeskrivelse. - Foreslår at vegvesenets krav settes inn i bestemmelsen; rekkefølgebestemmelse om kryss og bestemmelse om vegvesenet godkjenning av teknisk plan for kryss. - Som en følge av Riksantikvarens tillatelsen til inngrep i hulveien, må kommunen endre plankartet og regulerings-bestemmelsene før endelig planvedtak. Foreslår derfor at båndleggingssonen over kulturminnene fjernes fra plankartet og reguleringsbestemmelsen 4.2 strykes. - Foreslår at bestemmelsene endres i tråd med Agder energi sitt innspill. Følgende settes da inn: «Høyspentlinjen må fjernes og legges i bakken før tomtene kan bebygges. Vei kan etableres før linjen fjernes hvis høyden fra vei til linjen er over 6m.» - Tomt 16-18: Administrasjonen har tidligere vært negative til disse tomtene og de ble foreslått fjernet i 1.gangsbehandlingen. Skogholtet ligger sentralt i boligområdet og ville ha en fin tilknytning til lekeplassen. Det er i område rundt flere skogholt, men dette er lett tilgjengelig for både nytt og eldre boligfelt. Det vil også fungere som en støyskjerm for nytt boligfelt. Det er mottatt flere innspill fra private og offentlige om at dette området bør bevares. Det vises også til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging som angir at dersom arealer som er i bruk av barn og unge planlegges omdisponert til annen bruk, er det krav om erstatningsareal. Selv om området ikke er så stort er dette unikt i sin beliggenhet og lett tilgjengelighet for området. Mottatte innspill viser at området brukes i stor grad i dag og ved utbygging som planforslaget legger opp til, må en anta at bruken også vil øke betraktelig. Forslagsstiller viser til at en stor del av skogen vil bli igjen ved opparbeidelse av tomtene. Det er imidlertid ganske sannsynlig at dersom tomt blir bebygd vil skogen rundt disse bli hogd for å gi bedre solforhold til de nye tomtene. Det foreslås å fjerne disse tomtene. - Man har forståelse for at det å fjerne tomtene vil medføre at en grunneier ikke får inntekter som følge av tomtesalg, men blir kun sittende igjen med frilufsareal. Det er imidlertid nå åpnet opp for at Jordskifteretten kan fordele planskapt netto verdiøkning mellom eiendommer som er omfattet av en reguleringsplan. Friluftsområdet vil ha stor betydning for nytt byggeområde og er en av grunnene til at det tillates så tett bebyggelse i planforslaget. Det vil således medføre en verdiøkning for eiendommene med foreslått byggeområde og verditap til eieren som må avstå grunn til friluftsområde. Det foreslås derfor å sette inn en bestemmelse som angir krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved regulering av friluftsområdet i henhold til jordskifteloven Biologisk mangfold: Det henvises til planbeskrivelsen hvor planen er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens 7. Det vises også til vurdering i forhold til vipe og det foreslås at denne tas inn i planbeskrivelsen. Naturmangfoldlovens 8-12 anses med dette som tilstrekkelig vurdert.

8 Konklusjon: Saksbehandler anbefaler at den foreliggende detaljreguleringsplan for Melhusmoen, datert , med bestemmelser datert , blir vedtatt med noen mindre endringer. Endringene er i hovedsak av mindre karakter og berører i hovedsak ikke andre enn utbygger selv, som har hatt mulighet til å uttale seg til innspillene og akseptert de fleste endringene, med unntak av fjerning av tomter. Det anses derfor ikke som nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Kommunen har ved 1. gangsbehandling stilt seg positiv til planforslaget. De innkomne uttalelsene gir ikke grunn til å innta noen annen holdning til planen dersom nevnte endringer gjennomføres. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge: Folkehelse og barn og unge; se tidligere saksvurdering og planbeskrivelse.