Saksfremlegg. Reguleringsplan for Hekseberg nord, vedtatt , oppheves der det er overlapp.

Transkript

1 Saksfremlegg Arkivsak: 06/1650 Sakstittel: 2. GANGS BEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR SKOGLYFJELLET BOLIGFELT SØR K-kode: L12 Saksbehandler: Ingunn Pernille Servold Innstilling: Forslag til reguleringsplan for Skoglyfjellet boligområde sør, datert sist revidert med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist revidert vedtas. Reguleringsplan for Hekseberg nord, vedtatt , oppheves der det er overlapp. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Utbyggingstakt skal fastsettes når nytt boligbyggeprogram er vedtatt For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Øvre Romerike prosjektering har på vegne av grunneierne utarbeidet forslag til reguleringsplan for Skoglyfjellet boligfelt sør. Gjennom feltet er det planlagt veg m/fortau med tanke på en fremtidig bussforbindelse mot Vardeåsen. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan, sist rev Reguleringsbestemmelser, datert E-post fra Hafslund, Brev fra beboere i Vardefjelelt v/pål Arne Kirkeby, Brev fra Tor Myhre, datert Brev fra Torild O. Bråthen og Hans Morten Vardøy, Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Notat fra Barnerepresentanten, Brev fra Akershus Fylkeskommune, Brev fra Fylkesmannen, Brev fra Romerike avfallsforedling Brev fra Statens vegvesen, Notat fra Sørum kommunalteknikk KF Saksutredning: Bakgrunn for saken: Øvre Romerike Prosjektering AS (ØRP) fremmer for 10 grunneiere forslag til reguleringsplan for Skoglyfjellet boligfelt, sør. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbygging i samsvar med kommuneplanens arealdel. Saksopplysninger:

2 Forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser har vært lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Følgende merknader er kommet: Fra Hafslund, : Har linje-/kabelanlegg og stasjonsanlegg i planområdet. De opplyser generelt om at det ikke må gjøres inngrep i terrenget som kan medføre redusert overdekning over jordkabler, eller redusert høyde til luftledningsanlegg, eller forringe adkomsten tilhørende Hafslund Netts anlegg. De opplyser om at det er et byggeforbudsbelte på 15 meter langs distribusjonsnett mellom 24 og 1 kv. Rådmannens kommentar: Det er i bestemmelsene lagt til eget punkt (2.7) om at høyspent skal legges i bakken. Fra Barnerepresentanten, : Stiene i utkanten av området bør ivaretas ved regulering. Det ser videre ut til at lekeområder og fellesområder er ivaretatt i forslaget. Rådmannens kommentar: Stien i vest er foreslått regulert til friluftsområde for å sikre passasjen til turområder videre oppover i åsen. Fra Akershus fylkeskommune, : Det ble foretatt befaring i planområdet, og nærmere utredning av fornminneinteressene anses som unødvendige. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeid i felt gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Fylkesrådmannen har ingen merknader til nyere tids kulturminner. I den videre oppfølgingen av planen bes kommunen påse at tilgjengelighet for alle sikres i den grad det er mulig både ute og inne. Rådmannens kommentar: I forslag til reguleringsbestemmelser er det under punkt 4.6 tatt med at dokumentasjon av at hensyn til universell utforming er ivaretatt skal følge med søknad om rammetillatelse. Beboere i Vardefjellet (underskrift fra 77 personer) v/pål Arne Kirkeby : De protesterer mot den planlagte tilkomstvegen til Skoglyfjellet boligfelt. Begrunnelsen er Det vil føre til mere trafikk, støy og støv. Konsekvenser for beboere nærmest dagens avslutning av Fjellbovegen som i dag har skogen som nabo, vil få økt innsyn fra trafikkert veg og dermed forringelse av boligverdi og bokvalitet. I dag er øvre del i planlagt vegtrasé en svært populær ski- og akebakke vinterstid, samt at man har et friområde der barn kan leke uten å ha bekymring for biltrafikk. De ønsker at vegen legges til Hexeberg og om Vardeåsen slik at tilkomsten til Skoglyfjellet boligområde blir fordelt via Vardeåsen og Hexeberg, ikke via Fjellbovegen som i forslaget til reguleringsplan. Rådmannens kommentar: Det er en overgang fra å ha ubebygd natur som nabo til å få en veg til et boligområde, men Skoglyfjellet boligområde med atkomst fra Fjellbovegen kom inn i kommunedelplanen for Frognerområdet, vedtatt Dette vil si at en forlengelse av Fjellbovegen og boligfeltet Skoglyfjellet sør var kjent før tomtene i Vardefjellet ble fradelt og solgt. Dette området var gjenstand for stor diskusjon i forbindelse med kommuneplanen for Frognerområdet. Avgrensningen av utbyggingsområdet ble et kompromiss mellom de ulike interesser.

3 Til orientering jobber Frogner idrettslag med å få tilrettelegge skileikområde nord/øst for barnehagetomta. Rådet for funksjonshemmede, : Oppfordrer til å legge til rette for universell utforming så langt det lar seg gjøre i et bratt terreng. De foreslår terrassehus med heis. De oppfordrer også at det legges vekt på offentlig kommunikasjon på tvers av kommunegrensene, Skedsmo i dette tilfellet. Rådmannens kommentar: I forslag til reguleringsbestemmelser er det under punkt 4.6 tatt med at dokumentasjon av at hensyn til universell utforming er ivaretatt skal følge med søknad om rammetillatelse. Fylkesmannen, : Har ingen merknader til forslaget til reguleringsplan. Statens vegvesen, : Har ingen merknader til forslaget til reguleringsplan. Romerike avfallsforedling : De har ingen merknader til planforslaget, men ønsker å uttale seg når planen er mer konkrete. Rådmannens kommentar: For felt B1 skal uttalelse fra ROAF til plasseringen av renovasjon foreligge før rammetillatelse gis. Tor Myhre, : Viser til sak 60/06 i møte og siterer Stien på vestsiden reguleres til friområde. Denne stien er i privat eie og han ber om tilbakemelding på: hjemmel for vedtaket kompensasjonsordning når det offentlige tar annen manns eiendom til dette formål hvor mye av gnr 82 bnr 40 og gnr 82 bnr 42 tas til friområde. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningslovens Stien er foreslått regulert til friluftsområde, ikke friområde. Friluftsområde på land er et delformål etter pbl 25 første ledd nr 6. Områdene er brukt eller skal brukes av allmennheten til friluftsliv, og friluftsinteressene er eller vil være mer tungtveiende enn for eksempel skogbruksinteressene. Adgangen til å regulere et område til friluftsområde er ikke avhengig av om området består av innmark eller utmark (jf friluftsloven 1a), eller om området er i offentlig eller privat eie. Det avgjørende er at det aktuelle området skal nyttes til friluftsformål. Friluftsområder skal, i motsetning til friområder (pbl 25 første ledd nr 4), vanligvis ikke erverves eller opparbeides i større omfang av kommunen. Unntatt fra dette er enkel tilrettelegging og vedlikehold for friluftsliv, som for eksempel stier, skiløyper, klopper, broer og leir- og rasteplasser mv. Reguleringsformålet friluftsområde gir kommunen rett til å gjennomføre reguleringsplanen ved ekspropriasjon etter pbl 35. Det gir likevel ikke plikt til straksinnløsning av grunneieren etter pbl 42. Det er kommunen som fastsetter gjennomføringstempoet for reguleringsplanen, jf pbl 40.

4 Reguleringsformålet friluftsområde etter nr 6 kan ikke brukes som erstatning for friområde etter nr 4 for blant annet å unngå kommunale utgifter til erverv, opparbeiding og drift av friområder, der bruken av området tilsier at friområde er riktig reguleringsformål Av gnr 82 bnr 40 er 127 m 2 foreslått regulert til friluftsområde og 41 m 2 til åpen småhusbebyggelse. Av gnr 84 bnr 42 er 120 m 2 er foreslått regulert til friluftsområde 38, 5 m 2 til åpen småhusbebyggelse og 30 m 2 til vegformål. Torild O. Bråthen og Hans Morten Vardøy, : Har ingen innvendinger til reguleringsforslaget som har vært lagt ut til høring. De ønsker at en eventuell videreføring av bussveg over deres eiendom (82/1) kommer så høyt at den kommer mellom myra og eksisterende traktorvei. De synes det er merkelig at ikke de gjenverende hyttetomtene som ligger mellom deres eiendom og planområdet er tatt med. De merner at erverv til veggrunn over disse eiendommen blir dyrere for det offentlige, enn om de hadde vært med i reguleringsforslaget. Rådmannens kommentar: Detaljene for en videreføring av bussveg vil måtte sees på i en egen reguleringsplan. I reguleringsplanforslaget for Skoglyfjellet boligfelt er det fokusert på at en utbygging av området ikke vil hindre en fremføring av en bussveg. Dette området var gjenstand for stor diskusjon i forbindelse med kommuneplanen for Frognerområdet. Avgrensningen av utbyggingsområdet ble et kompromiss mellom de ulike interesser. Sørum kommunalteknikk KF, : Vendehammer i enden på V1, skal i henhold til kommunens vegnorm være avkjørselsfri. Det er allikevel vurdert ut fra den fremtidige videreføring av vegen, hensiktsmessig at denne vendhammeren utformes med hensyn på at den på sikt vil fungere som en avkjørsel, og at adkomsten til B1 og B3 anlegges i forbindelse med denne. I reguleringsbestemmelsene 2.3 Tekniske anlegg, bør det også medtas at eventuelle inngrep i vegfyllinger som ligger innenfor byggegrenser skal dokumenteres med hensyn på vegens stabilitet. Vedlagte rammeplan for VA sikrer de nødvendige føringsveger for VA ledninger. Detaljer og ledningsdimensjoner bør ikke gjøres gjeldende, men avklares i forbindelse med IS-avtale. Det bør også vurderes om det skal påtegnes en trasé for private VA ledninger i nedkant av B1. Tursti i F1 langs dagens bebyggelse må tilknyttes fortau lags V1 på en måte som sikrer fremkommeligheten. Rådmannens kommentar: Vedrørende inngrep i vegfylling så er dette sikret i punkt 2.2 Uteoppholdsarel og terrengtilpasning med Det må ikke gjøres inngrep som forringer stabiliteten i vegfyllinger. VA for B1 løses i forbindelse med søknad om rammetillatelse. I arbeidet med reguleringsplanforslaget er det klarlagt at det finnes løsning for VA, men detaljer er ikke fastsatt. Fremkommelighet for Tursti i F1 er sikret i punkt 5.1 Opparbeidelse under Offentlige trafikkområder med følgende: Turstien i F1 må tilpasses slik at det er mulig å krysse V1 eller fortsette på fortauet. Beskrivelse av planforslaget:

5 Planområdet ligger nordvest for eksisterende bebyggelse i Heksebergåsen og er totalt 24,5 daa. Planlagt atkomst er i forlengelsen av Fjellbovegen. Kartgrunnlaget for dette planforslaget er nå oppdatert. Etter at planarbeidet ble påbegynt har det vært kartforretning hvor usikre eiendomsgrenser rundt flere eiendommer er koordinatfestet. Det viser seg å være noen flere berørte eiendommer enn oppgitt i planbeskrivelsen som fulgte saken til offentlig ettersyn. Berørte eiendommer helt eller delvis er: 82/39, 82/28, 82/29, 82/21, 82/38, 82/17, 82/20, 82/45, 82/36, 82/41, 83/140, 82/40,82/42 og 82/22. De 4 siste var ikke oppgitt som berørte ved forrige behandling. Reguleringsplanforslaget legger til rette for småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Maksimalt antall boliger innfor planområdet er satt til 35. Planforslaget er utarbeidet med tanke på at vegen (V1) gjennom feltet kan forlenges videre mot Vardeåsen i Skedsmo som busstrasé. Forhold til eksisterende plandokumenter: Arealet er i kommuneplanen avsatt til boligformål. Forhold til gjeldende vedtak: M/U gav sin tilslutning i sak 60/06 den til at Øvre Romerike Prosjektering kunne starte regulering av boligområde for småhusbebyggelse på Skoglyfjellet. I M/Us sak 25/08 den , ble det vedtatt at forslag til Skoglyfjellet først skulle tas opp til behandling etter at fremtidig busstrasè mellom Vardefjellet i Sørum og Vardeåsen i Skedsmo er utredet. I sak 19/09 den vedtar M/U å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ca 130 m VA-ledninger fra Heksebergåsen og trykkøkningsstasjon: kr Drift, vedlikehold: Vann og spillvannsanelegg frem til feltet og inne på feltet. Veg: 280 meter veg med fortau (V1) og 80 meter atkomstveg (V2). Bærekraftig utvikling: Eksisterende infrastruktur som Fjellbovegen utnyttes og veien gjennom området kan forlenges i forbindelse med etablering av busstrasé til Vardeåsen i Skedsmo. Bemanningskonsekvenser: Ingen for kommunen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet har hatt den til behandling i høringsperioden. Rådet for funksjonshemmede har hatt den til behandling i høringsperioden. Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg? Trafikksikkerhetsutvalget Alternative løsninger: Se under vurdering vedrørende bakgrunn for forslag til alternativ innstilling. Alternativ innstilling:

6 Forslag til reguleringsplan for Skoglyfjellet boligområde sør, datert sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist revidert vedtas med følgende endringer: Under punkt 2.7 Antall boenheter endres Maksimalt antall boenheter innenfor planområdet er boenheter i B2 B3 og 24 boenheter i B1. til Maksimalt antall boenheter innenfor planområdet er 35 boenheter + 6 sekundærleiligheter. 11 boenheter + 6 sekundærleiligheter i B2-B3 og 24 boenheter i B1. og under punkt 3.6 Boliger og tomter endres Områdene kan bebygges med eneboliger. På de tomter som er merket med en U skal boligen ha underetasje. Kun på de tomter som er merket med en T kan det oppføres tomannsbolig. For tomannsbolig kreves funksjonelle løsninger, som sikrer to velfungerende boenheter. Som tomannsbolig regnes to bygninger med en boenhet i hver som sammenkjedes med bod, garasje o.l. eller to boenheter i en bygning. Det kan ikke bygges sekundærleilighet/hybler i området. til Områdene kan bebygges med eneboliger eller enebolig med en leilighet på alle tomtene/eiendommene. Leilighet er en selvstendig boenhet med kjøkken, opphold/soverom og sanitærrom. Leiligheten er klart mindre enn hovedleiligheten. På de tomter som er merket med en U skal boligen ha underetasje. Kun på de tomter som er merket med en T kan det oppføres tomannsbolig. For tomannsbolig kreves funksjonelle løsninger, som sikrer to velfungerende boenheter. Som tomannsbolig regnes to bygninger med en boenhet i hver som sammenkjedes med bod, garasje o.l. eller to boenheter i en bygning. Det kan ikke bygges sekundærleilighet/hybler i 2-manns boliger. under punkt 3.4 Parkering legges følgende til: Leilighet på under 60 m 2 krever en ekstra p-plass. Leilighet på over 60 m 2 krever to ekstra p-plasser. Reguleringsplan for Hekseberg nord, vedtatt , oppheves der det er overlapp. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Utbyggingstakt skal fastsettes når nytt boligbyggeprogram er vedtatt. Vurdering: Forslaget legger til rette for boligbygging og for atkomst/parkering til hytte-eiendommene nord for feltet. I forslaget som ble lagt ut til offentlig høring ble det vedtatt å supplere bestemmelsene med maksimalt antall boenheter innenfor planområdet er 35. Det var i de samme bestemmelsene mulig å etablere sekundærleilighet i eneboligen. I alt vil det være mulig å etablere 6 slike sekundærleiligheter innenfor planområdet. Det er plass til 6 eneboliger og 2 tomannsboliger på områdene for åpen småhusbebyggelse. Det betyr at totalt så vil det kunne bygges 16 boligenheter på B2 og B3. Da vil det med forslaget til bestemmelsene som ble lagt ut til høring, kunne bygges 19 boenheter på området for konsentrert bebyggelse (B1). Denne begrensningen av utnyttelsen av B1 kan virke lite hensiktsmessig. Rådmannens forslag er at det ikke gis anledning til å bygge sekundærleiligheter på områdene for åpen småhusbebyggelse og heller øke antall boenheter som kan bygges på B1 til 24. Alternativt økes det totale antallet boenheter slik at det også blir anledning til sekundærleilighet i eneboligene. Terrenget er bratt og krevende å bygge ut. Det vil medføre behov for terrengbearbeiding som oppfylling og støttemurer. Planforslaget med bestemmelser har som intensjon å sikre at når man planlegger murer, oppfyllinger og beplantning, skal ta hensyn til nær og fjernvirkningen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Utskrift av saken til:

7 Saksbehandler Ingunn Servold Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger